청구인은 쟁점토지 매매대금을 전액 지급하였고, 매매계약 체결 이전에 연대보증책임을 지게 된 사실이 나타나는 점, 청구인이 제출한 법원 판결문에 따르면 금전을 대여한 사실이 명확하지 않고, 청구인이 쟁점토지를 매도해 달라는 요청을 거절한 사실도 나타나, 청구주장을 신뢰하기 어려움 점 등을 종합할 때, 청구주장을 받아들이기 어려움
청구인은 쟁점토지 매매대금을 전액 지급하였고, 매매계약 체결 이전에 연대보증책임을 지게 된 사실이 나타나는 점, 청구인이 제출한 법원 판결문에 따르면 금전을 대여한 사실이 명확하지 않고, 청구인이 쟁점토지를 매도해 달라는 요청을 거절한 사실도 나타나, 청구주장을 신뢰하기 어려움 점 등을 종합할 때, 청구주장을 받아들이기 어려움
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 2005.7.13. OOO학원과 쟁점토지의 매매예약 계약을 체결하고, 2005.9.6. 매매계약을 체결한 후 2005.10.27. 잔금청산을 하였 으나, OOO건설주식회사의 부도로 청구인 및 청구인이 대표이사로 있 는 OOO건설주식회사가 연대보증책임을 지게 되는 특별한 사정이 있어 쟁점토지의 매매계약을 해지하였고, OOO학원도 청구인과의 매매계약이 해지되었다고 확인하고 있으므로 청구인이 쟁점토지를 여OOO에게 미등기 양도한 것으로 보아 이 건 과세한 처분은 부당하다.
(2) 처분청은 청구인이 여OOO(부동산개발업과 건축업을 영위하는 동생 여OOO가 실 행위자, 이하 같다)에게 쟁점토지를 OOO만원에 미등기 양도하였다고 보았으나, ⓛ 처분청이 과세근거로 삼은 청구인 과 여OOO 간에 2005.12.27. 체결된 매매계약서는 여OOO가 쟁점토지에 대한 소유권이전등기를 한 후인 2006.1.11. 차용금 중 OOO억원을 변제하면서 위 매매계약서를 가지고 와서 영수증조로 서명해 달라고 해서 서명한 것일 뿐이고, 여OOO의 서명이나 날인이 없는 등 진실한 매매계약서가 아닌 점, ② 청구인은 쟁점토지를 취득하고자 하는 여OOO로부터 청구인이 OOO학원에 지급한 OOO만원과 과거에 원OOO를 통하여 여OOO에게 대여하였던 OOO억원을 합한 OOO만원의 대여금을 반환받기 위해 2005.12.27. 금전차용증서를 작성하고, 쟁점토지에 근저당권 설정등기를 하였다가 여OOO로부터 OOO만원을 모두 변제받은 2006.6.9. 말소등기한 점, ③ 처분청은 OOO억원의 대여금에 대한 증빙이 없고, 원OOO가 2005.9.30. 작성한 영수증상 OOO만원을 수령하여 여OOO, 양OOO, 이OOO와의 채권이 일체 종결되었다고 되어 있으므로 OOO억원의 대여금을 인정할 수 없다는 의견이나, OOO만원 은 여OOO 등이 OOO군 소재 임야를 취득하는 것과 관련 한 것이고, 그와 별개로 여OOO 등이 OOO군에서 한 빌라 신축‧분양사업과 관련하여 OOO억원을 대여하여 총 대여금은 OOO만원이 맞으므로 청구인이 쟁점토지를 통해 얻은 이익이 없는 점 등으로 볼 때, 실질과세 원칙에 따라 이 건 부과처분은 취소되어야 한다.
(1) 청구인은 계약서상 잔금지급약정일보다 빠른 2005.10.27. 잔금을 지급하여 매매계약서상 매매대금을 모두 지급한 것으로 확인되고, 쟁점토지의 매매계약을 해지하겠다는 의사표시를 OOO학원에 하였는지가 확인되지 않으므로 관련 법령에 따라 잔금청산일에 쟁점토지를 취득하였다고 보아야 한다.
(2) 청구인은 여OOO로부터 수령한 OOO만원은 청구인이 OOO학원에 토지대금으로 지급하였던 OOO만원과 기존 대여금 OOO억원이므로 쟁점토지로 인해 얻은 이익이 없다고 주장하나, ⓛ 청구인과 여OOO 간에 2005.12.27. 체결된 쟁점토지 매매계약서상 매매대금이 OOO만원으로 되어 있고, 청구인은 2006.6.9.까지 여OOO로부터 OOO만원을 수령한 것으로 확인되는 점, ② 2005.12.27. 작성된 금전차용증서에 전회 대여금이 OOO억원으로 기재되어 있고 청구인은 이에 대한 증빙으로 여OOO가 2004년, 2005년에 작성한 차용증과 각서 등을 제출하고 있으나, 동 차용금과 위 금전차용증서상 전회 대여금과의 관계가 확인되지 않고, 과거 금전대차가 있었다 하더라도 쟁점토지 계약시까지의 상환여부도 확인되지 않으므로 위 금전차용증서상 전회 대여금을 그대로 받아들이기 어려운 점, ③ 양OOO가 2011.4.13. 작성한 확인각서 등에 의하면 여OOO는 청구인으로부터 쟁점토지를 OOO만원에 매수하려 했으나 거절당한 사실이 있고 협의 등을 거쳐 OOO만원에 계약한 것으로 보이는바, OOO학원에 지급한 토 지대금(OOO만원)에도 미치지 못하는 OOO만원에 양도하였다고 보기 어려운 점 등으로 볼 때 당초 처분은 정당하다.
② 쟁점토지의 양도가액이 OOO만원인지, 아니면 OOO만원인지 여부
(1) 쟁점ⓛ에 대하여 살펴본다. (가) OOO학원과 청구인, 이OOO, 박OOO 간에 2005.7.13. 작성된 매매예약계약서에 의하면, OOO학원은 청구인 등에게 쟁점토지를 매도하기로 매매예약을 하였고, 계약일에 증거금 OOO만원을 지급하는 것으로 되어 있으며, OOO학원은 2005.7.13. 예약 증거금 OOO만원을 수령하였다는 영수증을 발행해 준 것으로 나타난다. (나) OOO학원과 청구인 외 2인(인적사항 미기재) 간에 2005.9.6. 체결된 쟁점토지의 매매계약서에 의하면, 매매대금은 OOO만원, 2005.9.6. 계약금 및 중도금 OOO만원, 2005.11.30. 잔금 OOO만원을 지급하는 것으로 되어 있고, 주식회사 OOO감정평가법인이 2005.7.13. 작성한 감정평가서에는 쟁점토지의 감정가액이 OOO원으로 기재되어 있는 것으로 나타난다. (다) 청구인은 2005.7.13. 예약증거금 OOO만원을 OOO학원 계좌(OOO)로 입금하였고, 2005.9.6. OOO센터에서 OOO원권 수표 5매를 발행, 청구인의 배우자 정OOO가 이서하여 OOO학원 계좌로 입금하였으며, 2005.10.27. 입금대리인인 법무사 임OOO을 통해 잔금 OOO만원을 OOO학원 계좌로 입금한 것으로 나타난다. (라) 청구인과 여OOO 간에 2005.12.27. 체결된 쟁점토지의 매매계약서에 의하면, 매매대금은 OOO만원, 계약금(일자 미기재) OOO억원, 중도금과 잔금은 토지 차수별 매도시 매도액 전액 입금, 잔 금청산일 은 2006.4.30.이고, 잔금 지체시 월 3%의 이자를 지급하는 것으로 되어 있으며, 청구인의 주소, 주민등록번호, 성명은 인쇄되어 있고 청구인이 서명하였으며, 여OOO는 주소, 주민등록번호, 성명을 수기하였으나 서명이나 날인은 하지 않은 것으로 나타난다. (마) 여OOO는 2006.1.11. 계약금 OOO억원을 청구인에게 직접 지급하였 고(청구인은 2006.1.11. 계약금을 영수하였다는 내용을 매매계약서에 수기한 후 서명), 잔금약정일(2006.4.30.)이 경과한 후인 2006.6.1. 중도금 OOO억원과 지체이자 OOO만원을 청구인의 OOO은행 계좌(OOO)로 무통장입금하였으며, 2006.6.9. 잔금 OOO만원을 지급한 것으로 나타난다. (바) OOO학원과 여OOO 간에 2005.9.6. 체결되고 2005.12.29. OOO군수의 검인을 받은 쟁점토지의 매매계약서에 의하면, 매매대금은 OOO만원, 2005.9.6. 계약금 및 중도금 OOO만원, 2005.12.27. 잔금 OOO만원을 지급하는 것으로 되어 있다. (사) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 쟁점토지는 2005.9.6. 매매를 원인으로 2005.12.29. OOO학원으로부터 여OOO에게 소유권이전등기되었고, 채무자를 여OOO, 채권최고액을 OOO만원으로 하여 2005.12.29. 근저당권 설정등기되었다가 여OOO가 청구인에게 OOO만원 전액을 지급한 2006.6.9. 말소등기된 것으로 나타난다. (아) OOO건설주식회사(대표이사 김OOO)는 2004.8.3. 당좌거래가 정지된 것으로 나타난다. (자) 2012.7.5. 조세심판관회의시 청구인이 추가 제출한 OOO공제조합의 약정체결내용통지 문서(부천601-10, 2004.1.12.), 한도거래약정서, 채무인수증, 인수채무내역에 의하면, 청구인과 청구인이 대표이사로 있는 OOO건설주식회사는 OOO건설주식회사에 대하여 일반보증 및 지급보증을 지고 있었음이 확인되고, OOO공제조합의 하자보수 요청 및 보증금 지급예고 문서(양재512-2772, 2004.12.2.)에 의하면 OOO공제조합은 OOO건설주식회사가 시공하고 청구인이 연대보증한 OOO사 신축공사 중 철근콘크리트공사와 관련하여 OOO건설주식회사로부터 하자보수 요청이 있어 청구인에게 그 내용을 통지한 사실이 있음이 확인된다. (차) 양OOO는 2005년 9월경 청구인이 쟁점토지에 대한 매매예약을 하였으나 운영중인 OOO건설주식회사의 OOO건설에 대한 연대보증채무 등 부득이한 사정으로 쟁점토지를 매수할 수 없다는 얘기를 듣고 본인과 여OOO가 OOO만원에 공동으로 매수할 수 있게 해 줄 것을 청구인에게 요청하였으나 거절당한 사실이 있고, 이후 청구인에게 계속 요청하여 여OOO가 청구인과의 미정산 채무금을 변제하는 조건으로 OOO학원으로부터 단독으로 매매할 수 있게 되었다는 내용으로 2011.4.13. 확인각서를 작성‧제출하였다. (카) 양OOO는 여OOO로부터 알게 된 원OOO를 통하여 청구인을 알게 되었고, 2005년 9월경 청구인이 쟁점토지에 대한 매매예약을 받았으나 운영중인 OOO건설주식회사의 보증업체에서 발생된 부도때문에 쟁점토지를 매수할 수 없다는 얘기를 듣고 여OOO와 공동으로 매수할 수 있게 해 줄 것을 요청하였으나 거절당하였고, 이후 부동산 취득자금을 소유권이전 후 2개월까지 빌려줄 것을 부탁하여 2005년 9월경 청구인이 본인에게 빌려주는 형태로 OOO학원에 입금시켜 준 사실이 있으며, 그러던 중 수차례 협의 끝에 여OOO가 원OOO의 미정산 채무금을 변제하는 조건으로 기 차용금으로 지불된 토지대금 OOO만원을 금회 차용금으로 하고, 미정산 채무금 OOO억원과 합한 OOO만원을 빠른 시일내에 청구인에게 변제하기로 하였다는 내용으로 2011.4.14. 사실확인서를 작성‧제출하였다. (타) OOO학원은 청구인 외 2인과 2005.7.13. 쟁점토지의 매매예 약계약을 체결하였고, 2005.9.6. 매매대금 OOO만원에 쟁점토지의 매매계약을 체결하였으며, 2005년 10월 말경 청구인으로부터 매매대금 전부를 수령하였으나, 청구인측의 특별한 사정(OOO건설주식회사의 부도로 인한 청구인과 청구인이 대표이사로 있는 OOO건설주식회사의 연대보증책임)으로 소유권이전등기를 할 수 없다 하여 매매계약을 해제해 달라는 요청을 받고 결국 매매계약을 해제하기로 합의하였고, 기 수령한 매매대금은 고유목적사업에 이미 지출하여 반환하지 못하였으나 김OOO이 여OOO를 소개하여 여OOO와 매매계약을 다시 체결하였으며, 청구인으로부터 수령한 매매대금은 여OOO가 청구인에게 직접 주기로 하였다는 내용으로 2011.6.30. 사실확인서를 작성‧제출하였고, OOO학원의 상임감사 김OOO도 동일한 내용으로 2011.7.1. 사실확인서를 작성‧제출하였다. (파) 위 사실관계와 관련 법령을 종합하여 보면, 청구인은 OOO학원 에 쟁점토지의 매매대금을 전액 지급한 점, 청구인은 연대보증책임을 사유로 계약해제를 하였다고 주장하면서 청구인이 OOO건설주식회사의 연대보증인이라는 서류와 OOO공제조합의 하자보수 요청 통보서류를 제출하였으나, OOO공제조합이 청구인에게 하자보수 요청 통보서류를 발송한 날은 청구인과 OOO학원이 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결하기 전인 2004.12.2.로 확인되므로 연대보증책임을 계약해제 사유로 인정하기 어려울 뿐만 아니라 청구인이 연대보 증책임을 지게 되었다는 것은 계약해제의 사유가 될 수 있지만 동시에 미등기 양도의 사유에도 해당하는 점 등으로 볼 때, 쟁점토지의 매매계약이 합의해제되었다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
(2) 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 여OOO에 대한 대여금의 입증서류로 제출한 차용증, 합의서, 지불각서 등의 내용은 다음과 같고, 청구인은 아래 1)부터 6)까지의 차용증 등에 의한 대여금 OOO억원은 빌라 신축‧분양과 관련된 것이고, 7)부터 9)까지의 차용증 등에 의한 대여금 OOO만원은 임야의 매입과 관련된 것이므로 서로 별개라는 주장이다.
1. 여OOO는 OOO만원을 차용하며 2004.5.20.까지 변제하겠다는 내용으로 2004.5.7. 차용증을 작성하였다(대여자와 이자율 미기재).
2. 여OOO는 3,000만원을 차용하며 2004.5.26.까지 변제하겠다는 내용으로 2004.5.7. 차용증을 작성하였다(대여자와 이자율 미기재).
3. 여OOO는 OOO만원을 차용하며 2004.5.28.까지 변제하겠다는 내용으로 2004.5.20. 원OOO에게 차용증을 작성해 주었다(이자율 미기재). 4) 여OOO는 차용금 OOO만원을 2005.4.25.까지 지급할 것을 약 속 하고, 미지급시 OOO OOO OOO OOOO OOOO-OO OOOO OOO아파트 1세대를 대출이 없는 상태에서 넘겨주겠다는 내용으로 2005.3.24. 청구인과 원OOO에게 차용증을 작성해 주었고(이자율 미기재), 이OOO(여OOO의 배우자) 소유의 OOO호의 매매계약서(매수인, 매매대금, 계약일 등 공란)와 이OOO의 부동산매도용 인감증명서(2005.5.25. 발급, 청구인이 매수인으로 기재)를 첨부하였다.
5. 여OOO는 2005.6.27. 차용한 OOO만원을 2005.8.15.까지 변제하되, 미지급시 담보아파트를 융자없이 소유권이전하겠다는 내용으로 2005.8.3. 지불각서를 작성하였다(대여자와 이자율 미기재).
6. 청구인과 여OOO 간에 2005.12.27. 작성된 금전차용증서에 의하면, 청구인은 2005.12.27. 여OOO에게 OOO만원(전회 OOO억원, 금회 OOO만원)을 대여하였고, 변제기한은 2006.4.30.로 기재되어 있다(이자율 미기재).
7. 원OOO(청구인)와 여OOO(이OOO) 간에 2005.5.25. 체결된 합의서에 의하면, 여OOO(이OOO)는 OOO군 소재 임야의 취득과 관련하여 청구인으로부터 OOO억원을 차용하되, OOO아파트 1101호와 1201호의 분양계약서와 위 임야 중 3,000평(청구인의 지인 서OOO 명의로 소유권이전등기)을 담보로 제공하고, 위 금액을 변제할 경우 분양계약서 2매를 반환하고 임야의 소유권을 여OOO(이OOO) 또는 그 지정인에게 이전하여 주는 것으로 되어 있으며, 별도 차용각서(청구인 차용관련) 금 OOO만원은 여OOO(이OOO)가 각서해 주되 실제 차용금과 차이가 있으므로 그 차액은 원OOO가 청구인에게 변제하는 것으로 되어 있다.
8. 양OOO, 여OOO, 이OOO가 2005.9.26. 청구인에게 작성해 준 각서에는 일금 OOO만원에 대하여 2005.9.26. OOO만원을 지급하고, OOO만원은 2005.10.6.까지 지급할 것을 약속한다고 되어 있고, 원OOO가 2005.9.30. 청구인을 대리하여 작성해 준 영수증에는 OOO만원을 영수함으로써 양OOO, 여OOO, 이OOO와의 채권 일체가 종결되었으므로 담보서류를 반환하고 담보 부동산의 소유권을 양OOO에게 이전해 주겠다는 내용이 기재되어 있다. 9) OO중앙지방법원 판결문(2010고단3442, 2010.12.7.)에 의하면, 여OOO는 OOO군 소재 임야의 취득과 관련하여 청구인으 로부터 월이자 5%, 변제기를 2005.8.20.로 하여 2005.5.25. OOO억원을 차용 하였고, 2005.9.30. 위 차용원금과 이자 및 별도의 차용금 채무 합 계 OOO만원을 변제한 것으로 되어 있다. (나) 원OOO는 2003년도에 청구인과 여OOO를 알게 되었는데, 2004 년경 여OOO가 본인에게 OOO군에서 빌라 신축‧분양사업을 함 께 할 것을 제의하여 여OOO가 토지를 매입하는 것을 조건으로 정OOO, 민OOO, 여OOO, 이OOO와 공동사업을 하였는데 여OOO가 토지대 금 OOO억원을 지급하지 않아 본인이 청구인으로부터 수차례 자금을 빌려 토지대금을 대신 부담하여 빌라를 완공하였으나 분양이 되지 않아 큰 손해를 본 적이 있고, 당시 여OOO로부터 정산받을 금액이 OOO억원이 넘었으나 2005년 말경 청구인이 여OOO가 쟁점토지를 OOO만원에 매입할 수 있도록 하면서 그 토지대금을 빌려주는 조건으로 지금까지 정산되지 않았던 본인과의 채권 금액을 OOO억원으로 정하여 정산하기로 하였다는 내용으로 2011.4.21. 사실확인서를 작성‧제출하였다. (다) 이 건 부과처분과 관련하여 청구인이 제기한 과세전적부심사청구에 대한 OOO지방국세청장의 결정서(서울청 2011-61, 2011.7.8.)의 조사관서 의견에 의하면, OOO지방국세청의 조사당시인 2011.4.26. 여OOO는 청구인이 처음에 쟁점토지를 OOO억원에 양OOO에게 주겠다고 하였으나, 협의를 통해 OOO만원에 하게 되었고, 본인은 청구인과 직접 흥정하지는 않고 양OOO를 통해 같이 하였으나 후에 양OOO가 다른 이유로 빠지게 되었다는 내용으로 진술하였으며, 진술서에 서명은 거부하였다는 내용이 기재되어 있다. (라) OOO속기사무소의 속기사 서OOO가 2012.2.7. 청구인과 여OOO 간에 있었던 전화통화 내용을 2012.2.9. 녹취한 녹취서에 의하면, 쟁점토지가 OOO학원에서 여OOO의 명의로 소유권이전등기되었으나, 실 행위자는 여OOO가 아니라 여OOO로 나타나고, 청구인은 여OOO를 통 해 여OOO로부터 “여OOO가 OOO학원으로부터 쟁점토지를 OOO만원에 직접 매입한 것이고, 청구인과 여OOO 간에 체결된 매매계약서상 매매대금이 OOO만원으로 기재된 것은 쟁점토지의 매매대금 OOO만원 에 청구인의 여OOO에 대한 대여금 OOO억원을 합한 금액을 기 재한 것”이라는 내용에 대한 확인서를 받으려고 했던 것으로 나타난다. (마) 위 사실관계와 관련 법령을 종합하여 보면, 청구인은 여OOO가 2006.1.11. 대여금 중 1억원을 변제하면서 매매대금이 OOO만원으로 기재된 매매계약서를 가지고 와서 영수증조로 서명해 달라고 해서 서명한 것일 뿐이고, 여OOO의 서명‧날인이 없는 등 진실한 계약서가 아니라고 주장하나, 청구인의 여OOO에 대한 실제 대여금이 OOO만원이 맞다면 2005.12.27.자 금전차용증서에 전회 대여금이 OOO억원으로 기재되어 있고, 청구인은 2005.12.27. 쟁점토지에 채무자를 여OOO, 채권최고액을 OOO만원으로 하여 근저당권 설정등기를 한 사실도 있으므로 굳이 매매계약서를 작성하고, 청구인이 이에 서명을 할 이유가 없다고 보이는 점, 청구인은 2005.9.30. 지급받은 OOO만원은 임야취득과 관련한 대여금을 상환받은 것이고, 2006.1.11.이후 지급받은 금액 중 OOO억원은 빌라 신축‧분양사업과 관련한 대여금을 상환받은 것이므로 별개의 대여금이라는 주장이나, 대여금 OOO억원에 대한 증빙으로 제출한 차용증 일부에는 대여자가 기재되어 있지 않아 청구인이 대여한 금액인지가 불분명한 점, 차용증에 의해 확인되는 대여금도 OOO만원에 불과하고 후에 작성된 차용증상의 대여금이 기존 대여금 중 미회수 분을 기재한 것인지, 아니면 별도의 대여금인지도 불분명한 점, 법원 판결문상 청구인이 임야취득과 관련하여 대여한 금액은 OOO억원이고, 2005.9.30. 위 대여원금과 이자 및 별도의 대여금으로 OOO만원을 상환받은 것으로 되어 있으므로 빌라 신축‧분양사업과 관련한 대여금 중 미회수액이 동 판결문상의 별도의 대여금일 가능성도 있는 점, 양OOO가 2011.4.13. 작성한 확인각서와 과세전 적부심사결정서에 의하면, 청구인은 쟁점토지를 OOO억원 또는 OOO만원에 매도 해 달라는 여OOO의 요청을 거절한 사실이 있는 것으로 나타남에도 청구주장대로라면 청구인은 OOO학원으로부터 OOO만원에 취득하여 여OOO에게 OOO만원에 양도한 것이 되므로 동 주장을 신뢰하기 어려운 점 등으로 볼 때, 쟁점토지의 양도가액이 OOO만원이라는 청구인의 주장도 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.