임대인의 배우자가 전임차인으로서 사업장에 투자한 대가로 수령한 것은 임대료가 아님

OOO세무서장이 2011.8.4. 청구인에게 한 2004년 제1기부터 2009년 제1기까지의 부가가치세 11건 합계 OO원 의 부과처분은 청구인이 2004.2.1.부터 2009.1.31.까지 매월 지급받은 OO원을 과세대상(임대료)에서 제외하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 1997.1.1. 개업한 이래 서울특별시 OOO에서 부동산임대업을 영위하면서 임차인으로부터 지급받은 임대료에 대하여 해당 과세기간의 부가가치세를 신고․납부하였다.
• 나. OO지방국세청장(이하 “조사관서”라 한다)은 위 소재 건물(지하 1층 및 지상 1～3층, 337㎡, 이하 “쟁점사업장”이라 한다)을 임차하고 있는 주식회사 OOOO(대표이사는 허OO이고, 이하 OOOO라 한다)에 대하여 세무조사를 실시한 결과, 청구인이 쟁점사업장에 대한 임대료를 신고에서 누락한 사실을 확인하고 처분청에 아래 <표1>과 같은 내역의 과세자료를 통보하였다. <표1> 쟁점사업장의 임대료 신고누락내용
• 다. 처분청이 위의 과세자료에 근거하여 쟁점사업장에 대하여 현지확인조사를 실시한 결과, OOOO에 대한 조사관서의 세무조사 당시 임대료의 신고누락사실이 확인되자, 청구인은 2011.2.28. 부가가치세와 종합소득세를 수정신고․납부하였으나, 월임대료 OO원 중 OO원만 그렇게 한 사실 등을 확인하고, 아래 <표2>와 같이 신고에서 누락한 임대료에 대하여 2011.8.4. 청구인에게 2004년 제1기부터 2009년 제1기까지의 부가가치세 11건의 합계인 OO원을 경정․고지하였다. <표2> 쟁점사업장의 임대료 신고누락 내역
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2011.9.21. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인의 배우자인 연OO은 쟁점사업장에 OOOOOO라는 의류매장을 운영하기 위하여 층간계단의 설치, 바닥공사 등의 시설변경 및 내부인테리어, 전기 및 냉난방 시설 등(이하 “쟁점시설”이라 한다)으로 OOO원(이하 “쟁점시설비”라 한다)을 들여 2002년 8월 개업하였으나, 불가피한 사유로 16개월 만에 폐업함에 따라 손실이 발생한 것으로 동 시설비는 쟁점사업장이 아니라 연OO의 의류매장에 귀속된 자본적인 지출임에도 청구인의 것으로 간주하여 임대료로 보는 것은 타당하지 아니하고, 청구인과 연OO은 쟁점시설에 대하여 정당하게 보상하는 조건으로 하여 OOOO에게 쟁점사업장을 임대하고 임대료 외에 쟁점시설비와 이자 상당액으로 5년 동안 매월 OO원을 분할하여 지급받은 것으로 이는 OOOO가 쟁점시설을 인수한 것에 대한 대가이므로 청구인이 아니라 연OO에게 귀속되어야 하며, 연OO이 쟁점사업장의 소유자인 청구인에게 임대료를 지급한 사실이 없어 무상으로 사용한 것이지만, 연OO은 임대인이 아니라 임차인의 지위에서 승계임차인에게 쟁점시설에 대한 보상금을 당연히 요구할 수 있는 것이며, 쟁점시설을 무상으로 승계임차인에게 제공할 이유가 전혀 없고, 연OO이 쟁점시설을 청구인에게 무상으로 증여하여 대가를 월임대료로 수령하게 할 이유 역시 없는 것이므로 쟁점시설비는 당시에 임차인의 지위에 있었던 연OO에게 귀속되는 것이 타당함에도, 이를 청구인의 임대료로 보아 이 건을 과세한 것은국세기본법제14조의 실질과세원칙에 위배되기 때문에 취소하여야 한다. 조사관서가 확보한 것으로 임차인인 허OO가 보관하였던 계약서는 2004년 1월경 연OO과 OOOO의 이사인 이OO이 쟁점시설에 대한 보상금인 월상환액 OO원과 월임대료 OO원의 합계 OO원을 차임으로 하기로 합의한 뒤, 이OO이 사전에 작성․준비하고 청구인 대신 연OO이 서명․날인한 최초의 계약서에 해당되나, 동 계약서에 부동산의 소재지가 ‘서울특별시 OOO로 잘못 기재된 사실을 확인하고 이것을 포함하여 매출액의 20%인 수수료를 임대료로 구분 약정할 것, OO원을 월임대료 OO원과 보상금 월상환액 OO원으로 구분할 것, 계약이 만료된 후 허OO에게 재계약 우선권을 보장하고 권리금을 허용할 것 등의 내용을 변경하여 사실관계에 부합되게 수정계약서를 작성하였음에도 이를 부인하는 것은 부당하다. 연OO은 본인 사업장인 ‘OOOOOO’의 대차대조표에 시설장치의 가액이 OO원으로 되어 있지만 부가가치세와 기타 비품의 가액 및 세금계산서 미수수분 등이 있어 OO원 상당인 쟁점시설비에 대한 보상을 OOOO에게 요구한 것이고, OOOO가 쟁점사업장의 보증금인 OO원 외에 그 금액에 상당한 쟁점시설비의 지출을 부담스러워하자 이를 계약기간인 5년으로 나누어 월 OO원의 원금과 연간 8% 상당의 이자인 OO원을 합한 OO원을 지급받기로 약정한 것이며, 2004년 당시 인근 상가의 사례에 따라 OO원을 월임대료로 산정한 것이고, 5년 계약기간의 후반기인 2년 6개월 후에는 OO원(20% 인상)으로 하는 조건으로 체결한 임대차계약은 정상적인 것이다. 쟁점사업장 인근에서 2005년 OOOOO 병원의 준공, 2007년 이후 OOOO주상복합, OO백화점, OOOOO극장, OOOO몰 등이 완공 ․오픈하는 등 새로운 상권이 활성화되어 임대료의 급격한 상승요인이 있었는 바, 청구인은 쟁점사업장에 대하여 임대차계약을 다시 체결할 때에는 OOOOO존 임대료의 80% 수준인 보증금 OO원에 월임대료 OO원으로 하여서 50% 정도의 인상을 요구한 것이며, OOOOO 상권의 급격한 변동으로 인하여 쟁점사업장의 소재지가 간이과세대상에서 배제지역으로 지정된 것이 임대료의 급격한 상승을 반증하는 것이고, 인근의 다른 사업장 임대료를 보아도 2004년 제1기부터 2009년 제1기까지의 상승률이 처분청 의견(21%)과 달리 80% 이상인 사실이 확인되며, 최초 및 수정 계약서 모두 2월 임대료는 월임대료의 1/2만 지급하는 조건이었는데, 연OO 명의 OO은행 예금계좌에 2004.2.24. 입금된 금액은 OO원(부가가치세 포함)으로 이는 월임대료가 OO원이 아니라 OO원인 증거이며, OOOOO 상권의 급격한 성장으로 인하여 쟁점사업장 대지의 개별공시지가가 2004.1.1. 기준 730만원/㎡에서 2009.1.1. 기준 1,230만원/㎡으로 68.5%가 상승하였고, 동 지가의 상승률로 임대료를 역산하면 2009.1.1. 기준 OO원은 2004. 1.1. 기준 OO원 정도로 이는 청구인이 주장하고 있는 월임대료인 OO원과 유사하며, 처분청이 적정한 수준으로 인정한 OO원은 그것보다 40%나 높은 금액이므로 타당하지 아니하다. 이와 같은 임대료의 산정경위와 송금내역 및 상권의 발달에 따르는 인상요인, 처분청이 확인한 주변 상권의 임대료 시세 등을 고려하면, 청구인 주장이 거짓이 아님을 알 수 있고, 나아가 처분청이 청구인의 대리인인 연OO을 같은 지위의 임대인으로 인정한 것은 헌법재판소의 위헌판결에 의하여 폐지된 종전소득세법상 자산의 부부합산제도를 적용한 것이라 명백히 위헌이며, 공동사업자의 지위를 취득하기 이전까지로 소급한 것 역시 소급과세금지의 원칙을 위반하여 위법한 것이므로 이 건 부과처분은 결국 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 연OO이 의류매장인 ‘OOOOOO’에 설치한 쟁점시설에 대한 보상금인 OO원을 5년 동안 연간 8%의 이자를 적용하여 계산한 월임대료인 OO원(원금 OO원, 이자 OO원)을 대체하여 시설권리금을 기재한 수정계약서가 사실이라 주장하지만, 조사관서가 확인한 최초 계약서에 쟁점사업장 소재지가 서울특별시 OOO OOO OO-OO로 잘못 기재되었다면 해당 부분만 수정하면 됨에도 월임대료를 OO원에서 OO원으로 정정한 것은 타당하지 아니하고, 더구나 동 계약서상에는 월임대료만 나타날 뿐 쟁점시설에 대한 대가는 일체 언급되지 아니한 사실 등을 감안할 때, 내용의 진위 여부가 분명하지 아니하므로 OO원을 월임대료로 보아 과세한 처분은 정당하다. 청구주장과 같다면 2009.1.31. 쟁점시설 관련 권리금의 상환이 완료되었고 그 때 OO원이던 월임대료가 2009.2.1. 이후부터 OO원으로 인상되어 보증금의 인상액(OO원에서 OO원)을 감안하지 아니하더라도 무려 45.8%가 상승되었음을 알 수 있는 바, 이는 개발요인에 따른 지역적인 특수성을 뛰어넘는 것이어서 사회통념상 인정하기 어려우므로 OO원 전액을 월임대료로 본 것은 정당하다. 청구인은 쟁점시설비는 연OO이 쟁점사업장에서 ‘OOOOOO’를 운영하면서 지출한 공사대금으로 당시 임차하여 사용한 연OO이 쟁점시설을 양도한 이상, 대가를 지급받을 권리가 있다고 주장하나, ‘OOOOOO’의 2002.12.31. 현재 대차대조표상에는 시설장치로 OO원이 계상되어 있는 바, 이는 당시 공사비의 대부분이 수익적 지출이 아니라 자본적 지출이었음을 반증하는 것이며, 청구인이 제출한 시설투자명세서에 의하면 쟁점시설은 건물에 부착된 내부계단, 엘리베이터, 냉방․난방장치 등이라 분리하여 양도하기에 적절하지 아니한 것으로 보이고, 만약에 청구인 주장과 같이 연OOO이 쟁점시설을 양도하였다면부가가치세법상 재화의 공급에 해당됨에도 신고한 사실이 없으며, 연OO은 청구인으로부터 쟁점사업장의 소유권 중에 일부를 증여받아 2005년 5월 이후에는 공동임대사업자이고, 청구인은 당시 대학교수로 재직 중이라 임대차계약서의 작성 및 쟁점사업장의 관리는 연OO이 대리한 것으로 나타나는 바, 연OO이 임차인의 자격으로 쟁점시설을 양도하였다는 주장은 모순된 것이고, 쟁점시설비는 임차인 간에 승계가 이루어질 때에 일종의 권리금 형태로 그 대가를 수수하는 대상이므로 건물주가 자신의 건물에 설치된 시설물을 임차인에게 양도하고 대가를 별도로 지급받았다는 주장에 동의하기는 어려우며, 건물주가 투자한 시설비에 대한 대가는 임대차계약시 임대료에 흡수(좋은 조건의 물건이면 임대료가 그만큼 상승)되는 것이 일반적인 관행이므로 연OO이 월임대료 OO원을 시설권리금으로서 회수하였다는 주장은 설득력이 없으므로 이를 임대료로 보아 부가가치세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 임대사업자인 청구인이 2004.2.1.부터 2009.1.31.까지 매월 지급받은 임대료 중 OO원을 배우자인 전임차인이 쟁점사업장에 투자한 쟁점시설의 대가가 아니라 임대료로 보아 부가가치세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 부가가치세법 제7조 【용역의 공급】

① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화·시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다. (2) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 부가가치세 경정결의서, 조사복명서, 답변서, 최초 및 수정계약서, 합의서, 과세전적부심사결정서, 국세통합전산망 등의 심리자료를 기준으로 하여 과세근거 등을 보면 아래와 같은 내용임이 확인된다. (가) 처분청은 조사관서로부터 통보받은 쟁점사업장에 대한 임대료 신고누락내역(<표1> 실제 계약서와 신고용 계약서의 차액)을 근거로 현지확인조사를 실시한 결과, 쟁점사업장의 임대료가 2004.2.1.부터는 OO원 2006.8.1. 이후에는 OO원인 사실을 확인하여 <표2>와 같이 신고누락금액을 확정하여 이 건 부가가치세를 과세하였고, 쟁점사업장의 2005.5.27. 현재의 소유지분은 청구인이 40분의 29, 연OO이 40분의 10, 아들 전OO이 40분의 1인 것으로 변경되었으며, 청구인, 연OO은 2006년 귀속분부터 동 사업장의 임대소득에 대한 종합소득세를 위의 지분에 따라 구분하여 신고․납부하였다. (나) 처분청이 과세의 근거로 삼은 2004.2.2. 청구인과 허OO 간에 작성된 쟁점사업장에 대한 최초 계약서의 주요 내용은 아래와 같다. 임대차 및 운영에 대한 계약을 다음과 같이 체결한다. 이하 세부 임대차 계약내용 한편, 신고용 및 제출용으로 2004.2.10. 임대인인 청구인과 임차인 정OO이 작성한 월세계약서에는, 부동산의 표시가 서울 OOO 1F(20평), 2F(23평)이며, 보증금은 OO원에 월세는 OO원이고, 잔금은 일시불로 하며, 부동산의 명도일은 2004.2.15.로 하고, 임대차기간은 2004.2.15.부터 12개월로 하며, 다만, 월세는 매월 초에 지급하기로 하고(공휴일을 제외한 은행거래 첫날), 2월은 1/2을 지급한다, 16일이 지급일), 건물의 지하층과 3층은 상호 협의하여서 사용한다는 내용 등이 각각 기재되어 있다. 또한, 임대인(‘갑’) 청구인, 연OO 간에 2009.2.1. 작성된 쟁점사업장 임대차계약서의 주요 내용을 보면 아래와 같은 취지의 약정을 하였음이 인정된다. 갑은 임차인에게 하기의 임대차 목적물을 임대하기로 하고 을은 이를 임차한다. 이하 세부 임대차 내용 (다) 처분청은 인정하지 아니하고 있지만 청구인이 증빙서류로서 제시한 2004.2.4. 청구인(‘갑’)과 허OO(‘을’) 간에 작성한 쟁점사업장에 대한 수정계약서의 주요 내용을 보면 아래와 같다. 임대차 및 운영에 대한 계약을 다음과 같이 체결한다. 이하 세부 임대차 내용 연OO은 청구인을 대신하여서 임대인으로서 서명․날인하였으며, 허OO는 임차인으로서 서명․날인하였다. 또한, 2004.1.15. 연OO과 허OO가 작성한 합의서는, 1. 소재지는 서울특별시 OOO이다, 2. 부동산 명도일은 2004.2.1.로 한다. 3. 부동사느이 시설 및 권리 보상금으로 허OO는 OO원을 종전 사용인인 연OO에게 일시에 지불하기로 한다.(다만, 월할로 지불하는 경우에는 이자를 포함하여 매월 OO원을 5년간 균등하게 지불한다)는 내용이며 연OO과 허OO가 서명․날인하였다.

(2) 청구인은 2004.2.1.부터 2009.1.31.까지 매월 지급받은 OO은 쟁점사업장의 임대료가 아니라 배우자인 연OO이 ‘OOOOOO’를 운영하기 위하여 투자하였다가 불가피하게 단기간에 폐업함에 따라 승계임차인인 OOOO로부터 이미 투자한 쟁점시설비에 대한 보상금으로 받은 것이라고 주장하면서, 과세전적부심사결정서, 쟁점사업장에 대한 최초 및 수정 계약서, 합의서, OOOO의 사실확인서, ‘OOOOOO’의 2002.12.31. 현재 대차대조표, 연OO의 예금계좌 및 차입금계좌의 거래내역, 쟁점사업장의 개별공시지가와 지도 및 인근 지적도, 쟁점시설 현장사진 등을 제시하므로 이에 대하여 본다. (가) 허OO가 2011.7.8. 작성한 확인서는, 본인은 청구인이 소유한 쟁점사업장에 대한 임대차계약의 당사자로 2004년 2월 계약을 체결할 당시 건물에 부수된 인테리어 시설 및 설비를 인수․사용하는 대가로 OO원의 평가액을 계약기간 5년에 걸쳐 분할지급하기로 약정하여 OO원을 지급한 사실이 있으며, 2004.2.4. 작성된 계약서와 2004.1.15. 작성된 합의서의 내용이 사실임을 확인한다는 것이다. (나) 연OO은 2002.8.26. 쟁점사업장에서 ‘OOOOOO’라는 상호로 개업하여 의류소매업을 영위하다가 폐업하였고, 2002.12.31. 현재 대차대조표에 시설장치 OO원이 계상되어 있으며, 쟁점시설이 쟁점사업장의 자산으로 계상되어 있거나 그에 대한 감가상각비 등의 필요경비로 계상된 내역은 나타나지 아니한다. (다) 연OO이 쟁점시설을 취득한 자금원이라 주장하며 청구인이 제시한 연OO의 금융거래증빙(OO은행 2XX-XX-XXX-XX6, 2XXXX-XX -XXX9, 2XX-XX-XXX-XX9)에는, 연OO이 2001.9.3. OO원을, 2002.3.14. 다시 OO원을 각각 차입한 내역, 마이너스(-) 잔액이 기록되어 있다. (라) 청구인이 쟁점사업장의 임대료가 적정한 수준이라 주장하는 주요 논거를 보면 다음과 같다.

1. 쟁점사업장이 위치하는 OOOOO 앞의 상권은 2004년 당시에 발달하지 아니하여 월임대료 OO원도 적지 아니한 금액이었는데, 청구인은 바닥면적이 22평 정도인 건물의 월임대료로 1층은 OO원, 2층은 1/2 수준, 3층은 1/3 수준, 지하창고는 1/6 수준으로 하여 각각 OO원, OO원, OO원 총 OO원으로 임대료를 산정하고, 5년 계약기간의 후반기인 2년 6개월 후엔 OO원(20% 인상)으로 하는 임대차계약을 체결한 것이며, 일반적으로 임대료가 OO원을 초과하는 경우에는 10만원 이하는 절사하므로 백만원 단위인 OO원에 계약하는 것이 관행이었고, 처분청 의견대로 당시 OO원이 임대료라면 2년 6개월 후 OO원으로 13.6%를 인상한 것 역시 자연스럽지 못한 것이며, 최초 5년 계약시의 1차분 2년 6개월의 OO원과 2차분 2년 6개월의 20%가 상승한 OO원이 쟁점사업장의 월임대료에 해당된다.

2. 2004년 초에 쟁점사업장의 임대차계약을 체결할 때 OOOOO 앞의 도로를 6차선으로 확장하는 공사가 진행 중이었고, OOOOO 병원은 신축 중이며, 주상복합아파트인 OOOO 역시 착공단계라서 발전가능성만 있는 등 지역의 상권이 발달하지 아니하였으나, 2005년 9월 OOOOO 병원 준공을 시작으로 2007년 초부터 반경 100m 내에 OOOO주상복합, OO백화점, OOOOO극장, OOOO몰, OOOO이 차례로 완공․오픈하고, 쟁점사업장 앞의 도로 역시 8차선으로 확장되며 OO 등의 대형법인이 직영하는 매장들이 입점하면서 새로운 상권이 형성되기 시작하여서 임대료의 급격한 상승요인이 발생하였으며, 결정적으로 OOOOO에서 신축한 후 임대한 OOOOOO이 2008년 9월 완공된 후 1층의 실평수를 기준으로 평당 1억원 이상으로 임대함에 따라 바로 건너편에 있는 쟁점사업장 역시 직접적인 영향을 받게 되었고, 청구인은 2009.2.1. 동 사업장의 임대차 재계약시 아래의 <표3>과 같이 OOOOOO 임대료의 80% 수준인 임대보증금 OO원으로 하여 50% 정도의 인상을 요구하였다. <표3> 월임대표 산출내역

3. 쟁점사업장이 속한 OO입구역의 역세권은 위 2)와 같은 사정으로 상권이 급속도로 발전한 지역으로 주목 받아부가가치세법제25조 제1항 제2호 및 같은 법 시행령 제47조 제1항 제8호(“사업장의 소재지역 등을 감안하여 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 것”)에 해당되어 2008.1.1.부터 간이과세가 배제되게 되었고, 청구인도 2008. 1.1.부터 간이과세자에서 일반과세자로 과세유형이 전환되었다.

4. 쟁점사업장은 OOOOO 병원의 건너편 대로변에 위치하여서 지하철역과 가깝고 유동인구가 많아서 상권이 좋은 것으로 판단되고, 인근 사업장의 임대료를 보면 아래의 <표4>와 같으며, 쟁점사업장1은 처분청이 제시한 임대료 기준으로, 쟁점사업장2는 청구인이 주장하는 임대료 기준으로 각각 산정하되, 비교분석을 위하여 6개월로 환산한 월임대료와 간주임대료를 포함하며, 사실관계와 관련된 자료가 잘못되어 건축물대장에 의하여 면적을 수정하였다. <표4> 쟁점사업장과 인근 사업장의 임대표 비교분석 위의 <표4>와 같이 2004년 제1기와 2009년 제1기 동안의 임대료 총상승률이 처분청이 인정한 21%가 아니라 청구인이 주장하는 75%수준이고, 이는 인근 5-1이 59%로, 5-3이 289%로, 5-5가 84%로 각각 급격히 상승하는 추세와 일치하며, 나아가 ㎡당 임대료 역시 2004년 제1기 당시 청구인이 제안한 OO원은 인근의 입지조건이 더욱 좋은 임대사업장의 그것인 3만원 내지 11만원에 비추어 8배 내지 2배 정도라서 충분히 높은 수준이며, 처분청이 제시하는 임대료 OO원의 경우 11배 내지 3배이므로 지나치게 높은 점아 오히려 비현실적이고, 쟁점사업장의 임대료가 지하철 인근 비교사업장의 그것보다 2～8배인 것이 처분청이 보는 3～11배 보다는 더욱 현실적이다.

5. 위 (1)에서 본 최초 및 수정 계약서 모두 2월 월임대료는 1/2을 지급하는 조건이었는데, 연OO 명의 예금계좌(OO은행 2XX-XX-XXX-XX9)에 2004.2.24. 입금된 OO원은 OOOO의 직원 윤OO가 송금한 것으로, 이는 월임대료가 OO만원이 아니라 OO원인 것을 뒷받침하는 증거이고, 첫 달은 약정에 따라 쟁점시설에 대한 보상금을 면제하였는데, 윤OO가 착각하여 부가가치세 OO원을 별도로 송금하였다.

6. OOOOO 앞의 상권이 급격하게 발전함에 따라서 쟁점사업장 중 대지의 개별공시지가가 2004.1.1. 기준 730만원/㎡에서 2009.1.1. 기준 1,230만원/㎡으로 68.5%가 상승하였고, 이를 기준으로 임대료를 역산하면 2009.1.1. 기준 OO만원의 월세는 2004.1.1. 기준 OO원으로 이는 청구인이 주장하는 금액 OO원과 유사한 수준이며, 처분청이 제시하는 임대료인 OO원은 40% 이상 높은 금액에 해당한다.

7. 쟁점사업장의 월임대료는 OO원으로 시작하여 2006년 8월에 1차로 20%를 인상하여서 OO원으로, 2009년 1월 재계약시 50%를 인상한 후에 10만원 이하를 절사한 OO원으로 각각 조정하였는데, 쟁점시설에 대한 보상금을 부인하는 경우에, 아래 <표5>와 같이 1차 계약할 당시에는 13.6%를 인상하면서 상권이 폭발적으로 팽창한 5년후에 재계약하는 시점에는 5%만 인상하는 결과가 되어 불합리하며, 이는 OOOOO 앞 상권의 성장으로 인하여 개별공시지가가 급격하게 상승하여 큰 폭의 임대료 상승요인이 있었음에도 오히려 낮은 비율로 인상한 것이 되어 사회통념상 납득할 수 없는 경제활동이 되는 것이다. <표5> 월임대표 상승률 추이 비교

(3) 청구인의 대리인 세무사 황OO는 2011.12.29. 개최된 조세심판관회의에 출석하여 ① 배우자 연OO이 쟁점사업장에서 ‘OOOOOO’라는 상호로 의류매장을 운영하기 위하여 쟁점시설을 투자하였으나 불가피하게 단기간에 동 사업을 그만둘 수밖에 없었고, 쟁점시설비에 대한 보상을 임차인으로부터 지급받는 조건으로 쟁점사업장의 임대차계약을 체결하였으며, ② 2004.2.2. 작성된 최초 계약서상에 임차인인 OOOO가 월임대료를 총액 OO원으로 기재하였고 청구인을 대신하여 연OO이 서명․날인을 하였으나, 소재지 표기의 잘못, 임대료 산정방법, 임대료(월 OO원)와 쟁점시설비 보상금(월 OO원)의 구분 등 중요한 부분을 정정하여 2004.2.4. 수정 계약서를 작성한 뒤 서명․날인을 하였으며, ③ 쟁점사업장의 월임대료 OO원(2006년 8월 이후 OO원, 2009년 2월 이후부터는 OO원)은 OOOOO 앞 상권의 발달, 인근 사업장의 임대료 상승추이 등을 분석하면 적정하고, ④ 2004년 2월부터 2009년 1월까지 매월에 지급받은 OO원은 쟁점사업장의 임대료와는 별도로 연OO이 ‘OOOOOO’에 투자한 쟁점시설비를 임차인으로부터 지급받은 것이라는 취지로 진술하였다.

(4) 위의 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살피건대, 2004.2.1.부터 2009.1.31.까지 OOOO가 매월 지급하는 OO원에 대하여 처분청은 쟁점사업장의 임대료라는 의견이나, 청구인은 배우자 연OO이 ‘OOOOOO’를 운영하기 위하여 투자한 쟁점시설비(OO원)와 이자 상당액(연간 8%)이므로 청구인의 임대료가 아니라는 주장인 바, 최초 계약서와 수정 계약서를 보면 작성일자의 차이가 2일에 불과하며, 전자에는 쟁점사업장의 소재지가 잘못 기재되어 있고, 수정된 내용이 임대료 산정방법 중 매출액에 따른 수수료에 의한 것의 삭제, 계약기간 만료 후 OOOO의 재계약 보장, 쟁점시설에 대한 보상금 및 권리금 주장의 배제 등으로 임대차계약에서 핵심적인 사항을 포함하고 있어 이를 부인하기는 어려울 뿐만 아니라 처분청 의견과 같이 단순히 임대료를 누락하기 위하여 수정계약서를 작성하였다고 보기는 어려운 점, 처분청은 당사자 간에 합의하여 수정한 계약서와 합의서를 부인하고 있으나 그에 대한 구체적인 과세근거를 제시하지 아니하고 있는 점, 임차인인 OOOO의 대표이사 허OO가 쟁점시설을 인수․사용하는 대가인 OO원과 해당 이자를 계약기간으로 안분하여 매월 OO원을 지급한 사실과 수정계약서 및 합의서의 내용이 사실임을 확인하고 있는 점, 2009년 2월 재계약하고 작성한 임대차계약서에는 쟁점시설에 대한 언급이 없는 점, 청구인의 배우자인 연OO이 ‘OOOOOO’라는 상호로 의류소매업을 영위하기 위하여 쟁점시설을 투자한 사실이 인정되고 동 시설에는 구조변경 등의 자본적인 지출과 인테리어비용 등이 혼재된 것으로 나타나는 점, ‘OOOOOO’의 2002년말 현재 대차대조표상에 시설장치 OO원이 계상되어 있으며 청구인은 쟁점시설을 쟁점사업장의 자산으로 계상하거나 감가상각비 등의 필요경비를 계상한 사실이 없는 점, 연OO은 ‘OOOOOO’를 1년 반 남짓 운영하다가 폐업한 점, OOOO가 쟁점시설을 철거하지 아니한 채 그대로 사용하는 점 등을 감안할 때, 쟁점시설은 청구인이 아니라 연OO의 자산으로 보는 것이 사실관계에 부합된다고 판단된다. 또한, 쟁점사업장이 속한 OOOOO 앞의 상권은 위와 같이 2005년에 도로가 확장되며 OOOOO 병원이 개원된 것을 시작으로 하여 2007년 OOOO주상복합, 백화점, OOOO몰 등이 완공되어 입주가 이루어졌고, 당해 지역은 2008.1.1.부터 간이과제 배제지역으로 지정되었으며, 쟁점사업장 중에 토지의 개별공시지가가 ㎡당 730만원에서 1,230만원으로 으로 상승하는 등 급속도로 발전한 사실이 인정되는 점 등을 감안할 때, 쟁점사업장의 임대료가 2004년 2월 최초 계약당시의 OO원에서 에서 2년 6개월 후에는 20%를 인상한 OO원으로 되고 2009년 2월 재계약시에 다시 45.8%를 인상한 OO원으로 되었다는 청구인 주장이 각각의 기간에 OO원에서 OO원을 거쳐 OO원으로 인상되었다는 처분청 의견보다는 사실관계에 부합되는 것으로 보이는 점, 처분청은 상권발달이 확인된 상태에서 2009년 2월 체결한 재계약에서 종전보다 OO원(인상된 보증금인 OO원을 연간 이자율 8%로 환산하면 OO원)이 인상되었다는 입장이나 상승률이 5% 내지 10%에 불과하여 합리적이지 아니한 점, 위 (2)의 임대료 분석(<표4>, <표5>)과 같이 2004년 제1기와 2009년 제1기 간의 총상승률이 21%라는 처분청 의견과는 달리 청구인이 주장한 75%, 5-1은 59%, 5-3은 289%, 5-5는 84%로 급격히 상승한 점에 비추어 청구인 주장이 타당하다고 인정되는 점, 임대차계약을 체결할 당시 쟁점사업장에 인테리어공사 등을 시행하여 사용이 가능한 상태이므로 임차인에게 연OO이 요구하는 쟁점시설에 대한 대가를 별도로 부담할만한 이유가 있었다고 보이는 점, 청구인이 주장하는 월임대료 OO원 역시 ㎡당 OO원 수준으로 입지조건이 보다 좋은 인근 사업장의 3～11만원 보다 높아 그 이상으로 임대료가 형성되기는 어려운 점 등을 감안하면, OO원 보다는 OO원이 현실에 부합되는 적정한 수준으로 판단된다. 한편, 처분청은 배우자인 연OO이 사실상의 임대인 지위에 있으며, 2005년 5월 이후에는 4분의 1 지분을 가진 공동사업자에 해당하므로 OO원은 쟁점사업장의 임대료라는 의견이나, 연OO이 청구인을 대리하여 쟁점사업장의 임대차계약 등을 체결한 것은 사실이나, 그렇다고 하여 쟁점시설을 처분하여 발생한 소득을 쟁점사업장의 임대소득으로 볼 수 없고, 쟁점시설을 쟁점사업장의 자산으로 계상하거나 감가상각비 등의 필요경비로 공제한 사실이 없으므로 해당 대가가 쟁점사업장에 귀속된다고 할 수 없으며, 쟁점시설은 연OO이 차입금 등으로 취득한 후에 본인의 사업에 제공한 것이므로 이는 청구인이나 공동사업장이 아니라 연OO에게 귀속된다고 보는 것이 합리적이라고 판단된다. 따라서, 연OO이 쟁점시설의 대가를 별도로 지급받은 것에 대하여 과세하는 것은 별론으로 하여도, 2004년 2월부터 2009년 1월까지 매월 지급받은 OO원은 청구인의 임대료가 아니라고 함이 타당하다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.