[요지] 청구법인이 쟁점부동산을 이사회 개최나 감정평가 없이 OOO의 매입희망가격에 양도한 거래행위는 정상적인 거래라고 보기 어렵고, 06.9.11. 물적분할시 정식 감정 평가한 쟁점부동산의 감정가액을 처분청이 쟁점부동산의 양도 당시 시가로 본 것은 타당함
[요지] 청구법인이 쟁점부동산을 이사회 개최나 감정평가 없이 OOO의 매입희망가격에 양도한 거래행위는 정상적인 거래라고 보기 어렵고, 06.9.11. 물적분할시 정식 감정 평가한 쟁점부동산의 감정가액을 처분청이 쟁점부동산의 양도 당시 시가로 본 것은 타당함
[참조결정] 조심2009서3164
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 처분청이 제출한 법인사업자 조사종결보고서 등 심리자료에 의하면, 청구법인은 2006.3.10. 쟁점부동산을OOO에 법인세법상 특수관계자인 OOO에 양도하였고, 처분청은 청구법인의 쟁점양도거래를 법인세법제52조의 부당행위계산 부인대상으로 보아 쟁점부동산의 양도당시 시가를 2006.9.11. OOO이 OOO감정평가법인에 의뢰하여 평가한 쟁점감정가액OOO으로 하여 양도가액OOO억원과의 차액 OOO만원(저가양도가액)을 법인세의 소득금액계산상 익금산입하고, 쟁점부동산의 건물분 저가양도가액OOO을 부가가치세 매출과세표준에 가산하여 청구법인에 대한 법인세와 부가가치세를 각각 경정한 사실이 나타난다. OOO
(2) 처분청은,통상 매매사례가격 등이 존재하지 않는 부동산 양도시 사전에 감정평가 등을 통하여 시가를 확인한 후 양도하는 것이 보통이나청구법인은 쟁점부동산을 특수관계자인 김OOO 회장의 차명회사인 OOO에양도시 이사회 개최 및 감정평가를 하지 않은 상태에서 공시지가 수준으로 양도한 것은 특수관계자가 아닌 경우에는 거래될 수 없는 가격에 해당되며, 이를 양수한 OOO이 양도일로부터 6월내에 감정평가법인에 정식감정평가를 의뢰하여 평가된 감정가액을 시가로 봄이 타당하다고답변하고 있는바, 처분청이 시가로 본 감정평가서를 보면, OOO이 OOO감정평가법인에 평가의뢰하여 동 평가법인이부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 감정평가한 것으로, 평가목적은 일반거래(시가참고용), 가격시점 2006.9.11., 조사기간 2006.9.4.～2006.9.11.,작성일자 2006.9.11.로 쟁점부동산을OOO으로 감정평가하였음이 나타난다.
(3) 청구법인은쟁점부동산의 양도거래 및 감정평가 기간에 청구법인과 OOO이 각각 OOO그룹의 계열사로서 법인세법상 특수관계자에 해당된다는 점에 대하여는 인정하나, 쟁점감정가액은 쟁점양도거래 당시의 쟁점부동산의 객관적이고 합리적인 교환가격을 반영하지 못하므로 쟁점양도거래 당시의 시가로 인정될 수 없으며 청구법인의 의뢰로 OOO감정평가법인이 2011년 7월 및 2012.9.10. 각각 작성한 쟁점부동산에 대한‘공영개발사례를 통한 적정가격검토보고서’ 및 ‘컨설팅보고서(적정가격검토보고서)’에도 적정매도가격을 OOO억원으로 판단하고 있어 쟁점부동산의 거래가액 OOO억원이 쟁점양도거래 당시의 시가에 상당하다고 주장한다.
(4) 쟁점부동산의 양도거래에 있어 청구법인이 2005.11.3. 작성한 내부품의서(제목: 쟁점부동산 중장기 운영 방안)를 보면 ‘분양가 평당 OOO만원의 경우 표준건축비OOO 고려시 토지가치가 OOO억원 정도 추정되므로 토지 공시지가 및 건물장부가인 OOO억원에도 미달’한다고 되어 있으며, 2005.12.7. 작성한 내부품의서(제목: 쟁점부동산 중장기 운영 방안 변경)를 보면, 종전 ‘도시계획 변경 후 개발 및 매각’(안)에서 ‘도시계획 변경 추진하되 적정가 제시 원매자 출현시 즉시 매각 추진(안)’으로 변경한 사실이 나타나며, 이에 2006.2.9. OOO이 청구법인에게 ‘토지/건물 매입의향서’[매입희망금액 OOO억원, 2006.3.3. 매입희망금액을 OOO억원OOO으로 수정제출]를 제출하였고, 2006.3.10. 작성된 내부품의서(제목: 쟁점부동산 매각)에는 ‘토지가치를 약 OOO억원으로 보고, OOO지역 대단위 아파트 분양가 고려시 쟁점부동산 부지 OOO억원(OOO이 수정제출한 매입희망가액)을 적정 수준으로 평가’하였음이 나타난다.
(5) 한편, 쟁점부동산의 양도거래에 대하여 OOO지방법원OOO에서는 다음과 같은 사실 등에 비추어 쟁점부동산의 적정가액을 OOO억원이라고 봄이 상당하다고 판단하였다.
□이 건 관련 사법부 판단 내용 (가) OOO지방법원(제OOO형사부) OOO(병합) OOO그룹 김OOO 회장에 대한 형사사건(2012.8.16. 선고)에서 쟁점부동산의 저가매각부분에 대하여 유죄로 판단함 (나) 위 사건의 1심 판결문 중 이 사건 관련내용은 아래와 같음 1) 청구법인 주장 사실 당시 청구법인이 회사의 중장기투자계획에 따라 자산의 유동화를 추진하고 있던 상황에서 무수익재산인 쟁점부동산을 매각하여 현금화하는 것은 청구법인에 이익이 되었을 뿐만 아니라, 이미 청구법인 자체적으로 쟁점부동산 부지가 일반주거지역에 해당하는 점, 개발이 제한적으로만 가능한 점 등을 고려하여 그 자산가치를 장부가액이나 공시지가에 못 미치는 OOO억 원 내지 OOO억 원으로 평가하고 있었으므로, 매각금액 OOO억원이 저가라고 볼 수 없다. 2) 법원 판단: 아래 사실 등에 비추어 쟁점부동산의 적정가액은 OOO억원이라고 봄이 상당하다. ① 객관적인 감정평가결과 - OOO감정평가법인이 2006.9.1.경 OOO으로부터 쟁점부동산에 대한 정식감정평가를 의뢰받아 실사를 거쳐 2006.9.11.자 감정평가서 작성OOO하였고, 위 감정은 ‘개발’이 아니라 ‘일반거래(시가참고용)’를 감정평가목적으로 한 것으로서 적정한 시가를 반영한 것으로 보인다. 검찰의 수사과정에서 OOO감정원이 2006.9.11.을 기준시점으로 하여 쟁점부동산에 대한 탁상감정을 통해 평가한 결과는 토지가 OOO원(위 정식감정평가 결과와 동일), 그 지상 건물이 OOO원, 합계 OOO원이었다. ② 부동산 매각과정에서의 절차상 문제점 - 쟁점부동산은 청구법인의 직원들의 사택으로 사용되고 있는 중요한 부동산임에도 매각하기 전에 감정평가를 전혀 받은 바 없다. 청구법인의 대표이사 허OOO은 위 부동산에 관해 감정평가를 받지 않은 이유에 대하여, “감정평가를 진행할 경우 매각 사실이 노출되어 노조와 갈등을 빚을 것을 우려했다”고 설명하나, 선뜻 납득하기 어렵다. 허OOO은 당시 이OOO 차장으로부터 OOO과 사이에 매각 가격에 관한 협상을 거쳐 매각대금을 정하였고, 이OOO이 정한 매각대금이 적정한 것으로 신뢰하였다고 진술하고 있으나, OOO의 재무담당 이사 유OOO, 과장 고OOO은 모두 일치하여 “부동산 매각에 관하여 매매가격이나 임대차보증금을 협의한 바는 없다. 매각대금은 경영기획실 재무팀의 어OOO이 미리 정해주었다”는 취지로 진술하고 있다. ③ OOO 부채 처리 계획의 일부로 쟁점부동산 이용 - 청구법인의 OOO에 대한 쟁점부동산 매각은 처음부터 쟁점부동산을 OOO에 이전시킨 다음, OOO의 물류사업부분과 쟁점부동산을 자산으로 하는 OOO을 분할·설립하면서 쟁점부동산의 자산재평가를 통해 발생한 평가차익을 재원으로 OOO의 부채를 변제하기 위한 것이었다. 청구법인의 이OOO이 2006.3.10.자로 기안하고 허OOO이 결재한 쟁점부동산 매각품의서에는 매각 사유 중의 하나로 ‘사택 노후화로 유지보수 비용 및 운영경비 과다(연간 유지/보수 비용 OOO억 원)’를 들고 있다. 그런데 청구법인은 쟁점부동산이 OOO에 매각된 이후 그 소유권이 OOO, OOO로 각 이전되는 과정에서도 계속하여 쟁점부동산을 사택으로 사용하여 왔고, 그에 따른 유지보수 비용 및 운영경비도 계속 부담하여 왔다. 결국 청구법인의 쟁점부동산은 청구법인의 의사와 무관하게 홍OOO(OOO그룹 경영기획실 재무팀장)이 수립한 OOO 부채 처리 계획에 동원되었고, 그 처리 계획의 필수적 요소는 재산재평가를 통한 자금 조달이었으므로 저가 매각이 이루어진 것으로 보인다. (6)법인세법제52조 제1항은 납세지 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이정하는 특수관계에 있는 자와의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다고 규정하고 있으며, 제2항에서는 제1항의 규정을 적용함에 있어서는 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격을 기준으로 한다고 규정하고 있는바, 같은 법 시행령 제88조 제1항 제3호 본문에서는 “조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 자산을 무상 또는 시가보다 낮은 가격으로 양도 또는현물출자한 경우를 말한다고 규정하고 있으며, 제89조 제2항에서는 법제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액)과 상속세 및 증여세법 제38조 내지 제39조의2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액을 차례로 적용하여 계산한 금액을 시가로 한다고 규정하고 있다. 또한, 부가가치세법제13조 제1항은 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니한 경우에는 자기가 공급한 재화의 시가를 재화의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준으로 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제50조 제1항 제2호에는 매매사례가액이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 법인세법 시행령 제89조 제2항의 규정에 의한 가격을 시가로 보도록 규정하고 있다. (7) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합해 볼 때, 법인세법제52조에서 부당행위계산부인 규정을 둔 취지는 법인과 특수관계 있는 자와의 거래가 법인세법 시행령 제88조 제1항 각 호에 정한 제반 거래형태를 빙자하여 남용함으로써 경제적 합리성을 무시하였다고 인정되어 조세법적인 측면에서 부당한 것이라고 보일 때 과세권자가 객관적으로 타당하다고 인정되는 소득이 있었던 것으로 의제하여 과세함으로써 과세의 공평을 기하고 조세회피행위를 방지하고자 하는 것인바, 경제적 합리성의 유무에 대한 판단은 제반 사정을 구체적으로고려하여 그 거래행위가 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적합리성을 결한 비정상적인 것인지의 여부에 따라 판단하여야 할 것(대법원 2001두7268, 2002.9.4. 같은 뜻)인바, 청구법인이 특수관계자OOO1개 업체에서만 매입의향서를 제출받아 공시지가 OOO억원이 넘는 쟁점부동산을 이사회 개최나 감정평가 없이 OOO의 매입희망가격 OOO억원에 양도한 거래행위를 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 갖춘 정상적인 거래라고 보기 어렵고, 청구법인이 OOO감정평가법인에 의뢰하여 소급작성한 ‘공영개발사례를 통한 적정가격검토보고서’ 및 ‘컨설팅보고서(적정가격검토보고서)’가 정식 감정평가서로서의 법적 효력이 없는 점으로 볼 때 동 보고서에 기재된 가액이 시가에 상당하다는 청구주장 또한 인정하기 어렵다 할 것이다. 그렇다면 쟁점부동산의 시가를 결정함에 있어 매매사례가액이 없는 경우에는 공신력있는 감정기관의 소급감정에 의한 감정가액도 시가로 볼 수 있는 것이므로(대법원 2001두2256, 2002.3.12., 및 조심 2009서3164, 2009.12.14. 등 다수 같은 뜻임), OOO감정평가법인이 2006.9.11. 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 정식 감정평가한 쟁점부동산의 감정가액을 처분청이 쟁점부동산의 양도당시 법인세법상 시가로 본 것은 타당하다 할 것이며, 합리적이고 객관적인 증빙없이 쟁점감정가액을 쟁점양도거래 당시의 시가로 인정할 수 없다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 할 것이다. 따라서, 쟁점부동산의 양도거래에 대하여 법인세법제52조 및 부가가치세법제13조의 규정에 따라 쟁점부동산의 시가와 양도가액과의 차액에 대하여 법인세 및 부가가치세를 각각 과세한 처분청의 부과처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이결정한다.