매매계약서, 금융자료 등으로 확인되지 아니하므로 검인계약서상 금액을 실거래가액으로 봄

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2002.11.7. OOO 소재 대지 291.4㎡ 및 건물 1,176㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 2009.10.8. 양도한 후 2009.12.31. 양도가액을 실지거래가액인 OOO천원으로, 취득가액은 실지취득가액을 확인할 수 없어 환산가액인 OOO 하여 양도소득세를 예정신고․납부하였다.
• 나. 서울지방국세청장은 2011.3.31. 처분청에 대한 정기감사 결과 청구인이 취득한 쟁점부동산의 취득가액이 OOO천원임이 검인계약서에 나타나므로 확인되는 OOO취득가액으로 하여 양도소득세를 경정하도록 현지시정 지시하였고, 처분청은 동 지시에 따라 쟁점부동산의 취득가액을 OOO천원으로 하여 2011.8.22. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 OOO경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.10.5. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 시각, 뇌병변 장애1급자(맹인)로서 쟁점부동산을 취득할 당시에는 실제 매매가액보다 낮은 금액으로 검인계약서를 작성하여 신고하는 사례가 많았기 때문에 청구인도 전 소유자인 심OOO의 부탁을 거절하지 못하고 실제 매매대금보다 낮은 OOO천원으로 계약서를 작성하여 주었던 것이나, 쟁점부동산의 실제 취득가액은 OOO천원이며, 취득관련 세금과 부동산중개수수료, 등기비용 등을 합하여 총 OOO소요되었다. 쟁점부동산 취득시 매매대금은 OOO근저당 채권최고액 OOO천원, OOO신용정보주식회사의 전세보증금 OOO천원 및 다른 임차인들의 임차보증금을 인수하고 나머지 대금을 지급하는 것으로 매매계약을 체결하였으며, 청구인이 소유하던 서울특별시 OOO소재 상가를 2002.7.18. 유OOO에게 OOO천원에 양도하면서 피담보채권, 임대차보증금 등을 공제한 후 실제 수령한 OOO천원으로 나머지 대금을 지급하였다. 이러한 사실은 쟁점부동산을 청구인에게 양도한 심OOO과 천호동 상가의 취득자인 유OOO을 통하여 확인이 가능하나 이러한 실지거래가액의 확인 없이 실제 매매금액보다 낮은 금액으로 기재된 검인계약서의 금액을 취득가액으로 보아 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 사실과 다르게 작성되었다는 점은 그 주장하는 자인 청구인이 입증하여야 함에도 처분청이 검인계약서의 내용에 대하여 실지 매매계약서 등 관련자료를 제출할 것을 요구하였으나 객관적인 증빙을 제시하고 있지 않으므로 검인계약서상 매매대금을 쟁점부동산의 취득가액으로 보는 것이 타당하다. 따라서 쟁점부동산의 검인계약서상 매매대금을 취득가액으로 보아 양도소득세를 경정․고지한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 검인계약서상의 취득가액을 실지거래가액으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

1. 제89조 제1항 제3호에 따른 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조 제3항에 따른 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 제104조의2 제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산인 경우

8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지인 경우

9. 그 밖에 해당 자산의 종류, 보유기간, 보유 수, 거래규모 및 거래방법 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 자산에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다. 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정 신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

⑧ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제7항까지의 규정에 따라 거주자의 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하였을 때에는 이를 그 거주자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 알려야 한다. (2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

⑪ 법 제97조 제7항에서 "대통령령이 정하는 방법" 이라 함은 거주자가 전소유자의 부동산양도 예정신고 또는 확정신고에 있어서 제169조 제1호 마목의 규정에 의하여 인감증명서를 제출하는 방법을 말한다.

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액，감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 제176조【양도소득과세표준과 세액의 결정 및 경정】② 법 제114조의 규정에 의한 과세표준과 세액은 납세지 관할세무서장이 결정 또는 경정한다. 다만, 국세청장이 특히 중요하다고 인정하는 경우에는 지방국세청장이 결정 또는 경정 한다. 제176조의2 【추계결정 및 경정】① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지․건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, × 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 또는 동항 제2호의 감정가액 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도 당시 기준시가)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점부동산을 양도한 후, 양도가액은 실지거래가액으로 취득가액은 환산취득가액으로 계산하여 양도소득세 예정신고한 내역은 아래 <표1>과 같다. OOOOOOOOOO OOOOO OOOO (OO: OO) (2) 처분청에서는 2011.3.26. 쟁점부동산 소재지 관할 지방자치단체인 인천광역시 OOO에게 검인계약서의 사본을 제출하여 줄 것을 요청하였으며, 인천광역시 OOO회신한 상세조회서에는 청구인이 쟁점부동산을 OOO천원에 취득한 것으로 나타난다. (3) 청구인은 2011.6.29. 이 건 과세처분 전에 과세전적부심사를 청구하였으며 처분청에서 2011.7.19.까지 쟁점부동산의 취득계약서 및 대금지급 등 제 증빙의 제출을 요구하였으나 제출하지 아니하였고, 보정기간제출 연장신청서를 통하여 2011.8.2.까지 제출하겠다고 하였으나, 제출하지 아니한 것으로 과세전적부심사결정서에 나타난다. (4) 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시 확인되는 채무 등은 아래 <표2>와 같은 것으로 등기부 등본에 나타난다. OOOOOOOOOO OOOOO OOOOOO OOOO (OO: OO) (5) 청구인은 쟁점부동산을 취득하면서, 근저당 채무금액 등을 제외한 나머지 취득대금을 청구인이 보유하던 서울특별시 OOO소재 부동산을 양도한 대금으로 지급하였다고 주장하나 이에 대한 증빙자료는 제출하지 아니하였다.

(6) 위 관련법령 및 사실관계를 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산 취득당시 검인계약서의 금액 OOO천원은 사실과 다르며, 실제는 OOO천원에 취득하였다고 주장하나, 취득당시 매매계약서 등의 제출이 없고, 실제 취득대금의 지출 및 양도자의 수령여부가 금융자료 등에 의하여 확인되지 않는 등 청구인의 주장은 받아들이기 어려워 보이는 반면, 인천광역시 OOO검인계약서상 청구인이 취득한 쟁점부동산의 매매가액이 OOO천원임을 확인하고 있어 검인계약서의 금액이 사실과 다르다고 보기 어려워 보인다. 따라서 처분청이 청구인의 쟁점부동산 취득당시 검인계약서상 금액을 실지 거래가액으로 보아 과세한 처분 은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.