종전주택 취득일부터 신축주택 취득일 전일까지의 양도소득은 감면 대상이 아님

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2003.3.7. 취득한 OOO 주택(이하 “종전주택”이라 한다)을 멸실하고, 2002.6.18. 신축한 다세대주택 12세대(이하 “신축주택”이라 한다) 중 101호에 거주하였으며, 2010.10.13. 신축주택을 OOO원에 일괄 양도하고 신축주택 전체를 1세대 1주택 비과세 대상으로 보아 2011.1.5. 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 12세대 중 101호에 대해서만 1세대 1주택 비과세를 적용하고, 나머지 11세대(이하 “쟁점신축주택”이라 한다)에 대해서는 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하되, 조세특례제한법 제99조의3 의 신축주택 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 대상에 해당한다고 보아 2011.7.7. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.7.22. 이의신청을 거쳐 2011.10.6. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1) 조세특례제한법 시행령 제40조 제1항 의 계산식에서 분모의 ‘취득당시의 기준시가’를 종전주택의 취득당시의 기준시가로 볼 근거는 없으며, 신축주택 감면소득을 계산하면서 서로 관련이 없는 종전주택의 기준시가를 적용하는 것은 부당한바, 쟁점신축주택의 양도소득은 토지(2000.3.7. ～ 2010.10.13.)의 양도차익과 건물(2002.6.18. ～ 2010.10.13.)의 양도차손을 합산한 금액이며, 감면소득은 토지는 감면소득이 발생하고, 건물은 부(-)의 감면소득이 산출되므로, 건물의 감면소득은 영(0)을 적용하고, 토지의 감면소득은 토지의 양도차익에서 건물의 양도차손을 차감한 후의 양도소득 중 토지의 기준시가로 계산한 ‘(신축후 5년간의 토지의 양도소득)/(토지의 양도소득)’을 적용하여 계산하여야 하므로, 계산식의 분자 및 분모에 토지의 기준시가를 각각 적용하여 감면소득을 OOO원, 감면세액을 OOO원으로 하여야 한다.(주위적 청구) (2) 조세특례제한법 제99조의3 의 감면소득은 종전주택 취득시부터 신축주택 양도시까지의 양도소득 중 신축주택 취득시부터 5년간 발생한 양도소득이 차지하는 비율의 양도소득을 감면한다는 것인데, 신축주택 취득 전의 양도소득이 감면소득에 해당하지 않는다면 신축주택 취득시부터 양도시까지의 양도소득 중 신축주택 취득후 5년간의 양도소득이 차지하는 비율로 감면하여 감면소득을 OOO원, 감면세액을 OOO원으로 하여야 한다.(예비적 청구)
• 나. 처분청 의견 조세특례제한법 시행령 제99조의3 제2항 은 조세특례제한법 제99조의3 에서 규정하고 있는 양도소득세의 감면대상 소득인 “당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 같은 법 시행령 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액으로 한다.”고 명시하고 있고, 감면대상 양도소득 계산식에서 분자의 기준시가는 ‘신축주택 취득당시 기준시가’를, 분모의 기준시가는 ‘종전주택 취득당시 기준시가’를 말하므로 개별주택가액을 적용하여 감면소득을 계산한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점

① 조세특례제한법 제99조의3 의 신축주택 감면소득 계산시 토지 기준시가를 적용하여야 하는지 여부

② 신축주택 감면소득 계산식 중 분모의 취득당시 기준시가에 신축주택 취득당시 기준시가를 적용하여야 하는지 여부

• 나. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 조세특례제한법 제99조의3 제1항 제2호, 같은 법 시행령 제99조의3 제2항에는 자기가 건설한 신축주택으로서 신축주택취득기간(2001.5.23. ～ 2003.6.30.) 내에 사용승인 또는 사용검사를 받은 신축주택에 대해서는 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 전액을 감면하고, 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 해당 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감하며, 해당 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 같은 법 시행령 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액으로 한다고 규정되어 있고, 그 계산식은 다음과 같다. 양도소득금액 × 취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가 - 취득 당시의 기준시가 ─────────────────────────── 양도 당시의 기준시가 - 취득 당시의 기준시가 (나) 처분청은 쟁점신축주택의 공동주택 고시가액을 2005년(최초고시) OOO원, 2007년 (취득일부터 5년) OOO,OOO,OOO원, 2010년(양도시) OOO원으로 확인하고, 종전주택 및 쟁점신축주택의 토지와 건물의 가액을 공시지가와 국세청장이 정한 신축가격 산정․고시 방법에 따라 계산하였으며, 조세특례제한법 시행령 제40조 제1항 의 규정에 따라 쟁점신축주택의 감면소득 계산시 분모의 취득 당시의 기준시가를 종전주택의 취득가액을 적용하였던바, 쟁점신축주택의 최초 고시가액을 기준으로 쟁점신축주택의 취득가액을 OOO원으로 환산하고, 종전주택의 취득가액은 개별주택가격으로 환산한 OOO원을 적용하여 쟁점신축주택의 감면소득금액을 OOO원으로 계산하였다. (다) 청구인은 쟁점신축주택의 양도소득은 토지의 양도차익, 건물의 양도차손이 발생하였던바, 조세특례제한법 시행령 제99조의3 에 따라 감면소득을 계산하면 토지는 감면소득이 있으나, 건물은 부(-)의 감면소득이므로 쟁점신축주택의 감면소득은 건물은 영(0), 토지는 양도소득금액에 신축주택 취득후 5년간의 토지의 양도소득이 토지의 양도소득에서 차지하는 비율을 곱하여 감면소득을 OOO원, 감면세액을 OOO원으로 계산하여야 한다는 주장이다. (라) 살피건대, 청구인은 쟁점신축주택에 대한 감면세액은 토지의 기준시가만을 기준으로 하여 계산하여야 한다고 주장하나, 주택은 토지와 건물을 모두 포함하는 것으로서 주택의 가액은 해당 시점의 주택가액과 건물가액을 합산한 금액이라 할 것인바, 건물을 제외한 토지의 기준시가만을 적용하여 쟁점신축주택의 감면소득을 산정하는 것은 신축주택 취득자에 대하여 5년간의 양도소득을 감면하려는 취지에 합당하지 아니한 것이므로, 처분청이 쟁점신축주택의 공동주택고시가액을 기준으로 하여 감면소득금액 및 감면세액을 계산하여 과세한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 청구인은 신축주택 취득전의 양도소득이 감면대상이 아니라면, 신축주택의 감면소득은 양도소득금액에 신축주택 취득후 5년간의 양도소득이 신축주택 취득후의 양도소득에서 차지하는 비율을 적용하여 쟁점신축주택의 감면소득을 OOO원, 감면세액을 OOO원으로 계산하여야 한다는 주장이다. (나) 위 사실관계 및 관계법령 등을 종합하여 보면, 조세특례제한법 제99조의3 의 신축주택 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 규정은 “신축국민주택에 대한 수요를 진작시킴으로써 건설경기의 활성화”에 그 입법취지가 있는 점, 조세특례제한법 제99조의3 제1항 에 의하면, 신축주택 취득일로부터 5년 이내에 양도한 경우 감면대상은 그 양도소득세의 전액이고, 신축주택 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우 감면대상은 “해당 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액”으로 규정되어 있어 명문상 종전주택의 취득일로부터 신축주택의 취득일 전일까지의 양도소득금액은 신축주택 취득자에 대한 감면대상으로 보기 어려운 점 등으로 볼 때, 양도소득세의 감면대상이 되는 “취득일부터 5년 이내 에 발생하는 소득”이라 함은 신축주택의 취득일부터 양도일까지 발생하 는 소득을 의미한다고 보아야 할 것이므로(조심 2010부415, 2010.9.17., 같은 뜻임), 쟁점신축주택 취득 전일까지의 양도소득금액을 과세특례 적용대상이 아닌 것으로 보아 과세한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.