청구인이 조합원입주권을 승계취득한 대체주택은 자기가 건설한 건축물에 해당하고, 그 취득시기는 사용승인일로 봄이 타당하므로, 청구인은 종전주택 양도당시 1세대 2주택자에 해당함
청구인이 조합원입주권을 승계취득한 대체주택은 자기가 건설한 건축물에 해당하고, 그 취득시기는 사용승인일로 봄이 타당하므로, 청구인은 종전주택 양도당시 1세대 2주택자에 해당함
OOO세무서장이 2010.9.9. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세 OOO,OOO,OOO원의 부과처분은 청구인이 2008.5.15. 양도한 OOOOO OOO OOO OOO-OO OOOOOOOOO OOOO OOOO(토지 10,622.1분의 22,443㎡ 및 건물 59.95㎡)의 실제 취득가액을 OOO으로 하여 과세표준을 경정하고,소득세법제104조 제1항 제1호에서 규정하고 있는 세율을 적용하여 그 세액을 경정하며, 나머지 청구는 기각한다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 처분청은 대체주택의 취득시기를소득세법제98조와 같은 법 시행령 제162조에 의해 등기일인 2007.5.17.로 보았으나, 위 법령은 양도자산의 취득시기에 적용할 법령이고, 대체주택의 취득시기에 관하여는 정한 바 없으므로 당해 대금을 청산한 날을 취득일로 보아야 하며, 대체주택의 등기일(2007.5.17.)은 재건축 시공회사인 주식회사 OOO이 청구인과 관계없이 등기접수 하였는바, 청구인의 대체 주택 취득일은 재건축분담금 최종납부일(잔금청산일)인 2007.6.14.로 보아야 한다. 따라서, 청구인은 대체주택 분담금 최종납부일(2007.6.14.)부터 1년 이내인 2008.5.15. 종전주택을 양도하였으므로 종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택에 의한 양도소득세 비과세를 적용하여야 한다.
(2) 설령, 청구인을 일시적인 1세대 2주택자로 본다 하더라도, 청구인의 일시적인 1세대 2주택은 투기목적 없이 세법무지나 단순착오에 의한 것이므로 중과세율(50%)을 적용하는 것은 너무 가혹한 바, 일반세율로 적용함이 타당하다.
(3) 처분청이 종전주택의 취득가액을 환산취득가액인 OOO원으로 하여 이 건 처분을 하였으나, 실제 취득가액이 OOO임이 제출증빙으로 확인되므로 종전주택의 양도에 따른 양도소득세를 산출함에 있어 취득가액을OOO원 으로 하여 양도차익을 산출하여야 한다.
(1) 청구인은소득세법제98조와 같은 법 시행령 제162조 제1항 제1호의 양도 및 취득시기는 양도차익이 실현된 자산에서의 규정이고 차익이 실현되지 않은 대체주택의 취득시기에 관하여는 정한 바 없으므로 당해 대금을 청산한 날이나 등기접수일은 대체주택의 취득일로 기산하는 것이 조세정의 형평성에 부합된다고 주장하나, 대체주택은 조합원입주권을 취득하여 청구인 명의로 보존등기가 된 자가신축주택에 해당하는 재건축아파트에 해당하므로 소득세법 시행령제162조 제1항 제4호의 규정에 따라 사용승인일인 2007.5.4.이 취득시기이다. 자가신축주택의 잔금청산일이 취득시기라는 청구인의 주장은소득 세법제98조와 같은 법 시행령 제162조 제1항 제4호의 규정의 법리해석 오해에서 생긴 것으로 사료되므로 종전주택의 양도를 1세대 2주택으로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다.
(2) 당시 법령인소득세법제104조 제1항 제2의5호에 ‘대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택에 대하여는 양도소득과세표준의 100분의 50의 세율을 적용한다’고 규정하고 있으므로 이 건 처분은 정당하다.
(3) 청구인은 종전주택의 매매계약서와 인테리어 공사도급계약서 금액 OOO원을 필요경비로 차감하여야 한다고 주장하나, 청구인은 본 건 과세전적부심사청구시 종전주택 매매계약서와 관련 필요경비 입증자료를 제출하지 아니하였다가 이의신청과 심판청구시 실지거래여부를 금융증빙 등 객관적인 증빙없이 종전주택 매매계약서와 인테리어공사 도급계약서를 제출하였는바, 종전주택 매매계약서상 중개인이 청구인의 배우자인 김OOO로 기재되어 있고, 인테리어공사표준 계약서상의 시공자 김OOO는 고액의 국세결손자로서 인테리어 관련 사업자등록을 한 사실이 없으며, 청구인 명의의 OOO은행 대출금 거래내역은 청구주장(매매계약서와 인테리어공사표준계약서가 진성 계약서임)에 대한 직접적인 증빙이 아닌 점 등으로 보아 청구인이 제출한 종전주택 매매계약서와 인테리어공사표준계약서는 사후에 임의 작성된 것으로 보인다. 따라서, 종전주택의 실지취득가액을 확인할 수 없으므로 소득세법 시행령제176조의2 제2항 제2호의 규정에 의한 환산취득가액으로 양도소득세를 부과한 당초처분은 정당하다.
① 재건축한 대체주택의 취득일을 사용승인일이 아닌 분담금 최종납부일로 볼 수 있는지 여부
② 청구인의 일시적 1세대 2주택이 투기목적 없이 세법무지와 단순 착오에 의한 것으로 보아 중과세율(50%)이 아닌 일반세율(36%)을 적용할 수 있는지 여부
③ 종전주택 매매계약서상 매매대금 OOO원을 취득가액 으로 인정할 수 있는지와 종전주택 인테리어공사 표준계약서상 공사대금 OOO원을 자본적지출액으로 인정할 수 있는지 여부
(1) 처분청이 제출한 과세자료를 보면, 청구인은 2001.11.14. 취득한 종전주택을 2008.5.15. OOO원에 양도하고, 종전주택의 양도가 1세대 1주택에 의한 비과세 대상에 해당하는 것으로 보아 양도소득세를 무신고 하였고, 처분청은 청구인이 종전주택을 양도할 당시 종전주택 이외에 대체주택을 보유하였음을 확인하고, 1세대 1주택에 의한 양도소득세 비과세를 배제하여 환산취득가액[종전주택 양도가액OOO원(실지거래가액), 취득가액 OOO원(환산가액)]으로 양도차익 OOO원을 산정하여 이 건 처분을 하였다.
(2) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 소득세법제89조 제1항 제3호와 같은 법 시행령 제155조 제1항을 보면, ‘양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택이라 함은 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다’고 규정하고 있고,소득세법제98조와 같은 법 시행령 제162조 제1항 제4호에서는 자기가 건설한 건축물의 취득 및 양도시기는 사용검사 필증교부일이나, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승일을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다고 규정하고 있다. (나) 처분청이 제출한 현지확인 결과보고서(2009.7.30.)에 의하면, 최OOO외 19인[OOOOO OOO OOO OOO-OO O OOOOO OOO OOO(OOOOOOOOO)과 OOO에 거주한 8인]은 2005.11.26.(OOO)과 2006.3.11.(OOO) 주식회사 OOO과 OOO와 OOO를 멸실한 후 1층 상가 8호와 아파트 18호를 재건축하기로 계약을 체결 하였고(조합인가 및 관리처분계획인가 없음), 2006.5.18. 건축허가를 OOOO으로 받았으며, 2007.5.4. 사용승인을 받은 것으로 조사되었다. (다) 청구인이 증빙으로 제출한 대체주택의 소유권과 관련한 등기부등본, 범신종합건설 주식회사 입주일 통보문서, 대체주택 분담금 납부내역을 보면, 대체주택의 소유권 이전등기일은 2007.5.17.이고, 대체주택 입주기간은 2007.5.20.～2007.6.20.이며, 대체주택 분납금 최종 납부일은 아래 [표1]과 같이 2007.6.14.로 나타난다. OOO OOOO OOO OOO (OO: O) (라) 재건축조합원의 재건축 아파트의 취득시기와 관련하여 재건축조합 등은 그 소유자금으로 조합원의 건물을 신축분양하는 것이 아니라 공정에 따라 조합원으로부터 각자 부담할 건축자금을 제공받아 조합원의 자금으로 건축하는 것인바, 이는 결국 조합원이 그가 출자한 구건물을 헐고 신건물을 신축 취득한 경우와 실질적으로 동일하다 할 것이고[대법원 93누18839(1994.6.24.) 외 다수], 청구인과 같이 사업 시행인가 등 이후에 조합원입주권을 승계하여 취득하는 경우에도 동일하다 할 것이다. (마) 위의 내용을 종합하면, 청구인이 조합원입주권을 승계취득한 대체주택은 자기가 건설한 건축물에 해당하고, 취득시기는소득 세법제98조와 같은 법 시행령 제162조 제1항 제4호에 의해 사용승인일인 2007.5.4.로 봄이 타당하다 할 것이다. 따라서, 청구인이 대체주택 취득일(2007.5.4.)부터 1년이 경과한 2008.5.15.에 종전주택을 양도한 이상, 청구인은 종전주택 양도당시 1세대 2주택자에 해당하므로 처분청의 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(3) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 2005.12.31. 법률 제7837호에 의하여소득세법제95조 제2항 및 제104조 제1항을 개정하여 1세대 2주택자가 2007.1.1. 이후 양도하는 주택에 대하여 50%의 세율을 적용한다고 하여 양도소득세의 과세를 강화하였는데, 국세청장은 2006년 3월에 발간한 2006년 개정세법해설에서 입법취지를 “거주목적의 실수요자가 아니라 주택을 재산증식의 수단으로 이용하는 1세대 2주택의 보유자에게 양도소득세를 중과세하여 자본이익을 환수하고 부동산의 투기수요를 억제하여 거래시장을 안정화시키는 것”이라고 밝히고 있다. (나) 종전주택 규모는 토지 10,622.1분의 22,443 및 건물 59.95㎡로 소형주택이고, 청구인의 종전주택 취득과 양도내역에 의하면, 청구인은 취득일인 2001.11.14.부터 양도일인 2008.5.15.까지 약 7년 6개월 동안 종전주택에서 거주하다 양도한 것으로 나타난다. (다) 한편, 청구인이 종전주택을 양도한 후인 2008.11.28.부터는 일시적인 1세대 2주택자가 종전주택을 양도할 경우 중복보유 허용 기간을 종전 1년에서 2년으로 연장하였고, 2009.1.1.부터는 1세대 2주택자에 대하여 한시적으로 일반누진세율을 적용하도록 하고 있다. (라) 위와 같이 청구인이 재산증식수단이 아니라 실제 거주하기 위하여 대체주택을 취득한 뒤 종전주택을 양도한 것으로 인정되는 점, 청구인이 종전주택을 2008.5.15.에 양도한 것은 일시적 1세대 2주택과 관련하여 대체주택의 취득시기를 오인한 결과로 보이고, 실제로 그 차이도 11일에 불과한 점, 종전주택이 소형주택이고 양도가액이 OOO원인 점, 정책적인 이유(주택시장의 위축에 따른 매매의 어려움)에서 종전주택을 양도(2008.10.8.)한 직후인 2008.11.28.부터는 일시적인 1세대 2주택자가 종전주택을 양도하는 때 중복보유 허용기간을 종전 1년에서 2년으로 연장되었으며,소득세법제104조(양도소득세의 세율)가 개정됨에 따라 2009.1.1.부터는 1세대 2주택자에 대하여 일반누진세율을 적용하고 있는 점 등의 특별한 사정을 종합하여 볼 때, 이 건은 예외적으로 종전주택의 양도에 의한 양도소득세가 중과되는 1세대 2주택으로 보아 중과세의 세율(100분의 50)로 과세한 처분은 불합리한 측면이 있다고 판단된다(조심 2010중3396, 2010.12.28. 같은 뜻임).
(4) 쟁점③에 대하여 본다. (가) 먼저 종전주택의 취득가액에 대하여 살펴본다. 1)소득세법제114조 제7항을 보면, ‘자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준 시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다’고 규정 하고 있다.
2. 청구인이 제출한 종전주택 매매계약서 원본을 보면, 청구인 2001.10.20. 종전주택을 OOO원에 청구외 김OOO으로부터 매입한 것으로 매매대금은 OOO,OOOO원(2001.10.20. OOO원)으로 기재되어 있고, 매매계약서상 수임중개사는 청구인의 남편인 ‘김OO(OOOO OOOOOOO)’로 기재되어 있으며, 대금지급에 대한 간이영수증 원본 2매를 보면, 청구인이 2001.10.20. 계약금 OOO원, 2001.11.14. 잔금 OOO원을 전소유자인 김OOO에게 지급하고 김OOO의 자필 간이영수증을 수령한 것으로 기재되어 있다.
3. 청구인이 종전주택 취득자금 OOO원의 자금원천에 대한 증빙으로 제출한 청구인 명의 OOO은행 계좌 2개(139-916912-×××××, 139-916930-×××××)의 거래내역에 의하면, 청구인은 2001.11.14., 2001.11.15. OOO원과 OOO원을 OOO은행으로부터 각각 대출받아 당일 인출한 것으로 나타난다.
4. 청구인이 종전주택 매매사례가액으로 제출한 매매계약서 6부의 내용은 아래 [표2]와 같은 것으로, 종전주택 거래전,후 거래가액 중 종전주택 거래가액이 가장 낮은 것으로 나타난다. OOOO OOOO OOOOOO (OO: O)
5. 청구인이 제출한 종전주택 취득세, 등록세 납부명세서를 보면, 청구인은 2001년도에 종전주택에 대한 취득세(부동산) OOO원을 납부하였다(기준시가에 의한 납부세액임).
6. 위의 내용을 종합하면, 청구인이 제시한 종전주택 매입과 관련한 매매계약서와 매매대금지급영수증이 진정한 것으로 보이고, 자금원천에 대한 금융증빙의 구체성과 종전주택 거래전?후의 매매 사례가액 등에 비추어 볼 때, 매매계약서상 중개인이 청구인의 남편인 김OOO라는 사유 등만으로 종전주택의 실지취득가액을 부인함은 부당한 것으로 판단된다. 따라서, 종전주택의 취득가액은 매매계약서와 제세납부증빙에 의해 확인되는 OOO,OOO,OOOOOOOOO OOO,OOO,OOOO, OOO O,OOO,OOOO, OOO O,OOO,OOOO, OOOOO OOO,OOOOO으로 인정함이 타당하다 할 것이다. (나) 다음으로, 인테리어공사 표준계약서상 공사대금 OO,OOO,OOO원을 자본적지출액으로 인정할 수 있는지 여부에 대하여 살펴본다. 1)소득세법제97조 제1항 제2호와 같은 법 시행령 제163조 제3항 제3호에 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비인 자본적지출액에는 양도자산의 용도변경,개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용이 포함되는 것으로 규정하고 있다.
2. 청구인은 청주주장에 대한 증빙으로 제출한 종전주택 인테 리어공사 표준계약서를 보면, 발주자(시행자)는 청구인이고, 수급자(시공자)는 김OOO이며, 공사개요는 2001.11.15.～2001.11.30.기간동안 종전 주택의 창호공사, 설비공사, 발코리바닥공사를 OOO원에 시공하는 것으로 기재되어 있다.
3. 종전주택의 등기부등본상 건축연도는 1999년도이고, 청구인은 종전주택 인테리어공사를 하고 대금지급한 금융증빙 등을 제시하지 못하고 있다.
4. 한편, 청구인이 청구주장의 증빙으로 제출한 인테리어공사 표준계약서상 시공자인 김OOO에 대하여 국세통합전산망으로 조회할 결과, 김OOO는 인테리어업으로 사업자등록을 한 사실이 없고, 2012년 1월 현재 고액체납자(국세결손액이 OOO원임)인 것으로 나타난다.
5. 위의 내용을 종합하면, 건축연도가 1999년도인 청구인의 종전주택의 인테리어 공사기간이 2001.11.15.～2001.11.30.인 것으로 보아 청구인은 특별한 사유없이 건축후 2년만에 리모델링공사를 한 결과가 되고, 청구인이 종전주택 공사시공업자라고 주장하는 김OOO는 인테리어업에 대한 사업자등록 이력이 없으며, 고액체납자일 뿐 아니라, 공사대금지급에 대한 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다. 따라서, 종전주택에 대한 인테리어 비용 OO,OOO,OOO원을 자본적 지출액으로 인정하지 아니한 처분청의 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과, 청구주장이 일부 이유있으므로국세 기본법제81조 및 제65조 제1항 제1호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.