매매계약서에 구분 기재된 각 자산의 양도가액 비율이 감정가액이나 기준시가로 안분한 비율과 크게 차이가 나는 점, 계약금을 청구인의 사위가 전액 수령하고 청구인 외 2인의 요청에 의하여 매매계약서를 각각 작성하였다고 매수인이 진술한 점 등을 종합해 볼 때, 사실상 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 경우에 해당된다고 보아 쟁점부동산의 양도가액을 감정가액으로 안분계산하여 과세한 처분은 잘못이 없음
매매계약서에 구분 기재된 각 자산의 양도가액 비율이 감정가액이나 기준시가로 안분한 비율과 크게 차이가 나는 점, 계약금을 청구인의 사위가 전액 수령하고 청구인 외 2인의 요청에 의하여 매매계약서를 각각 작성하였다고 매수인이 진술한 점 등을 종합해 볼 때, 사실상 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 경우에 해당된다고 보아 쟁점부동산의 양도가액을 감정가액으로 안분계산하여 과세한 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. (2) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (3) 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】
① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계에 있는 자와의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다. (4) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】
⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다. (5) 부가가치세법 시행령 제48조의2 【과세표준의 안분계산】
④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물 등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호에 정하는 바에 의한다.
소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.
(2) 청구인 외 2인의 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고 내용은 아래 <표1>과 같다.
(3) 쟁점토지에 대한 매매계약서의 주요 내용은 아래와 같고, 청구인 외 2인이 쟁점토지 및 쟁점건물의 각 매매계약서 내용대로 총 매매대금 OOO원(2010.2.11. 계약금 OOO원, 2010.3.31. 잔금 OOO원)을 매수인 지OO로부터 수령한 사실에 대하여 청구인과 처분청 간에 다툼은 없다. (가) 부동산의 소재지는 OOO 1173-22이고, 지목은 대지이며, 면적은 533.5㎡이다. (나) 매매대금은 OOO원(2010.2.11. 계약금 OOO원, 2010.3.31. 잔금 OOO원)이다. (다) 특약사항으로는 건축물 대장 및 등기부등본(토지, 건물) 확인 후 계약이고, 건물(토지포함)에 채권최고액 OOO원은 잔금시까지 매도인이 말소 정리하며, 건물 4층에 임차인 정리는 매도인이 잔금시까지 정리한다. (라) 계약 당사자는 청구인과 지OO이며 중개업자는 OOO공인중개사사무소 이OO로 기재되어 있다. (마) 청구인 외 2인과 매수인 지OO 간에 같은 날(2010.2.11.) 각각 매매계약을 체결하였고, 각 매매계약서는 매매금액을 제외하고 주요 내용은 동일하다.
(4) 처분청 조사공무원의 양도소득세 조사종결 보고서의 주요 내용은 다음과 같다. (가) 양도가액은 매수인 지OO가 제출한 금융증빙 확인결과 총 양도가액 OOO원으로 청구인(OOO원), 조OO(OOO원), 설OO(OOO원)에 지급한 것으로 확인되고, 쟁점부동산 양도 전 (주)OOO은행 OOO지점에 제출한 근저당 설정목적의 감정가액비율에 비해 신고한 각 자산의 가액이 현저한 차이가 나는 경우로 양도가액을 조세회피목적으로 임의 안분한 경우로 판단된다. (나) (주)OOO은행 OOO지점장이 쟁점부동산의 매수인인 지OO에 대한 담보물과 관련하여 (주)OOO감정평가법인 OOO지사에 감정평가 의뢰하여 받은 감정평가표(2010.2.18. 기준)의 내용은 아래 <표2>와 같다. <표2> (단위:㎡, 천원) 평 가 내 용 공부(의뢰) 사정 감정가액 종별 면적 종류 면적 단가 금액 대 533.5 대 533.5 3,250 OOO 건물 1,020.45 건물 1,020.4 756 OOO 합 계 O,OOO,OOO (다) 매수인 지OO의 쟁점부동산 취득 관련 진술내용에 의하면 “본인은 건축 디자인업을 경영하고 있으며, 쟁점부동산의 총 취득대금은 OOO원으로 계약금 OOO원은 조OO에게 지불하였고, 이후 잔금 OOO원은 OOO은행에서 대출받아 매도인이 참석한 가운데 지불하였으며, 매매대금을 나누어서 계약한 이유는 공동 명의였으므로 3명의 요청에 의해 각각 계약하게 되었다”라고 기재되어 있다. (라) 쟁점토지 및 쟁점건물에 대한 양도가액 비율과 관련하여 매매계약서에 구분 기재된 각 자산의 양도가액 비율은 아래 <표3>과 같고, 감정가액으로 안분한 비율은 아래 <표4>와 같으며, 기준시가로 안분한 비율은 아래 <표5>와 같다.
(5) 청구인의 세부 주장 및 제시한 증빙은 다음과 같다. (가) 조OO는 의사로서 2003년 8월 쟁점토지의 지상에 4층 건물을 신축 후 병원을 개업하여 경영해 왔으나 수년 전 부터 늘어나는 적자로 경영난에 부득이 청구인에게 쟁점토지와 함께 매각하자고 간청하여 양도하게 되었으며, 쟁점부동산을 매물로 내놓았으나 매매성립시까지는 상당한 기간이 소요되었으며 부동산별 매매가액 결정시 인근 부동산거래가 전혀 없어 정확한 시가 산정이 어려운 가운데 쟁점부동산 주변 공인중개사에 문의한 결과 쟁점토지를 평당 약 OOO원으로 하여 OOO원에 지OO에게 매각하였다. (나) 건물가액은 매수인인 지OO가 건축 관련업에 종사하는 자로 동 건물이 견고하게 잘 지어졌을 뿐만 아니라 실용적이나 건축미적 감각에 있어서도 뛰어나서 상당한 가치를 부여하여 OOO원(평당 약 OOO원)에 매각하였고, 건물가액의 타당성을 간접적으로 확인하고자 건설회사 및 건축설계사무소로부터 견적서를 받아 본 결과 2010년 10월 신축한다면(동 건물은 2003년 8월 신축됨) 아래 <표6>과 같이 약 OOO원의 건축비가 소요됨을 확인하였다. (다) 소득세법제96조 제1항은 “자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액에 의한다”라고 명시하고 있는 바, 이 규정은 바로 실질과세 원칙을 천명한 것이고 이 원칙은 반드시 지켜져야 할 것으로, 청구인과 지OO 간에 거래된 쟁점토지의 양도가액은 OOO원이 분명하며 매수인이 청구인에게 매매대금을 정확히 지불하였음에도 이를 무시하고 양도가액을 감정가액으로 안분하여 양도가액을 재계산한 것은 실질과세 원칙에 반하는 것이다. (라) 소득세법 제100조 제2항, 같은 법 시행령 제166조 및 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 모두 토지와 건물 등의 가액이 불분명한 때에만 감정가액 등에 의하여 안분계산하라는 것이고 토지와 건물가액이 분명한 때에는 실지거래가액을 근거로 양도소득세를 산출하라는 것이므로, 쟁점토지와 쟁점건물이 같은 날 지OO에게 매각되기는 했으나 분명히 각자 계약을 하였으며 그 대금 또한 각자 지급받았으므로 실질 거래된 거래가액임이 분명함에도 이를 인정치 아니하고 가액이 불분명한 경우로 보아 감정가액으로 안분계산한 것은 잘못된 처분이다. (마) 특히 처분청은 청구인과 조OO 외 1인이 전체의 세부담을 줄이기 위해 임의로 기재된 가액으로 볼 수 밖에 없다고 의견을 제시하고 있으나 만일 청구인 등의 양도가액이 신고내용대로 받아들여지지 않으면 청구인과 조OO 및 설OO은 특수관계자이므로 적게 산정된 양도가액만큼 이익을 분여한 결과가 되어 포괄적 증여에 해당되어 조OO․설OO에게 증여세가 과세될 것이 분명함으로 오히려 결과적으로 세부담이 늘어나게 되어 처분청의 주장은 이치에 맞지 않고, 실제로 처분청이 청구인의 신고내용을 부인함으로써 증여세 OOO원을 추가로 부담하고 조OO 및 설OO에게 양도소득세 신고납부세액 OOO원이 전액환급(양도차손 발생)되어 OOO원의 순추가부담세액이 발생하였다. (바) 처분청은 소득세법제100조 제2항과 부가가치세법 시행령제48조의2 제4항의 “안분계산”을 해야 하는 경우를 잘못 해석하였는 바, 이 규정은 “사업자가 토지와 건물을 함께 공급하는 경우”로 한정하고 있는 바, 이는 자기소유의 토지에 자기소유 건물을 가지고 있는 사람이 토지와 건물가액을 구분하지 아니하고 함께 거래가액을 정한 경우로 보아야 할 것이며 설사 이 건 거래와 같이 토지소유자와 건물소유자가 서로 상이한 경우에도 각자 따로 매매가액을 정하지 아니하고 한꺼번에 총매매가액을 정한 경우로 보아야 할 것으로 처분청이 행한 안분계산은 법령을 확대 해석하여 위법하다. (사) 처분청은 청구인이 거래한 양도가액을 토지의 객관적인 가치를 반영하지 못한 임의로 정한 가액으로 잘못 판단하였는 바, 이 건 매도인과 매수인 모두 쟁점부동산에 대한 매매가액에 대하여 상당한 고심 끝에 주변 중개사사무실에 시세 문의와 매수인이 건물에 대한 특별한 가치부여 등으로 매매가액을 결정하였고, 특히 건물가액은 2010년 10월 다시 신축하려면 상당한 건축기간이 필요하고 신축비용이 약 OOO원이 소요된다는 점을 고려해 볼 때 OOO원을 매매가액으로 정한 것은 적절한 가액으로 매도인이 임의대로 가액을 결정한 것이 아니다. (아) 거주자의 양도소득을 부인하고 소득금액을 계산할 수 있는 경우는 특수관계자 간의 거래일 경우에만 가능한데, 처분청은 청구인과 매수인이 특수관계자가 아니므로 청구인의 양도소득을 부인하고 소득금액을 계산할 아무런 법적 근거가 없음에도 안분계산 방법에 의한 소득금액을 계산하는 위법한 행위를 하였다.
(6) 살피건대, 청구인은 처분청이 쟁점부동산을 감정가액으로 안분하여 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액을 산정한 것이 부당하다고 주장하나, 부동산매매계약서상의 양도가액은 양도자와 양수자의 이해관계에 따라 토지와 건물 의 가액을 임의로 정할 수 있어 이를 그대로 각각의 양도가액으로 인정한다면 양도가액을 토지가액과 건물가액을 구분하지 아니하고 일 괄적으로 한 자 및 감정평가액에 근거하여 매매가액을 결정 한 자와 과세형평상 맞지 아니하는 결과가 초래될 수 있는 점(조심 2011중699, 2011.4.19. 같은 뜻임), 쟁점건물에 대한 양도소득세 신고 내용에 따르면 건물 양도가액이 건물 취득가액을 크게 상회하여 통상의 경우 건물은 감가상각이 되어 가치가 하락되는 것이 일반적인 점에 비추어 합리성이 결여되어 있는 점, 양도자들이 각각 구분하여 매매계약을 하였다고 할지라도 양도자들 사이에 특수관계가 있다는 점을 고려할 때 쟁점토지와 쟁점건물에 대한 가액 산정이 특별한 사정이나 객관적이고 합리적인 이유없이 임의대로 구분기재한 것으로 보이는 점(조심 2009부2124, 2010.12.1. 참조), 쟁점토지 및 쟁점건물에 대한 양도가액 비율과 관련하여 매매계약서에 구분 기재된 각 자산의 양도가액 비율이 감정가액이나 기준시가로 안분한 비율과 크게 차이가 나는 점, 계약금을 조OO가 전액 수령하였고 청구인 외 2인의 요청에 의하여 매매계약서를 각각 작성하였다고 매수인이 진술한 점 등으로 보아 그 실질은 단일 계약이나 형식상 각각 계약서를 작성한 것으로 보인다는 처분청의 의견이 설득력이 있어 보이는 점 등을 종합적으로 감안할 때 청구인 외 2인이 각각 매매계약을 구분하여 체결하였다고 할지라도 이는 사실상 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 경우에 해당된다고 봄이 소득세법 제100조 제2항 및 같은 법 시행령 제166조 제6항의 합목적성 및 그 실질에 부합하는 법령 적용이라고 판단되므로 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 감정가액으로 안분계산하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.