처분청은, 양도자, 양수자의 업종이 부동산임대업으로 동일하고 매매계약서와 임대차 현황 등을 고려할 때 사업의 동질성이 유지된 사업의 양도라고 보았으나, 사실관계 등 정황으로 보아 본 매매거래는 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도에 해당하지 않음
처분청은, 양도자, 양수자의 업종이 부동산임대업으로 동일하고 매매계약서와 임대차 현황 등을 고려할 때 사업의 동질성이 유지된 사업의 양도라고 보았으나, 사실관계 등 정황으로 보아 본 매매거래는 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도에 해당하지 않음
OOO세무서장이 2011.6.29. 청구법인에게 한 2011년 제1기분 부가가치세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.
(1) 청구법인은 쟁점부동산 중 전 소유자와 장기임대차계약(10년)을 체결한 1층 주식회사 OOO(이하 “OOO”라 한다)의 임대차계약만을 승계하였을 뿐 지하 1층과 지상 2층~4층의 경우 청구법인이 임차인들을 새로이 변경할 의사를 가지고 쟁점부동산을 양수하였기 때문에 임대차계약을 승계하지 않았고, 쟁점부동산의 양OOO(2011.2.1.)부터 약 2개월 내에 송OOO(OOO병원, 2011.2.8. 만료)과 정OOO(OOO골프, 2011.4.6. 만료) 및 한OOO(OOO시스템, 2011.3.5. 만료)의 임대차계약기간 만료가 예정되어 있었기 때문에 매매계약서에 동 임차인들이 잔금지급일 전까지 퇴실해야 한다는 내용을 적지 않았으며, 등기부 등본상 정OOO와 한OOO의 전세권설정 등기가 말소되지 않은 것으로 되어 있으나 실질적인 임대차관계는 종료되는 등 OOO의 임대차계약을 포괄적으로 승계한 것이 아니다.
(2) 임대사업을 관리하던 직원(원천세 신고는 되어 있지 않음)이 있었을 텐데 청구법인은 OOO로부터 직원을 승계하지 않았다.
(3) OOO가 쟁점부동산을 담보로 OOO은행으로부터 대출받은 채무도 승계하지 않았고 청구법인이 새로 근저당권을 설정하였으며, 주거래은행인 OOO은행이 아닌 OOO은행으로부터 대출받은 이유는 OOO가 이미 설정한 근저당권과 전세권으로 인해 2순위자가 되는 것을 OOO은행이 꺼려하여 대출을 거부하였기 때문이다.
(4) OOO는 부동산임대업, 수출입업(의류, 피혁, 섬유류), 목욕업, 부동산 임대 및 개발․매매업을 영위하는 법인이나, 청구법인은 부동산임대업, 의료경영 및 컨설팅업을 영위하고 있어 사업의 동일성도 유지되지 않았다.
(1) 쟁점부동산의 매매계약서 제1조에서 매매대금 중 계약금과 채무변제금, 임차보증금 승계금액을 공제한 금액을 잔금으로 지급하도록 명시하였고, 특약사항 제2항에서 OOO, 정OOO, 한OOO의 임차보증금 OOO천만원을 승계하는 것을 규정하고 있을 뿐만 아니라 쟁점부동산 등기부등본상 2011.4.25.현재 임차인 정OOO, 한OOO의 전세권이 설정되어 있고, 임차인이 변경된 것은 송OOO의 임대차계약기간(2010.2.9.~2011.2.8.) 종료가 임박함에 따라 발생한 단순한 임차인 변경으로서 2011.3.1.부터 이OOO(OOO병원)에게 다시 임대하였으므로 임대차기간 만료로 인한 단순한 임차인 교체는 사업의 양도로 볼 수 없는 근거가 될 수 없다.
(2) OOO의 2009년, 2010년 근로소득신고자료를 검토한 결과 신고된 직원이 없는 것으로 확인되므로 임대사업을 관리하는 직원을 승계하지 않은 것이 아니라 승계할 직원이 없었던 것이다.
(3) 청구법인의 주거래은행은 OOO은행임에도 불구하고 청구법인은 쟁점부동산 취득당시 OOO은행이 아닌 당초 근저당권자인 OOO은행과 근저당 설정계약을 체결하였고, 그 금액이 약 OOO억원으로 OOO 소유당시 설정된 금액과 유사한 점에 비추어, 사실상 OOO의 채무를 인수한 것으로 보아야 한다.
(4) OOO의 부가가치세 신고서를 보면, 2011년 제1기 예정신고시 부동산임대업에 대한 매출만 발생하였고, 쟁점부동산을 양도한 후로는 매출이 발생하지 않고 있으므로 사업의 동일성이 유지된 것으로 보아야 한다.
⑥ 다음 각호의 1에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.
1. 재화를 담보로 제공하는 것으로서 대통령령이 정하는 것
2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것.
3. 법률에 따라 조세를 물납하는 것으로서 대통령령이 정하는 것 (2) 부가가치세법 시행령 제17조 【담보제공‧사업양도 및 조세의 물납】
② 법 제6조제6항제2호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 사업장별(상법에 따라 분할 또는 분할합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 양도하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(법인세법제46조제2항의 요건을 갖춘 분할의 경우, 조세특례제한법 제37조제1항 각 호의 요건을 갖춘 자산의 포괄적 양도의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 해당 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.
3. 당해 사업과 직접 관련이 없는 토지·건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령이 정하는 것
(1) 청구법인(매수인)과 OOO(매도인) 간에 2010.12.12. 체결된 쟁점부동산의 매매계약서의 주요 내용은 다음과 같다. 제1조 [매매대금 및 지급시기] 매매대금 및 매수인의 대금시기는 다음과 같다. 다 음
1. 매도인은 잔금일 전까지 등기부상에 있는 채무에 대하여 별첨된 확약서에 의하여 부담을 해제한 후 말소한다.
2. 매수인은 별첨된 확약서에 의하여 주식회사 OOO(OOO)에 대한 전세보증금OOO원, 건물 지하층(스크린골프연습장)에 대한 임차인 정OOO에 대한 임대차보증금OOO원, 위 같은 건물 4층 404호, 405호 임차인 한OOO에 대한 임대차보증금OOO원 등 총 합계 금OOO원은 인수하며 위 매매대금에서 삭감한다.
4. 이 건 매매목적 건물 중 2,3,4층의 “OOO병원”은 매도인과 매수인 사이에 별도로 양도‧양수(시설 및 집기 일체)하고 별도의 계약서를 작성한다.
5. 매매대금의 잔금은 등기부상 부담이 모두 해소되면 소유권이전등기에 필요한 서류의 교환과 동시에 지급한다. 단 매도인은 잔금지급 전까지 1층 약국 임차인을 내보내고 이를 명도받아 매수인에게 인도한다.
(2) 청구법인이 제출한 쟁점부동산에 대한 임대차계약서의 내용은 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점부동산 임대차계약 현황
(3) 쟁점부동산의 양도시기를 전후하여 OOO와 청구법인의 쟁점부동산 임대차현황을 비교해 보면 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점부동산 임대차현황 변경 내역
(4) 청구법인은 OOO를 제외한 나머지 임차인들과 체결된 임대차계약은 사실상 승계하지 않았다고 주장하는바, 각 임대차계약의 내용에 따라 연간 임대수입금액을 계산하면 아래 <표3>과 같다. <표3> 연간 임대수입금액 계산 내역
(5) 2011.8.19. 발급된 쟁점부동산의 등기부 등본에 의하면, 청구법인은 2010.12.12.자 매매를 원인으로 2011.2.1. 소유권이전등기한 것으로 나타나고, 근저당권‧전세권의 설정 및 말소내역은 아래 <표4>와 같다. <표4> 쟁점부동산 근저당권․전세권 설정 및 말소내역
(6) OOO의 2010사업연도분 법인세 신고서에 의하면, 수입금액은 OOO만원이고, 과세표준은 OOO만원이며, 2010.12.31.현재 자산․부채 현황은 아래 <표5>와 같고, 인건비 계상액은 없는 것으로 나타난다. <표5> OOO의 자산, 부채 및 자본현황(2010.12.31.현재)
(7) 사업자등록증 사본과 국세통합전산망상 업종조회자료에 의하면, 청구법인의 업종은 의료경영 및 컨설팅업과 부동산 임대․전대업으로 나타나고, OOO의 업종은 부동산임대업, 부동산 개발 및 매매업으로 나타나며, OOO는 청구법인에게 쟁점부동산을 양도하였음에도 사업자등록정정신고나 폐업신고를 하지 않고 있고, 쟁점부동산의 양도와 관련하여 2011년 제1기분 부가가치세 신고시 매출액으로 신고하였으나 세액 OOO만원은 납부하지 않은 것으로 나타난다.
(8) 청구법인의 2011년 제1기 예정분 부가가치세 신고서에 의하면 의료경영자문 및 컨설팅 수입금액으로 OOO만원, 부동산임대수입금액으로 OOO만원을 신고하면서 정OOO에 대한 임대수입금액에 대하여는 신고하지 않은 것으로 나타나고, 처분청의 현장확인조사서에 의하면 정OOO의 배우자 최창섭은 임대차계약의 만료일이 2011.4.6.이나, 2011.3.31.까지 퇴거하는 조건으로 무상으로 임차하였다고 진술한 것으로 나타난다.
(9) OOO의 2010년 제1기 예정분부터 2011년 제1기 예정분까지의 부가가치세 신고서에 의하면, 매입․매출액은 모두 부동산 임대업과 관련된 것으로 나타나고, 2011년 제1기 확정분은 무실적으로 신고하였으며, 2011년 제2기 예정분은 무신고한 것으로 나타난다.
(10) 청구법인은 2011.2.1. 쟁점부동산의 매매잔금 OOO만원을 OOO의 OOO은행 계좌(OOO)로 무통장입금하여 지급하였고, 2011.4.25. 건물분 부가가치세 OOO만원을 4회에 걸쳐 OOO의 OOO은행 계좌(OOO)로 계좌이체하여 지급한 것으로 나타난다.
(11) 청구법인의 세무대리인인 한OOO세무사는 조세심판관회의에 출석하여 1층 OOO를 제외하고는 양OOO로부터 2월 이내에 임차인이 모두 변경되었고 일부는 청구법인이 직접 사용하고 있으며, 임대차계약기간이 얼마 남지 않았음에도 부동산 매매시 모든 임차인들을 퇴거하도록 하는 것은 거래관행에도 맞지 않고, 청구법인은 OOO의 직원과 대출금도 승계하지 않았으며, OOO와 청구법인은 거래당시 이 건 거래가 사업의 양도에 해당하지 않는다고 인식하였기 때문에 세금계산서를 발급받고 부가가치세도 지급하였음에도 OOO가 동 세액을 납부하지 아니함으로 인해 청구법인이 피해를 보게 된 측면이 있음을 감안할 때, 처분청에서 사업의 양도로 보아 과세한 것은 부당하다는 취지로 의견진술을 하였다.
(12) 위 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 청구법인은 1층 약국의 임대차계약을 승계하지 않았고, 쟁점부동산의 양OOO로부터 약 2개월내에 OOO를 제외한 나머지 임차인들(송OOO, 정OOO, 한OOO)과 체결된 임대차계약의 만료일이 도래하며, 실제로 나머지 임차인들이 2011.3.31.까지 모두 퇴거한 것으로 나타나는 점에 비추어, 청구법인은 OOO를 제외한 나머지 임차인들과의 임대차계약을 사실상 승계하지 않은 것으로 볼 수 있고, 그럴 경우 위 <표3>과 같이 청구법인의 승계한 임대차계약에 따른 연간 임대수입금액의 비중은 24.8%에 불과하여 청구법인이 쟁점부동산에 대한 임대차계약을 포괄적으로 승계하였다고 보기 어려운 점, 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, OOO와 한OOO 및 정OOO가 설정등기한 전세권만 그대로 유지되었을 뿐 OOO은행과 OOO 및 주식회사 OOO 등이 OOO와 그 대표이사 정OOO를 채무자로 하여 설정등기한 근저당권은 모두 2011.2.1. 해지를 원인으로 말소등기되었고, OOO은행과 OOO는 청구법인을 채무자로 하여 2011.2.1. 새로이 근저당권 설정등기를 하였으며, 청구법인은 2011.2.1. 쟁점부동산의 매매잔금으로 OOO만원을 OOO에 무통장입금한 것으로 나타나므로 단순히 피담보채권의 채무자만을 변경한 것은 아닌 것으로 보이는 점, 청구법인은 건물분 매입세액을 OOO에 지급하였으나 OOO가 이를 납부하지 않음으로 인하여 청구법인이 피해를 보고 있고, 잔여 임대차기간이 얼마 남지 않았음에도 부동산 매매시 모든 임차인들을 퇴거하도록 하는 것은 거래관행에 맞지 않으며, OOO의 직원과 대출금도 승계하지 않았다는 내용으로 의견진술한 점 등에 비추어 볼 때, 처분청에서 쟁점부동산의 매매거래가 사업의 양도에 해당한다고 보아 매입세액을 불공제하고 초과환급신고가산세를 부과하여 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이라고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.