쟁점아파트(조합원입주권)의 취득가액을 부동산전문잡지시세로 하여야한다는 청구주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 OOO동8가 91 OOO아파트 (이하 “OOO아파트”라 한다) 101동 1903호(입주일은 2004.9.3., 면적은 84.98㎡이며, 이하 “쟁점아파트”라 한다)의 조합원입주권을 2003.1.10. 상속받아 2009.10.23. 쟁점아파트를 양도하고 동 아파트(조합원입주권)의 취득가액을 2004년 1월 국민은행이 공표한 입주권시세 390,000,000원으로 하여 2009.12.29. 양도소득세를 예정신고하였으며, 이후 처분청이 제시한 OOO아파트 102동 1001호(면적은 84.98㎡이며, 이하 “유사아파트”라 한다) 조합원입주권의 매매사례가액 260,000,000원(실제 매매가액은 262,000,000원이나 청구인이 260,000,000원 으로 신고함)을 쟁점아파트(조합원입주권)의 취득가액으로 하여 2011.5.31. 2009년 귀속 양도소득세 52,689,050원을 확정신고하였다.
• 나. 청구인은 2011.3.14. 조합원입주권을 기존소유지분평가액에 조합원추가부담금 및 입주권프리미엄의 합계액으로 평가하여야 한다 하여 쟁점아파트 조합원입주권의 상속 당시 OOO동 376 OOO아파트(이하 “OOO아파트”라 한다) 302동 1102호(입주일은 2002.6.28., 면적은 79.43㎡이며, 이하 “비교대상아파트”라 한다)의 평균시세 370,000,000원을 쟁점아파트(조합원입주권)의 취득가액으로 하여 2009년 귀속 양도소득세를 재계산하여 달라는 경정청구를 하였으나, 처분청은 2011.5.24. 이를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.8.22. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트 조합원입주권의 상속 개시 당시에는 부동산의 실거래가액보다 부동산매매계약서상 매매가액을 낮게 기재하는 것이 관행이었고, 심판원 선결정례(조심 2009중64, 2009.2.12. 및 국심 2006서2665, 2006.12.5.)에서도 부동산가격전문사이트의 시세 또는 주변 유사아파트의 분양권 시세 가액을 근거로 증여재산가액을 평가한 사실이 있는 바, 부동산 전문잡지인 부동산플러스 146호에서 2003.6.4.부터 2003.6.6.까지의 기간 동안 조사된 OOO아파트OOO의 분양권 시세(매매상한가 기준)를 340,000,000원으로 공표하고 있으므로 동 가액을 쟁점아파트(조합원입주권)의 취득가액으로 하여 양도소득세를 재계산하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제2항에서 평가기준일 전후 6월 이내에 시가로 보는 가액이 2이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의하며, 상속개시일(2003.1.10.) 당시 6월 이내에서 가장 빠른 2003.4.15. OOO아파트 102동 1001호(84.98㎡, 유사아파트) 조합원입주권의 매매사례가액 262,000,000원이 상속개시 전후 6월 이내에 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 매매사례가액으로 판단된다. 청구인이 경정청구시 제시한 비교대상아파트(79.43㎡)는 쟁점아파트(84.98㎡)와 대로를 건너 위치하고, 면적도 동일하지 않아 이를 유사한 매매사례가액으로 볼 수 없으며, 이 건 심판청구시 청구인이 제시한 “부동산플러스”의 OOO아파트 32평형(84.98㎡)의 분양권 매매상한가 340,000,000원도 공인된 가격으로 볼 수 없으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트(조합원입주권)의 취득가액을 부동산 전문잡지의 분양권 시세로 하여 이 건 양도소득세를 재계산하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법(2009.12.31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가 (2) 소득세법 시행령(2009.12.31. 대통령령 제21934호로 개정되기 전의 것) 제163조【양도자산의 필요경비】⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 생략)

(3) 상속세 및 증여세법(2003.12.30. 법률 제7010호로 개정되기 전의 것) 제60조【평가의 원칙등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. (후단 생략)

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조【부동산등의 평가】⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리등의 잔존기간·성질·내용·거래상황등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령(2003.9.29. 대통령령 제18108호로 개정되기 전의 것) 제49조【평가의 원칙등】① 법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다)또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 제51조【지상권등의 평가】② 법 제61조 제5항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다. (단서 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 경정청구시 주장한 쟁점아파트(조합원입주권) 취득가액, 비교대상아파트의 매매사례가액 및 처분청이 적용한 유사아파트의 매매사례가액 등의 내역은 다음과 같으며, 청구인이 쟁점아파트(조합원입주권)의 취득가액이라 주장한 370,000,000원은 소유지분평가액 152,603,000원, 조합원 추가부담금 46,297,000원 및 입주권 프리미엄 171,100,000원을 합한 금액이다. (단위: 원, ㎡) 구분 소재지 매매일 등 매매가액 주) 면적

아파트 OOO 101-1903 2003.1.10. 370,000,000 84.98 비교대상 아파트 OOO 302-1102 2003년 1월 시세 370,000,000 79.43 유사 아파트 OOO 102-1001 2003.4.15. 262,000,000 84.98 주) 쟁점아파트와 비교대상아파트의 매매가액은 청구인이 주장하는 매매가액으로 부동산가격전문 사이트에서 공표한 매매상한가금액이며, 유사아파트의 매매가액은 처분청이 국세통합전산망 에서 확인하여 제시한 실거래가액임

(2) 청구인이 제출한 부동산전문잡지 부동산플러스 146호(2003.6.28.) 의 아파트분양권 시세정보(조사일 2003.6.4.～2003.6.6.)에서 OOO 32평형(84.98㎡) 분양권의 매매상한가는 340,000,000원, 매매하한가는 310,000,000원으로 기재되어 있으며, 청구인은 이를 근거로 쟁점아파트(조합원입주권)의 취득가액을 340,000,000원(경정청구시에는 370,000,000원을 주장함)으로 하여야 한다고 주장하고 있다.

(3) 청구인이 본인의 주장을 뒷받침하기 위해 추가로 제출한 부동산가격전문사이트 등의 OOO아파트 및 OOO아파트 시세(매매상한가 기준)는 다음과 같으며, 청구인은 2004년 1월의 경우 OOO아파트의 시세가 OOO아파트에 비해 더 높게 형성되어 있으므로 쟁점아파트(조합원입주권)의 2003년 1월 당시의 취득가액은 370,000,000원 보다 조금 낮은 위 (2)의 340,000,000원으로 보는 것이 타당하다고 주장하고 있다. (단위: 원) OOO아파트 (입주일 2004.9.3., 면적 84.98㎡) OOO아파트 (입주일 2002.6.28., 면적 79.43㎡) 부동산뱅크 부동산114 국민은행 부동산뱅크 부동산114 국민은행 2003년 1월 370,000,000 370,000,000

• 2004년 1월 390,000,000 370,000,000 377,500,000 390,000,000

• 390,000,000

• 주) 위 표의 시세는 모두 매매상한가금액임 (4)소득세법 (2009.12.31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제97조 제1항 제1호 및 같은 법 시행령(2009.12.31. 대통령령 제21934호로 개정되기 전의 것) 제163조 제9항에서 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정되어 있고,상속세 및 증여세법(2003.12.30. 법률 제7010호로 개정되기 전의 것) 제61조【부동산등의 평가】제5항 및 같은 법 시행령(2003.9.29. 대통령령 제18108호로 개정되기 전의 것) 제51조【지상권등의 평가】제2항에서는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다고 규정되어 있다. (5) 살피건대, 청구인은 부동산 전문잡지 부동산플러스에서 2003.6.4. ～ 2003.6.6.의 기간 동안 조사된 쟁점아파트와 같은 소재지 및 같은 면적의 OOO아파트의 분양권 시세(매매상한가 기준)를 340,000,000원 으로 공표하고 있고, 부동산가격전문사이트 부동산뱅크 및 부동산114에서 2003년 1월 OOO아파트 분양권의 매매가액을 320,000,000원～370,000,000원로 공표하고 있으므로 쟁점아파트(조합원입주권)의 취득가액을 340,000,000원으로 하여 이 건 양도소득세를 재계산하여야 한다고 주장하고 있으나, 청구인이 이 건 관련 경정청구시 제시한 비교대상아파트는 쟁점아파트와 대로를 사이에 두고 위치하고, 면적도 동일하지 않아 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트(조합원입주권)의 취득가액으로 볼 수 없는 점, 청구인이 부동산가격전문사이트의 시세 등으로 증여재산가액을 평가하여야 한다고 주장하면서 이에 대한 근거로 제시한 우리원 선결정례(조심 2009중64, 2009.2.12. 및 국심 2006서2665, 2006.12.5.)는 부동산의 매매사례가액 결정시 보충적 자료로 이용하거나 시가를 반영할 수 있는 적정한 매매사례가액이 없어 이를 적용한 사례에 해당되므로 이를 근거로 청구인이 제시한 부동산가격전문사이트의 시세 등을 쟁점아파트(조합원입주권)의 취득가액으로 보기는 어려운 점, 처분청은 쟁점아파트(조합원입주권)의 취득가액을 유사아파트 조합원입주권의 매매사례가액을 기준으로 산정하는 것이 타당하다는 의견인 바, 유사아파트(OOO아파트 102-1001)는 쟁점아파트(OOO아파트 101-1903)와 동일한 소재지에 위치하고, 면적(84.98㎡)이 동일하며, 유사아파트 조합원입주권의 매매일이 2003.4.15.로 쟁점아파트 조합원입주권의 상속개시일 2003.1.10.과 비교시 6월 이내에 있어 유사아파트 조합원입주권의 매매사례가액을 쟁점아파트 (조합원입주권)의 취득가액으로 평가하는 것이 적정하다고 판단되는 점 등을 감안할 때 쟁점아파트(조합원입주권)의 취득가액을 340,000,000원으로 하여 이 건 양도소득세를 재계산하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.