교환으로 양도한 부동산의 양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 과세한 처분은 정당함.

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2006.6.30. 소유하고 있는 경기도OOO목장용지 1,845㎡와 그 지상건물(1층, 3채 761㎡), 같은 리 305-4 답 2,344㎡ 및 같은 리 305-5 도로 6㎡(이하 “쟁점①부동산”이 라 한다)와 우OOO이 소유하는 경기도 OOO의 301호, 302호, 303호, 304호(헬스장건물로서 이하 “쟁점②부동산”이라 한다)를 교환하기로 하는 내용으로 계약을 체결한 후 2007.12.5. 쟁점①부동산을 우OOO에게 소유권이전등기한 뒤에 2008.2.29. 양도가액을 OOO으로 하고 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세 과세표준예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점①부동산의 양도가액은 임의로 평가한 가액이라고 하여 이를 부인하고 거래가액이 없거나 불분명한 경우에 해당한다고 보 아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정(양도가액 OOO,OOO,OOOO, O O OO OOO,OOO,OOOO)하여 2010.12.9. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득 세OOO을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.3.7. 이의신청을 거쳐서 2011.7.11. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 교환계약서에 명시되어 있는OOO이 쟁점①부동산의 시세를 적정 하게 반영하는 실지거래가액이고, 또한 청구인이 납부하여야 하는 양 도소득세OOO을 우OOO이 부담하기로 하였으나, 실제 OOO만 지급받았으므로 쟁점①부동산의 양도가액은 OOO이다.
• 나. 처분청 의견 청구인과 우OOO이 작성한 매매계약서에는 교환당사자가 부동산의 가액을 정하지 아니하고 교환차익만 정산하기로 약정한 사실이 나타나고, 동 계약서는 실지거래가액을 반영하지 아니한 채 당사자 간의 필요에 의하여 임의로 작성한 것이라 객관적인 교환가치가 반영되어 있지 아니한 것이며, 또한 실지거래가액으로 인정할 만한 매매사례가 액이나 감정가액도 달리 확인되지 아니하므로 쟁점①부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 교환으로 인하여 양도한 쟁점①부동산의 교환가액이 임의로 평가한 가액이라 하여 거래가액이 없거나 불분명한 경우로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정된 것) 제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7 항에 따라 매매사례가액․감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례 가 액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래 가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매 매사례가액․감정가액․환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액․환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

④ 납세 지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하 는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산 가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하 는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하 여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 등기부등본을 보면, 청구인이 2003.11.6. 채무자를 우OOO으로 하고 채권최고액을 OOO으로 하여 쟁점①부동산의 토지에 대하여 근저당권을 설정하였다가 2004.11.4. 이를 해지하였으며, 또한 우장환은 2006.7.5. 채무자를 청구인으로 하고 채권최고액을 OOO으로 하여서 쟁점①부동산의 토지 및 건물에 대하여 근저당권을 설정하였다가

2007. 12.5. 이를 해지한 것으로 나타난다.

(2) 청구인과 우OOO이 2006.6.30. 작성한 부동산교환계약서에 교환차액, 계약금, 중도금, 잔금 등이 구분되어 있지 아니한 채 일시불로 한다고 기재되어 있고, 또한 잔금지급일이 계약일 당일로 표시되어 있으며, 특약사항에는 ⅰ) 계약시에는 쟁점①부동산을 OOO으로 평가하고 양도할 때 부담하여야 하는 증가분을 포함한 OOO의 양도소득세를 우OOO이 청구인에게 지급하기로 하고, ⅱ) 우OOO은 부동산 (헬스클럽, 건물분)을OOO으로 계산하며, ⅲ) 은행융자금 OOO,OOO OO과 보증금OOO은 청구인이 승계하고, ⅳ) 헬스클럽 시설권리금 은 OOO으로 산정한다(인테리어비용 OOO, 러닝머신 20개OOO, 각종 머신 60개 OOO)는 등의 내용이 나타난다.

(3) 남양주시장이 2007.11.22. 발급한 토지거래계약허가증에는 쟁점①부동산의 토지에 대한 예정금액이OOO으로 기재되어 있고, 또한 매도인 우OOO과 매수인인 청구인이 작성한 쟁점②부동산의 거래사실확인서에는 매매대금이 OOO으로 명시되어 있으며, 쟁점①부동산의 기준시가는OOO이고, 쟁점②부동산 기준시가는 OOO인 사실이 심리자료에 나타난다.

(4) 우OOO은 2010.8.19. 처분청의 조사공무원에게 제출한 확인서상에는 쟁점①부동산과 쟁점②부동산의 교환당시에 부동산가액을 특정 금액으로 정한 것은 아니고, 단지 융자금 OOO과 보증금 OOO을 인계함과 동시에 헬스장건물 내의 각종 시설물(취득당시 시설비 OOO,OOOOO에 구입)을 인계하여 주는 조건이며, 쟁점①부동산은 토 지거래허가를 받아야 하므로 소유권이전등기가 지연되었고, 2007년말경 소유권을 이전받기로 한 청구인 명의 재산으로 OOO은행에서 OOO을 대출받기 위하여 동 부동산의 매매대금을OOO으로 한 것이나, 이는 평가목적이 아니라 단순한 대출목적이라고 진술하였다. 또한, 청구인이 2007년 12월에 교환차액을 요구하여서 2007.12.17. OOO을 계좌이체로 지급한 사실이 있으며, 2007년 11월에 작성된 토지거래계약허가증의 매매예정금액에 대하여는 동의한 사실이 없고, 그 금액은 명의이전을 목적으로 하여 법무사가 임의로 기입한 것이라 실제의 교환계약내용과는 관련이 없다는 사실을 확인하였다. 한편, 청구인이 2010.8.23. 처분청 조사공무원에게 제출한 확인서상에는 2007.11.23. 작성한 매매대금이OOO인 부동산매매계약서에는 우OOO이 은행에서 대출금을 받아 잔금인OOO을 지급하겠다고 하며 금융기관 제출용으로 날인할 것을 요구하여 그렇게 한 것이며, 잔금을 지급받은 것은 2006.6.30. 부동산교환계약서를 작성하며 계약 일부터 1년 이후에는 소유권이전등기를 하면서 추가로 교환차익을 정산하기로 하는 내용의 각서 때문이라는 사실을 확인하였다.

(5) 살피건대, 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라고 함은 거래당시 양도자가 자산을 양도하고 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약서 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이고, 거래가 교환인 경우에는 그것이 특 히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적인 교환으로서 교환대상인 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차 를 수반하는 등의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만 그러하지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다 하겠다(대법원 98두19841, 1999.11.26. 외 다수 참조). 청구인은 2006.6.30. 작성한 부동산교환계약서에 명시된 OOO이 쟁점①부동산의 시세를 적정하게 반영한 실지거래가액이라 주장하나, 동 부동산교환계약서에는 교환차액, 계약금, 중도금, 잔금 등이 구분되어 있지 아니한 채 일시불로 한다고 기재되어 있으며 특약사항에서 쟁점①부동산을 OOO으로 평가하였지만, 그 내역이 객관적이지 아니 한 점, 남양주시장이 2007.11.22. 발급한 토지거래계약허가증상에는 쟁점①부동산의 토지에 대한 예정금액이OOO으로 기재되어 있으며 위의 가액은 기준시가OOO보다 낮게 평가된 점, 우OOO이 2010.8.

19. 처분청의 조사공무원에게 제출한 확인서에 의하면 쟁점①부동산 과 쟁점②부동산의 교환당시에 부동산가액을 특정한 금액으로 정한 것은 아니라 대출받기 위한 목적으로 평가한 점 등을 감안할 때, 청구인이 양도당시의 교환계약서상에 기재한 매매가액은 임의로 평가한 것이라 그 가액을 객관적인 교환가치가 반영된 실지거래가액으로 인정하기는 어려워 보이고, 또한 동 가액이 객관적이라고 인정할 만한 매매사례가액이나 감정평가기관의 감정가액도 달리 확인되지 아니한 점 등을 고려하면, 쟁점①부동산은 양도가액이 없거나 불분명한 경우에 해당한다고 하여 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.