실제 주택으로 사용하였다 하더라도 쟁점건물이 공부상 근린생활시설이고 언제든지 무단으로 용도변경이 가능하므로 국민주택으로 볼 수 없음.

심판청구를 기각한다.

• 가. 유OOO 외 3인(이하 “청구인”이라 한다)은 2007.7.20. 서울특별시 OOO대지 251.2㎡를 공동으로 취득하고, 2007.12.21. 그 지상에 지하 1층, 지상 5층의 근린생활시설 15호(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축한 다음, 2008년 제1기 부가가치세 과세기간에 쟁점건물을 분양하고, 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 하여 이에 대한 부가가치세 과세표준 신고를 한 후 부가가치세 OOO원을 납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점건물의 가액이 그 부속토지의 가액에 비하여 너무 낮게 산정하여 합리적이지 못하며, 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 경우로 보아 분양가액을 기준시가에 의하여 안분한 다음, 부가가치세 과세대상이 되는 쟁점건물의 분양가액을 OOO원으로 산정하여 2011.2.1. 청구인에게 2008년 제1기 부가가치세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.4.14. 이의신청을 거쳐 20011.8.17.심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 당초 주택을 신축하고자 하였으나, 용적율 부족으로 인하여 주택신축허가를 받지 못하였기 때문에 부득이 근린생활시설로 건축허가를 받아 쟁점건물을 신축하였지만, 실제 쟁점건물을 시공할 때에는 기본골격을 주택으로 시공하였고 각 호실별로 난방시설은 하였으나 화장실, 목욕시설, 주방시설 등 내부시설은 시공하지 아니한 채 사용승인을 받았으며, 그 후 주택으로 사용할 수 있도록 내부시설을 시공하여 실수요자에게 분양하였는 바, 도시가스공급용도가 취사·난방용으로 되어 있고, 오하수배관도 주택용으로 사용하기 적합하게 노출형이 아닌 매립형으로 시공된 사실 등에서 쟁점건물이 주택으로 분양할 목적으로 시공된 사실이 확인되고 있다. 조세특례제한법제106조 제1항 제4호에서 국민주택 규모 이하의 주택에 대하여는 부가가치세 면세대상으로 규정하고 있는데 면세대상이 되는 국민주택이란주택법에 의한 주택의 면적에 대한 규정만을 준용하는 것으로 불법개조나 무허가 주택이라 하더라도 그 주거면적이주택법에 정한 국민주택규모 이하라면 당해 주택의 공급은 부가가치세 면세대상에 해당된다 할 것이고(소비 1998.10.27., 대법 93누7075, 1993.8.24. 참조), 국민주택의 공급에 대하여는 허가유무 등을 불문하고 부가가치세가 면세되는 것으로서 이는 무주택 서민이 부가가치세 부담이 없이 저렴한 가격으로 주택을 구입할 수 있도록 지원하기 위한 것으로서, 청구인의 경우에도 비록 근린생활시설로 건축허가를 받았으나 실제 국민주택규모 이하의 주택으로 쟁점건물을 건축하여 분양한 것은 부가가치세 면세의 입법취지에 부합된다. 또한, 쟁점건물이 위법건축물로서 원상복구를 명하는 이행강제금이 부과되었다 하더라도 당초의 신축목적이 주택이었고 분양 당시 실제 주택으로 분양하였으며, 매수인도 실제 주택으로 사용할 목적으로 취득한 것이므로 쟁점건물은 주택으로 간주되어주택임대차보호법제2조에 따른 보호의 대상이 된다고 대법원에서 판시(대법 94다52522, 1995.3.1.)하고 있고, 소득세법상 주택에 해당하는지 여부를 판단함에 있어서도 실제 구조, 기능, 시설이 주거용에 적합한 건물에 대하여는 주택으로 판결(서울고등법원 2009누1789, 2010.4.21.)한 점과 조세심판원 결정례(조심 2008서2262, 2009.2.11.)에서도 다중주택이지만 가구마다 독립된 주거생활을 할 수 있는 경우에는 부가가치세 면세대상에 해당된다고 결정한 점에 비추어 쟁점건물도 실질상 주택에 해당된다고 보아야 한다. 처분청은 당초 청구인이 과세사업자로 사업자등록을 한 것에 대하여 청구인 스스로 과세사업인 점을 인정한 것으로 보았으나, 이는 근린생활시설로 건축허가를 받았기 때문에 부득이 하게 일반과세사업자로 사업자등록을 하였던 것으로서 분양받은 자가 부담하여야 할 부가가치세를 청구인이 부담하면서 부가가치세를 신고·납부한 것이며, 또한, 처분청은 쟁점건물에 대하여 위반건축물로 표시되어 있으므로 양도 당시 주택이었는지 여부가 불분명하다는 의견이나, 쟁점건물을 분양하고 상당한 시간이 지난 후에 관할구청에서 용도위반을 이유로 위반건축물로 등재한 것으로서 위반건축물로 표시된 것과 쟁점건물을 주택으로 분양한 것과는 아무런 관련이 없으므로 처분청의 주장은 타당하지 아니하다 할 것으로서, 실질상 국민주택 이하의 주택으로 분양한 쟁점건물은 부가가치세 면제대상에 해당된다 할 것이므로 결국 이 건 부과처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점건물을 주택으로 분양하였다고 주장하나, 건축물대장상 쟁점건물은 근린생활시설로 등재되어 있고, 사용승인일 이후인 2008.1.2.부터 2008.3.17.까지 쟁점건물을 분양하면서 근린생활시설로 분양한 사실이 매매계약서에 의하여 확인되며, 쟁점건물의 일부 매수인이 이를 양도하면서 근린생활시설로 양도하였고, 청구인도 쟁점건물을 주택이 아닌 근린생활시설로 보아 해당 과세기간에 부가가치세과세표준 신고를 한 점 등을 감안하면 쟁점건물은 주택이 아닌 근린생활시설로 분양한 것으로 보아야 할 것이어서 부가가치세 면제대상에 해당된다는 청구주장은 인정할 수 없으므로 이 건 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점건물이 공부상 근린생활시설이지만 실제로는 주택으로 분양하여 분양자들이 주택으로 사용하고 있고, 국민주택규모 이하의 주택이므로 부가가치세 면제대상에 해당된다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

○ 조세특례제한법(2008.12.26. 법률 제9272호로 개정되기 전의 것) 제106조【부가가치세의 면제 등】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다. 이 경우 제1호 내지 제3호 및 제9호의 규정은 2009년 12월 31일까지 공급한 분에 한하여 이를 적용하고, 제4호의 2의 규정은 2008년 12월 31일까지 공급한 분에 한하여 이를 적용하며, 제8호의 규정은 2010년 12월 31일까지 실시협약이 체결된 분에 한하여 이를 적용한다.

4. 대통령령이 정하는 국민주택 및 당해 주택의 건설용역(대통령령이 정하는 리모델링 용역을 포함한다)

○ 조세특례제한법 시행령(2009.2.4. 대통령령 제21307호로 개정되기 전의 것) 제106조【부가가치세 면제 등】

④ 법 제106조 제1항 제4호에서 "대통령령이 정하는 국민주택 및 당해 주택의 건설용역" 이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 제51조의2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택

○ 조세특례제한법 시행령(2009.2.4. 대통령령 제21307호로 개정되기 전의 것) 제51조의2【자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례】

③ 법 제55조의 2 제4항에서 “대통령령이 정하는 규모”라 함은 주택법에 따른 국민주택 규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다.

○ 주택법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택”이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

2. “공동주택”이란 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

3. “국민주택”이란 제60조에 따른 국민주택기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택으로서 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(수도권정비계획법 제2조제1호 에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다. 이하 "국민주택규모"라 한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토해양부령으로 정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 쟁점건물과 부속토지의 분양에 대하여 조사를 실시한 후 작성한 복명서상의 조사내용을 보면, 청구인은 아래와 같이 쟁점건물을 분양하였으며, 처분청은 각 호실별 분양가액을 쟁점건물과 그 부속토지의 기준시가에 따라 안분하여 과세대상 가액을 산정한 것으로 나타난다. (OO: O, OO)

(2) 청구인과 공동소유자들이 쟁점건물을 분양하면서 작성한 분양계약서에는 부대시설을 근린생활시설에 따른 전기·수도·상하수도 및 기타 부대시설로 표시되어 있고, 총분양대금 중 건물분에 대한 부가가치세는 매수인이 부담한다고 약정한 것으로 나타난다.

(3) 쟁점건물에 대한 집합건축물대장에는 용도가 지하층은 소매점으로 나머지는 사무소로 각각 등재되어 있고, 2008.11.5. 쟁점건물에 대하여 근린생활시설을 주택으로 무단용도변경한 것으로 인하여 위반건축물로 표시되어 있다.

(4) 청구인이 쟁점건물이 실질적으로 주택이라는 증빙으로 제시한 자료는 다음과 같다. (가) 청구인은 OOO도시가스(주)가 2010.12.3. 발급한 도시가스 공급확인원을 증빙으로 제시하고 있으며, 당해 확인원에는 계량기 등급이 4.0등급으로 기재되어 있다. (나) 건축산업기사 권OOO은 2010.12.7. “쟁점건물에 대하여 현장확인한바, 사용승인시 제출된 설계도면과 다르게 각 호실 내부에 별도의 씽크대 및 화장실이 시공되어 있으며, 현재 시공된 급수 및 오,하수배관을 확인한 결과 구조적으로 건물완공 이후에는 재설치가 불가능한 매립형으로 시공되어져 있다.”는 내용의 확인서를 작성한 것으로 나타난다. (다) 청구인이 제시한 쟁점건물의 설계도에는 각 호실별도 냉장고와 씽크대가 설치되어 있으나 화장실이 설치되지 아니한 호실이 있는 것으로 나타난다. (라) 청구인은 쟁점건물의 분양자들이 이를 주거용으로 사용하였다는 증빙으로 호실별 전입세대열람표 9매와 각 호실별 내부 거주사진 등을 제시하고 있다.

(5) 이상의 내용을 종합하여 살피건대, (가) 조세특례제한법제106조 제1항 제4호 및 같은 법 시행령 제106조 제4항 제1호에서 국민주택 규모 이하의 주택에 대하여는 부가가치세를 면제하도록 규정하고 있는바, 동 규정에서 부가가치세가 면제되는 국민주택은 동 법의 목적 등에 비추어 적어도 주택의 용도로 적법하게 건축허가를 받아 그에 따라 건축된 건물만 해당된다고 할 것이므로, 근린생활시설로 건축허가를 받아 준공검사까지 마친 다음, 용도변경의 허가를 받음이 없이 주택으로 개조한 경우에는 설사 그 면적이 국민주택 규모에 해당한다고 하더라도, 위 규정 소정의 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당한다고 할 수는 없다고 할 것이다(대법원 96누8758, 1996.10.11. 선고 같은 뜻). (나) 이 건의 경우, 청구인이 제시한 증빙자료나 처분청이 건축법 위반건축물로 건축물대장에 등재한 사실, 내부현황사진 등을 고려하면, 쟁점건물이 근린생활시설이 아니라 주거용으로 사용되기 적합한 건물인 것으로 보여지는 면이 있으나, 쟁점건물은건축법상 근린생활시설로 건축허가를 받아 건축된 건축물로, 공부상 근린생활시설로 등재되어 있을 뿐만 아니라, 적법한 용도변경 절차를 거치지 아니하고 무단으로 용도변경하여 언제든지 시정의 대상이 될 수 있는 점 등을 감안하면, 쟁점건물을 위 규정 소정의 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당된다고 인정하기는 어렵다고 판단된다. (다) 따라서, 처분청이 쟁점건물을 부가가치세의 면제대상이 되는 국민주택에 해당되지 아니한다고 보고, 토지와 건물의 가액을 기준시가에 의하여 안분하여 이 건 부가가치세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.