부동산 전체의 양도시기를 잔금청산일로 판단하여 과세한 처분은 잘못이 없음

--------------------------------------------------------------------------------- [제 목] 05년 잔금이 실제 청산된 것으로 보아 이때를 양도시기로 하여 과세한 처분의 당부 [결정요지] 매수인의 쟁점부동산 매입 목적이 토지에 건물을 신축하기 위한 것으로 토지는 05.4.29.소유권이전등기 되었고, 건물은 매매를 위탁받은 한국토지신탁명의로 되어 있다가 06.3.15.멸실등기된 점, 나머지 잔금이 05.4.29.모두 지급된 점 등을 종합하여 볼 때, 청구인의 쟁점부동산 전체의 양도시기를 잔금청산일인 05.4.29.로 판단하여 과세한 처분은 잘못이 없음 [관련법령] 소득세법 시행령 제162조 [참조결정] [따른결정] [ 세 목 ] 양도 [ 결정유형 ] 기각 [ 문서번호 ] 조심2011서2878 (2011.11.18) [ 전심번호 ] [ 제 목 ] 부동산 전체의 양도시기를 잔금청산일로 판단하여 과세한 처분은 잘못이 없음 [ 요 지 ] 매수인의 쟁점부동산 매입 목적이 토지에 건물을 신축하기 위한 것으로 토지는 소유권이전등기 되었고, 건물은 매매를 위탁받은 한국토지신탁명의로 되어 있다가 멸실등기된 점, 나머지 잔금이 모두 지급된 점 등을 종합하여 볼 때, 청구인의 쟁점부동산 전체의 양도시기를 잔금청산일로 판단하여 과세한 처분은 잘못이 없음 [ 결정내용 ] 결정 내용은 붙임과 같습니다. [

] 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 서울특별시 OOO OOO OOOO-OO 및 위 지상 건물 000.0㎡(이하 “쟁점건물”이라 하 고, 쟁점토지와 함께 “쟁점부동산”이라 한다)를 2002.2.28. OOO 에 취득하여, 2005.4.29. 주식회사 OOO에게 OOO에 양도하고, 그 중 쟁점토지는 2005.4.30. OOO에 양도한 것으로, 쟁점건물은 2006.3.15. OOO에 양도한 것으로 하고, 각각의 취득가액은 양도가액을 기준시가에 의하여 환산한 가액으로 하며, 쟁점토지에 대하여는 2005.5.30. 양도 소득세 OOO을 예정신고․납부하고, 쟁점건물에 대하여는

2007. 5.31. 양도소득세 OOO을 확정신고․납부하였다.

• 나. 처분청은 2006.10.1. 청구인이 신고한 쟁점토지의 환산취득가액을 부인하면서 실지취득가액으로 양도차익을 산정하여 2005년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다.
• 다. 처분청은 쟁점부동산의 매매대금 잔금이 2005.4.29. 청산된 것으로 보아서 양도시기를 2005.4.29.로 하고, 청구인이 분리하여 신고한 쟁점 토지분과 쟁점건물분의 양도소득을 합산하여 양도가액을 O,OOO,OOO,OOO O으로 하고, 취득가액을 OOO에서 쟁점건물의 감가상각비 인 OO,OOO,OOOO을 차감한 OOO으로 하며, 필요경비는 OO,OOO,OOOO으로 하여 양도차익을 산정하고 2011.5.16. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2011.8.10. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점건물을 OOO에게 OOO에 양도하면서 2004.4.2. 매매계약을 체결하고 계약금 OOO을 수령한 후 잔금은 2004.12.31. OOO을 받기로 약정하였으나, OOOO OOO가 잔금지급을 미루다가 2005년 12월에 이를 지급하는 과정에 서 청구인과 OOO가 쟁점건물의 시세상승금액 OOO을 추가로 수수하기로 합의하여 그 금액을 2007년에 수령하였고, 청구인 은 쟁점건물의 매매대금 중에 잔금을 수령하지 아니한 것으로 보아 당해 건물의 멸실등기일(2006.3.15.)이 속하는 2006년을 귀속시기로 하여서 양도소득세를 확정신고․납부하였다. 청구인은 쟁점건물의 양도와 관련하여 OOO로부터 합계 O,OOO,OOO,OOOO을 지급받았으며, 매매대금의 최종 수령일이 2007년이 나, 청구인이 건물멸실일이 2006년임을 감안하여 같은 해 귀속으로 양도 소득세를 신고․납부한 행위는 정당함에도, 쟁점건물의 양도에 대하 여 무신고한 것으로 판단하여서 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하며, 한편, OOO가 쟁점건물과 관련하여 추가로 지급하는 OOO을 기타소득으로 보아서 원천징수를 하였기에 청구인도 이를 같은 소득으로 보아 종합소득세를 신고․납부한 사실도 있으므 로 귀속시기를 오인하여 과세한 이 건 처분은 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 매매에는 청구인의 편의에 따라 여러 건의 계약서가 존재하고 있으나, OOO는 쟁점토지상에 건물을 신축할 목 적이었고 쟁점부동산의 매매대금인 OOO2 중 잔금을 2005.4.29. 청산하였으며, 2006.3.15. 쟁점건물을 멸실하고 건물을 신축하였는 바, 청구인은 주식회사 OOO에게 쟁점부동산의 매매를 위탁하였고, 총 매매대금 OOO 중 임 대 보증금 대납액인 OOO을 제외한 나머지 금액을 2005.4.29. 지 급받은 사실이 영수증 및 금융거래증빙으로 확인되며, OOO과 OOO는 같은 날 쟁점토지에 대하여는 대금을 O,OOO,OOO,OOO O으로 하는 검인계약서를 작성하고 소유권을 이전등기하여 주었으 나, 쟁점건물의 경우 멸실될 예정이었으므로 그러하지 아니하였다. 청구인은 쟁점부동산에 대한 연체이자 및 보상비 명목 등으로 OO OOOOO로부터 OOO을 2005년과 2007년에 지급받은 사실 이 확인되고, 해당 과세연도에 각각 기타소득으로 종합소득세를 신고․납부하였는 바, 쟁점부동산의 매매와 관련하여 매매대금은 2005.4.29. 실질적으로 청산되어 OOO에게 소유권이 이전등기되었으 며, OOO에게 남아 있는 문제는 임차인에게 임대보증금을 지급한 뒤 쟁점건물을 멸실하여 건물을 신축하는 것과 매매대금의 지급지연 에 따른 연체이자를 부담하는 것이므로 쟁점부동산의 사용수익권과 관리책임이 2005.4.29. OOO 앞으로 사실상 이전된 것이고 연체이자에 대한 책임문제와 소유권이전은 별개의 사항이다. 쟁점부동산의 매매대금인 OOO 중 최종적으로 남은 금액 OOO,OOO,OOOO으로 OOO가 2005.12.8. 임대보증금을 대납하 였는바, 쟁점부동산의 양도시기를 2005.12.8.이 아니라 2005.4.29.로 보는 근거는, 같은 날 쟁점토지의 소유권이 이전등기되었으며 멸실예정인 쟁점건물의 임대보증금인 OOO을 OOO가 대납하여 당해 금액을 잔금에서 상계처리하여 쟁점부동산의 매매대금이 사실상 청산되었기 때문이며, 설령 쟁점건물의 양도시기를 임대보증금을 대 납하고 잔금을 완전히 청산한 날이 2005.12.8.로 보더라도, 2005년 귀속분에 해당되어 이 건 처분은 잘못이 없고, 또한, 청구인은 쟁점건물의 시세가 상승하여 연체이자 가운데 OOO을 추가로 수수하기로 합의하고 2007년에 이를 수령하였다고 주장하며 마치 동 이자가 매매대금의 일부인 것처럼 오해하고 있으나, 청구인이 스스로 연체이자의 명목으로 지급받은 OOO을 기타소득으로 신고하였듯이 이는 매매대금의 귀속과는 상관없는 것이므로 청구주장은 이유 없다.

• 가. 쟁점 2005.4.29. 쟁점부동산(쟁점토지 및 쟁점건물) 매매계약의 잔금이 실제 청산된 것으로 보아 그 날을 양도시기로 하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한
• 다. 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또 는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포 함 한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접 수일

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 양도소득세 경정결의서, 조사복명서, 답변서, 국세통합전산망 등의 심리자료에 의하여 과세근거 등을 보면 아래와 같다. (가) 청구인은 2002.2.28. OOO에 취득한 쟁점부동산을 2005.4.29. OOO에게 OOO에 양도하고, 아래 <표 1>과 같이 쟁점토지와 쟁점건물을 구분하여 양도가액은 실지거래가 액으로, 취득가액은 환산가액으로 하여 양도소득세를 신고․납부하였고, 처분청은 2006.10.1. 청구인이 신고한 쟁점토지의 환산취득가액을 부 인하고 실지취득가액으로 양도차익을 산정하여 2005년 귀속 양도소득세 OO,OOO,OOOO을 경정․고지하였으며, 쟁점부동산의 매매대금 중 잔금 이 2005.4.29. 사실상 청산된 것으로 인정하여 양도시기를 그 날로 하여 이 건 양도소득세를 과세하였다. OOOOOOOOOO OOOO O OOOOO OOOOO OOOO (OO: OO) (나) 쟁점부동산은 2004.6.23. OOO 앞으로 소유권이 이전등기되었다가, 쟁점토지는 2005.4.29. OOO과 매수자 OOOO OOO 간에 OOO으로 검인계약서를 작성하고 소유권이 O OOOOOO 앞으로 이전등기되었으며, 쟁점건물의 소유권은 계속하여 OOO 앞으로 되어 있다가 2006.3.15. 멸실등기가 되었다. (다) 처분청이 매수자인 OOO로부터 확인한 쟁점부동산 매매대금의 지급내역을 정리하면 아래 <표2>와 같다. OOOOOOOOOO OOOOOOOO OOOOO OOOOOO OOO OO (OO: O) (라) 청구인은 OOO로부터 추가로 지급받은 OOO을 기타소득으로 보아 그 중에 OO,OOO,OOOO(OO,OOO,OOOOO OOO OO)은 2005년 귀속으로, 나머지 OOO,OOO,OOOO(OOO,OOO,OOOOO OO O OO)은 2007년 귀속으로 하여 각각 종합소득세를 신고․납부하였고, 지급자인 OOO도 마찬가지로 OOO을 기타소득으로 보아 20%의 세율을 적용하여 원천징수하여 신고․납부하였다.

(2) 청구인은 쟁점건물의 매매계약서를 별도로 작성하였기 때문에 동 건물의 양도시기를 멸실등기일(2006.3.15.)이 속하는 2006년으로 보아야 한다고 주장하면서, 쟁점부동산과 관련된 매매계약서인 쟁점토지의 매매계약서와 수정계약서, 쟁점건물의 매매계약서, 2005년 및 2007년 귀속 종합소득세 확정신고서 등을 증빙서류로 제시하므로 이 를 정리하여 보면 아래 <표3>과 같다. OOOOOOOOOO OOOOO OOOOOO OOOO OO (OO: OOO)

(3) 살피건대, 소득세법 시행령제162조 제1항에서 자산의 양도시 기 는, 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하되, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 그 이전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일을 양도시기로 한다고 규정하고 있으며, 청구인은 쟁점토지 및 쟁점건물의 양도시기를 달리 하여야 하고 쟁점건물의 양도시기는 동 건물의 멸실등기일이 속하는 2006년이라 주장하나, OOO가 쟁점부동산을 매입하려는 목적이 쟁점건물을 멸실하고 쟁점토지상에 건물을 신축하기 위한 것인 점, 쟁점토지는 2005.4.29. OOO 앞으로 소유권이 이전등기되고 쟁점건물은 OOO 명의로 되어 있는 상태에서 2006.3.15. 멸실등기가 된 점을 보면 쟁점토지와 쟁점 건물의 양도시기는 함께 판단하여야 하는 점, 멸실등기일을 양도시기 로 보아야 하는 특별한 이유를 찾기 어려운 점, 쟁점부동산의 매매대금 OOO 중 임대보증금인 OOO을 제외한 나머지 잔금 OOO이 2005.4.29. 지급되어서 이 날을 잔금청산일로 할 수 있는 점, 연체이자 등의 명목으로 OOO이 2007년에 수수되었 다 하여 그것 때문에 양도시기가 달라지는 것은 아닌 점 등을 감안하면, 쟁점부동산의 양도시기는 2005.4.29.로 보는 것이 타당하다고 판단되 고, 설령, OOO가 임차인들에게 임대보증금을 대납한 날을 잔 금청산일로 하여 양도시기로 한다 하더라도 귀속시기는 여전히 2005년이므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다