매매계약서가 신빙성이 부족하고 금융자료를 제시하지 못하므로 취득가액 환산한 처분 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1983.10.7. OOO동O가 26-1 대지 82.6㎡(이하 “쟁점부동산ⓛ”이라 한다)를, 1977.3.2.에는 같은 곳 26-2 대지 5.6㎡(이하 “쟁점부동산②”이라 하고, 쟁점부동산ⓛ 및 쟁점부동산②을 이하 “OOO”이라 한다)를 취득하였고, 청구인의 자(子) 서OOO은 1983.10.7. OOO동O가 26-1 지상 건물 58.18㎡(이하 “쟁점부동산③”이라 한다)를, 1999.3.10.에는 같은 곳 25-11 대지 37㎡(이하 “쟁점부동산④”이라 한다)를, 2001.12.29.에는 같은 곳 25-8 대지 116㎡(이하 “쟁점부동산⑤”이라 한다) 및 그 지상 무허가 건물 39.67㎡(이하 “쟁점부동산⑥”이라 하고, 쟁점부동산③ ～ ⑥을 이하 “OOO”이라 하며, OOO과 OOO을 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 보유하다가, 2006.2.8. 쟁점부동산을 김OOO에게 OOO원에 일괄양도하였으나 양도소득세 신고를 하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산이 일괄양도된 것과 관련하여 양도가액을 양도 당시 기준시가를 기준으로 안분계산하여 OOO에 대해서 OOO원으로 결정하고, 취득가액을 청구인이 제시한 매매계약서상 매도인의 인적사항이 누락되어 있으며, 금융자료 등 증빙서류가 미비하여 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 결정하였고, 이를 기초로 양도차익을 산정하여 2010.11.26. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.2.11. 이의신청을 거쳐 2011.7.28. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1983.10.7. OOO을 이OOO으로부터 OOO원에 취득하였음이 매매계약서에 의해 확인되는데도 처분청은 실지거래가액으로 인정하지 아니하였는바, 부동산 취득에 관련하여 명백한 매매계약서가 존재하므로 환산가액이 아닌 각 매매계약서에 나타나는 실지거래가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 재산정하여야 하고, 청구인은 2006.2.8. 집안의 자금사정으로 어쩔수 없이 시가에 비해 현저히 낮은 가액으로 부동산을 양도하여 큰 손해를 보았고, 쟁점부동산의 취득가액이 OOO원이어서 실질적으로는 양도소득금액이 발생하지 아니하였으므로 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 제시한 매매계약서는 중개업자(OOO)가 거래를 중개하여 작성된 계약서임에도 매도인 이OOO과 청구인의 주민등록번호가 기재되어 있지 아니한 점(토지등기부등본에도 주민등록번호가 기재되어 있지 아니하다), 중개업소의 허가번호가 기재되어 있지 아니한 점, 매매계약서상 계약일은 1983.8.10.이나 등기부등본의 등기원인일이 1983.10.5.로 등재된 점, 매매계약서상 거래사실을 입증하는 매매대금 지급 금융증빙을 제시하지 못하고 있는 점, 청구인의 자(子) 서OOO이 과세전적부심사청구시 제출한 2001년도 매매계약서와 동일한 양식으로 작성된 점 등을 종합적으로 고려할 때, 신빙성이 없는 것으로 판단되므로 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 취득가액으로 하여 이를 기초로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 제시한 매매계약서상 매매가액을 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가 액 양도 당시의 실지거래가 액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2006.2.7. 쟁점부동산을 김OOO에게 OOO원에 일괄양도하면서 OOO을 쟁점부동산③과 함께 매매대금 OOO원에 매매하는 매매계약서, 쟁점부동산④를 매매대금 OOO원에 매매하는 매매계약서, 쟁점부동산⑤․⑥을 매매대금 OOO원에 매매하는 매매계약서를 각 작성하였음이 청구인이 제출한 부동산매매계약서에 나타난다.

(2) 처분청은 쟁점부동산이 김OOO에게 OOO원에 일괄양도된 것과 관련하여 양도가액을 양도 당시 기준시가로 안분계산하여 OOO에 대해 OOO원, OOO(청구인)에 대해서는 OOO원으로 결정하였고, 이에 대해 청구인은 이의를 제기하지 아니하였

• 다. (3) 청구인은 1983.8.10. OOO동O가 26-1 대지 38.6평, 건물 17.6평을 전소유자 이OOO으로부터 매매대금 OOO원에 매수하는 부동산매매계약서를 제출하고 있는바, 처분청은 동 매매계약서상 매매대상인 대지면적 38.6평이 쟁점부동산ⓛ과 쟁점부동산②의 대지면적(88.2㎡, 약 26.7평)과 일치하지 않고, 계약서상 계약일 1983.8.10.이 등기부등본상 등기원인일 1983.10.5.과 맞지 않으며, 매도인과 매수인의 주민등록번호가 기재되어 있지 않고, 청구인의 자(子) 서OOO이 쟁점부동산⑤와 쟁점부동산⑥을 매수하면서 2001.11.17.과 2001.12.14. 작성하였다고 하는 매매계약서와 같은 양식의 매매계약서를 사용하고 있다고 조사하였다.

(4) 처분청의 양도소득세 결정결의서에 의하면, 처분청은 쟁점부동산의 전체 양도가액인 OOO원을 각 부동산의 기준시가에 비례하여 안분한 금액으로 각 부동산별 양도가액을 산정한 후, 각 부동산별로 그 양도가액에 “취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가”의 비율을 곱하는 방법으로 쟁점부동산의 취득가액을 계산하였다.

(5) 청구인이 제시한 OOO의 등기부등본에 의하면, 청구인은 이OOO으로부터 1976.2.28. 공유지분매매를 원인으로 쟁점부동산ⓛ의 지분 ‘262.5분의 16.8’을 취득하였고, 이OOO으로부터 1983.10.5.매매를 원인으로 동 부동산의 지분 ‘262.5분의 38.6’을 취득하였으며, 쟁점부동산②에 대해서도 1977.2.28. 매매를 원인으로 이OOO으로부터 지분 ‘262.5분의 16.8’을 취득하였고, 2004.9.21. 공유물 분할을 원인으로 공유자전원의 지분을 취득한 것으로 나타난다.

(6) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살피건대, 청구인이 제시한 쟁점부동산ⓛ․②의 취득관련 매매계약서(1983년 작성)가 청구인의 자(子) 서OOO이 제시한 2001.11.17.과 2001.12.14. 작성한 매매계약서와 18년 이상의 시간적 간격이 있음에도 같은 양식을 사용하고 있고, 동 계약서의 계약일이 등기부등본상의 등기원인일과 다르다고 조사된 점, 청구인이 매매계약서 외에 취득가액을 증명할만한 객관적이고 신뢰성 있는 증빙자료를 제시하지 못하는 점 등에 비추어 청구인이 제시한 매매계약서상의 거래대금을 실제 취득가액으로 인정하기는 어려운 것으로 보인다. 따라서 환산가액을 취득가액으로 하고 이를 기초로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.