매매계약서상 잔금 지불과 동시에 소유권이전등기를 하는 것으로 약정되어 있는 점, 제시된 자료만으로는 8억원을 수령하지 못하였는지 여부가 확인되지 않는 점 등을 종합할 때, 청구주장을 받아들이기 어려움
매매계약서상 잔금 지불과 동시에 소유권이전등기를 하는 것으로 약정되어 있는 점, 제시된 자료만으로는 8억원을 수령하지 못하였는지 여부가 확인되지 않는 점 등을 종합할 때, 청구주장을 받아들이기 어려움
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점임야의 양도가액을 실지거래가액에 의할 경우 양도차익이 발생하지 아니하였음에도 양도소득세를 과세한 것은 부당하다. 청구인은 쟁점임야를 거래하는 중 양수인과 그 배우자에게 사기를 당하여 매매대금 OOO 중 OOO만 수령하고 소유권이전등기를 하여 주었고, 쟁점임야는 현재 경매로 인하여 제3자에게 소유권이 이전되어 소유권이전 청구소송이나 매매원인 무효 등에 의한 소송이 불가능한 상태이며, OOO 주식회사 등이 조사한 재산조사보고서에 의하면 양수인 및 그 배우자는 재산이 없어 양도대금 OOO의 회수가 불가능한 상황이고, 판례(대법원 2007두19393, 2007.12.14. 외 참조)에 따르면 양수인이 재산이 없는 무자력 상태이고 채권의 실현가능성이 없게 된 경우임이 명백하면 해당 채권을 양도가액에서 차감하여야 한다고 판시하고 있으며, 채무자로부터 미회수된 채권은 그가 소유한 재산에 대한 압류, 경매 등의 법적 절차에 따라 회수하여야 할 것인데, 이 건 채무자는 소유하는 재산이 없어 채권의 회수가 불가능하므로 쟁점임야의 실지양도가액을 실제 지급받은 금액 인 OOO으로 하여 양도차익을 산정하여야 한다.
(2) 도로개설비 등으로 지출한 OOO(이하 “쟁점금액”이라 한다)은 자본적 지출액이므로 필요경비로 공제되어야 한다. 청구인은 쟁점임야의 이용 편의 및 가치 증가를 위하여 인접토지에 진입도로를 개설하는 과정에서 그 소유자들에게 토지사용승낙대금 및 도로개설비의 명목으로 쟁점금액을 지급하였고, 계약서에는 토지사용승낙대금으로 기재되어 있으나 그 금액에는 도로개설비도 포함되어 있으며, 위와 같은 사실이 양수인과의 소송서류, 토지사용승낙약정서, 영수증 등의 증빙으로 확인되므로소득세법제97조 제1항 제2호 및 같은 법 시행령 제163조 재3항 제3호, 제4호에 따라 자본적 지출액에 해당하는 도로개설비인 쟁점금액을 필요경비로 공제하여야 한다. 또한, 청구인이 쟁점임야를 OOO에 취득하여 도로를 개설한 이후 1년 만에 OOO에 양도한 사실, 쟁점임야를 담보로 하여 OOO을 대출받은 사실, 양도일로부터 1년이 지난 후의 매매가액이 OOO을 초과하는 사실 등을 보더라도 진입도로 개설과정에서 발생하는 쟁점금액은 지가상승과 직접적인 연관이 있는 것이고, 그 사실은 이의신청 당시 심리담당자도 확인한 바가 있으며, 쟁점임야의 진입도로 개설과 관련하여서 허가를 받은 토지이용계획도 등에도 개설된 진입도로가 표시되어 있고, 쟁점임야 현장사진을 보면 확인이 가능하며, 쟁점금액을 지급받은 방OOO가 사업자등록이 없다거나 그가 대표이사로 되어 있는 OOO가 세무신고 등을 한 사실이 없다 하더라도, 이는 조세회피목적의 매출누락일 뿐임에도 이를 이유로 청구인에게 책임을 물어 자본적 지출액인 쟁점금액을 부인하는 것은 타당하지 아니하며, 도로개설비의 필요경비 공제 여부는 당해 도로가 실제 개설되었는지를 기준으로 판단할 문제이지 공사대금을 지급받은 자에게 문제가 있다는 이유만으로 이를 부인하는 것은 부당하다. 한편, 토지사용승낙약정서상의 계약자이자 수표인출자인 김OOO은 청구인이 쟁점임야의 취득당시 자금을 대여한 자로 차입금의 상환이 어려워지자 청구인은 김OOO과 쟁점임야를 공동개발하여 수익을 분배하기로 협의하였는 바, 김OOO2이 청구인으로부터 쟁점임야에 대한 개발관련 행위를 위임받아 이를 대리하는 과정에서 계약서 작성 및 수표인출을 대신한 것임에 불과함에도 이를 이유로 하여 쟁점금액을 쟁점임야와 관련이 없는 지출액이라고 보아 부인하는 것은 부당하다.
(2) 청구인은 쟁점임야에의 진입로 개설비용인 쟁점금액이 자본적 지출액이므로 양도가액에서 공제되어야 하는 필요경비라고 주장하나, 청구인이 증빙서류로 제시한 도로개설비 영수증을 작성하였다고 주장하는 방OOO는 주택신축판매업체인 OOO의 대표자이며 별도로 개인 명의의 사업자등록을 한 사실이 없고, OOO 또한 2005년 제1기부터 2007년 제2기까지 실적이 없는 것으로 하여 부가가치세의 과세표준을 신고한 사실이 확인되는 점, 영수증 외에는 도로개설비의 발생을 입증할 만한 견적서나 세금계산서 등의 추가적인 증빙자료가 제출되지 아니한 점, 도로개설비를 지급한 증빙서류인 출금전표에는 청구인이 아니라 김OOO이 출금인으로 기재되어 있는 점, 설령 쟁점금액을 지출한 사실이 확인된다 하더라도 쟁점임야와 직접 관련 있는 금액인지 여부가 불분명한 점, 청구인이 제출한 고소장에도 고소인이 청구인이 아니라 김OOO이고, 지급사유도 도로개설비가 아니라 진입로 사용승낙대금으로 표시되어 있는 점 등을 고려할 때, 쟁점금액을 쟁점임야와 직접 관련이 있는 도로개설비로 보기는 어렵다고 판단되므로 이를 필요경비로 공제하지 아니하고 과세한 처분은 정당하다.
① 쟁점임야 매매대금 OOO 중 회수가 불가능하다고 주장하는 OOO을 제외하고 양도가액을 OOO으로 인정할 수 있는지 여부
② 토지사용승낙대금의 명목으로 지급한 쟁점금액을 자본적 지출액으로 보아 필요경비로 공제할 수 있는지 여부
① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.
(2) 제97조【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (4) 소득세법 시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산 등】
① 영 제163조 제3항 제4호에서 “재정경제부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.
2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
3. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액
6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용
(1) 양도소득세 및 종합소득세 신고서류, 경정청구서, 조사복명서, 답변서, 이의신청결정서, 심판결정서, 국세통합전산망 등의 심리자료에 의하여 과세근거 등을 보면 아래와 같다. (가) 청구인은 2004.12.29. OOO에 취득한 쟁점임야를 2007. 11.28. 김OOO에게 OOO에 양도하고, 임지는 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세(OOOOO OOO,OOO,OOOO, OOOOO OOO,OOO,OOOO, OOOOO OOO OO,OOO,OOOO)를 신고하고, 임목은 사업소득으로 보아 종합소득세(OOOOOO OOO,OOO,OOOO, OOOOO OOO,OOO,OOOO, OOOOO OOO OO,OOO,OOOO)를 신고하였으며, 위 총수입금액은 쟁점임야의 매매대금 OOO에서 양도소득세로 신고한 양도가액 OOO을 차감한 금액이고, 자진납부할 세액은 납부하지 아니하였다. (나) 청구인은 위 (가)의 종합소득세 신고와 관련하여, 쟁점임야에 별도로 식재하지 아니하고 자연적으로 생성되는 임목과 임지를 함께 양도한 경우 전체가 양도소득에 해당하므로 임목에 대하여 사업소득으로 신고하고 납부하지 아니한 세액을 징수하기 위한 처분은 취소하여야 한다는 취지의 경정청구를 제기하였고, 처분청은 2009.8.28. 위 경정청구를 수용하여 2007년 귀속 종합소득세 OOO을 결정취소하고, 쟁점임야(임지, 임목)의 전체에 대하여 양도소득세를 과세하여야 한다는 내용으로 과세자료를 통보하였다. (다) 청구인은 위 (가)의 양도소득세 신고와 관련하여, 매매계약서상의 쟁점임야 매매대금인 OOO 중 OOO은 회수가 불가능한 상태이므로 실제로 수령한 OOO을 양도가액으로 하여야 한다는 취지의 경정청구를 제기하였으며, 처분청은 2009.8.21. 매매대금 채권이 회수불능인 상태로 보기는 어렵다는 이유로 위 경정청구를 거부하고, 청구인이 납부하지 아니한 양도소득세를 징수하기 위하여 2007년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다. (라) 청구인은 위 (다)의 양도소득세 경정청구 거부처분에 대하여, 이의신청을 거쳐 2010.1.19. 심판청구를 제기하였으나, 2010.4.9. 기각 결정되었고(조심 2010서377), 동 결정에 불복하여 서울행정법원에 행정소송OOO을 제기하였으나, 2010.10.22. 패소하였으며, 2010. 11.17. 서울고등법원OOO에 항소하여 재판 중이다. (마) 처분청은 2010.12.28. 쟁점임야의 양도에 대하여 양도소득금액 을 실지거래가액에 의하여 산정OOO하여 이 건 양도소득세를 경정․고지하였다.
(2) 청구인은 쟁점임야의 매매대금 OOO 중 OOO만 지급받았으며 나머지인 OOO은 회수가 불가능한 상황이므로 양도가액을 OOO으로 하여서 양도차익을 산정하여야 하며(쟁점①), 쟁점금액은 쟁점임야를 위하여서 지출한 도로개설비로 자본적 지출액이므로 양도차익 산정시 필요경비로 공제되어야 한다고 주장하면서(쟁점②), 등기부등본, 부동산 매매계약서, 청구인 명의의 예금계좌, 신용정보조사서, 대손처리보고서, 고소장, 사용승낙약정서, 출금전표, 영수증, 쟁점임야의 현장사진 등을 주장내용을 입증할 만한 증빙서류로 제시하고 있으므로 이에 대하여 본다. (가) 쟁점임야의 등기부등본에는 김OOO이 2007.11.28. 청구인으로부터 쟁점임야를 OOO에 취득하였고, 2008.9.24. 주식회사 OOO에게 경락된 이후인 2008.12.31.부터 2009.4.13.까지 이OOO 외 3인에게 OOO에 양도된 것으로 기재되어 있으며, 2007.11.28. 채무자를 이OOO으로 하여서 채권최고액 OOO에 대하여 주식회사 OOO이 근저당권을 설정하는 등기를 한 후 2008.9.24. 임의경매로 인한 매각원인으로 말소등기가 되었으며, 쟁점임야의 양도당시 작성한 부동산 매매계약서(2007.11.27.)에는 매매대금인 OOO은 계약금이 없이 잔금으로 2007.11.28. 일시에 지급하고, 매도자는 잔금수령시 매수자에게 소유권이전(등기)에 필요한 서류를 제공하며, 가옥명도도 같은 날 하는 것으로 약정되어 있다. (나) 청구인이 쟁점임야의 매매대금 중 OOO만 받았다고 주장하면서 제시하고 있는 청구인 명의의 예금계좌(OOOO OOO- OO-OOOO-OOO)의 요구불거래내역서(2009.4.27. 조회)에는 2007.11.28. OOO이 타행입금된 것으로 나타나고, 나머지 OOO은 회수불능이라고 주장하며 제시한 쟁점임야의 양수인 김OOO과 배우자 신OOO에 대한 OOO 주식회사의 신용정보조사서(2009.9.9.)와 OOO 주식회사의 대손처리보고서(2010.3.17. 의뢰인 김OOO)에 김OOO 및 신OOO으로부터의 채권회수는 불가능한 상태라서 의뢰인의 대손상각(손실)처리가 불가피할 것으로 보인다고 기재되어 있다. (다) 김OOO이 2008년 10월 OOO경찰서장에게 김OOO 외 2인을 사기 및 횡령 등의 혐의로 고소하며 제출한 고소장은, 고소인은 청구인 등과 공동으로 쟁점임야를 매수하여 청구인 명의로 소유하고 있는 자이고, 피고소인 신OOO은 서울특별시 OOO의 주식회사 OOO의 설립자이고, 임OOO는 대표이사이며, 김OOO은 신OOO의 배우자로 쟁점임야의 양수인이다. 신OOO과 고소인은 2007. 11.26. 쟁점임야를 공동개발하여 발생한 수익을 분배하기로 약정하고, 신OOO이 쟁점임야의 소유권을 이전받은 후에 고소인이 지정하는 자 앞으로 가등기를 하는 한편, 쟁점임야를 담보로 하여 OOO을 대출받아 고소인과 공동관리하면서 그 중 3억원은 기존의 OOO 대출금을 변제하고, OOO은 청구인에게 합의약정금으로 지급하며, OOO을 진입도로 개설을 위한 토지사용승낙대금 및 도로개설비로 지급하고, OOO은 금융비용 및 초기 운영비로 사용하기로 약정하였다. 신OOO은 쟁점임야의 소유권을 이전받은 후에 임의로 OOO을 담보대출 받고 고소인에게 진입도로개설비 OOO과 합의약정금 OOO을 송금한 뒤 나머지인 OOO을 개인적인 용도로 사용하고 당초 약정을 전혀 이행하지 아니하였다. 고소인은 신OOO을 상대로 하여 OOO의 반환을 요청하였으나, 신OOO이 차일피일 미루는 사이에 채권자인 OOO에서 쟁점임야에 대하여 임의경매를 신청하여 2008.9.24. 경락이 되어 타인에게 소유권이 이전되었다는 등의 내용이다. (라) 약정인 신OOO 과 김OOO, 보증인 OOO가 합의하여 2007.3.16. 작성한 사용승낙약정서는 아래와 같은 내용이다. 부동산의 표시: 경기도 OOO OOO OOO OOO O OOO (OOO-O, OOO-O, OOO-O, OOO-O, OO-O) 상기 부동산에 대하여 아래와 같이 약정하기로 한다
1. 본 건 도로의 사용승낙약정은 OOO에 진입하는 도로를 개설하기 위한 계약이다.
2. OOO 129-7, 129-8, 129-9, 129-10, 129-11, 129-13에는 경사도를 고려하여 매수인이 원하는 방향으로 개설할 수 있기로 한다.
3. 도로를 개설함에 있어서 첨부 도면상의 도폭을 기준으로 하기로 한다.
4. 도면상에 도폭을 개설함에 있어 2항 지번상의 사용승낙 도폭은 5Ｍ로 하기로 한다.
5. 사용승낙과 관련된 금액은 OOO으로 하고, 금일 OOO을 지급하기로 하며, 3월 26일까지 OOO을 지급하기로 한다.
6. 사용승낙과 관련된 서류는 잔금을 지급하면서 발급하기로 한다.
7. 만일 위 기일을 지키지 못할 시에는 약정금을 포기하기로 한다.
8. 민․형사상 일체의 책임을 상호에게 묻지 아니하기로 한다. 방OOO는 건설업(주택신축판매업)을 영위하는 OOO 대표이사이고, 당해 법인의 수입금액은 2007사업연도는 0원이고, 2008사업연도는 OOO이나, 쟁점금액에 대하여 매출로 신고한 내역이 나타나지 아니하며, 위 약정서상의 OOO의 소유로 나타난다. (마) 2007.11.28.자 OOO 출금전표에는 김OOO 명의의 예금계좌(17××××-××-××××××××)에서 자기앞수표로 OOO을 인출한 것으로 되어 있고, 2007.11.28. 방OOO가 작성한 영수증에 OOO을 영수한다고 되어 있다.
(3) 청구인의 대리인 세무사 배OOO은 2011.11.17. 개최된 조세심판관회의에 출석하여, ① 진입도로의 개설비용을 수령한 방OOO가 사업자등록이 없다거나 그가 대표이사로 되어 있는 OOO에게 도로개설비와 관련된 매출실적이 없다는 사실은 방OOO 등의 부당한 매출누락일 뿐이고, ② 진입도로가 새로이 개설되었음이 확인되며, 견적서, 세금계산서 등은 사실확인을 위한 예시적인 증빙서류일 뿐이고 사용승낙서에 의하여 도로개설과 관련된 계약의 내용이 확인되므로 당해 사용승낙서를 증빙서류로 갈음할 수 있으며, ③ 진입도로개설에 대한 계약을 김OOO이 대신한 이유는 청구인이 김OOO으로부터 쟁점임야의 취득자금을 차입하는 과정에서 청구인이 동 임야의 개발 및 매도와 관련된 일을 김OOO에게 위임한 바 있어 그가 계약한 것일 뿐이고, ④ 쟁점금액이 지급된 후에 진입도로가 개설되었으며, 처분청이 실제 지출한 쟁점금액에 대하여 계좌를 조회하고 방OOO와 OOO이 진입도로개설에 지불한 비용을 추적하면 확인이 가능함에도 그러하지 아니하고 불분명하다고 보는 것은 부당하며, ⑤ 진입도로개설과 관련한 계약서가 편의상 사용승낙서로 되어 있으나 계약내용에 의하면 도로개설과 관련된 것임이 나타나고, 도로시설지역의 지번, 도폭 등이 기재되어 있으며, OOO을 도로개설비가 아니라 사용승낙대금으로만 지급하였다는 처분청의 의견은 납득하기 어려우며, 만약 쟁점금액이 그와 같다면 청구인은 도로개설도 하지 아니하면서 사용승낙대금을 지급하였다는 결과가 발생하게 되는 것인 바, 이는 현실적으로 앞뒤가 맞지 아니하다는 취지의 의견진술을 하였다.
(4) 살피건대, (가) 쟁점임야의 등기부상에 거래가액이 OOO으로 기재되어 있고, 매매계약서상에 잔금 OOO을 지불함과 동시에 소유권이전등기에 필요한 서류를 주는 것으로 약정이 되어 있으므로 청구인이 양수인과 그 배우자에게 속아서 매매대금인 OOO 중 OOO만 받고 소유권이전등기를 하여 주었다는 주장내용은 청구인이 제시하는 증빙자료만으로는 인정하기 어렵고, 또한 나머지 매매대금인 OOO이 회수불능이 되어 장래 그 소득이 실현될 가능성이 없게 된 것이 명백하다고 인정하기도 어려우므로 매매대금의 회수불능을 원인으로 하여 쟁점임야의 양도가액을 OOO으로 산정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다(쟁점①). (나) 또한, 청구인은 쟁점임야에 대한 진입도로 개설비용으로 지급 한 쟁점금액은 자본적 지출액이므로 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하나, 토지사용승낙서상에 쟁점금액이 토지사용승낙과 관련된 것으로 기재되어 있고, 약정인도 청구인이 아니라 신OOO과 김OOO으로 되어 있는 점, 청구인이 제시한 고소장의 고소인도 청구인이 아닌 김OOO으로 되어 있는 점, 도로개설비를 지급하였다는 출금전표상에도 예금계좌의 명의인과 출금인이 김OOO으로 나타나는 점, 도로개설비인 쟁점금액을 영수하였다 주장하는 방OOO는 주택신축판매업체인 OOO의 대표자이며 별도로 개인 명의로 사업자등록을 한 사실이 없고 OOOOOO 또한 쟁점금액에 대하여 부가가치세 등을 신고한 사실이 없는 것으로 나타나는 점, 쟁점금액 관련 영수증 외에 도로개설비의 지출을 입증할 만한 견적서와 세금계산서 등의 구체적인 증빙자료가 제시되지 아니한 점 등을 감안할 때, 쟁점금액을 쟁점임야와 관련이 있는 도로개설비로 보기 어렵고 청구인이 실제 동 금액을 그 용도로 지급하였는지 여부도 분명하지 아니하므로 이를 필요경비로 인정하여 야 한다는 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다(쟁점②).
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.