청구인의 쟁점주택 취득목적, 보유 및 임대기간 등을 종합할 때, 이를 양도하여 발생한 소득은 사업소득이 아님

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2003.2.10. 취득한 OOO(이하 “쟁점①주택”이라 한다)를 2009.3.13., 2003.5.6. 취득한 같은 아파트 OOO(이하 “쟁점②주택”이라 한다)를 2010.2.5., 2003.1.29. 취득한 같은 아파트OOO(이하 “쟁점③주택”이라 하고, 쟁점①주택, 쟁점②주택과 합하여 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2010.3.2. 각 양도하고, 아래 <표1>과 같이 양도소득세 신고를 하였다. OOOOOOOOOO OOOO OOOOO OOOO (OO: OO) O) OOOOO OOOO OOO,OOOOO, OOOOO OOO,OOOOO OO
• 나. 처분청은 청구인이 필요경비에 산입한 이자비용과 최저생계비 등 OOO만원 배제 및 양도소득세 중과세율(45%)을 적용하여, 2010.12.6. 및 2010.12.10. 청구인에게 2009년 귀속분 양도소득세OOO원을 경정‧고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.2.28. 이의신청을 거쳐 2011.7.19. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 2002년부터 2010년까지 8년간 무려 총 23건의 부동산을 취득하여 22건을 매각하였으며, 그 동안 사업소득 등의 신고내역 상 통상의 임대업자의 수익률(연 6～7%)의 10분의 1 수준인 것과 쟁점주택이 재건축 예상지역으로 관리처분 후에 분양권을 받는 것을 감안하면, 임대수입 목적이 아니라 매매차익 목적으로 쟁점주택을 취득한 것을 알 수 있고, 2010.12.24. 부동산매매업을 업종 추가하였으며, 2011.1.17. 2009․2010년에 양도한 주택에 대하여 사업소득으로 수정신고하였으므로, 청구인이 부동산매매업을 영위하는 것으로 보아 쟁점주택의 양도에 대하여 사업소득으로 과세하여야 한다.

(2) 2003.12.30. 소득세법 제64조 를 신설하여 1세대 3주택 이상을 소유한 부동산매매업자가 주택을 양도하는 경우 종합소득산출세액과 양도소득산출세액을 비교하여 많은 금액으로 과세하도록 하면서 동 부칙 제16조에서 2004.12.31. 이전에 양도하는 경우에는 개정규정을 적용하지 아니하도록 경과규정을 두고 있으나, 임대주택법에서는 5년의 임대의무기간과 조기매각시의 벌칙을 규정하고 있어 조기매각이 제한되므로 경과규정이 실효성이 없고, 개정규정은 2003.10.29. 현재 사업자등록이 되어 있지 않은 다주택자가 부동산매매업의 소득으로 신고함으로써 양도소득세 중과를 회피하는 문제점을 보완할 목적으로 신설한 것이므로, 그 대상은 개정규정 시행 후 사업자등록을 하거나 사업을 시작한 부동산매매업자인 것이지, 청구인과 같이 개정규정 시행 전에 이미 사업자등록을 하거나 사업을 영위하고 있는 경우에는 적용대상이 아니다.

• 나. 처분청 의견 청구인은 2002.10.10.부터 주택임대사업자로 등록하여 임대주택의 양도에 따른 소득을 지속적으로 양도소득세로 자진신고․납부하고, 매년 1월 임대주택에 대한 사업장현황신고를 통하여 주택임대업에 대한 수입금액을 자진하여 신고하여 왔으며, 임대기간도 장기간(6년 이상)인 점으로 볼 때, 단기간의 매매차익을 위해 쟁점주택을 양수․양도한 것이 아니라 장기보유에 따른 시세차익을 얻기 위한 목적이었다고 판단되므로 쟁점주택의 양도로 인한 소득은 부동산매매업의 소득이 아니라 양도소득으로 봄이 타당하다.

• 가. 쟁점 ⓛ 쟁점주택의 양도로 인한 소득이 양도소득인지, 아니면 사업소득인지 여부

② 사업소득인 경우 2003.12.30. 신설된 소득세법 제64조 의 부동산매매업자에 대한 비교과세 규정 적용대상인지 여부

• 나. 관련 법령 (1) 국세기본법 제18조 (세법 해석의 기준 및 소급과세의 금지) ② 국세를 납부할 의무(세법에 징수의무자가 따로 규정되어 있는 국세의 경우에는 이를 징수하여 납부할 의무. 이하 같다)가 성립한 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래에 대해서는 그 성립 후의 새로운 세법에 따라 소급하여 과세하지 아니한다.

(2) 소득세법(2003.12.30. 법률 제7006호로 개정된 것) 제64조(부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례) ① 제69조 제1항의 규정에 의한 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 매매차익이 있는 자(대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상을 소유한 거주자에 한한다)의 종합소득산출세액은 다음 각호의 세액 중 많은 것에 의한다.

1. 제55조 제1항의 규정에 의한 종합소득산출세액

2. 다음 각목에 의한 세액의 합계액

• 가. 주택매매차익에 제104조의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액
• 나. 종합소득과세표준에서 주택매매차익의 당해 연도분 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액 소득세법 부칙(2003.12.30. 법률 제7006호로 개정된 것) 제1조(시행일) 이 법은 2004년 1월 1일부터 시행한다. (단서 생략) 제2조(일반적 적용례) 이 법은 이 법 시행후 발생하는 소득분부터 적용한다. 제16조(1세대 3주택 이상 소유자에 대한 경과조치) 이 법 시행당시 부동산매매업자 또는 1세대 3주택 이상에 해당하는 자가 이 법 시행전에 취득한 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 2004년 12월 31일 이전에 양도하는 경우에는 제64조‧제95조 및 제104조 제1항 제2호의 3의 개정규정을 적용하지 아니한다. 다만, 당해 부동산매매업자 또는 1세대 3주택 이상에 해당하는 자가 2004년 1월 1일 이후 다른 주택을 새로이 취득하는 경우에는 그러하지 아니하다.

(3) 소득세법(2008.12.26. 법률 제9785호로 개정된 것) 제64조(부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례) ① 부동산매매업을 영위하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항 제2호의3부터 제2호의7까지 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 주 택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것에 의한다.

1. 제55조 제1항의 규정에 의한 종합소득산출세액

2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액

• 가. 주택등매매차익에 제104조의 규정에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액
• 나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 연도분 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조의 규정에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액 (이하 생략) 제69조(부동산매매업자의 토지 등 매매차익예정신고와 납부) ① 부동산매매업자는 토지 또는 건물(이하 "토지등"이라 한다)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 토지 등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생하였을 때에도 또한 같다.

③ 부동산매매업자의 토지 등의 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매가액에서 제97조를 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조 제1항 각 호에서 규정하는 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. 다만, 토지 등의 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제104조 제1항 제2호 및 제2호의2에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다.

⑤ 토지 등 매매차익에 대한 산출세액의 계산 및 결정·경정에 관하여는 제107조 및 제114조를 준용한다. (이하 생략) (4) 소득세법 시행령(2003.12.30. 대통령령 제18173호로 개정된 것) 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) ① 법 제104조 제1항 제2호의3의 규정에서 "대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 임대 주택법 제6조 에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록 등"이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 국민주택으로서 다음 각목의 1에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다.

• 가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)·군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택
• 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (5) 소득세법 시행령(2010.2.18. 대통령령 제22034호로 개정되기 전의 것) 제34조(부동산매매업의 범위) 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. 제128조(토지 등 매매차익의 계산) ① 법 제69조 제3항에 따른 토지 등의 매매차익은 그 매매가액에서 다음 각 호의 금액을 공제한 것으로 한다.

1. 제163조 제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비에 상당하는 금액

2. 제75조의 규정에 의하여 계산한 당해 토지 등의 건설자금에 충당한 금액의 이자

3. 토지 등의 매도로 인하여 법률에 의하여 지급하는 공과금

4. 법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 (이하 생략) 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) ① 법 제104조 제1항 제2호의3의 규정에서 "대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 임대 주택법 제6조 에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). (단서 생략)

• 가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군에서 5호(수도권 밖의 지역인 경우에는 1호) 이상의 국민주택[수도권 밖의 지역인 경우에는 주택법에 따른 주택으로서 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 주택. 이하 이 목에서 같다]을 임대하고 있는 거주자가 10년(수도권 밖의 지역인 경우에는 7년) 이상 임대한 국민주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택
• 나. 기존사업자기준일(2003.10.29.) 이전에 사업자등록등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 국민주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일 반주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (이하 생략)

(6) 임대 주택법 제6조 (임대사업자의 등록) ① 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. (이하 생략) 제16조(임대주택의 매각 제한 등) ① 임대주택은 다음 각 호의 기 간(이하 “임대의무기간”이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.

4. 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령으로 정하는 기간 제41조(벌칙) ③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금에 처한다.

3. 제16조를 위반하여 임대주택을 매각한 자

(7) 임대 주택법 시행령 제7조 (임대사업자의 범위 및 등록 기준 등) ① 법 제6조 제1항에서 "대통령령으로 정하는 호수"란 다음 각 호의 구분에 따른 호수(호수) 또는 세대를 말한다.

2. 매입임대주택의 경우: 단독주택은 1호, 공동주택은 1세대 제13조(임대주택의 임대의무기간 등) ① 법 제16조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 해당 임대주택의 임대 개시일부터 5년을 말한다.

② 법 제16조 제3항에 따라 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다.

1. 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시장‧군수 또는 구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 매각하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 심리자료 등에 의하면 아래과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2002.10.10. OOO를 사업장으로 하여 주택임대 사업자등록을 하였다가, 2010.12.24. 주업종을 부동산매매업으로 사업자등록을 변경하였으며, 2003.1.22.부터 서울특별시OOO의 주주(지분 각 35%, 45%)이고, 2003.12.1. 강남구청에 쟁점①주택 및 쟁점③주택 등에 대하여 임대주택법에 따른 주택임대사업자등록을 하였다. (나) 청구인의 2002년～2009년의 종합소득세 신고내용은 아래 <표2>와 같다. OOOOOOOOOO OOOO OOOOO OOOO (OO: OO) (다) 청구인의 연도별 주택 취득‧양도 건수는 아래 <표3>과 같고, 구체적인 취득‧양도내역은 아래 <표4>와 같다. OOOOOOOOOO OOOO OO OOOOOOO (라) 청구인은 쟁점주택을 포함한 2003년～2010년의 주택 양도분에 대하여 양도소득세를 신고하였다. (마) 청구인은 2009․2010년에 양도한 주택에 대하여 양도소득세를 신고하였다가 2011.1.17. 아래 <표5>와 같이 종합소득세로 수정신고하였다. OOOOOOOOOO OO O OOOO OO (OO: OO)

(2) 청구인은 2006년, 2007년 귀속분 종합부동산세 경정거부처분에 대하여 임대주택법에 따른 주택임대사업자에게 고율의 누진세율 을 적용하여 종합부동산세를 부과하는 것은 부당하므로 합산배제 임 대주택으로 보아야 한다며 2008.9.30. 심판청구를 제기하였으나, 우리 원에서는 임대주택법에 따른 임대사업자가 임대하는 주택에는 해당하나, 배제요건(2005.1.5. 이전부터 임대하는 주택으로서 과세기준일의 공시가격이OOO원 이하)을 갖추지 못하였다 하여 기각결정(조심 2008서3436, 2009.2.11.)한 사실이 있다.

(3) 구 재정경제부에서 발간한 『2003 간추린 개정세법』에 의하면, 1세 대 3주택 이상 소유자에 대하여는 전형적인 투기거래에 해당되는 미등기 전매와 동일하게 장기보유특별공제를 배제하고, 보유기간에 상관없이 60% 세율을 적용하도록 2003.12.30. 소득세법 제95조 와 제104조 를 개정한 것으로 나타나고, 아래 <표6>과 같이 장기임대주택으로서 일정기간 이상 임대 후 양도하는 경우에는 1세대 3주택 이상인 경우에도 중과대상에서 제외하도록 기재되어 있다. OOOOOOOOOO OOOOOOO OO O) OOOOO: OOOO OOOO OOO(OOOOOOOOOOO) OOO OOOOOO OOO OOOOOO OOOO OOOOOOOO OOO O OOOOOOO

(4) 구 재정경제부에서 발간한 『2003 간추린 개정세법』에 의하면, 2003.12.30. 소득세법제64조를 신설한 취지는 개인의 부동산매매업에 대해서는 양도세율로 예정신고‧납부후 확정신고시 종합소득세율 로 세액을 정산 신고‧납부하던 것을 1세대 다주택자에 대한 양도세 중과제도를 회피하는 사례를 방지하고 과세형평을 도모하기 위해 부동산 매매업자 중 주택매매차익이 있는 자(1세대 3주택 이상자에 한함)의 경우 예정신고시에는 물론 확정신고시에도 양도세율을 적용하여 과세(종합소득세율과 비교과세)하도록 하기 위함이고, 2004.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용하되, 2003.12.31. 이전에 취득한 주택을 2004.12.31. 이전에 양도하는 경우에는 종전과 같이 과세(1년 유예)하며, 1년 유예를 받기 위하여는 2004.1.1. 이후 새로이 주택을 추가 취득하지 아니하여 야 하는 것으로 기재되어 있다. (5) 쟁점ⓛ에 대하여 살펴본다. 매매차익을 목적으로 계속적‧반복적으로 부동산을 거래한 부동산매매업자라 하더라도 실거주를 목적으로 취득하여 거주해 온 주택이나 부동산매매업 외의 사업에 직접 사용할 목적으로 취득하여 해당 사업에 사용하던 부동산 등을 양도하는 경우, 해당 부동산은 매매차익 을 목적으로 거래한 것이 아니어서 양도소득세 과세대상에 해당하는바(조심 2008서620, 2009.6.15., 조심 2008서1890, 2009.3.20., 국심 2007서2382, 2007.11.1. 등 참고), 청구인과 청구인이 대표이사로 있는 법인 등의 부동산 취득‧양도현황과 사업내역 등으로 볼 때, 설령 청구인이 매매차익을 얻을 목적으로 계속적‧반복적으로 부동산 매매거래를 한 부동산매매업자에 해당한다고 보더라도 청구인은 2002.10.10. 주택임대 사업자등록을 하였고, 2003.12.1. 쟁점①주택 및 쟁점③주택 등에 대하여 임대주택 법에 따른 주택임대사업자등록을 한 점(지방세 감면 등의 혜택을 받았음), 청구인은 쟁점주택 등의 임대수입에 대하여 부동산임대소득으로 종합소득세 신고를 하였고, 2003년부터 2010년의 기간 중 쟁점주택을 포함한 총 12세대의 주택을 양도한 후 양도소득세로 신고한 점, 쟁점주택은 6년 이상 장기간 보유하고 있다가 양도한 것으로 나타나는 점, 청구인은 종합부동산세 심판청구시 임대주택법에 따른 주택임대 사업용으로 등록된 쟁점주택 등 4세대의 주택을 합산배제대상 임 대 주택으로 보아 종합부동산세를 감액경정하여 줄 것을 청구한 것으로 확인되는 점 (조심 2008서3436, 2009.2.11.) 등으로 볼 때, 쟁점주택은 매매차익을 목적으로 취득‧양도한 부동산이라고 보기 어려우므로 양도소득세 과세대상이라고 보는 것이 타당하다고 판단된다.

(6) 쟁점ⓛ에서 살펴본 것과 같이 쟁점주택의 양도로 인한 소득은 양도소득세 과세대상에 해당하여 쟁점②는 심리의 실익이 없으므로 심리를 생략한다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.