공부상 인수사실이 확인되지 않는 채무는 취득가액으로 인정하기 어려움

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인 은 2005.1.24. 취득한 OOO OOO OOO OO리 245-12 외 9필지의 목장용지 8,544㎡ (이하 “쟁점토지”이라 한다)를 2008.4.11. 경매로 양도한 후, 양도소득세 신고를 하지 아니하다가 2010.3.31. 양도가액을 OOO원으로, 취득가액을 실거래가액 OOO원으로 하여 양도소득세 기한후 신고를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 양도소득세 기한후 신고시 취득가액을 실거래매매계약서 없이 등기부등본상의 전 소유자의 근저당설정 채권최고액으로 신고하였다고 하여 이를 부인하고, 소득세법제97조에 의한 환산가액 OOO원을 취득가액으로 재산정하여 2011.1.11. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였고, 청구인이 당초 쟁점토지를 취득하면서 전 소유자로부터 OOO이 쟁점토지에 근저당권을 설정한 채무OOO원을 면책적으로 인수하였으므로 이를 취득가액으로 인정하여야 한다는 취지로 2011.4.8. 제기한 이의신청에 대하여 처분청은 위 채무 중 채무인수사실이 확인되는 OOO원과 쟁점토지의 경매 후 배당표상 OOO에 배당된 것으로 확인된 OO,OOO,OOO원을 취득가액으로 인정하여 2011.5.4. 양도소득세 OOO 원을 감액하여 경정하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.7.14. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 전원주택을 신축하여 분양할 목적으로 목장용지인 쟁점토지를 취득하면서 쟁점토지에 근저당설정된 OOO 합계 OOO원을 채무로 인수하고, 압류해제 및 미납된 각종 공과금 정리로 OOO원을 지출하였으므로 쟁점주택의 정당한 취득가액은 OOO원이나, 처분청은 OOO의 부채잔액증명원으로 확인되는OOO원을 취득가액으로 인정하고, 취득당시 매매계약서의 내역에 나와 있는 OOO원이었으나, 청구인은 그 중 OOO원만 인수한 것으로 주장하고 있다)은 등기부등본상 채무승계사실이 나타나지 않고, 공동담보(쟁점토지 및 쟁점부동산의 전 소유자 이OOO의 개인부동산)로 설정된 채무액(채권최고액 OOO원) 중 쟁점토지 관련 채무액을 확정하기 어렵다는 이유로 처분청이 OOO 배당표에 의해 OOO저축은행에 배당된 것으로 확인된 OOO원을 인정하고 나머지 금액(OOO원, 이하 “쟁점채무”라 한다)에 대해서는 취득가액으로 인정하지 아니하였는바, 청구인이 등기부등본상으로 근저당권자인 OOO으로부터 OOO원의 면책적 채무인수를 하지 못한 이유는 OOO이 근저당설정 채무의 부분승계를 인정해 주지 않았기 때문이지 청구인이 이OOO으로부터 고의로 OOO원의 채무를 인수하지 아니한 것은 아니며, 채무승계한 OOO원을 청구인의 자금사정 악화로 이자를 불입하지 못하게 되자, 쟁점토지의 전 소유자인 이OOO의 공동담보 부동산에 대해 OOO이 경매절차를 진행하여 OOO에 대한 이OOO의 잔여채무뿐만 아니라 청구인이 인수한 채무 잔액도 이OOO 소유의 OOO 소재의 부동산 3건의 경매대금과 OOO 소재의 부동산 3필지의 수용대금으로 충당되었는데 청구인은 채무인수한 OOO원에서 OOO이 쟁점토지에 대한 경매를 진행하여 배당받은 OOO원을 차감한 쟁점채무에 이자를 합하여 이OOO에게 OOO원을 수표로 지급한 사실에 비추어 청구인이 쟁점토지를 취득할 때 전 소유자로부터 채무 OOO원을 인수하였음이 명백한데도 처분청에서 청구인이 쟁점채무를 인수하지 아니한 것으로 보아 쟁점토지의 취득가액으로 인정해 주지 아니하고 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지를 취득하면서 채무인수한 OOO원과 부대비용 OOO원을 합한 OOO원이 쟁점토지의 취득가액이라고 주장하나, 쟁점토지의 등기부등본을 살펴보면, 2002.4.11. 및 2002.4.12. OOO이 저당권을 설정한 채권최고액은 총 OOO원으로 이는 이OOO이 2001.10.10. 쟁점토지를 취득하여 2002.4.25. 민OOO에게 양도하기 전에 설정된 채무로서 동 채무액을 전 소유자 이OOO이나 청구인이 이를 계약인수 또는 면책적으로 인수한 내용이 확인되지 아니한다. 청구인은 당초 처분청의 기한후 신고 안내시에는 쟁점토지의 매매계약서를 제시하지 아니하다가 이 건 양도소득세 과세후 이의신청을 하면서 매매계약서가 있다고 주장하였는바, 담당공무원이 청구인이 제시한 매매계약서가 원본 계약서인지 여부를 확인하기 위하여 계약서상 기재된 매도인 이OOO의 전화번호로 전화하자, 이OOO의 전 전 소유자인 이OOO이 전화를 받아 본인이 모든 내용을 잘 알고 있다고 하여 이OOO을 통해 2011.4.19. 택배로 전달받은 계약서는 작성일로부터 6년이 경과하였는데도 매도인과 매수인의 도장이 날인된 자리에서 인주가 묻어나는 등 동 매매계약서와 이OOO과의 통화내용이 진실성이 없는 것으로 보인다. 청구인과 이OOO이 공모하여 사후에 임의로 작성한 것으로 추정되는 매매계약서와 매매 당사자가 아닌 청구인의 동업자라고 주장하는 서OOO가 개입하여 이OOO과 작성한 것으로 보이는 영수증 및 자금의 원천이 불분명한 수표 외에는 청구인이 OOO의 대출금을 직접 인수하였다는 객관적인 증빙이 없다. 청구인은 쟁점토지에 전원주택을 지어 분양할 목적으로 취득하였다고 하나, 청구인이 쟁점토지를 취득한 2005년 1월 전후로 사업자등록을 한 사실이 없고, 동업자라고 주장하는 서OOO와의 관계도 확인되지 아니하는 상태에서 수표 OOO원을 근저당채권자인 OOO이나 전 소유자인 이OOO이 아닌 이OOO에게 상환하였다는 청구인의 주장은 납득할 수 없으므로 쟁점채무를 취득가액으로 인정하기는 어렵다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점토지를 취득하면서 전소유주로부터 인수하였다고 주장하나, 공부상 인수사실이 확인되지 아니하는 쟁점채무를 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비계산) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 같은 항 제2호부터 제4호까지의 금액을 가산한 금액

2. 제1호 외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인이 제시한 쟁점토지의 매매계약서에 의하면, 2005.1.20. 매도인 이OOO과 매수인인 청구인은 쟁점토지를 매매대금 OOO원에 OOO원과 OOO원을 매수인이 승계하고 압류 및 각종 공과금은 매도인이 책임지는 것으로 매매계약을 체결한 것으로 나타난다.

(2) 청구인이 제출한 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 쟁점토지는 매매를 원인으로 순차적으로 2001.10.10. 이OOO, 2005.1.24. 청구인에게 그 소유권이 이전되었다가, 2007.6.27. OOO에 의해 경매진행되어 2008.4.4. 제OOO에게 소유권이 이전된 것으로 나타난다. 동 부동산의 권리관계를 나타내는 을구에는 2001.12.28. OOO이 근저당권을 설정한 채무(최초 채무자 이OOO)를 2002.9.16. 민OOO가 계약인수한 후, 2005.2.15. 청구인이 면책적으로 인수한 사실이 나타나나, 2002.4.11., 2002.4.12. 채무자를 민OOO으로 하여 OOO이 설정한 근저당권과 관련된 채무는 2005.1.24. 청구인이 쟁점토지에 대한 소유권을 취득하기 전인 2004.3.11. 그 채무자가 모두 이OOO으로 변경되었으나, 그 이후로 청구인이 동 채무를 면책적으로 인수한 사실이 나타나지 아니한다.

(3) 청구인이 제출한 OOO 부동산임의경매 사건(2007타경10650)의 배당표에 의하면, 쟁점토지의 매각으로 실제배당할 금액이 OOO원인데 OOO을 각 배당한 것으로 나타난다.

(4) 청구인이 제출한 2010.9.17.자 영수증OOO과 청구인(매수인)이 2005.1.20. 쟁점토지를 매매하는 계약을 하면서 청구인이 OOO 대출금을 승계하였으나, 공동담보로 되어 있는 OOO의 대출금은 구분승계가 불가능하다 하여 등기부등본상 채무승계를 하지 못한채 쟁점토지가 경매가 되어 OOO이 경매대금 중 OOO원을 수령하였고, 이OOO의 교환계약 약정책임으로 청구인과 동업자 서OOO로부터 청구인이 인수한 OOO 채무의 잔액과 그 이자조로 OOO원을 수령하고 채권채무관계를 종결하였다는 내용으로 되어 있으며, 동 영수증에는 이OOO이 청구인과 동업자 서OOO로부터 받았다고 주장하는 2010.9.17. OOO권 자기앞 수표 9매OOO의 사본이 첨부되어 있다.

(5) 청구인은 이OOO로부터 수령한OOO원의 자기앞수표로 정OOO원을 지불하였고, 전OOO의 통장에 OOO원을 입금하였으며, 기타 정리에 OOO원을 사용하였다는 취지의 이OOO의 확인서와 2010.9.17. OOO원이 입금된 전OOO 저축예금통장(계좌번호 -*-**, 이 통장의 인감은 이OOO의 도장이 등록되어 있고, 이OOO의 확인서에 사용된 도장과도 동일한 것으로 보인다)사본 및 정OOO이 OOO으로부터 OOO권 자기앞수표(수표번호 **) 외 4매를 수령하였다는 취지의 정OOO의 영수확인증(2011년 6월 작성)을 제출하고 있다.

(6) 청구인은 이OOO이 쟁점토지에 설정된 근저당권과 관련된 채무를 청구인에게 승계하지 못하여 결국 이OOO의 다른 채무와 함께 청구인에게 승계하지 못한 채무도 같이 이OOO의 다른 담보재산으로 상환하였다고 주장하며, 이OOO의 친인척으로 보이는 신OOO 외 12명의 확인서를 제시하는바, 동 확인서에는 OOO동 61-63 외 5필지의 소유자들인 신OOO 외 12명이 OOO구청 건설관리과 보상팀으로부터 수령 할 금액OOO 중 OOO원, OOOOOOOOOOO OO O,OOOO원, OOO원을 각 지급할 것을 확인하니, OOO 등은 OOO 건설관리과 보상팀에 확인․협의하여 등기를 말소하고 보상금을 직접 수령하라는 취지의 내용이 기재되어 있다. 또한, 동 확인서에 첨부된 종합내역서에는 위 신OOO 외 12명의 보상금 총액이 OOO원이고 자산관리공사, OOO원을 제외한 OOO외 12명이 수령하는 것으로 되어 있다.

(7) 청구인은 서OOO가 쟁점토지를 매입하여 전원주택 분양사업을 하기 위한 목적에서 청구인 및 여러 사람으로부터 사업자금을 투자받아 공동으로 사업을 추진하던 동업자로, 청구인이 삼촌 장OOO의 친구인 김OOO으로부터 차용한 OOO원을 2003.6.26. 서OOO 계좌 --**에 김OOO 명의로 입금하여 서OOO와 공동으로 사업을 추진하였는데 이OOO이 자신의 일가가 소유한 토지의 수용대금으로 청구인이 인수한 채무 잔액을 상환하고 청구인과 서OOO에게 빚독촉을 하자, OOO의 이사로 재직 중인 동업자 서OOO가 2010.9.17. 법인통장으로부터 OOO원을 인출하여 그 중 OOO에게 상환하게 되었다고 주장하며, ⓛ 서OOO가 이사로 등재된 OOO의 법인등기부등본, ② 2010.9.17. OOO원[“자기앞1015”이라고 거래내역이 표시되어 있고, 이는 앞서 정OOO으로부터 지급받았다고 확인한 OOO 자기앞수표의 일련번호()와 앞번호 7자리가 동일하다]이 출금된 OOO지점 발행 통장(--*) 사본, ③ 서OOO가 자신은 전원주택 분양사업과 관련하여 청구인과 동업자이고 청구인이 삼촌 친구인 김OOO으로부터 차용한 OOO원을 청구인으로부터 투자받았으며, 쟁점토지를 청구인 명의로 취득하여 사업을 추진하였으나 사업부진으로 청구인이 승계한 OOO 채무가 전 소유자인 이OOO의 수용대금으로 상환되어 자신이 재직 중인 OOO으로부터 차용한 자금 중 OOO에게 상환하였다는 취지의 서OOO의 확인서(2011.9.28.자), ④ 2003.6.26. 입금의뢰인이 김OOO으로 표시되어 있고 OOO원이 입금된 서OOO 통장(--****) 사본 등을 제출하고 있다.

(8) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살피건대, 청구인이 전 소유자로부터 OOO의 채무 OOO원을 인수하였다고 주장하나, 쟁점토지의 등기부등본에는 채무자의 명의가 변경되지 아니한 점, 당초 청구인은 쟁점토지의 양도에 대하여 양도소득세 기한후 신고를 하면서 부동산매매계약서를 별도로 제출하지 아니하다가 이 건 부과처분 후에 처분청에 제출하였고, 처분청이 동 매매계약서상의 인주가 묻어나는 것으로 조사한 점에 비추어 이를 신뢰하기 어렵다고 보이는 점, 청구인이 인수한 채무를 전 소유자가 대위변제하였다는 주장이 일반적인 거래관행상 납득하기 어려운 점, 청구인은 동업자인 서OOO원으로 이OOO의 대위변제 금액을 상환하였다고 주장하나 청구인과 서OOO가 동업자 관계임을 증명하는 동업계약서 등 증빙서류를 제출하지 못하고 있는 점 등을 감안할 때, 청구인이 주장하는 쟁점채무를 쟁점토지의 취득가액으로 인정하기 어렵다고 보이므로 처분청이 이를 취득가액으로 인정하지 아니하고 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.