상속받은 공동주택의상속재산가액을 같은단지, 같은평형의 비교대상 공동주택의 매매가액(유사매매사례가액)으로 보아 상속세를 과세함.

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인들은 2009.12.5. 사망한 김OOO의 상속인들로 상속세 신고 시 OOO호(이하 “ 쟁 점아 파트”라 한다)를 기준시가인 24억9,600만원으로 평가하여 다 른 재산과 함 께 상속재산가액을 신고하였다.
• 나. 처분청은 상속세 조사를 통하여 2009.4.14. 매매계약된 같은 단 지내 같은 평형인 OOO호(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매가액 32억원을 쟁점아파트의 상속당시 시가로 보아 2011.6.10. 청구인들에게 2009.12.5. 상속분 상속세 228,032,780원을 결정․고지하 였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2011.7.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 처분청은 재산의 유사성보다는 단지 상속아파트의 신고가액이 시가 보 다 낮 다는 것만을 주된 판단기준으로 삼았고,상속세 및 증여세 법제49조에 의하 면 평가기준일 전후 6개월 이내의 매매가액을 비교대상 주택으로 선정 하 도록 하면서 평가기준일 전후 6개월 이내에 해당하는지 여 부는 매매계약일 로 판단하도록 규정하고 있는 바, 비교대상아파트는 평가기간 밖인 2009.5.14.(계 약일은 2009.4.14.)에 등기이전되어 매매사례 아파트로 부적합할 뿐 아니라 주택의 위치․품위․거래시점의 차이에 따 라 주택가액의 차이가 현격할 수 있고, 비교대상아파트는 재벌가의 가 족이 취득한 것으로 추정되어 불특정 다 수인 사이에 이루어진 정당한 시가가 아닌 고가로 거래된 것으로 사료되므 로 매매사례가액에서 제외 하 여야 한다. 또한 국토해양부가 제공하는 아파트매매실거래정보에 의하 면 2009.12.1.～12.10 계약기간에 거래된 다른 아파트(전용면적 168㎡, 매매가 28억원)의 1㎡당 단가를 쟁점아파트에 적용한 29억1,800만원(175.052㎡ ×28억원/168㎡)을 쟁점아파트의 시가로 평가하는 것도 합리적인 방법 으 로 사료된다. 따라서 비교대상아파트의 매매사례가액 32억원을 쟁점 아 파트의 시가로 평가함은 부당하므로 기준시가로 쟁점아파트를 평가하 여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트와 비교대상아파트는 같은 단지내 같은 평형의 아파트로 동과 층만 다를 뿐 면적․용도․종목 및 이용상태 등이 동일하거나 거의 유사한 아파트에 해당하고 비교대상아파트의 매매계약일과 평가기준일 사이에 별다른 시세 변동이 거의 없는 것으로 확인되며, 평가 기간 밖의 비교대상아파트의 매매가액은 평가심의위원회의 자문을 거 쳐 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 적법한 처분이다. 청구인은 비교대상아파트를 재벌가의 가족이 고가로 취득하였다고 주장하나, 2009.2.27. 거래된 같은 평형인 OOO호 역시 32억원에 거래되 었고 2009년에 별다른 가격변동이 없었던 사실로 보아 비교대상아파트의 매매가액은 자유로이 거래된 시가로 봄이 타당하며, 청구인은 평가기준일과 가장 가까운 2009.12.4.에 거래된 OOO호의 단 위당 가액으로 쟁점아파트의 시가를 산출하여야 한다고 주장하나, OOO호의 전용면적은 167.72㎡로 쟁점아파트의 전용면적 175.052㎡와 달라상속세 및 증여세법제49조에 의한 동일하거나 유사한 다른 재산에 해당하지 않아 이를 적용할 수 없다. 따라서 처 분청이 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트의 상속재산가액을 비교대상아파트의 매매사례가액으 로 산정한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 󰡒평가기준일󰡓이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경 우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가 한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가 로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래 가 이 루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 공매 가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것 을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에 는 당 해 재산의 종류규모거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대 한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

2. 건물의 신축가격구조용도위치신축연도 등을 참작하여 매년 1 회 이상 국세청장이 산정고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물 을 구 분소유하는 것으로서 건물의 용도면적 및 구분소유하는 건물의 수 등 을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류규모 거래상황 위 치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건 물의 가액을 일 괄하여 산정고시한 가액으로 평가한다. (3) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용,공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하 는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증 여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매,감정,수용,경매(민사집행법에 의한 경매 를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등 " 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평 가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거 쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거 래 가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가 액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액 이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는 지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전 후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적,위치,용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해 당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 쟁점아파트 및 비교대상아파트의 현황 등은 아래 <표>와 같다. 쟁점아파트 비교대상아파트 소재지 OOO OOO 대지권 32259분의 73.94 좌동 전용면적 175.052㎡ 좌동 총층/해당층 46층/43층 39층/2층 상속신고가액 및 매매사례가 24억9,600만원 32억원 상속일 및 매매계약일 2009.12.5. 2009.4.14.

(2) 처분청의 현지확인 조사내용 등은 아래와 같다. (가) 쟁점아파트와 같은 단지내 같은 평형 아파트의 2001.1.～2010.12.31. 기간동안의 매매가액을 파악한 바, OOO호(계약일 2009.2.7.)가 32억원에 매매되었고, 비교대상 아파트인 OOO호(계 약일 2009.4.14.)가 32억원에 매매되었다. (나) 쟁점아파트와 같은 평형대의 2009.1.～2009.12. 국민은행 및 부동산뱅 크상의 월별시세는 아래 <표>와 같다 (단위: 백만원) 국민은행 부동산 뱅크 일반 평균가 하위 평균가 상위 평균가 하한가 상한가 변동폭 2009년 1월 3,750 3,400 4,200 3,400 4,400 0 2009년 2월 3,750 3,400 4,200 3,400 4,400 0 2009년 3월 3,750 3,400 4,200 3,400 4,400 0 2009년 4월 3,750 3,400 4,200 3,400 4,400 0 2009년 5월 3,750 3,400 4,200 3,400 4,400 0 2009년 6월 3,750 3,400 4,200 3,400 4,400 0 2009년 7월 3,750 3,400 4,200 3,400 4,400 0 2009년 8월 3,750 3,400 4,200 3,400 4,400 0 2009년 9월 3,800 3,450 4,350 3,400 4,400 0 2009년10월 3,800 3,450 4,350 3,400 4,400 0 2009년11월 3,800 3,450 4,350 3,400 4,400 0 2009년12월 3,800 3,450 4,350 3,400 4,400 0 (다) OOO이 있으며, 단지내 부동산 중개업소에 탐문한 바, 2009～2010년 사이에 OOO아파트의 전반적 시세는 크 게 변동없이 일정하게 유지되었고, 3개동의 동별 거리가 짧고 방향 이 일정하여 동별 시시차이는 거의 없으며, 아파트 시세는 평형․층의 조망권에 의해 결 정되고 동일한 평형에서는 층별에 따라 조망권에 차 이가 있는데 보통 25 층 이상에서 한강조망이 가능하여 25층을 기준으로 가격차이가 많이 나며 고층으로 갈수록 가격이 높게 형성되는 것으로 답변하고 있다. (라) OOO지방국세청장은 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있는지 여부에 대해 평가심의위원회의 자문 결정(2011.5.3.)을 거쳐 이 건 상속세 증액결정을 하였다.

(3) 쟁점아파트 및 비교대상아파트의 연도별 기준시가는 아래 <표>와 같다. (단위: 백만원) 연도별 쟁점아파트 매매사례아파트 2006년 2,184 1,856 2007년 2,808 2,384 2008년 2,808 2,384 2009년 2,496 2,120

(3) 청구인들은 비교대상아파트의 매매계약일이 평가기준일로부터 6개월이 초과되었고, 비교대상아파트를 재벌가가 고가 취득한 것으로 보이므로 비교대상아파트의 매매가액을 시가로 볼 수 없다는 주장과 함께 쟁점아파트보다 면적이 작은 아파트OOO의 1㎡ 단위당 단 가로 쟁 점 아파트의 시가를 산정하는 것이 합리적이라는 주장을 하고 있

• 다. (4) 살피건대, 쟁점아파트와 비교아파트는 동과 층을 달리하나 같은 단지내 같은 평형대의 아파트로 향이 유사하며, 비교대상아파트는 저 층으로 쟁점아파트보다 상대적으로 낮은 가액으로 거래되고 있고 기준시가 또한 낮은 것으로 파악되어 쟁점아파트의 시가를 비교대상아파트의 매매가액으로 산정한 것이 청구인에게 불리하다고는 할 수 없는 점, 처분청은상속세 및 증여세법 시행령제49조 단서규정에 따라 평가심의위원회의 자문을 거쳐 비교대상아파트의 매매가액을 시 가로 보았고 비교대상아파트의 계약일로부터 쟁점아파트의 평가기 준일까지 가격변동이 없는 것으로 보이는 점, 재벌가가 비교대상아파트를 고가로 양수하였다고 주장하 나 이에 대한 증빙이 없고 부동산 시세 조사내용상 달리 고가로 매입한 것으로 볼 수 없는 점, 청구인 은 쟁점아파트보다 작은 평수 아파트의 매매단가를 기준으로 쟁점아파트의 시가를 산정할 수 있다는 주장을 하나 면적이 달라 상속세 및 증여세법제49조에서 규정한 동일하거나 유사한 다른 재 산에 해당하지 않아 매매사례대상으로 볼 수 없는 점 등을 고려하여 보면, 처분청이 쟁 점아파트의 시가를 산정하는데 비교대상아파트의 매매사례가액을 적용하여 상속세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기 본 법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한