토지에 주택이 신축된 것이 아니므로 주택 설계비는 자본적 지출로 보기 어려움

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1999.7.2. 취득한 OOO산 67-1 임야 5,511㎡ 및 67-2 임야 1,101㎡, 합계 6,621㎡(이하 “당초토지”라 한다)를 2004.10.11. 산 67-1로 합병하였다가, 2005.1.18. 산 67-1 임야 1,466㎡, 67-6 임야 1,438㎡, 67-7 임야 690㎡, 67-8 임야 1,143㎡, 67-9 임야 1,142㎡ 및 67-10 임야 742㎡로 분할하고, 그 중 산 67-1 임야 1,466㎡ 및 67-10 임야 148㎡ 합계 1,614㎡를 양도하였으며, 2007.8.23. 나머지 산 67-6 임야 1,438㎡, 67-7 임야 690㎡, 67-8 임야 1,143㎡, 67-9 임야 1,142㎡ 및 67-10 임야 594㎡, 합계 5,007㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 양도하였다.
• 나. 청구인은 쟁점토지에 대한 양도가액을 OOO원으로, 취득가액을 OOO원(당초토지의 취득가액 OOO원과 취득부대비용 OOO원의 합계액 OOO원을 취득면적 6,621㎡에 대한 양도면적 5,007㎡으로 안분한 금액)으로, 필요경비를 OOO원으로, 양도차익을 OOO원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 다. 처분청은 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로, 취득가액을 OOO원(당초토지의 취득가액 OOO원을 취득면적에 대한 양도면적으로 안분한 금액)으로, 필요경비를 OOO원(취득부대비용 OOO원과 기타필요경비 OOO원에서 토지의 양도와 무관한 주택설계비 OOO원을 차감한 OOO원을 2005.1.18. 이전분과 이후분으로 구분한 뒤, 2005.1.18. 이전 발생분 OOO원은 취득면적에 대한 양도면적으로 안분한 OOO원을, 2005.1.18. 이후 발생분 OOO원은 전액을 필요경비로 계상한 금액)으로, 양도차익을 OOO원으로 하여 2011.5.9. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.
• 라. 청구인은 쟁점토지의 취득가액과 필요경비에 불복하여 2011.7.13. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1999.5.4. 당초토지를 OOO원에 매각받고 1999.5월 중순경 토지의 경계측량을 의뢰하였으며, 임야의 형질을 과수원으로 변경하기 위하여 1999.11.26. OOO측량설계공사 대표 한OOO과 토목설계용역계약(계약금액 OOO원)을 체결하고 공사를 진행하였으나 동 금액으로는 공사를 완료할 수 없다 하여 OOO원을 추가로 지급하였으며, 동 임야에 포도나무 400주를 식재하였으나 날이 가물어 포도재배에 실패한 후 그 지상에 단독주택 5동을 건축하고 진입로를 개설하기 위하여 2002.5.17. OOO측량설계공사 대표 방OOO과 주택설계계약(계약금액 OOO원) 및 개발행위허가ㆍ산림형질변경허가계약(계약금액 OOO원)을 체결하고 2002.5.28. 주택설계계약의 계약금 OOO원 및 수질검사비 OOO원을, 2002.10.4. 잔금 OOO원을 지급하였으며, 2003.3.29. 개발행위허가비 등 OOO원을 박OOO에게 지급하여 방OOO에게 지급하도록 하고 박OOO 앞으로 영수증을 교부받았다. 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어소득세법제97조 및 같은 법 시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 영수증, 도급계약서 대금지급 자료 등의 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제되어야 하는바, 쟁점토지에 대한 취득가액은 당초토지의 낙찰금액 OOO원(인지대 OOO원 포함)에 취득당시 제비용 OOO원을 가산한 OOO원을 대상금액으로 하여 취득면적에 대한 양도면적으로 안분계산한 OOO원이고, 필요경비는 OOO원이므로 이를 양도가액 OOO원에서 공제하면 양도차손이 발생하므로 양도소득세를 추가 고지한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 당초토지의 취득가액으로 계산한 OOO원 중 인지대 OOO원은 법무사가 소유권 이전과 관련하여 교부한 영수증상 금액 OOO원에 포함되어 있어 이중으로 계상되어 있고, 필요경비 OOO원 중 주택설계비 OOO원(OOO건축)은 건물이 신축되지 못한 상황에서 양도되어 필요경비에 해당되지 아니한다. 따라서 쟁점토지의 취득가액은 당초토지의 취득가액 OOO원을 기준으로 계산하여야 하고, 취득세 등 취득당시 부대비용 OOO원과 토지형질변경 등 토지의 가치를 증가시키기 위하여 지출한 비용 OOO원의 합계액 OOO원에서 주택설계 관련비용 OOO원을 차감한 OOO원을 필요경비로 공제함이 타당하다. 청구인은 심판청구시 필요경비로 OOO원이 공제되어야 한다고 주장하며 관련 지출내역을 제출하였으나, 주택설계비 OOO원(OOO측량), 토지형질변경 용역비 OOO원 및 산림형질변경 용역비 OOO원을 제외한 나머지 내역은 양도소득세 신고시 제출된 것으로 주택설계비는 쟁점토지의 양도가액에 직접대응되는 비용에 해당되지 아니하고 나머지 비용은 실제 지출여부가 확인되지 아니하므로 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 취득가액 및 필요경비 적정여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다. (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로, 취득가액을 OOO원{당초토지의 취득가액 OOO원(매입금액 OOO원, 인지대 OOO원)과 취득부대비용 OOO원(소유권이전비용으로 등록세 OOO원, 인지대 OOO원 등)의 합계액 OOO원을 취득면적에 대한 양도면적으로 안분한 금액}으로, 필요경비를 OOO원으로, 양도차익을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고한데 대하여, 취득가액을 OOO원{당초토지의 취득가액 OOO원을 취득면적에 대한 양도면적으로 안분한 금액}으로, 필요경비를 OOO원(취득부대비용 OOO원 등)으로 하여 양도소득세를 경정하였다.

(2) 청구인은 당초토지의 취득가액 OOO원을 취득면적에 대한 양도면적으로 안분한 OOO원이 쟁점토지의 취득가액이고, 필요경비로 OOO원{지적측량비 OOO원, 면허세(토지형질변경) OOO원, 산림형질변경협의비용 OOO원, 보증보험료 OOO원, 주택설계비(OOO건축) OOO원, 개발비 OOO, 용역비(토지형질변경) OOO원, 용역비(산림형질변경) OOO원, 주택설계비(OOO측량) OOO원}이 인정되어야 한다고 주장하면서 그 지출내역과 관련 증빙자료를 제출하였다. (가) 위 지출내역을 보면, 소유권이전과 관련된 인지대 OOO원은 당초토지의 취득가액 OOO원과 취득부대비용 OOO원에 이중으로 계상되었고, 토지형질변경관련 용역비 OOO원ㆍ산림형질변경관련 용역비 OOO원 및 주택설계비(OOO측량)OOO원을 제외한 나머지는 양도소득과세표준 신고시 관련증빙자료가 제출되어 그 중 주택설계비(OOO건축) OOO원 외에는 모두 필요경비로 인정된 것으로 확인된다. (나) 청구인이 추가제출한 증빙자료를 보면, ① 토지형질변경과 관련하여 제출된 계약서에는 청구인이 1999.11.26. OOO측량설계공사 대표 한OOO과 과수원부지 설계용역에 관하여 계약금 OOO만원, 잔금 OOO만원으로 정하여 용역계약을 체결한 것으로 되어 있고, 간이영수증에는 한OOO이 2000.4.26. 1차 설계비 잔금으로 OOO만원을, 2000.6.17. 설계비 잔액으로 OOO만원을 각각 수령한 것으로 기재되어 있으며, ② 주택설계와 관련하여 제출된 간이영수증에는 OOO측량설계공사 대표 방OOO이 2002.5.28. 계약금으로 OOO만원(수질검사비 OOO만원 포함)을, 2002.10.4. 설계비 및 세금으로 OOO만원을 각각 수령한 것으로 기재되어 있으며, ③ 산림형질변경과 관련하여 제출된 계약서에는 청구인이 2002.5.17. OOO측량설계공사 대표 방OOO과 개발행위허가 및 산림형질변경허가와 관련된 측량, 설계, 도서작성 용역에 관하여 계약금 OOO만원, 잔금 OOO만원으로 정하여 계약을 체결한 것으로 되어 있고, 간이영수증에는 OOO측량설계공사 대표 방OOO이 2003.3.9. 설계용역금 OOO천원을 박OOO으로부터 수령한 것으로 기재되어 있다.

(3) 살피건대, 취득가액은 당해 자산의 취득과 관련된 직접적인 대가와 그 취득과 관련하여 지출된 부대비용을 포함한 가액이므로 당초토지의 취득가액은 매입대금 OOO원(인지대 제외)에 취득부대비용 OOO원(인지대 포함)을 가산한 OOO원으로 봄이 타당하나, 처분청의 계산방법과 같이 취득부대비용을 필요경비에 산입하여 계산하여도 동일한 결과가 되므로 처분청이 당초토지의 취득가액 OOO원을 기준으로 쟁점토지의 취득가액을 산정한 것은 잘못이 없다 할 것이며, 또한 쟁점토지에는 실제 주택이 신축된 것이 아니므로 주택설계비는 쟁점토지의 가치를 증대시키는 자본적 지출로 보기 어렵고, 심판청구시 추가로 주장하고 있는 토지형질변경관련 용역비와 산림형질변경관련 용역비는 실제 지출여부가 금융증빙 등 객관적인 증빙자료에 의하여 확인되지 아니하므로 필요경비로 인정하기는 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로, 필요경비를 OOO원으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.