쟁점부동산의 매매계약서상 특약사항에 구분기재된 토지와 건물의 가액은 각 자산별 실지거래가액으로 볼 수 있음.

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1988.2.24. OOO OOO OOO OOO동 79-94 대지 635㎡, 79-95 도로 142㎡, 79-96 임야 209㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득한 후, 79-94 대지 지상에 2009.6.8. 블록구조 경량철골조지붕 2층 단독주택 141.33㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축하여, 2009.7.22. 원OO에게 쟁점토지와 쟁점건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 4억1천만원에 양도하는 매매계약을 체결한 후, 양도가액을 양도당시의 기준시가로 안분계산(쟁점건물 291,813,405원, 대지 76,114,086원, 도로 17,020,787원, 임야 25,051,722원, 합계 4억1천만원)하여 2009.9.30. 양도소득세 21,755,250원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 매매계약서상 특약사항에 기재되어 있는 각 부동산별 양도가액(쟁점건물 2억4천5백만원, 대지 1억3천5백만원, 도로 5백만원, 임야 2천5백만원, 합계 4억1천만원)을 각 자산의 실지 양도가액으로 하여 2011.4.13. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 18,274,110원을 경정고지 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.6.29. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인과 양수인간에 쟁점부동산을 일괄 양도하고 작성한 매매계약서의 특약사항에 기재된 부동산별 양도가액은 법무사 가 등기이전에 필요하다 하여 총 매매가액을 부동산중개사와 청구인 및 양수인이 임의대로 안분한 가액으로 양도당시의 기준시가를 기준으로 양도가액을 안분계산하여야 하고, 취득가액은 양도당시의 기준시가 및 취득당시의 기준시가를 적용하여야 환산하여야 함에도 매매계약서의 구분기재된 가액 을 근거로 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 부동산매매계약서상의 거래금액이 실지거래가액이고 쟁점토지와 쟁점건물의 가액이 각각 구분되어 있으며, 그 가액이 정상적인 거래가액에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 이를 실지거래가액으로 인정하여야 하는 것인 바, 쟁점부동산의 부동산매매계약서상의 전체 실지거래가액에 대하여는 다툼이 없고, 쟁점건물의 가액이 매매계약서의 특약사항으로 명시적으로 구분기재 되어있고, 쟁점건물의 가액 2억4천5백만원은 신축비용 상당액이며, 쟁점건물의 준공일이 2009.6.8.이고 양도계약일이 2009.7.22.인 점을 감안하면 쟁점건물의 가액에는 적정한 시가가 반영된 객관적인 가액이므로 매매계약서상에 구분기재된 가액을 근거로 과세한 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 매매계약서 특약사항에 구분기재된 토지와 건물 등의 가액을 토지와 건물 등의 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】⑥ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다. (3) 부가가치세법 시행령 제48조의2 【과세표준의 안분계산】④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호에 정하는 바에 의한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 쟁점부동산의 양수인 원OO이 2009.7.22. 체결한 매매계약서의 총 매매대금은 4억1천만원으로, 계약금은 4천만원이고, 잔금은 3억7천만원으로 2009.8.13.에 지불하는 것으로 되어 있으며, 특약사항란에 건물 2억4천5백만원, 대지(635㎡) 1억3천5백만원, 임야(209㎡) 2천5백만원, 도로부지(대지권비율 284분의 142, 142㎡) 5백만원으로 기재되어 있다.

(2) OOO OO구청장이 2009.8.12. 발행한 쟁점부동산과 관련된 부동산거래계약 신고필증의 신고사항란에는 쟁점건물과 토지(635㎡)의 물건 거래금액이 3억8천만원으로 기재되어 있고, 별지의 부동산거래계약신고필증에는 임야(209㎡)는 2천5백만원으로, 도로(대지권비율 284분의 142, 142㎡)는 5백만원으로 기재되어 있어, 쟁점건물과 토지의 가액이 합산되어 기재되어 있을 뿐 매매계약서상의 거래금액과 일치하는 것으로 확인된다.

(3) 청구인이 쟁점부동산의 부동산별․지번별 양도당시의 기준시가에 따라 안분계산하여 신고한 양도가액과 쟁점부동산의 매매계약서상의 양도가액을 비교하면 아래의 〈표 1〉과 같다. 〈표 1〉기준시가로 안분계산한 양도가액과 계약서상 양도가액 소 재 지 구 분 면적 양도당시 기준시가 양도가액 (청구인) 계약서상 양도가액 (처분청) 79-94 주택 141.33 37,735,110 291,813,405 245,000,000 79-94 대지 635 9,842,500 76,114,086 135,000,000 79-95 도로 142 2,201,000 17,020,787 5,000,000 79-96 임야 209 3,239,500 25,051,722 25,000,000 합 계 1,127.33 53,018,110 410,000,000 410,000,000 (단위: ㎡, 원)

(4) 청구인이 2009.9.30. 신고한 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서와 처분청이 2011.4.8. 경정한 양도소득세 결정결의서의 주요 내용을 비교하면 아래의 〈표 2〉와 같다. 〈표 2〉신고내역 및 경정내역 비교 구 분 양도당시 기준시가로 안분계산 (청구인) 매매계약서상 양도가액으로 안분계산 (처분청) 건물 대지, 도로, 임야 건물 대지, 도로, 임야 양도가액 291,813,403 118,186,597 245,000,000 165,000,000 취득가액 291,813,403 5,070,587 245,000,000 7,079,031 필요경비 1,132,051 19,671 1,132,053 19,669 양도차익 △1,132,051 113,096,339 △1,132,053 157,901,300 (단위: 원)

(5) 이상의 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 매매계약서에 기재된 부동산별 양도가액이 청구인 및 양수인 등이 임의대로 안분하여 기재된 가액이므로 양도당시의 기준시가를 기준으로 양도가액을 산출한 후 과세표준을 산정하는 것이 타당하다는 주장이나, 쟁점건물은 청구인이 2009.6.8. 준공을 완료하여 2009.7.27. 소유권보존등기를 한 후 2009.7.22. 매매계약을 체결하여 양도하였으나, 청구인은 매매계약서상의 쟁점건물의 양도가액이 임의로 기재된 가액이라고만 할 뿐 쟁점건물의 취득(신축)가액에 대하여는 준공이후 바로 양도한 주택임에도 아무런 증빙을 제시하지 아니하고 있다. 반면, 쟁점부동산의 전체 실지거래가액 4억1천만원에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없고, 매매계약서에 특약사항으로 기재된 쟁점건물의 양도가액은 청구인과 양수자가 협의하여 구분하여 기재한 가액이며, 매매계약서에 기재된 쟁점건물의 양도가액 2억4천5백만원의 산정근거와 관련하여 청구인은 건설업 종사자들의 일관된 주장에 따라 ㎡당 1,733,900원을 적용하여 2억4천5백만원으로 산정하였다고 진술하고 있는 바, 쟁점부동산의 매매계약서상에 구분기재된 쟁점건물을 포함한 부동산별 양도가액은 각 자산의 실지거래가액을 반영한 것으로 보인다. 따라서, 처분청이 매매계약서에 구분 기재된 각 자산의 양도가액을 근거로 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.