하나의 감정가액이라도 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액은 시가로 볼 수 있고, 평가기간 밖의 감정가액도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 비상장주식평가위원회의 자문을 거치면 시가로 인정할 수 있음,
하나의 감정가액이라도 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액은 시가로 볼 수 있고, 평가기간 밖의 감정가액도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 비상장주식평가위원회의 자문을 거치면 시가로 인정할 수 있음,
심판청구를 기각한다.
(1) 평가기간 밖에 있는 1개의 감정평가법인의 감정가액인 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 것은 다음과 같은 사유로 부당하다. (가) 1개의 감정평가기관이 감정한 가액이 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액이라는 조사반의 주장을 전제로 한 것은 적법하지 않은 자문으로, 상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 시행령 제49조 제1항에서 2이상의 감정평가법인이 평가한 감정가액의 평균액을 시가로 인정하고 있고, 평가기간 밖의 감정가액도 2이상의 감정평가법인이 평가한 감정가액이 있는 경우로서 그 가액이 평가기준일부터 감정가액평가서 작성일까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당가액을 시가의 범위에 포함시킬 수 있는 것이다. (나) 조사반은 평가심의위원회의 자문요청시에 1개의 감정평가법인의 감정가액이 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액에 해당하는지 여부에 대하여 자문하지 않았고, 또한, 평가기준일부터 감정가액평가서 작성일까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정이 되는 객관적인 자료를 제시하지 않았다.
(2) 평가위원회의 감정결과는 다음과 같은 사유로 부당하다. (가) 감정평가서 작성일인 2008.7.10.부터 부담부증여일인 2009.1.15. 기간은 서브프라임 모기지 사태 등 글로벌 금융위기로 전세계적으로 부동산 가격이 급락하였고 우리나라 또한 부동산이 폭락하는 가격변동의 특별한 사유가 발생한 기간으로, (나) OOO부동산시세표에 의하면 2008.7월～2009.1월 사이 강남구의 아파트 매매가 변동율은 10.08%로 하락하였고, 같은 기간 중 국토해양부의 지가변동율은 6.365% 하락한 것이 입증되고, (다) 쟁점부동산 토지에 대한 개별공시지가도 2008.1.1.기준일로 공시한 가액은 ㎡당 OOO이었으나, 2009.1.1.기준일로 공시한 가액은 OOO으로 하락 고시되었다. (라) 따라서, 감정평가서 작성일부터 평가기준일까지의기간 중 개별 공시지가가 ㎡당OOO으로 변동이 없다고 한 자문 결과는 부당하다.
(3) 쟁점감정가액은 의료법인의 설립지침에 의거 출연재산의 1/2범위 내에서 채무를 설정할 수 있다는 규정에 맞추어 평가한 것으로, 채무의 2배 범위 내에 맞도록 일정요건이 충족될 것으로 전제로 평가를 진행한 것이다. 따라서, 일정한 조건이 충족 될 것으로 전제로 평가된 감정가액에 해당하므로 상증법시행령 제49조 제1항 제2호 나목의 규정에 의하여 이를 시가로 적용할 수 없다.
(4) 의료법인의 장부가액 기재는 법인세법 적용을 받는 것으로 쟁점감정가액으로 장부가액으로 기재된 경우라 하더라도 장부가액을 쟁점부동산의 시가로 보는 규정은 상증법상 규정되어 있지 않으므로 상증법상시가에 해당하지 않는다.
(5) 즉 위 (1), (2), (3)의 사유로 쟁점감정가액은 상증법 60조 및 같은 법시행령 제49조 제1항 단서규정을 위배한 시가통지이므로 부당하다. 따라서 쟁점부동산은 상증법 제61조 제1항의 규정에 따라 평가한 금액 OOO과 상증법 제66조에 따라 쟁점부동산이 담보하는 채권액 OOO 중 큰 금액이 쟁점부동산의 시가가 되는 것이므로, 쟁점부동산의 시가는OOO이 되고, 그 중 청구인의 지분은 1/2이므로OOO을 기준으로 하여 위 부담부증여와 관련한 청구인의 양도소득세를OOO으로 재계산하여 경정하여야 한다.
(1) 1개의 감정평가법인의 감정가액이라고 하더라도 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액은 시가로 볼 수 있는 것(조심2010서3092,2011.2.15. 참조)으로, 쟁점부동산의 증여일인 2009.1.15. 은 새로운 개별공시지가가 고시되기 이전 시점으로, 감정평가서 작성일(2008.7.10.) 및 증여일(2009.1.15.)의 개별공시지가는 2008년도에 공시된 개별공시지가가 적용되어 청구주장과 같이 개별공시지가의 변동이 있을 수 없다.
(2) 감정평가서 작성일로부터 평가기준일까지 쟁점부동산은 일반상업지역내 업무시설로 계속 사용되어 청구주장과 달리 재산의 형태, 이용현황, 주변의 환경변화가 없고, 같은 기간의 개별공시지가도 ㎡당 21백만원으로 변동이 없어 상증법시행령 제49조 제1항 단서규정에 의하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당하므로 평가위원회의 자문을 거쳐 쟁점감정가액을 시가로 본 것은 정당하다.
(3) OOO은 쟁점감정가액을 시가로 하여 기본재산 목록을 작성하였고, 쟁점감정가액을 장부가액으로 계상한 후 OOO의 재무제표로 공시하고 있다.
(4) 따라서, 쟁점부동산에 대한 감정평가서 작성일부터 증여일까지 급격한 가격하락 요인이 없으므로 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 위 부담부증여에 대한 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다.
법 제97조제1항제1호에 따른 가액(양도가액을 기준시가에 의하여 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가에 의하여 산정한다)에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액
상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액 (3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.
④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(배율방법)으로 평가한 가액으로 한다.
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액 제66조【저당권등이 설정된 재산의 평가의 특례】다음 각호의 1에 해당하는 재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산
3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다) (4) 상속세 및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙등】① 법 제60조제2항에서 "수용ㆍ공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.
1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날
3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
⑥ 국세청장은 상속ㆍ증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준ㆍ방법ㆍ절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다. 제50조 【부동산의 평가】⑥ 법 제61조제1항제1호의 규정을 적용함에 있어서 개별공시지가는 평가기준일 현재 고시되어 있는 것을 적용한다. 제56조의2 【평가심의위원회에 의한 비상장주식의 평가 등】① 비상장주식의 평가에 있어서 다음 각호에 모두 해당하는 법인이 발행한 비상장주식과 관련하여 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조에서 "납세자"라 한다)가 법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준신고기한 만료 4월전(증여의 경우에는 법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준신고기한 만료 70일전)까지 제54조 내지 제56조의 규정에 의하여 평가한 가액 및 그 평가부속서류와 함께 제2항의 규정에 따른 국세청평가심의위원회 또는 제8항의 규정에 따른 지방청평가심의위원회(이하 이 조에서 "평가심의위원회"라 한다)에 신청하는 경우에는 제54조 내지 제56조의 규정에 불구하고 평가심의위원회가 심의하여 제시하는 평가가액에 의하거나 동 위원회가 제시하는 평가방법 등을 감안하여 계산한 평가가액에 의할 수 있다. 이 경우 납세자는 동일한 사안에 대하여 국세청평가심의위원회와 지방청평가심의위원회에 중복하여 신청할 수 없다.
1. 제53조제6항의 규정에 의한 중소기업
2. 당해 법인의 자산ㆍ매출규모 및 사업의 영위기간 등을 감안하여 동종의 업종을 영위하고 있는 다른 법인(주권상장법인등을 말한다)의 주식가액과 비교할 때 제54조 내지 제56조의 규정에 의하여 평가하는 것이 불합리하다고 인정되는 법인 제63조【저당권등이 설정된 재산의 평가] ① 법 제66조에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 말한다.
1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액
2. 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액
3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액 (5) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙등】① 영 제49조제1항제2호 각 목외의 부분 본문에서 "기획재정부령이 정하는 공신력있는 감정기관"이라 함은 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인을 말한다.
(6) 국세청 훈령 제1609호,2006.4.14. 비상장주식 평가심의위원회의 설치 및 운영에 관한 규정 【제1장 총 칙】제1 조(목적) 이 규정은 상속세 및 증여세법시행령 제56조의2 의 규정에 의한 비상장주식평가심의위원회의 설치 및 운영, 비상장중소기업의 주식에 대한 평가신청대상 및 반려의 기준, 평가방법, 평가신청절차, 상속재산 및 증여재산의 평가에 대한 자문 등에 관하여 필요한 사항을 정하는 것을 목적으로 한다. 【제4장 상속재산 및 증여재산의 평가에 대한 자문】제22조(시가인정 자문 등) ① 지방청평가심의위원회는 다음 각호의 사항에 관하여 납세지 관할세무서장 및 지방국세청장의 자문에 응할 수 있다.
1. 영 제49조제1항 본문의 규정에도 불구하고 평가기준일 전 2년이내의 기간(상속개시일 전 6월이내의 기간 및 증여일 전 3월이내의 기간을 제외한다)중에 매매․감정․수용․경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다) 또는 공매(이하 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우로서 평가기준일과 영 제49조제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함하고자 하는 경우
② 제1항제1호의 규정을 적용함에 있어 납세지관할세무서장 및 지방국세청장은 다음 각호의 사항을 입증하여야 하고, 지방청평가심의위원회는 입증내용의 신빙성 및 객관적 교환가치 등을 감안하여 시가 인정여부에 대한 자문에 응하여야 한다.
1. 재산의 형태 및 이용상태 등에 대한 동일성이 유지되고 있다는 점
2. 부동산의 경우 주위환경의 변화가 없다는 점
3. 주식의 경우 주식발행회사의 재무상태, 경영상태 및 주요업종의 변동 등이 없다는 점
4. 기타 거래당시와 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다는 점
(1) 쟁점부동산은 등기부등본에 의하면, 서울특별시 OOO으로 대지권은 1726.2분의 79.45, 건물은 제2층 철근콘크리트조 483.82㎡로 2009.1.6. 증여를 등기원인으로 하여 2009.1.15. OOO으로 소유권 이전 등기된 내용이 나타난다.
(2) 작성일자가 2009.1.6.로 기재된 쟁점부동산에 대한 증여계약서에 의하면, 쟁점부동산은 청구인과 이OOO의 소유인바 이를 의료법인 OOO에게 증여할 것을 약정하고 수증인은 이를 수락하고 증여자와 수증자가 각각 서명 날인한 내용이 나타난다.
(3) 쟁점부동산에 대한 OOO 감정평가법인의 감정평가서에 의하면, 감정평가액은 OOO, 평가목적은 자산평가(싯가감정), 작성일자는 2008.7.10.로 평가가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견은 다음과 같이 나타난다. (가) 본건은 서울특별시 OOO에 대하여 자산평가를 위한 시가평가이다. (나) 본건의 평가는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률감정평가에 관한 규칙기타 감정평가이론과 실무등에 의거 평가하였다. (다) 본건은 구분 건물로서 위치와 입지조건, 주변환경, 효율성과 배후지의 상태 건물의 구조와 용재, 층과 향, 시공 및 관리상태, 부대설비와 현이용상황 등을 참작하고 인근지역내 유사물건의 거래가격수준 등을 비교하여 토지지분과 건물을 일괄한 비준가격으로 평가하였다. (라) 본건의 위치확인은 현점용부분 및 건축물관리대장에 의하여 확인하였다.
(4) OOO의 보통재산목록에 의하면 쟁점부동산은 기본재산목록에 기재되고 평가가액은OOO으로 나타난다.
(5) 강남구청장의의료법인 기본재산 처분허가 신청처리공문서 사본에 의하면, 의료법인 OOO의 의료법인 기본재산처분허가 신청내용은 쟁점부동산으로 그 금액은OOO으로 나타난다.
(6) 2010.12.21. 비상장주식평가심의위원회의 자문결과 통지서에 의하면, 쟁점부동산의 평가기준일은 2009.1.15., 회의일자는 2012.12.21.로 심의결과는 다음과 같이 나타난다. (가) 1개 감정기관의 감정가액이 객관적이고 합리적인 방법으로 평가(국심2006중4451,2007.2.16.외)한 가액이라는 조사반의 주장을 전제로 쟁점부동산의 감정가액을 평가기준일 현재의 시가로 볼 수 있는지를 살펴보면, (나) 쟁점부동산은 평가기준일 3월5일을 경과한 기간인 2008.7.10.을 감정평가서 작성일로 한 감정가액이 OOO으로서 감정평가서 작성일로부터 평가기준일까지의 기간 중 쟁점부동산은 일반상업지역내 업무시설로 계속 사용되는 등 재산의 형태, 이용상황, 주변의 환경변화가 없는 점이 확인되고, 같은 기간의 개별공시지가도 ㎡당 OOO으로서 변동이 없어, 상속세 및 증여세법 시행령제49조의 단서규정에 따라 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당하므로 쟁점부동산의 가액을 평가기준일 현재의 시가로 보는 것이 타당하다.
(7) 청구인이 제출한 OOO부동산의 지역별 시세정보의 서울특별시OOO에 의하면, 2008년 7월 OOO(㎡당 가액)에서 2009년 1월 OOO(㎡당 가액)으로 ㎡당 가액OOO으로 누적변동률이 10.08% 하락한 것으로 나타난다.
(8) 청구인이 제출한 국토해양부의 지역별 지가변동률 사본에 의 하면, 서울특별시 OOO는 2008년 7월 0.504%에서 2009년 1월 △0.895%로 누계 6.365% 하락한 것으로 나타난다.
(9) 쟁점부동산 중 토지에 대한 연도별 개별공시지가는 다음과 같음이 심리자료에 나타난다. (OO: OOO)
(10) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 쟁점부동산에 설정된 채권최고액은 현황은 다음과 같이 나타난다. (OO: O)
(11) 상속세 및 증여세법제60조 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제1항의 규정을 살펴보면, 상속재산 및 증여재산의 평가에 있어서 시가란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치를 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함되는 개념이므로 공신력이 있는 감정평가기관의 감정평가액도 시가로 볼 수 있다 할 것(대법원 2000두5098, 2001.8.21 같은 뜻임)이고, 같은 법 시행령 제56조의 2 제1항 및 국세청훈령인 비상장주식 평가심의위원회의 설치 및 운영에 관한 규정 제22조에 의하면, 평가심의위원회는 비상장주식평가 이외에 증여세와 관련한 재산의 공정하고 타당한 평가를 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 당해 증여재산의 증여일 전 2년 이내에 당해 증여재산과 동일성이 유지되고, 주위환경 및 가격변동 등이 없는 부동산의 매매사례가액을 당해 증여재산의 시가로 볼 수 있는지 여부에 대한 자문에 응할 수 있다고 규정하고 있다.
(12) 이상의 내용을 종합하여 살피건대, 이 건의 경우 처분청이 시가로 본 쟁점부동산에 대한 감정평가액은 평가기준일로부터 3개월5일전에 감정 평가한 가액으로, 개별공시지가의 공시일을 기준으로 보면 동일기간의 개별공시지가에 해당하여 해당 개별공시지가의 가격변동은 없고, 개별공시지가 평가기준일을 기준으로 하더라도 금액으로는 2008.1.1.기준OOO에서 2009.1.1.기준 OOO 하락하여 그 변동률이 0.005%에 불과한 점, 또한 비상장주식평가심의위원회에서 감정평가서 작성일로부터 평가기준일까지의 기간 중 쟁점부동산은 일반상업지역내 업무시설로 계속 사용되는 등 재산의 형태, 이용상황, 주변의 환경변화가 없는 점을 확인한 점 등에 비추어 쟁점감정평가액은 감정평가서 작성일로부터 평가기준일까지 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 볼 수 없어 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액으로서 상속세 및 증여세법제60조 제1항과 제2항의 시가로 인정될 수 있다고 판단된다(국심 2005광3065, 2006.2.22 참고). 따라서 처분청이 비상장주식평가심의위원회의 자문을 거쳐 평가기준일로부터 3개월5일전에 감정 평가한 1개의 감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 위 부담부증여에 대한 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.