상속으로 취득한 부동산의 소급감정액을 취득가액으로 할 수 없음

• 가. 청구인은 2005.2.22. 상속으로 취득한 서울특별시 OOO OOO OOOOO OOOOOO OOO OO(같은 동 964-12 대지 1.1698㎡를 포함하며, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2009.8.3. 450,000,000원에 양도하고 2009.9.28. 그 취득가액을 기준시가인 226,830,376원으로 하여 예정신고를 하였다가 2010.5.31. 취득가액을 193,964,106원으로 하여 확정신고를 하였고, 청구인의 무납부에 따른 처분청의 양도소득세 고지분(2010.1.11. 50,734,040원, 2010.8.11. 10,341,460원)을 납부하였다.
• 나. 청구인은 2010.12.17. 쟁점부동산 취득가액을 상속세 평가액이었던 555,040,730원으로 하여 기납부한 양도소득세 전액의 환급을 구하는 취지의 경정청구를 제기하였고, 처분청은 2011.1.28. 청구인 예정신고시 신고한 취득가액을 인정하여 2009년 귀속 양도소득세 10,341,463원을 환급하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.2.25. 이의신청을 거쳐 2011.6.20. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 상속받은 자산으로서 과세관청이 납세자가 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 평가하여 과세처분을 하였더라도 이후 불복청구 과정에서 당해 자신을 소급감정하여 시가를 입증한 경우 기준시가에 의한 경정처분은 취소되어야 하는 바(창원지방법원 2008구합 2277), 청구인은 (주)OOOOOOOOO (O)OOOOOOOOO에 상속개시일인 2005.2.22.을 가격시점으로 하여 쟁점부동산 감정을 2011.4.13., 2011.4.12. 각각 의뢰하여 390,000,000원과 380,000,000원으로 평가받았으며, 비록 소급감정이라고 하더라도 공신력있는 위 감정기관의 감정가격은 시가로 볼 수 있으므로, 기준시가가 아닌 위 감정가액의 평균액(385,000,000원)을 취득가액으로 하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 당초 경정청구시 용산세무서장의 상속세 재산평가액(555백만원)을 취득가액으로 하여 줄 것을 경정청구하였다가 용산세무서장은 위 재산평가액에 오류가 있어서 기준시가로 재평가하는 내용의 통지를 하였고, 처분청에서도 당초 예정신고한 기준시가액을 정당한 취득가액으로 보아서 일부 환급을 하였던 바, 당초 이의신청시에는 쟁점부동산과 유사하지 아니한 매매사례를 제시하다가 심판청구시에는 2개의 감정평가법인의 감정평가액을 취득가액으로 인정하여 달라는 청구를 하였으나 청구인의 감정평가액은 조세목적(세무서제출용)으로 소급하여 작성된 것으로서 취득일 전후 6개월 이내 2개 감정평가기관의 감정가액의 평균액을 시가로 인정한 상속세 및 증여세법 시행령제49조의 규정에도 반하는 것이어서 정당한 취득가액으로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁 점 상속으로 취득한 쟁점부동산 취득가액을 소급감정가액으로 할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만，다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다. 1.부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

2. 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액" 이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 제176조의2【추계결정 및 경정】③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

(3) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액 (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며，당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

• 가. ～ 다. (생 략)
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 양도소득세 신고서 및 경정청구서, 이에 대한 처분청의 경정청구에 대한 검토조서, 양도소득세감액경정 결의서, 용산세무서장의 상속재산 재평가 안내공문(용산세무서장 재산세과-3853, 2011. 5.19.) 등에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인은 쟁점부동산을 2005.2.22. 협의분할에 의한 상속(피상속인: 배우자 김OO)을 원인으로 취득하고 2009.8.3. 450,000,000원에 양도하였다. (나) 쟁점부동산 양도 이후 청구인은 2009.9.28. 그 취득가액을 기준시가에 의한 226,830,376원(토지 1.169㎡에 대한 공시지가 1,368,666원과 상업용건물 기준시가 225,461,710원의 합계액)으로 하여 양도소 득세 45,660,639원을 예정신고를 하였다가, 2010.5.31. 취득가액을 193, 964,106원으로 경정하여 양도소득세 10,122,811원을 확정신고하였다. (다) 그 이후 청구인은 2010.12.3. 용산세무서장에게 상속재산가액 결정내역에 대한 정보공개청구를 하여, 2010.12.9. 상속재산가액을 555,040,730원으로 평가한 재산결정(평가)내역에 대한 회신받고, 동 가액을 쟁점부동산 취득가액으로 하여 계산한 결과 쟁점부동산 양도에 따른 양도소득세 과세표준은 △117,239,435원이라는 이유로 납부한 양도소득세 전액의 환급을 구하는 경정청구를 하였다. (라) 이에 대하여 처분청은 매매사례가액 및 감정평가액이 없으므로 청구인이 당초 예정신고시 신고한 기준시가를 취득가액으로 하여 2009년 귀속 양도소득세 10,341,463원을 감액경정하고, 동 세액 상당액을 환급하였는데, 이는 청구인이 제시하였던 용산세무서장의 상속재산평가 자료는 관련 토지의 분필, 합필 등이 복잡하게 이루어져 자료가 중복 발생되고, 건물에 대하여 상업용건물임에도 대지로 표시되는 등 오류가 있었기 때문이며, 사후에 용산세무서장도 2011.5.19. 청구인에게 쟁점부동산에 대한 평가시 오류(이중평가)가 있었고 그에 따라서 그 평가액을 청구인이 당초 양도소득세 신고시 취득가액인 226,830,376원으로 정정함을 통지하였다.

(2) 이에 대하여 청구인은 아래 <표>와 같이 본인의 의뢰에 따라 2곳의 감정평가법인에서 취득일(2005.2.22.)로 소급하여 평가한 결과 평가액이 각 390,000,000원과 380,000,000원으로 기재된 감정평가서 2종을 제출하면서 그 평균액인 385,000,000원을 취득가액으로 하여야 함을 주장하고 있는데, 청구인이 계산한 바 이를 양도가액으로 할 경우 쟁점부동산 양도에 따른 양도소득세액이 6,201,285원, 납부할 세액이 5,581,157원으로 계산된다. <표> OOOOOO OO OOOOOO OO OO(OO O O)

(3) 살피건대, 청구인은 상속당시가 아니라 이 건 과세에 즈음하여 당초 취득시기로 소급하여 평가한 감정가액을 쟁점부동산 취득가액으로 하여야 한다는 주장인 바, 소득세법제97조 제1항, 제5항, 같은 법 시행령 제163조 제9항에 의하면 상속받은 자산의 실지 취득가액은 상속개시일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액으로 평가하여야 하는데,상속세 및 증여세법제60조 제1항, 제2항, 제61조 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제49조에 의하면 상속재산의 취득가액은 상속개시일 현재의 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액인 시가에 의함이 원칙이며, 이 경우 평가기준일 전후 6월(평가기간) 이내의 기간 중 당해 재산에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액도 시가로 볼 수 있으나, 시가가 확인되지 아니하고 양도자산이 토지인 경우에는부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가를, 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시한 가액을 그 취득가액으로 보아야 한다 할 것이다(국심 2007광5069, 2008.12.30. 같은 뜻임). 청구인이 주장하는 감정평가액은 쟁점부동산에 대한 상속개시일(2005.5.22.)로부터 6개월 이상이 경과한 2011.4.14., 2011.4.12. 작성한 소급감정가액으로서 위 상속세 및 증여세법 시행령제49조 소정의 요건을 갖추지 못하였다고 보이므로 이를 상속개시일 당시 쟁점토지의 시가로 보기는 어려우므로 취득당시 쟁점부동산의 기준시가(개별공시지가와 국세청장이 고시한 가액의 합계액)를 취득가액으로 산정함이 타당하다 할 것이고, 이는 당초 청구인이 예정신고한 가액과 일치하므로 처분청에서 동 가액을 쟁점부동산 취득가액으로 하여 일부의 세액을 환급하고 나머지 세액에 대하여 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본 법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.