상속인이 신고한 상속아파트의 유사매매사례가액이 처분청이 제시한 아파트의 유사매매사례가액 보다 더 시가에 가까운 측면은 있으나, 처분청이 결정한 유사매매사례가액 보다 더 상속개시일에 근접한 유사매매사례가액이 확인되므로 이를 시가로 보는 것이 타당함
상속인이 신고한 상속아파트의 유사매매사례가액이 처분청이 제시한 아파트의 유사매매사례가액 보다 더 시가에 가까운 측면은 있으나, 처분청이 결정한 유사매매사례가액 보다 더 상속개시일에 근접한 유사매매사례가액이 확인되므로 이를 시가로 보는 것이 타당함
OO세무서장이 2011.5.16. 청구인에게 한 2009.8.5. 상속분 상속세 112,808,320원의 부과처분은
1. 상속부동산 중 서울특별시 OOO OOO OOO-O OOOOOOOOO OOOO OOOO의 상속재산가액을 같은 단지내 아파트 104동 204호의 2009.8.7.자 매매사례가액인 930,000,000원으로 평가하여 그 과세표 준 및 세액을 경정한다.
2. 나머지 청구는 이를 각하한다.
(1) 청구인은 금융재산에 대한 상속재산 신고시 예금을 인출할 때 원천소득세 등을 공제한 실수령액으로 신고하였고, 처분청이 누락금융재산으로 상속재산에 가산한 8,962,412원은 예금액에 대한 원천징수세액 등으로, 원천징수세액 등은 상속재산에 포함되지 않는 것이므로 이를 포함한 것은 위법․부당하다.
(2) 청구인은 쟁점아파트의 상속재산가액을 국토해양부 홈페이지의 아파트 실거래가액을 기준으로 상속개시일(2009.8.5.)에 가장 가까운 날짜인 2009.7.21.～2009.7.27. 사이에 계약된 15층 아파트의 2층 가액인 910,000천원을 시가로 평가하여 신고하였으나, 처분청은 납세자가 잘 알지 못하는 국민은행 사이트의 2009.7.21.과 2009.7.27. 잔금일자로 신고된 11층 로얄층의 실거래가액을 적용하여 948,000천원으로 과다하게 평가하였고, 또한 부동산의 거래가격은 통상 계약일의 시세로 그 금액이 결정되는 것인데 처분청이 잔금일을 기준으로 평가한 것은 1개월이전의 시세를 적용하게 되어 그 당시 쟁점아파트의 거래가격은 내림추세에 있었기 때문에 처분청의 쟁점아파트 평가액 948,000천원은 청구인에게 불리한 가액으로 평가된 가액으로 부당하다.
(1) 당초 상속세 신고시 제출된 상속개시시점인 2009.8.12.자 조회된 고객상황표의 잔액을 근거로 금융재산을 결정하였으나, 쟁점 정기예금은 이자를 선 지급하는 금융상품으로 중도해지시 선 지급된 이자 상당액 등을 차감하고 지급되는 특성이 있는 예금재산으로 장래에 부채가 발생할 수 있는 상품임에도 이러한 예금특성을 감안하지 않고 상속개시시점의 예금잔액으로 결정한 당초처분의 오류가 있었음이 확인되므로 직권시정할 예정이다.
(2) 청구인이 쟁점아파트와 유사한 매매사례가액으로 신고한 2층의 매매사례가액 910,000천원은 그 매매사례가 된 물건의 정확한 동․호수가 없어 면적, 형태 및 기준시가의 유사성을 확인할 수 없으며, 처분청이 결정한 쟁점아파트의 유사매매사례가액 948,000천원은 상속개시일과 대사하여 6월이내의 매매사례 대상 물건을 아래 <표>와 같이 3개를 확인하여 그 중 상속개시일에 가장 근접한 OOOO OOOOO의 매매사례금액 948,000천원을 쟁점아파트의 평가액으로 결정한 것이므로 당초 처분은 정당하다. <표> 처분청이 확인한 매매사례가액 (단위: ㎡, 천원) 구분 물건지 면적 상속개시일 (매매계약일) 기준일 경과일수 기준시가 거래금액 쟁점아파트 103동 704호 84.91. 2009.8.5. 0 662,000 비교아파트 103동 1102호 84.91. 2009.6.1. 65 670,000 948,000 103동 1403호 84.91. 2009.4.29. 98 670,000 945,000 103동 802호 84.91. 2009.12.2. 119 662,000 980,000
① 처분청이 누락금융재산으로 상속재산에 가산한 8,962,412원이 상속재산이 아니라는 청구주장의 당부
② 쟁점아파트의 시가를 매매사례가액 948백만원으로 평가하여 상속세를 과세한 처분의 당부
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.
④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정․고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거 래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우에는 세무서장(관할 지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장 등" 이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되，그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액․경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
(1) 쟁점①에 대하여 살펴본다. 쟁점①에 대하여는 처분청이 청구주장을 받아들여 2011.6.22. 직권으로 관련세액 등을 감액경정한 사실이 확인되나, 청구인이 이에 대한 청구를 취하하지 아니하고 있으므로, 쟁점①에 대한 청구는 이를 각하하기로 한다.
(2) 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 2009.8.5. 피상속인으로부터 쟁점아파트를 상속받고 국토해양부 홈페이지의 쟁점아파트와 같은 단지의 개별실거래가격정보를 참고하여 쟁점아파트의 상속재산가액을 2009.7.21.～2009.7.27. 사이에 계약된 15층 아파트의 2층 가액인 910,000천원으로 평가하여 상속세를 신고․납부하였고, 처분청은 계약체결일이 2009.6.1.인 103동 1102호의 거래가액 948,000천원을 쟁점아파트의 시가로 평가하여 상속세를 부과한 사실이 결정결의서 등에 나타난다. (나) 쟁점아파트는 2006. 1월 주식회사 OO건설에서 준공한 총 11개동, 738세대, 최고층 24층으로 2호선 전철 OOO에 도보로 14분 거리에 위치한 아파트로 청구인은 국토해양부 홈페이지의 쟁점아파트와 같은 단지의 개별실거래가격정보를 참고하여 쟁점아파트와 유사한 매매사례가액을 산정하였고, 국토해양부 홈페이지에는 개인정보보호를 위하여 실제 거래된 개별 동․호수는 나타나지 않고 거래 계약일을 기준으로 단지, 평형, 층으로 구분된 가격정보가 나타난다. (다) 국토해양부 홈페이지에 의하면, 쟁점아파트와 같은 면적으로 거래계약일이 2009년도인 아파트의 개별 실거래가격정보는 다음과 같이 나타난다. OOOOOOOOOO OOO OOO OOOOOO OOOOOO OOOOOOO OO (OO: OOOO, OOO, O) OO: OOO(OO) OOO OOO, OO: OOO(O) OOO OOO (라) 청구인이 쟁점아파트의 시가로 평가한 910,000천원은 계약체결일이 2009.7.24.인 104동 202호의 거래가액임이 등기부등본에 나타나고, 처분청이 쟁점아파트의 시가로 평가한 948,000천원은 계약체결일이 2009.6.1.인 OOOO OOOOO의 거래가액임이 등기부등본에 나타나며, 쟁점아파트의 평가기준일(2009.8.5.)에 가장 근접한 매매사례가액은 계약일이 2009.8.7.인 104동 204호의 거래가액 930,000천원임이 등기부등본에 나타난다. OOOOOOOOOO OOOO OOO OO OOOOOO OO (마) 처분청이 결정한 쟁점아파트의 유사매매사례가액 948,000천원은 상속개시일과 대사하여 6월이내의 매매사례 대상 물건을 아래와 같이 3개를 확인하여 그 중 상속개시일에 가장 근접한 103동 1102호의 매매사례금액 948,000천원을 쟁점아파트의 평가액으로 결정한 내용이 심리자료에 나타난다. OOOOOOOOOO OOOO OOOOOO OO O (OO: O, OO) (바) 2009.4.30. 고시된 쟁점아파트 704호에 대한 기준시가의 경우 101동～103동은 662백만원이며, 104동～106동은 690백만으로 나타나며, 쟁점아파트와 비교대상 아파트의 기준시가 현황은 다음과 같이 나타난다. OOOOOOOOOO OOOO OO (OO: OOO) (사) 이상의 내용을 종합하여 살피건대, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제5항 에서 시가로 보는 유사매매사례가액의 동일ㆍ유사성의 판단기준으로 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목이라는 세부적인 기준을 정하고 있으므로 이건 유사성을 살펴보면, 쟁점아파트는 같은 면적이라 하더라도 동 및 층수에 따라 그 기준시가가 달리 고시되고, 2008.9.15. 미국 투자은 OOOOOO의 파산으로 인한 글로벌 금융위기의 여파로 2009년도 당시 거래가액이 하향세인 점을 고려하면 쟁점아파트의 평가기준일에 보다 더 근접한 거래가액이 쟁점아파트의 시가를 제대로 반영하는 유사매매사례가액으로 보여지는 점에 비추어, 처분청이 쟁점아파트의 시가로 본 103동 1102호는 쟁점아파트와 같은 면적, 같은 동이나, 층수(쟁점아파트: 7층, 비교대상아파트: 11층) 및 기준시가(쟁점아파트: 662백만원, 비교대상아파트: 670백만원)가 다르며, 평가기준일(쟁점아파트: 2009.8.5., 비교대상아파트: 2009.6.1.)은 상속개시일 2개월전임에 비하여, 청구인이 시가로 신고한 104동 202호는 쟁점아파트와 같은 면적으로 동 및 층수가 다르나, 기 준시가(쟁점아파트: 662백만원, 비교대상아파트: 656백만원) 및 평가기준일(쟁점아파트: 2009.8.5., 비교대상아파트: 2009.7.24.)은 상속개시일 12일전으로 처분청이 확인한 비교대상아파트보다는 더 유사성이 있어 보인다. 다만, 청구인이 쟁점아파트와 유사한 매매사례가액을 확인할 수 있는 객관적인 방법은 국토해양부 홈페이지의 실거래가격 정보를 활용하는 방법외에는 달리 방법이 없어 보이는 점과 국토해양부의 실거래가격 정보는 열흘단위로 거래된 내용을 면적과 층별로 제공하는 점을 고려하더라도, 청구인이 평가한 2009.7.21.～2009.7.31.사이에 거래된 2층의 거래가액 910백만원보다 2009.8.1.～2009.8.10.사이에 거래된 2층의 거래가액 930백만원이 쟁점아파트의 평가기준일에 가장 가까운 사실을 확인할 수 있는 점에 비추어, 시가로 볼 수 있는 매매사례가액이 다수 존재하는 이 건에 있어서는 계약일이 2009.8.7.인 104동 204호의 매매사례가액 930백만원을 상속개시일 현재 쟁점아파트의 시가로 보는 것이 가장 합리적인 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제1호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.