제출된 매매계약서상 금액을 실거래가로 인정하지 아니하고 환산가액 적용한 처분은 잘못임

OO세무서장이 2010.11.23. 청구인에게 한 2010년 귀속 양도소득세 OO,OOO,OOOO 및 농어촌특별세 OOO의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 2004.3.4. 경기도 OOO(이하 “전체토지”라 한다)를 취득하여 보유하던 중 2010.1.31. 전체토지 중 1,067㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)가OOO에 편입 및 수용되어공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 손실보상에 관한 법률에 근거하여 한국토지주택공사로부터 토지보상금으로 OOO을 수령한 후에, 2010.3.31. 쟁점토지의 양도가액은 OOO으로 하고, 취득가액은 전체토지의 실지취득가액 OOO을 전체토지 면적에서 쟁점토지 면적이 차지하는 비율로 안분한 금액인 OOO으로 하여 OOO의 양도소득금액을 산정하고 양도소득세 OOO을 예정신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 신고한 전체토지의 취득가액 OOO은 취득당시의 개별공시지가 및 인근 유사필지의 매매사례가액에 비하여 현저히 높아 실지거래가액으로 인정할 수 없다 하여 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액 OOO을 부인하고,소득세법제114조 제7항 및 제176조의2를 적용하여 쟁점토지의 실지양도가액을 기준으로 하여 환산한 OOO을 취득가액으로 하고 OOO의 양도소득금액을 산정하여 2010.11.23. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO 및 농어촌특별세 OOO을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.2.21. 이의신청을 거쳐서 2011.6.9. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 전체토지의 취득계약시 양도자인 민OOO으로부터 양도인의 지위와 권리를 위임받아 대리인으로 참석한 민OOO과 박OO(OOOO OOO) 및 신OOO이 박OOO의 중개에 따라 전체토지를 OOO,OOO,OOOO(OOOOOOOOOO OOO OO,OOO,OOOO, OOOOOOOOOO OOO OOO,OOO,OOOO O OOOOOOOOO OO OOO,OOO,OOOO)에 양도․양수하고 대금을 민OOO 명의 OOO로 입금하기로 하였으며, 계약금은 2004.1.13. 당초 공동매수 계약자인 신OOO이 본인 명의 예금계좌에서 인출한 수표로 OOO을 양도자의 대리인 민OOO에게 지급하여, 민OOO이 2004. 1.14. 민OOO의 OOO로 전액을 입금한 사실, 중도금 OOO은 청구인이 여러 지인으로부터 차용하여 2004.1.30. 수표 OOO과 현금 OOO을 대리인인 민OOO에게 지급하여 민OOO이 당일 민OOO의 위 예금계좌에 전액을 입금한 사실, 잔금인 OOO은 2004.3.10. OOO으로부터 OOO을 대출받고 나머지 OOO은 지인에게 차용하여 수표 OOO,OOO,OOOO 및 현금 OOO을 대리인 민OOO에게 지급하여 민OOO이 본인의 대리수수료인 OOO을 공제한 나머지인 OOO을 당일에 민OOO의 예금계좌에 입금한 사실과 전체토지 취득당시 인근 토지의 매매사례가액이 ㎡당 OOO인 사실 등이 확인됨에도, 전체토지의 취득가액인 OOO이 개별공시지가OOO 및 인근 유사토지의 가격에 비하여 현저히 높다 하여 신고한 쟁점토지의 취득가액을 부인하고, 양도가액을 기준으로 환산한 가액을 취득가액으로 보아 과세한 처분은 부당하고, 설령 위 주장이 받아들여지지 아니하더라도 취득당시 실지취득가액을 재조사하게 하여 억울한 과세가 되지 아니하도록 조치하는 것이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 양도소득세 예정신고당시 제출한 취득계약서(이하 “쟁점취득계약서①”이라 한다)는 계약일자 및 중개업자의 도장날인이 누락된 사실과 취득세 및 등록세 신고당시 전체토지의 과세표준을 OOO으로 한 사실 및 지방자치단체장에게 제출한 계약서에는 검인기록이 전혀 없는 점 등을 볼 때, 쟁점취득계약서①이 진실한 계약서라는 청구인 주장은 신빙성이 부족하다고 판단하여 쟁점토지의 실제 취득계약서를 제시할 것을 요구한바, 2010.7.15. 박OOO은 “전체토지 취득당시에 작성한 실제 매매계약서를 분실하여 매도인과 함께 같은 내용을 그대로 이기하여 다시 작성하였다”라고 진술하면서 실제 매매계약서는 제출하지 아니하였고, 과세전적부심사에 대한 결정이 종료된 뒤인 2010.10.5. 실제 매매계약서를 분실하였다는 주장내용은 잘못된 것이라고 하면서 쟁점취득계약서①과는 다른 계약서(이하 “쟁점취득계약서②”라 한다)를 제시하고 있으나, 금융거래내역을 보면 민OOO이 작성하였다는 사실확인서OOO와는 달리 중도금으로 OOO을 지급한 것으로 나타나고 있어 당해 사실확인서 또는 추가 제출한 쟁점취득계약서②가 사실과 다르게 작성된 것으로 보이는 점 등을 고려할 때, 전체토지의 취득가액을 OOO으로 인정할 수는 없으므로 양도가액을 기준으로 환산한 가액을 쟁점토지의 취득가액으로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 실지취득가액이 불분명하다 하여 확인되는 양도가액으로 환산한 가액을 취득가액으로 하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 국세기본법 제14조【실질과세】 ① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다. 제18조【세법해석의 기준, 소급과세의 금지】① 세법의 해석·적용에 있어서는 과세의 형평과 당해 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당히 침해되지 아니하도록 하여야 한다.

(2) 소득세법(2008.12.26. 법률 제9270호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (3) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 제176조의2【추계결정 및 경정】② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가 (괄호안생략)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2004.3.10. 민OOO으로부터 전체토지를 취득한 이후에 2008.11.11. 전체토지 중 쟁점토지를 분할하여 2010.1.31. 한국토지주택공사에게 양도한 사실이 전체토지의 등기부등본에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 2010.3.31. 쟁점토지의 양도에 대하여 양도소득세를 신고하면서 쟁점토지의 실지보상가액인 OOO을 양도가액으로 하고, 전체토지의 취득가액이라 주장하는 OOO을 쟁점토지의 면적이 전체토지의 면적에서 차지하는 비율을 곱하여 산정한 금액인 OOO2을 취득가액으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였으나, 처분청은 전체토지의 취득가액이 불분명하다고 하여 청구인이 신고한 전체토지 및 쟁점토지의 취득가액인 OOO과 OOO을 부인하고, 실지양도가액으로 환산한 OOO을 쟁점토지의 취득가액으로 하여 신고한 과세표준과 세액을 아래와 같이 경정하였다. OOOOOOOOO OO O OO OO (OO: OO)

(3) 청구인이 제시하는 쟁점취득계약서①의 원본을 보면, 2004.1.13. 경기도 OOO를 총 OOO에 매매하는 것으로 기재되어 있고, 계약당시 OOO을, 2004. 1.30. 중도금 OOO을, 2004.3.4. 잔금 OOO을 각각 지급하는 것으로 약정되어 있으며, 양도자인 민OOO의 대리인으로 표기한 민OOO이 그를 대리하여 약정하면서 민OOO과 민OOO을 병기한 후에 양도자 목도장을 날인한 것으로 나타나고, 양수자는 박OOO과 신OOO으로 기재되어 있으며, 중개업자란에는 OOO의 명판과 함께 박OOO의 도장이 날인되어 있고, 특약사항란에는 ‘소유자인 민OOO을 대리하여 민OOO이 계약하는 것이며, 중도금 지급당시 민OOO으로부터 확인받아 수령한다.’라고 약정하면서 거래대금을 입금하는 계좌로 민OOO 명의의 OOO’가 기재되어 있는 사실 등이 확인된다.

(4) 전체토지의 양도자인 민OOO이 2011.6.9. 작성하여서 처분청에 제출한 사실확인서에 의하면, 민OOO은 전체토지의 양도당시 민OOO에게 양도자의 계약체결에 관련한 권리를 위임하여서 대리인의 자격으로 참석하게 하고 양수자인 박OOO 및 신OOO과 전체토지에 대한 매매계약을 체결(OO OOO,OOOOOO, O OOO,OOO,OOOOOO, OOOOOOOOOO OOO OO,OOO,OOOOO, OOOOOOOOOO OOO OOO,OOO,OOOOO, OOOOOOOOO OO OOO,OOO,OOOOO OO OO)하게 하였고, 민OOO이 2004. 1.14. 계약금 OOO을, 2004.1.30. 중도금 OOO을 각각 민OOO의 OOO로 입금 받았으며, 2004.3.10. 잔금인 OOO을 민OOO이 수표 OOO과 현금 OOO으로 받아 OOO에 지급할 중개수수료 및 민OOO에 대한 수고비인 OOO2을 제외한 나머지인 OOO을 민OOO 명의 OOO에 입금한 것으로 기재되어 있고(OOO OOO OOO,OOO,OOOOO OOO,OOO,OOOOOO OOO OOO OOO), 민OOO이 제시하는 OOO의 입금․출금내역에 의하면, 민OOO으로부터 전체토지의 매매계약일(2004.1.13.)부터 잔금청산일(2004.3.10.) 까지 합계 OOO이 입금된 것으로 확인되며, 청구인이 지출한 전체토지 취득대금의 자금출처를 보면, ① 공동취득자 신OOO의 예금계좌OOO로부터 2004.1.13. OOO이 출금되어서 민OOO의 회원OOO로 입금되었고, ② 청구인 예금계좌OOO에서 2004.1.27. OOO이 출금되어 중도금으로 지급되며, 2004.3.10. OOO,OOO,OOOO(OOOOO OOO OO)을 대출받은 후 잔금을 지불한 것으로 나타나며, 나머지는 지인들로부터 차용하여 지급하였다고 주장하고 있다. OOOOOOOO OOOO OOOOO OOO OO (OO: OO)

(5) 쟁점토지의 2003.1.1. 기준의 개별공지시가는 ㎡당 OOO으로 청구인이 주장하는 ㎡당 실지취득가액인 OOO과 차이가 있는데, 쟁점토지의 취득당시(2004.3.10.)를 기준하여서 3월 이내의 쟁점토지와 유사한 토지의 매매사례가액(양도자가 과세관청에게 양도소득세 신고당시 첨부한 계약서)을 보면, 2003.12.27. 매매된 경기도 OOO OOO OOO O O,OOOO의 경우에 개별공시지가가 ㎡당 OOO이나 실지거래가액은 ㎡당 OOO이며, 2004.5.28. 매매된 같은 동 OOO의 경우 개별공시지가가 ㎡당 OOO이지만 실지거래가액은 ㎡당 OOO인 것으로 확인된다.

(6) 위 사실관계를 종합하여 살피건대, 일반적으로 납세자가 실지거래가액에 관한 증빙서류로 취득 및 양도 당시의 매매계약서와 거래상대방의 거래사실확인서 및 인감증명서 등을 제출하였다면, 그 매매계약서가 실제와 달리 작성되었다는 등의 특별한 사정이 있는 점은 과세관청이 입증하여야 함에도 이를 입증할 수 있는 과세근거를 제시하지 못하고 있는 점, 청구인이 제시하는 매매계약서에는 전체토지의 거래대금이 OOO으로 기재되어 있으며, 양도자 민OOO의 예금계좌에 입금된 금액을 보면, 민OOO이 본인 대리수수료를 제외한 매매대금 대부분인 OOO을 입금한 사실이 확인되는 점, 처분청은 청구인의 자금출처 소명금액 중에 명백한 금액OOO 외에는 민OOO과 민OOO이 금전소비대차계약 등으로 거래한 자금이라고 하여 전체토지의 취득대금으로 인정할 수 없다는 의견이나 그렇게 볼 만한 객관적인 근거를 제시하지 못하고 있는 점, 양도자들이 양도소득세를 신고할 때 첨부한 매매계약서상 유사 토지 매매사례가액을 보면 쟁점토지의 양도일을 기준하여 3개월간 평균 거래가액이 동 토지의 실지취득가액과 유사한 ㎡당 OOO부터 OOO으로 나타나고 있는 점 등을 고려하면, 청구인이 주장한 전체토지 취득가액인 OOO,OOO,OOOO은 진실성이 있다고 보이므로, 처분청이 쟁점토지의 취득가액이 분명하지 아니하다고 하여 양도가액을 기준으로 취득당시로 환산한 가액을 취득가액으로 하여 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.