청구인들이 추진한 재건축은도시 및 주거환경 정비법이 적용되지 아니하는 재건축에 해당하는 것으로서 종전주택의 부수토지 중 감소면적에 해당하는 토지는 업체에게 공사비를 갈음하여 유상 양도한 것으로 보는 것이 타당함
청구인들이 추진한 재건축은도시 및 주거환경 정비법이 적용되지 아니하는 재건축에 해당하는 것으로서 종전주택의 부수토지 중 감소면적에 해당하는 토지는 업체에게 공사비를 갈음하여 유상 양도한 것으로 보는 것이 타당함
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
가.청구인은 OOOO시 OO구 OO동 OO-O OO빌라 OOO호의 전소유자로, 2006.6.15. 같은 빌라 7세대의 소유자 8인(청구인과 같이 이하 “청구인 등”이라 한다)과 함께 OO공영 주식회사(OOOO시 OO구 OO동 OOO-O, 대표이사 OO, 이하“OO공영”이라 한다)를 시행사로 하여 20세대 미만의 재건축사업을추진하였으며, 2008.12.1. 재건축으로 감소되는 주택부수토지 24.1116㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대하여 기준시가에 의해 양도가액을 104,162,112원으로계산하고 양도소득세를 신고·납부하였다. 나.처분청은 OOO방국세청장으로부터 쟁점토지는 소득세법제104조의2 제1항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산이므로 세대별 재건축공사원가에서 재건축분담금을 차감한 가액을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 부과하라는 과세자료를 통보받고, 이를 근거로 2011.2.22. 청구인에게 양도소득세67,558,260원을 경정·고지하였다.
(1) 청구인 등 9인은 종전주택(OO빌라) 9세대를 멸실시킨 다음 14세대를 재건축하여 각 1세대씩 9세대는 종전주택 소유자가 소유권보존등기하고 5세대를 일반분양하는 과정에서 사업시행사인 OO공영에게 기존의 주택을 제공하였을 뿐 쟁점토지를 양도한 것이 아니며, 일반분양한 5세대의 분양가액으로 재건축공사비에 갈음한 것이므로 쟁점토지에 대한 양도차익이 발생하지 아니하여 양도소득세 납세의무가 없다. (2)처분청은 총공사예정원가를 세대별로 안분한 금액에서 재건축 분담금을 차감한 가액을 쟁점토지의 양도가액으로 보아 양도소득세를 부과하였으나, 세대별로 부담한 재건축 분담금이 0원～4억2천만원으로 세대별 양도가액 편차가 객관적이지 아니하고, 양도일로부터 2년 후인 2008년 9월 대물변제계약서가 작성되었으므로 이를 기준으로 하여 양도일 현재 시가를 산정하는 것은 부당하며, 2006.6.22. 재건축에 반대하는 효성빌라 OOO호를 시행사인 OO공영에서 취득한 가액이 불특정다수인 사이에 자유로운 거래에서 통상 성립된 가액으로 보는 것이 타당하므로, 이를 매매사례가액으로 하여 쟁점토지의 양도가액을 산정하여야 한다.
(2) 양도소득세가 부과된 쟁점토지는 기존주택을 철거하고 신축주택을취득하면서 신축주택 공사비에 갈음하여대물변제된 것이며,청구인 등은 2006년 재건축 당시 세대별 공사원가를산정하고 추가 분담금을차감한 잔여공사대금에 갈음하여 쟁점토지를양도한 것이므로, 청구인이 취득한 주택에 대한 잔여공사대금 365,602,318원을 쟁점토지의 양도가액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.
① 재건축으로 감소된 주택부수토지를 신축공사비에 갈음한 유상양도로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
② 재건축공사원가에서 분담금을 차감한 가액을재건축으로감소된쟁점토지의 양도가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
② 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 따른다.
7. 제104조의2 제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산인 경우 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
(3) 처분청의 과세전적부심사 심리자료에 의하면, (가)2006년 7월 청구인 등과 OO공영 사이에 작성된 재건축 분담금 합의 이행각서에는 세대별로 각각 상기〈표1〉과 같이 재건축분담금을 배정하기로 합의하고, 재건축분담금을 누설할 경우에는 분담금 혜택은 없는 것으로 한다는 내용이 나타나고(OOO호 분양자 김OO는 재건축분담금 및 부가가치세 등 일체의 부담금 없이 원하는 호수를 배정받았음), (나)2008년 9월 청구인 등과 OO공영 사이에 작성한 부동산대물변제계약서(청구인 등 각자와 청담공영이 별도로 작성하였으며, OOO호 분양자 김OO는 부동산대물변제계약서를 작성하지 아니함) 내용에는 아래 〈표2〉와 같이 OO공영이 청구인을 대위하여 시공사에게 변제하였거나 변제할 공사대금채무의 이행에 갈음하여 청구인 등의 부동산 소유권을 OO공영에게 이전하고, 청구인 등은 대물변제를 할 부동산에 대하여 즉시 소유권이전의 등기절차를 이행하기로 하며, OO공영은 위 등기를 필한 때에 채무액이 소멸하는 것을 승낙한 것으로 한다고 되어 있다. OOOOOOOOOOOOOO OO(OO O O, O) (다)청구인은 기존주택을 2006.9.18. 신탁을 원인으로 하여 시공사인 주식회사 파라다이스글로벌의 대표이사 최진일에게 소유권이전등기하였으며, 새로운 주택을 2008.9.25. 청구인 명의로 소유권보존등기하였음이 등기부등본에 나타나고,쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가에 의해 양도소득세를 신고·납부한 것으로 나타나며, (다) 처분청에서는 쟁점토지가소득세법제104조의2 제1항의 규정에의한 지정지역 안의 부동산에 해당되어 실지거래가액 과세대상이므로,2006년도 분담금 합의이행각서 작성시 산정된공사예정원가 14,053,990천원(OO공영분 5,984,830천원 포함)을 기준으로 하여 아래 〈표3〉과 같이 각 세대별 공사원가및 양도가액을 산정한 것으로 나타난다. OOOOOOO OOOO O OOOO(OO O O) (4)반면, 청구인은 양도일로부터 2년 후인 2008년 9월 대물변제계약서가 작성되었으므로 이를 기준으로 하여 양도일 현재 시가를 산정하는 것은 부당하며, 2006.6.22. 재건축에 반대하는 OO빌라 OOO호를 OO공영에서 취득한 가액인 1,430백만원을 OO빌라 OOO호의 토지면적 및 감소된 쟁점토지면적으로 안분계산한 가액이 불특정다수인 사이에 자유로운 거래에서 통상 성립된 시가로 보는 것이 타당하므로, 이를 매매사례가액으로 하여 쟁점토지의 양도가액을 신정하여야 한다는 주장이다.
(5) 상기 사실관계를 종합하여 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점토지를 양도한 것이 아니라는 주장이나,청구인 등이 추진한 재건축은 도시 및 주거환경 정비법이 적용되지 아니하는 일반 재건축에 해당하는 것이어서 종전주택의 부수토지 중감소면적에 해당하는 쟁점토지를 소득세법 제88조 제2항 에서 규정하는환지처분에 의한 체비지로 충당된 경우로 볼 수는 없으며, 재건축 결과 세대수의 증가(9세대 ⇒ 14세대)로 인한 대지의 공유지분 감소분인 쟁점토지는 청구인 등 종전주택의 소유자가 시공사인 OO공영에게 공사비를 갈음하여 유상 양도한 것으로 봄이 타당한 것(국심 2002부3070, 2002.3.7., 국심 1998서455, 1998.11.13., 같은 뜻임)이므로,청구인의 주장은 받아들이기 어려워 보인다.
(6) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다. 청구인은 재건축에 반대한 OO빌라 OOO호를 시공사에서 취득한 가액을 매매사례가액으로 인정하여 달라는 주장이나, 재건축 당시 전소유자들이 처한 입장에 따라 매매가액이 유동적일 수 있고, 재건축을 추진해야 하는 특수한 상황에서 시공사가 취득한 가액을 정상적인 거래가액이라고 보기 어려우며, 쟁점①에서 보는 바와 같이 청구인 등 종전주택의 소유자가 시공사인 OO공영에게 공사비에 갈음하여 쟁점토지를 유상 양도한 것이므로, 2006년 재건축 당시의 세대별 공사예정원가에서 세대별로 추가 부담한 재건축분담금을 차감한 대물변제가액을 쟁점토지의 양도가액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분청의 처분은 달리 잘못이 없어 보인다. 따라서, 처분청에서 청구인이 취득한 신축주택의 공사예정원가 510,602,318원에서 청구인이 부담한 재건축분담금 145,000,000원을 차감한 365,602,318원을양도가액으로 하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.