[요지] 쟁점1주택의 경우 공부상 용도가 주택으로 등재되어 있으며, 이러한 주택을 임차인이나 청구인이 사무실로 사용하는 것은 건축물을 무단용도변경하여 사용하는 것으로서 시정의 대상이 될 수 있을 뿐만 아니라 쟁점1주택은 구조나 형태가 사무실에 적합한 형태로 변경되어 더 이상 주택으로서 사용할 수 없는 것이 아니라 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 구조와 용도를 여전히 갖추고 있다 할 것이고, 이러한 주택을 임차인이나 청구인이 사무실로 사용하고 있다는 사유만으로 그 현황이 사실상 변경되었다고 볼 수는 없으므로 쟁점1주택은 주택으로 보아야 함. 또, 쟁점2주택의 경우 2007년 종합부동산세 과세기준일 현재 임대주택법에 의한 임대사업자로 등록하지 아니한 사실에 대하여 다툼이 없는 이상, 쟁점2주택을 합산배제 임대주택에 해당된다고 보기는 어려움.
[주 문] OOO세무서장이 2011.2.16. 청구인에게 한 2007년분 종합부동산세 OOO에 대한 경정청구거부처분은 청구인이 서울특별시 OOO상에 신축한 15가구의 공동주택 중 사무실로 사용되는 101호 및 104호를 종합부동산세 과세대상에서 제외하여 과세표준과 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 종합부동산세법(2008.12.16. 법률 제9273호로 개정되기 전의 것) 제3조【과세기준일】종합부동산세의 과세기준일은 지방세법 제190조에 규정된 재산세의 과세기준일로 한다. 제5조【과세구분 및 세액】① 종합부동산세는 주택에 대한 종합부동산세와 토지에 대한 종합부동산세의 세액을 합한 금액을 그 세액으로 한다.
② 토지에 대한 종합부동산세의 세액은 제14조 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 토지분 종합합산세액과 동조 제4항 내지 제6항의 규정에 의한 토지분 별도합산세액을 합한 금액으로 한다. 제7조【납세의무자】① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원(개인의 경우 세대별로 합산한 금액을 말하며, 이하 “주택분 과세기준금액”이라 한다)을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우, 개인은 1세대에 속하는 자(이하 “세대원”이라 한다) 중 대통령령이 정하는 주된 주택소유자(이하 "주된 주택소유자" 라 한다)가 납세의무자가 된다. 제8조【과세표준】① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 6억원을 공제한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1. 임대주택법 제2조 제1호의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택
③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 당해 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령이 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 “관할세무서장”이라 한다)에게 당해 주택의 보유현황을 신고하여야 한다.
(2) 종합부동산세법 시행령(2007.8.6. 대통령령 제20210호로 개정되기 전의 것) 제3조【합산배제 임대주택】① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령이 정하는 주택”이라 함은 임대주택법제2조 제4호의 규정에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법제168조 또는법인세법제111조의 규정에 따른 사업자등록(이하 "사업자등록" 이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다.
1. 임대주택법 제2조 제2호의 규정에 의한 건설임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택
⑤ 제1항 제1호 및 제2호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택의 수는 같은 특별시ㆍ광역시 또는 도에 소재하는 주택별로 각각 합산하여 계산한다.
⑥ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 다가구주택은 지방세법 시행령 제140조의 규정에 의한 1구를 1호의 주택으로 본다.
⑦ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각호에 의한다.
1. 제1항 제1호 나목 및 동항 제3호 나목의 규정에 의한 임대기간은 임대사업자로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터, 제1항 제2호 나목의 규정에 의한 임대기간은 임대사업자로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터 기산한다. 2.～3. (생략)
4. 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간이 3월 이내인 경우에는 계속 임대하는 것으로 본다.
⑧ 합산배제 임대주택의 규정을 적용받고자 하는 자는 법 제16조 제1항의 규정에 의한 신고기한 내에 재정경제부령이 정하는 서식에 의하여 관할세무서장에게 합산배제를 신청하여야 한다.
(3) 지방세법 시행령 제119조【재산세의 현황부과】재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다.
(4) 임대주택법 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "임대주택"이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.
2. "건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.
3. "매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.
4. "임대사업자"란 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다. 제6조【임대사업자의 등록】① 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장·군수·구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하려면 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 국토해양부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.
③ 제1항과 제2항에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(5) 임대주택법 시행령(2008.11.26. 대통령령 제21134호로 개정되기 전의 것) 제6조【임대사업자의 범위 및 등록기준 등】① 법 제6조제1항에서 "대통령령이 정하는 호수"라 함은 다음 각 호의 구분에 따른 호수 또는 세대를 말한다.
1. 건설임대주택의 경우: 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대
2. 매입임대주택의 경우: 단독주택은 5호, 공동주택은 5세대
② 법 제6조제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같으며, 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동명의로 등록하여야 한다. 다만, 등록신청일부터 과거 5년 이내에 임대주택 사업에서 부도(부도 후 부도 당시의 채무를 변제하고, 임대주택 사업을 정상화시킨 경우는 제외한다)의 발생사실이 있는 자(부도 당시 법인의 대표자나 임원이었던 자, 부도 당시 법인의 대표자나 임원 또는 부도 당시 개인인 임대사업자가 대표자나 임원으로 있는 법인을 포함한다)는 임대사업자로 등록할 수 없다.
(1) 청구인은 2006.8.21. 쟁점건물을 신축하여 사용승인을 받았으며, 쟁점건물은 지하2층, 지상6층의 근린생활시설 및 아파트로서 지하2층은 주차장과 펌프실 등으로, 지하1층은 일반음식점과 주차장으로, 지상1층～6층은 15가구의 주택으로 각각 용도가 지정된 것으로 건축물대장에 나타난다.
(2) 청구인은 2007.12.17. 2007년도 종합부동산세 신고를 하면서 쟁점1,2주택에 대하여 감면후 공시가격 OOO에서 공제금액 OOO을 차감한 금액을 과세표준으로 하여 종합부동산세를 OOO으로 산정하여 이를 납부하였다.
(3) 청구인은 쟁점1주택 중 104호를 사무실용으로 OOO에게 임대하고, 이들로부터 2007년에 임대료와 부가가치세를 거래징수하였다는 증빙으로 매출처별세금계산서합계표와 부동산임대공급가액명세서 등을 증빙으로 제시하고 있다.
(4) 청구주장에 대하여 차례로 살펴본다. (가) 우선,청구인은 쟁점1주택을 임차인이 사실상 사무실로 사용하고 있으므로 종합부동산세 과세대상에 해당되지 아니한다고 주장하나,지방세법제119조에서 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다고 현황부과의 원칙을 규정하고 있고, 이러한 현황부과의 의미는 공부상의 등재현황과 사실상의 현황이 완전히 상이한 경우에 사실상의 현황에 따라 부과하여야 한다는 것으로서,쟁점1주택의 경우에는 건축허가를 받을 당시 주택으로 허가를 받아 건축물대장에 주택으로 용도가 등재되어 있으나, 이러한 주택을 청구인이 사무실용도로 임대하거나 관리사무실로 신축당시부터 지속적으로 사용하고 있는 바, 이와 같이 사무실로 계속적으로 사용된 건물까지 공부상 주택으로 등재되어 있다는 사유로 종합부동산세 과세대상이 되는 주택에 해당된다고 보기는 어렵다 하겠으므로 이에 대한 청구인의 주장은 이유가 있다고 하겠다. (나) 다음으로, 청구인은 쟁점2주택에 대하여 종합부동산세 신고기한 이전에 임대사업자등록을 하였고, 그 이전부터 실제 임대하고 있었으므로 합산배제 임대주택에 해당된다는 주장하나, 종합부동산세법 시행령제3조 제1항에서 합산배제 임대주택의 범위를 “임대주택법제2조 제4호의 규정에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재소득세법제168조 또는법인세법제111조의 규정에 따른 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 주택을 말한다.”고 규정하고 있으며, 합산배제 임대주택에 해당하기 위해서는 종합부동산세 과세기준일 현재 임대주택법에 의한 임대사업자로 등록을 하고, 사업자등록을 한 후 임대하고 있는 요건을 모두 갖추어야 하는 것으로서, 청구인의 경우 2007년 종합부동산세 과세기준일 현재 임대주택법에 의한 임대사업자로 등록하지 아니한 사실에 대하여 다툼이 없는 이상, 쟁점2주택을 합산배제 임대주택에 해당된다고 보기 는 어렵다 하겠다. (다) 따라서, 처분청이 쟁점1주택을 종합부동산세 과세대상으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이라고 하겠으므로 쟁점1주택을 종합부동산세 과세대상에서 제외하여 과세표준과 세액을 경정하여야 할 것이라고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.