주택건설업자가 아닌 제3자로부터 분양권 매입을 통해 취득한 주택을 5년 이상 임대하다가 양도한 경우「조세특례제한법」제97조의2에 따른 ‘신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례’ 규정을 적용할 수 있음.

○○○세무서장이 2011.3.10. 청구인에게 한 2009년 귀속 양도소득세 10,657,390원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 ○○○ 91-1 ○○○아파트 946동 502(49.71㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2001.9.14. 분양권매입을 통하여 취득한 후 주택임대사업을 영위하다 2009.8.19. 양도하고, 양도소득세 신고시조세특례제한법제97조의2의 규정에 따라 신축임대주택에 의한 양도소득세 전액 감면을 신청하였다.
• 나. 처분청은 주택건설업자가 아닌 타인으로부터 분양권을 매입하여 취득한 경우에는 감면이 적용되지 아니한 것으로 보아 감면신청을 부인하여 2011.3.10. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 10,657,390원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.5.20. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 분양권 매입으로 취득한 임대주택을 5년 이상 임대하고 양도하는 경우에도 양도소득세 면제대상에 해당되므로 양도소득세 감면신청을 배제한 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례는 신규 분양아파트 또는 미분양주택을 취득하기 위해 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한정되므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 주택건설업자가 아닌 제3자로부터 분양권 매입을 통해 취득한 쟁점주택을 5년 이상 임대하다가 양도한 경우조세특례제한법제97조의2에 따른 ‘신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례’ 규정을 적용할 수 있는지 여부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2001.9.14. 백○○○로부터 쟁점주택에 대한 분양권을 6,763만원원에 취득하고 2001.12.1. 쟁점주택을 임대사업 대상주택으로 등록(임대사업 최초등록일: 2001.9.20.)하여 5년 이상 임대사업에 사용한 후 2009.8.19. 김○○○에게 양도한 사실이 쟁점주택의 주택분양계약서, 등기부등본 및 청구인의 임대사업자등록증 등에 나타난다. (2)조세특례제한법제97조의2【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】 제1항제2호에서,임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999.8.20.이후 취득(1999.8.20.부터 2001.12.31.까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제하는 것으로 규정하고 있다.

(3) 살피건대, 청구인은 쟁점주택을 7년 3개월 동안 보유하고 5년 이상임대주택법에 의한 임대사업에 사용한 것으로 나타나며, 처분청은 주택건설업자로부터 취득한 것이 아닌 분양권을 구입하는 방법으로 임대주택을 취득한 경우에는 양도소득세 감면대상 신축임대주택에 해당하지 아니하는 것으로 보고 있으나, 조세특례제한법제97조의2는 침체된 주택경기의 활성화를 지원할 뿐 아니라 중산층 및 서민층 주택의 전세 값 안정을 도모하기 위한다는데 주된 입법취지가 있는 점, 조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추 해석하는 것은 허용되지 않으므로, 조세특례제한법제97조의2의 법문상 ‘매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우’는 엄격히 해석하여야 할 것인데(대법원 2008.2.14. 선고 2007두21242 판결 등 참조), 여기에서 ‘매매계약의 체결’ 및 ‘계약금의 지급’의 상대방을 ‘주택건설업자’로 한정하거나 ‘매매계약’을 ‘최초의 매매계약’으로 한정하고 있지 아니한 점, ‘주택건설업자’와 ‘최초로’ 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우로 규정하여 분양권 매입을 통한 취득은 제외한다는 의미를 명확히 하고 있는 같은 법 제99조【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】 등 다른 감면규정과는 규정방식에서 차이를 보이는 점 등을 종합하면, 같은 법 제97조의2의 신축임대주택 요건에서 ‘매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우’는 ‘주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우’로 한정하여 해석할 것은 아니라 할 것이다(대법원 2009.5.14. 선고 2009두2566 판결 참고). 따라서, 쟁점주택은조세특례제한법제97조의2 제1항 제2호에 따라 양도소득세가 면제되는 임대주택에 해당함에도 처분청이 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못인 것으로 판단된다(조심 2011서220, 2011.4.6. 같은 뜻임).

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.