쟁점부동산 매매계약서, 검찰의 신문조서 및 불기소 결정서 등에 비추어 볼 때, 청구인이 쟁점부동산을 매입한 후 리모델링하여 미등기 양도한 것으로 판단되고, 추가 공사비로 지출하였다고 주장하는 금액 중 거래처의 사실확인서 등에 의해 거래사실이 구체적으로 확인되는 69백만원은 추가 필요경비로 산입하는 것이 합리적인 것으로 판단됨
쟁점부동산 매매계약서, 검찰의 신문조서 및 불기소 결정서 등에 비추어 볼 때, 청구인이 쟁점부동산을 매입한 후 리모델링하여 미등기 양도한 것으로 판단되고, 추가 공사비로 지출하였다고 주장하는 금액 중 거래처의 사실확인서 등에 의해 거래사실이 구체적으로 확인되는 69백만원은 추가 필요경비로 산입하는 것이 합리적인 것으로 판단됨
1. OOO세무서장이 2010.2.28. 청구인에게 한 2003년 귀속 양도 소득세 OOO원의 부과처분은 OOOO OOO OOO 112-10 대지 836㎡, 건물 2,423.7㎡에 대한 양도차익을 산정함에 있어 청구인이 지출한 공사금액 OOO원과 하자보수공사비 OOO원, 합계 OOO원을 필요경비에 산입하는 것으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고,
2. 나머지 심판청구는 기각한다.
(1) 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 미등기전매(김OOO으로부터 취득하여 김OOO에게 양도)한 것으로 보아 이 건 처분을 하였으나, 청구인은 쟁점부동산의 리모델링공사만을 한 시공자이고, 쟁점부동산 매매계약서상 매도자가 청구인으로 기재되어 있는 사유는 쟁점부동산의 실지 양도자인 청구외 김OOO을 단순히 대리한 것에 불과하므로 이 건 처분은 부당하다.
(2) 청구인이 쟁점부동산 매매계약 체결시 대금의 일부로 받은 OOOO OOO OO면 27-3외 3필지(이하 “대물부동산”이라 한다)를 OOO원으로 산정하여 쟁점부동산의 매매가액을 OOO원으로 결정하였 으나, 쟁점부동산의 양수자인 김OOO는 시가 OOO원 정도인 대물부동산을 중개인들의 농간에 의해 시가보다 훨씬 높은 OOO원에 매입한 후, 중개인들(쟁점부동산 중개인과 동일인임)에게 강력히 항의하였는 바, 중개인들은 대물부동산을 매입가보다 높은가격에 매매해 줄 것을 김OOO에게 약속한 후 쟁점부동산 매매계약서 작성시 대물부동산의 시가가 OOO원 정도임에도 훨씬 높은 OOO원으로 산정하여 쟁점 부동산의 매매대금을 OOO원으로 하였다. 따라서, 청구인의 쟁점부동산 양도가액은 형식적으로는 OOO원 (대물부동산 산정액 OOO원)이나, 실질적으로는 OOO원(대물부동산 산정액 OOO원)이므로 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원으로 과세함이 타당하다.
(3) 청구인은 쟁점부동산을 김OOO에게 양도한 후, 하자공사에 따른 보수비 OOO원, 지하실 보증금 OOO원, 정수기 부분 및 기타 (간판) OOO원, 중개수수료 OOO원이 지출되었고, 미수령 잔금 OO원 및 공사비 OOO원이 발생하였으므로 합계액OOO원을 필요경비로 인정하거나 양도가액에서 차감하여야 한다.
(1) 청구인이 쟁점부동산 전 소유자인 김OOO이 작성한 쟁점부동산 약정서와 중개업자 이OOO 등이 검찰에서 진술한 내용 등에 비추어 볼 때, 청구인이 쟁점부동산을 김OOO으로부터 취득하고 김OOO에게 양도한 것으로 보이므로 이 건 처분은 정당하다.
(2) 청구인과 김OOO가 쟁점부동산 매매계약을 체결할 당시 양수자 김OOO가 취득자금 6억원이 부족하여 매매대금 중 일부인 6억원을 대물부동산으로 대체하였음이 검찰에서 통보한 수사내용으로 확인되고, 청구인이 대물부동산을 양수도하면서 양도차손이 발생하였다 하여 양도차손을 쟁점부동산 양도가액에서 차감할 수 없다.
(3) 처분청이 이의신청에 대한 재조사 결정 등에 따라 공사금액 OOO원, 취득세 OOO원, 중개수수료 OOO만원 합계 OOO원을 필요경비로 인정하였고, 나머지에 대하여는 증빙없이 주장만을 반복하고 있으므로 이 건 처분은 정당하다.
① 청구인이 쟁점부동산을 미등기전매한 것으로 보아 과세한 처분의 당부
② 청구인이 쟁점부동산 양도시 대물로 받은 대물부동산의 양도 차손(OOO원)을 쟁점부동산 양도가액에서 차감할 수 있는지 여부
③ 청구인이 지출하였다고 주장하는 하자보수공사비와 공사비 등을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것 으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2) 소득세법시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함 하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급 방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것
⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것" 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세
2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손
(1) 처분청이 제출한 자료를 보면, OOO검찰청은 청구인(쟁점부동산 양도자)과 김OOO(쟁점부동산 양수자)를 조사하는 과정에서 청구인이 쟁점부동산을 미등기전매한 사실을 확인하고 처분청에 과세자료로 통보하였고, 처분청은 청구인의 쟁점부동산 양도가액은 OOO원(매매계약서상 거래가액), 취득가액은 OOO만원(매매계약서상 거래가액), 양도차익은 OOO원으로 하여 이 건을 처분하였다.
(2) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 쟁점부동산 등기부등본은 아래 [표1]과 같이, 김OOO이 2003.8.5. 쟁점부동산을 김OOO에게 양도한 것으로 나타난다. [표1] 쟁점부동산 등기부등본 (나) 김OOO(쟁점부동산 양수자)가 쟁점부동산 미등기전매에 따른 조세포탈과 사기죄로 청구인을 OOO검찰청에 고발하였고, OOO검찰청은 청구인의 쟁점부동산 미등기전매와 관련하여 청구인(쟁점부동산 양도자), 채OOO(쟁점부동산 중개인), 김OOO(쟁점부동산 양수자)를 조사 중 확보한 쟁점부동산의 양수도 매매계약서 2부는 다음과 같다.
1. 전소유자 김OOO과 청구인은 2003.3.19. 아래 [표2]와 같이 쟁점부동산의 매매계약을 체결한 것으로 나타난다. OOOO OOOOO OOO OOOOO
2. 청구인과 김OOO는 2003.7.24. 아래 [표3]과 같이 쟁점부동산 매매계약을 체결한 것으로 나타난다. [표3] 쟁점부동산 양수도 매매계약서 (다) 청구인(피의자)과 채OOO(중개인)에 대한 OOO검찰청 신문조서(2009.5.25.)를 보면, 청구인은 ‘쟁점부동산을 전소유자인 김OOO으로부터 매수하여 리모델링을 한 후 2003.7.24. 이OOO가 운영하는 OOO공인중개사 사무실에서 김OOO에게 OOO원에 양도하는 매매계약서를 체결한 사실이 있고, 쟁점부동산을 청구인 명의로등기하지 아니한 사유는 쟁점부동산을 리모델링하여 다시 매각할 생각이었기 때문’이라고 진술하였으며, 채OOO(쟁점부동산 중개인)는 ‘김OOO과 청구인간 쟁점 부동산 매매계약시 당초 쟁점부동산 매매가액이 OOO원 이었으나, 이후에 OOO원으로 변경되었으며, 쟁점부동산 중개수수료 OOOO원을 전소유자인 김OOO으로부터 받은 사실이 있다’고 진술하였다. (라) 청구인에 대한 OOO검찰청의 불기소결정서(2009년 형제15812호, 2009.7.9.)의 피의사실과 불기소이유를 보면, 채OOO(쟁점 부동산을 중개한 OOO중개사 직원)․이OO(OOOOOOOO OOOO OOOOO)는 청구인이 쟁점부동산을 김OOO으로부터 OOO원에 매수하였다가 이전등기를 하지 않은 상태에서 김OOO에게 매도하였고, 청구인은 2003년 7월 초순경 채OOO에게 쟁점부동산을 OOO에 매도하여 줄 것을 부탁한 것으로 기재되어 있다. (마) 처분청 조사내역에 의하면, 청구인은 쟁점부동산을 김OOO에게 양도하는 것에 대한 중개수수료 OOO원을 채OOO에 지급하였다고 주장하였고, 처분청은 동 금액 중 이OOO가 인정하는 OOO원을 필요경비로 기 인정한 것으로 나타난다. (바) 청구인은 쟁점부동산의 실지 양도자가 전소유자 김OOO이라고 주장만 할 뿐, 청구주장을 입증할 만한 김OOO에 대한 고발서나 김OOO의 사실확인서를 제시하지 못하고 있다. (사) 위의 내용을 종합하면, 쟁점부동산 매매계약서 2매, 청구인․ 중개인(채OOO)에 대한 OOO검찰청의 신문조서, 처분청의 조사내용 및 청구인에 대한 OOO검찰청의 불기소결정서및 김OOO(전소유자)의 사실확인서를 제시하지 못하고 있는 등에 비추어 볼 때, 청구인이 쟁점부동산을 김OOO으로부터 매입하여 리모델링을 한 후 김OOO에게 양도하였다고 봄이 타당하다 할 것이다. 따라서, 청구인이 쟁점부동산을 미등기전매한 것으로 보아 과세한 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(3) 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가)소득세법제97조 제1항 1호에 ‘제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가나 실지거래가액에 의한다’고 규정하고 있다. (나) 대물부동산의 등기부등본과 김OOO OOO부동산 양도신고 내역(국세통합전산망)을 보면, 김OOO는 OOO부동산을 2003.1.28. OOO원에 취득하여 2003.12.4. OOO원에 양도한 것으로 나타난다. (다) 청구인(피의자)과 채OOO(중개인)에 대한 OOO지방검찰청 신문조서(2009.5.25.)에 의하면, 청구인은 ‘쟁점부동산 매매대금은 총 OOO원이고, 계약금 OOO원은 현금 OOO원과 김OOO원 상당의 OOO부동산으로 지급받았다’고 진술하였고, 채OOO(중개인)은 청구인이 대물부동산을 김OOO로부터 이전받지 못한 사유는 청구인이 쟁점부동산을 담보로 OOO원을 대출받아 김OOO에게 주는 조건으로 매매 하였으나, 청구인이 대출을 받지 못하여 OOO부동산의 소유권이전을 해줄 수 없는 상황이었다’고 진술하였으며, 청구인, 김OOO는 채OOO의 진술내용이 사실이라고 확인하였다. (라) OOO국세청장은 2010.5.14. 본 건에 대한 이의신청을 심리하는 과정에서 이OOO에게 유선으로 문의한 바, 이OOO는 ‘쟁점부동산 매매계약 당시 김OOO 소유의 OOO원으로 계산하여 계약금조로 대물결제 하였으나, 청구인의 자금사정이 좋지 아니하여 급매로 양도함에 따라 OOO원에 양도된 것으로 알고 있다’고 진술하였다. (마) 위의 내용을 종합하면, 자산의 취득가액은 취득당시의 기준시가나 실지거래가액이고, 청구인은 쟁점부동산 매매계약시 OOOOOO OOO으로 하여 대물 결제받았음이 청구인, 이OOO(중개인)에 대한 검찰조서에 의해 구체적으로 확인된다. 따라서, 청구인이 대물부동산 양수도하는 과정에서 발생한 양도 차손 OOO원을 쟁점부동산 양도가액에서 차감하여야 한다는 청구인의 주장을 받아들이지 아니한 처분청의 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(4) 쟁점③에 대하여 본다. (가) 청구인은 추가 필요경비 요청내역은 아래 [표4]와 같은 것으로, 총 6개 항목에 대한 지출액 OOO,OOOO원을 제시하고 있으므로 이에 대하여 본다. [표4] 필요경비 요청내역 (나)소득세법제97조 제1항과 같은 법 시행령 제163조 제3항과 제5항에 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 ‘① 취득가액, ② 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것, ④ 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것’이라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제163조 제3항에 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 ‘1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액, 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액, 3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용, 4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것을 말한다’고 규정하고 있다. (다) 위 [표4] 중 하자보수공사비 8,000만원에 대하여 본다.
1. 청구인이 2003.11.26. 김OOO(양수자)와 체결한 쟁점부동산 하자공사보수비(8,000만원)에 대한 합의서(2003.12.4. 공증문서)는 아래 [표5]와 같은 바, [표5] 쟁점부동산 하자공사보수비에 대한 합의서 청구인은 하자보수공사비 OOO에게 지급하고 쟁점부동산에 대한 하자부분에 대한 책임이 없는 것으로 합의하였다.
2. 청구인(피의자), 이OOO(중개인), 김OOO(고소인)에 대한 OOO검찰청의 신문조서(2009.5.25.)를 보면, 김OOO는 쟁점 부동산에 대한 하자보수공사비 OOO만원을 청구인으로부터 지급받은 것으로 나타난다.
3. 청구인에 대한 OOO검찰청의 불기소결정서(2009년 형제15812호, 2009.7.9.)의 피의사실과 불기소이유를 보면, 김OOO는 쟁점부동산을 매수한 이후 건물에 하자가 발생하여 하자보수공사비 OOO원을 피의자 청구인으로부터 받은 것으로 기재되어 있다. 따라서, 청구인이 지출하였다는 하자보수공사비 OOO원은 소득세법 시행령제163조 제3항의 규정에 의거 양도가액에서 공제할 필요경비로 인정함이 타당한 것으로 판단된다. (라) 위 [표4] 중 지하실보증금 OOO원과 정수기 부분 및 기타(간판) OOO원, 미수령 잔금 OOO원에 대하여 본다. 처분청이 청구인에게 한 이 건 처분은 쟁점부동산 양도차익에 대한 것이고, 청구인이 요청하는 위의 항목은 쟁점부동산 양도차익 계산에 있어서 공제할 쟁점부동산의 필요경비에 해당하지 아니므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다. (마) 청구인은 위 [표4] 중 쟁점부동산 중개수수료 OOO원을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하면서 중개인 이OOO의 사실확인서를 제시하고 있으므로 이에 대하여 본다.
1. 처분청이 제출한 쟁점부동산의 필요경비에 대한 검토내역서와 이 건 처분의 경정결의서를 보면, 처분청은 쟁점부동산 중개인 이OOO에 대하여 확인한 후 쟁점부동산의 중개수수료 OOO원을 필요경비로 기 인정한 것으로 확인된다.
2. 쟁점부동산 중개인 이OOO는 당초 처분청에 인정한 내용 (쟁점부동산 중개수수료 OOO원을 수령함)을 반증할 만한 객관적인 증빙없이 당초 인정내용을 단순히 번복하고 있는 바, 이를 청구주장에 근거증빙으로 채택하기 어렵다. 따라서, 처분청이 청구인의 주장을 받아들이지 아니한 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다. (마) 위 [표4] 중 청구인은 쟁점부동산에 대한 공사비 22건에 OOO,OOOO원을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 본다.
1. 청구인이 청구주장에 대한 증빙으로 제시한 공사비 22건에 OOO,OOOO원은 아래 [표6]과 같은 바, [표6] 쟁점부동산 필요경비 지출내역 (OO: OO) 처분청은 청구인이 제시한 위 [표6]의 계좌결제금액 1억674만원이 실제 결제된 것으로 확인하였다.
2. 청구인이 제출한 사실확인서 5매를 보면, 김OOO등 5명은 OOO원 상당의 쟁점부동산 리모델링 공사를 하였음을 확인하고 있다.
3. 청구인에 대한 OOO지방검찰청의 신문조서(2009.5.25.)에 의하면, 청구인은 ‘쟁점부동산을 매입하여 약 OOO원 정도의 리모델링 공사를 한 다음 김OOO에게 양도하였다’고 진술한 것으로 나타난다.
4. 한편, 처분청이 쟁점부동산에 대한 필요경비 기인정내역은 아래 [표7]과 같은 것으로, 처분청은 청구인이 제시한 금융증빙과 공사업자의 사실확인서에 의하여 공사비 OOO,OOO,OOO원을 필요경비로 인정 하였는 바, 위 [표6]의 지출내역과 중복되지 아니함을 알 수 있다. OOOO OOOO OOOOOO OO OOOO OOOOO (OO: OO)
5. 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 필요경비로 기 인정한 [표7]과 청구인이 추가 요청한 [표6] 중 사실확인서를 제시한 5명의 공사내역이 중복되지 아니하고, 공사대금을 실제 지급하였음이 금융증빙 등으로 확인되며, 공사사실을 시공업자(5명)가 확인하고 있으므로, 청구인이 쟁점부동산 공사비로 지출하였다고 주장하는 OOO원 중 OOO원은 필요경비로 인정함이 타당하다 할 것이다.
이 건 심판청구는 심리결과, 청구주장이 일부 이유있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.