토지거래허가구역 내의 토지를 매매하고 대금청산이 완료된 이후에 허가구역지정이 해제된 경우 토지의 양도시기는 잔금청산일이 되는 것임

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2006.3.20. ○○○ 1-2036 대430㎡와 그 지상 주택 및 근린생활시설 295.47㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 김○○○과 함께 취득(청구인 취득 공유지분 1／2)하였고, 2007.11.28. ○○○개발 주식회사(이하 “양수법인”이라 한다)에게 11억5,000만원에 양도하기로 부동산매매계약을 체결하였다가 2009.1.30. 쟁점부동산에 대하여 토지거래허가구역이 해제됨에 따라 2009.4.1. 소유권이전등기를 마친 후, 쟁점부동산의 양도일을 2009.4.1.로 하고 16%의 양도소득세율을 적용하여 2009.6.1. 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 잔금청산이 2007.12.20. 완료되었다 하여 이를 양도시기로 보아 40%의 양도소득세율(보유기간 1년이상 2년 미만인 경우 적용 세율)을 적용하여 2010.10.14. 청구인에게 2007년 귀속 14,223,670원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.1.12. 이의신청을 거쳐 2011.5.17. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 매매계약은 청구인과 양수법인간의 특약사항 등에 의하면 소유권 이전시까지 쟁점부동산을 담보로 제공하고 이자연체시 계약이 무효가 될 수 있다고 약정한 점, 매매목적물에 대한 부동산임대보증금과 차용금에 대한 효력 유지 등을 명시한 점 및 청구인은 2007.12.12.부터 2009.4.25.까지 쟁점부동산에 거주하면서 실질적으로 쟁점부동산을 사용·수익하고 있어 처분청이 잔금청산일로 보는 2007.12.20. 당시에는 부동산의 인도가 이루어지지 아니한 점 등을 보면 그 실질이 장래에 사용수익할 권리와 형식적 소유권까지 이전하겠다는 조건부매매에 해당하여 조건성취일을 양도시기로 보는 것이 타당하므로 쟁점부동산의 양도시기를 2007년도로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다. 설령, 쟁점부동산의 매매계약이 조건부매매에 해당하지 아니한다 하더라도 매매계약서상 양도금액 11억5,000만원은 임대보증금 및 대여금 등 9억원 상당의 차입금이 포함된 금액이고 동 차입금은 소유권이전등기와 관련한 서류를 교부함과 동시에 무효가 되는 것으로 약정하여 2009.4.14. 근저당권이 해지되었는 바, 처분청이 잔금청산일로 보는 2007.12.20. 대금을 지급받았다 하더라도 바로 소비대차 등으로 전환되었다 할 것이므로 실질적인 잔금청산일은 2009.4.14.로 보는 것이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 국토관리이용법상 토지거래허가구역내의 토지 등에 대하여 매매계약을 체결하고 매매대금을 청산한 후 토지거래허가를 받아 소유권이전등기를 경료한 경우 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 된다 할 것이어서 양도시기는 대금청산일로 보는 것이 타당한 바, 청구인이 제시하고 있는 특약사항은 추후 토지거래허가를 받을 경우 계약의 이행을 촉구하기 위한 것에 불과하므로 조건부매매로 보기 어렵다. 쟁점부동산의 경우 금융증빙 등에 의하면 매매대금을 청산한 날이 2007.12.20.인 것으로 확인되므로 이를 양도시기로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하고, 청구인이 들고 있는 근저당권 설정 및 해지내역은 청구인과 양수법인간의 별도의 채권채무관계에 인한 것으로 보이므로 청구주장은 이유없다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 잔금청산일을 2007.12.20.로 보아 이를 양도시기로 하여 과세한 처분의 당부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 청구인, 김○○○과 양수법인간에 작성된 매매계약서(2007.11.28.)에 의하면 매매대금이 11억5,000만원으로 잔금지급기일이 2007.12.5.으로 각각 기재되어 있고, 주요 특약사항은 아래와 같다. (가)국토이용관리법상 토지거래허가를 득할시 매수인은 즉시 소유권이전등기를 한다. (나) 매도인은 매수인에게 소유권이 이전되기까지 매매매목적물을 담보로 제공하고 동 담보에 대하여 매수인이 이자를 연체할 경우, 매매목적물에 관한 매매가계약은 무효로 하고 매수인은 매도인에게 기지급한 매매대금 일체의 반환청구를 하지 않으며 이는 모두 매도인에게 귀속됨을 확인한다. (다) 토지거래허가를 득한 후 매도인이 합리적인 이유 없이 매수인에게 소유권이전을 이행하지 아니한 경우 임차인이 업무용으로 변경, 수선 등에 소요한 비용 일체를 매도인이 전액 실비로 인수한다. (라) 매매목적물에 대한 ① 매도인이 매수인과 체결한 부동산임대차(보증금 5,000만원), ② 매도인이 한태진과 체결한 차입약정 특약(차용금 5,000만원), ③ 매도인이 양수법인과 작성한 차용증(전세보증금 5억원), ④ 매도인이 한○○○과 작성한 차용증(차용금 5,000만원), ⑤ 매도인이 이○○○와 작성한 차용증(차용금 1억원) 등에 관한 모든 금액은 매매목적물의 매매대금에 포함된 금액이며, 위 ① 내지 ⑤항의 각 효력은 매도인이 매수인 또는 매수인이 지명한 자에게 매매목적물의 소유권이전등기와 관련한 서류를 교부함과 동시에 무효가 된다. (마) 매매목적물에 관하여 본 매매계약 및 매매본계약에 기하여 설정된 모든 물권, 채권 등의 권리는 매도인이 매수인 또는 매수인이 지명한 자에 대하여 소유권이전에 필요한 모든 서류를 교부하거나 매수인의 귀책사유로 인하여 가계약 또는 본계약이 무효·취소될 경우 모두 그 효력을 잃는다.

(2) 처분청의 양도소득세 조사(종결)복명서 및 타행송금확인서 등 금융증빙자료에 의하면 쟁점부동산의 매매대금은 아래 <표1>과 같이 지급된 것으로 나타난다. <표1> 매매대금 지급내역

○○○

(3) 국토해양부장관의 토지거래허가구역 해제 공고 알림문(토지정책과-390, 2009.1.23.)에 의하면 쟁점부동산 소재지는 2009.1.23. 토지거래허가구역에서 해제되었다.

(4) 청구인이 제시하고 있는 쟁점부동산에 대한 근저당권 내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 근저당권 내역

○○○

(5) 주민등록초본에 의하면 청구인은 2007.12.12.부터 2009.4.27.까지 쟁점부동산에 거주한 것으로 나타난다.

(6) 살피건대, 소득세법 시행령제162조 제1항에 의하면 자산의 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하되 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일을 양도시기로 규정하고 있고, 토지거래허가구역 내의 토지를 매매하고 그 대금이 청산된 이후에 허가구역지정이 해제된 경우 그 매매계약은 소급하여 유효한 계약이 된다 할 것이어서 당해 토지의 양도시기는 그에 따른 잔금청산일로 보는 것이 타당한 바,쟁점부동산의 경우 잔금이 청산한 날이 2007.12.20.인 것으로 금융증빙 등에 의하여 확인되므로 이를 양도시기로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다(조심 2010중1456, 2010.9.10. 같은 뜻임). 한편, 청구인이 제시하는 특약사항은 매매당사자간의 토지거래허가 및 소유권이전등기절차에 대한 협력의무를 촉구·담보하기 위한 것에 불과하여 소득세법 시행령제162조 제2항의 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우에 해당한다고 보기 어렵고, <표2>의 근저당권 또한 양수법인에게 소유권이전등기가 경료됨에 따라 당초 특약사항에 의하여 해지된 것으로 보이므로 동 근저당권 해지일을 잔금청산일로 보아야 한다는 청구주장 역시 받아들이기 어렵다 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.