비용의 지출사실이 불분명하므로 자본적 지출액으로 볼 수 없어 필요경비를 인정할 수 없음.

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1989.4.18. 취득한 ○○○ 주유소용지 757m2 및 같은 곳 556-30 주유소용지 917m2, 총 1,674m2(이하 “쟁점토지”라 한다)와 주유소 건물 251m2를 2010.1.13. 690백만원에 양도하고 주유소부지 조성공사 비용이 550,000,000원(이하 “쟁점비용”이라 한다)이라 하여 필요경비에 포함하여 양도소득 과세표준을 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점비용의 지출사실이 불분명한 것으로 보아 필요경비 부인하여 2011.2.25. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 141,191,650원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.5.9. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 당초 야산으로서 건물신축을 위해서는 반드시 대지평탄작업이 선행되어야 하는 점, 쟁점토지 위에 주유소 건물이 1997.6.5. 착공되어 1997.10.8. 준공된 점, 쟁점토지의 면적이 바뀌고 지목이 변경된 점, 공사완료 이후인 1998년부터 개별공시지가가 급격하게 상승된 점, 공사 당시 상황을 촬영한 사진 등에 의해 실제로 주유소부지 조성공사를 한 사실이 확인되며, 주유소부지 조성공사는 1997년에 완료되어서 관련 서류를 보관하기 어려웠으나, 주유소부지 조성공사에 대한 도급계약서, ○○○의 개발부담금 심사에서 인정된 개발비용이 570백만원인 점, 주유소 운영자인 ○○○(주)와의 임대차계약에 따라 주유소 건물공사를 시작하기 전인 1997.2.1., 1997.6.9. 합계 400백만원의 전세권 설정등기가 이루어진 점 등으로 보아 주유소부지 공사대금을 지출한 사실이 확인되며, 이러한 사실에도 불구하고 도급계약서에 의한 공사비를 인정할 수 없다면 ○○○의 개발부담금 심사과정에서 인정된 개발비용이나 객관적이고 공정한 감정기관에서 산출한 공사비 등 다른 객관적이고 합리적인 방법으로 계산된 공사비를 필요경비에 산입하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 소득세법 제97조 및 같은 법 시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액으로서 양도자산의 용도변경, 개량 또는 이용편의를 위하여 지출하는 비용으로서 증빙서류 등에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 그 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제되는 것이나, 청구인이 제출한 공사도급계약서와 개발부담금 심사청구 결과통지서로는 공사비 지출사실을 확인하기 어렵고, 쟁점공사 사업자인 거송건설주식회사는 쟁점비용과 관련하여 부가가치세 및 법인세를 신고한 사실이 없는 점, 청구인과 공사업체인 거송건설주식회사의 대표자가 동일인으로서 세금계산서 및 공사금액을 지급한 사실이 나타나는 객관적인 자료를 충분히 제시할 수 있음에도 불구하고 제시하지 못하는 점 등으로 보아 처분청의 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 조성공사비용 5억5천만원을 자본적 지출액으로 보아 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의 2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

(3) 개발이익환수에 관한 법률 제8조 【부과 기준】개발부담금의 부과 기준은 부과 종료 시점의 부과 대상 토지의 가액(이하 “종료시점지가”라 한다)에서 다음 각 호의 금액을 뺀 금액으로 한다.

1. 부과 개시 시점의 부과 대상 토지의 가액(이하 “개시시점지가”라 한다)

3. 제11조에 따른 개발비용 제11조 【개발비용의 산정】① 개발사업의 시행과 관련하여 지출된 비용(이하 “개발비용”이라 한다)은 다음 각 호의 금액을 합하여 산출한다.

1. 순 공사비(제세공과금을 포함한다), 조사비, 설계비, 일반관리비 및 그 밖의 경비

2. 관계 법령이나 인가등의 조건에 따라 납부 의무자가 공공시설이나 토지 등을 국가나 지방자치단체에 제공하거나 기부한 경우에는 그 가액

② 제1항 각 호의 산정 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 제출된 심리자료에 의하면, 청구인은 쟁점토지와 주유소 건물을 2010.1.13. 690백만원에 양도하고 쟁점토지의 양도가액은 603백만원, 취득가액은 25백만원, 자본적 지출액을 550백만원(쟁점비용)으로 하고, 주유소 건물은 양도가액 87백만원, 취득가액은 환산가액인 117백만원으로 하는 등 양도소득금액을 △11백만원으로 하여 2010.3.25. 양도소득세 과세표준을 예정신고하였고, 처분청은 청구인의 쟁점비용 지출사실이 불분명한 것으로 보아 필요경비 부인하여 2011.2.25. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 141,191,650원을 경정·고지하였다.

(2) 청구인은 1996.12.1. 쟁점비용을 지출하여 주유소부지 조성공사를 하였고, 쟁점토지를 임야에서 잡종지로, 잡종지에서 주유소부지로 지목이 변경되었다는 주장인바, 부동산 등기부등본 등에 의하면, 쟁점토지 취득 및 변동내역은 아래 <표>와 같다.○○○

(3) 청구인이 제시한 공사현장 사진을 보면, 주유소부지 조성공사, 준공된 주유소 건물 등의 모습이 촬영되어 있으나, 촬영일자는 확인되지 아니하고, 공사도급계약서를 보면, 공사명은 ○○○로 기재되어 있으며, 착공일은 1996.12.20., 준공일은 1997.6.30.로 되어있고, 공사금액은 550,000,000원(계약금 100,000,000원, 중도금 200,000,000원, 잔금 250,000,000원)으로 되어 있으며, 발주자는 청구인, 수급인은 ○○○(청구인)으로 되어있으나, 제출된 심리자료에 의하면, ○○○는 1991.4.10., 개업하여 1995.6.20. 폐업된 법인으로, 대표자는 1996.12.7. 박○○○으로 정정되었고, 개업일 이후 부가가치세 및 법인세 신고내역이 없는 것으로 나타난다.

(4) 청구인의 주유소부지○○○이 1998.1.30. 청구인에게 통지한 개발부담금 심사청구 결과통지내용○○○을 보면, 개발부담금 예정통지시 개발부담금은 44,672,000원이었으나, 당초 신고한 개발비용 변경과 종료시점 지가 변경(당초 98,340원/m2에서 64,880/m2으로 변경)으로 개발비용 추정이 어려워, 심사결과 부과금액이 없는 것으로 나타나며, 청구인이 당초 신고한 개발비용 326,526,000원에 대하여 ○○○이 산정한 개발비용은 57,303,000원으로 기재되어 있다.

(5) 등기부등본 등에 의하면, 1997.2.1.~2002.1.31.까지 전세권자를 ○○○로 하여 전세권 200,000,000원이 1997.2.1. 설정된 후, 1997.6.9. 동 전세권을 전세금 400,000,000원으로 하여 변경등기하였고, 1997.12.16. 쟁점토지와 건물을 담보로 채무자를 청구인, 채권자를 ○○○로 하여 근저당권 300,000,000원이 설정되었다가, 2004.4.23. 해지되었으며, 일반건축물대장을 보면, 건물은 1996.4.4. 건축허가, 1997.6.5. 착공, 1997.10.8. 사용승인, 1997.12.16. 소유권보존된 것으로 나타난다.

(6) 살피건대, 청구인은 도급계약서, ○○○의 개발부담금 심사청구 결과통지, 전세권 설정등기가 이루어진 점 등으로 보아 주유소부지 공사대금을 지출한 사실이 확인되므로 도급계약서에 의한 공사비 등을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의해 산정하는 경우에는 자산의 취득가액이나 양도가액 뿐만 아니라 그 필요경비도 실지거래가액에 의하여야 할 것인바, 청구인이 주유소부지 조성공사를 하였다는 ○○○의 대표이사이었음에도 쟁점비용의 지출사실을 확인할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있는 점, 공사도급계약서와 개발부담금 심사청구 결과통지서 만으로는 공사비로 지출된 금액을 확인하기 어려운 점, 공사업체인 ○○○는 쟁점비용과 관련하여 부가가치세 및 법인세를 신고한 사실이 없는 것으로 조사된 점 등으로 보아 쟁점비용의 지출사실이 불분명하므로 자본적 지출액으로서 필요경비를 인정하여 달라는 청구인의 주장을 받아들일 수 없다 할 것(국심 2003중3195, 2004.1.20. 참조)이다. 따라서, 처분청이 쟁점비용의 지출사실이 불분명한 것으로 보아 필요경비 부인하여 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.