주변환경의 특별한 변화가 없을 경우, 인근 토지의 양도가액을 상속받은 토지의 실지 취득가액으로 볼 수 있음.

OOO세무서장이 2011.2.11. 청구인에게 한 2009년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2005.5.29. OOO리 413-2 답 3,250㎡(이하 “쟁점토지“라 한다)를 상속받은 후 쟁점토지가 OOO공사에 편입되자 2009.12.21. 한국수자원공사로부터 보상금 OOO만원을 수령하여 이를 양도가액으로 하고, 취득가액은 2005.1.1.(2005.5.31.고시) 기준 개별공시지가 127,000원/㎡를 적용하여 산정한 OOO만원으로 하여 양도소득세 OOO만원을 신고 납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지가 2005년 개별공시지가 고시일(2005.5.31.) 이전인 2005.5.29. 상속이 개시되었으므로 2004년 개별공시지가인 OOO원/㎡를 적용하여 산정한 기준시가 OOO만원을 취득가액으로 보아 2011.2.11. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.4.25. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 소득세법 제97조 제1항 에서 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 취득가액은 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 규정하고, 같은 법 시행령 제163조 제9항은 상속받은 자산에 대한 취득가액은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있는 바, 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 시가로 인정되는 것은 평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 매매․감정․수용 등(이하 “매매 등”)이 있는 경우에 확인되는 가액을 말하는 것이나, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일로부터 매매 등이 있는날 까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되는 것에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있는 바, 평가심의위원회의 자문을 거친 후에도 시가를 산정하기 어려운 경우에 비로소 기준시가를 적용하여야 할 것임에도 처분청이 시가 확인을 소홀히 하였다. 청구인의 경우 상속개시일인 2005.5.29.로부터 11개월 전인 2004.6.10. 쟁점토지로부터 분할되어 수용된 분할토지의 보상가액이 존재하고 있고, 피상속인의 사망 전 수용 당시 쟁점토지와 수용된 분할토지가 농지로서 동일하게 이용되었으며, 토지의 지목 변경 등 토지의 형태나 특성, 이용 상황 등의 변화가 전혀 없어 평가기준일로부터 보상가액 결정일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없었으므로 시가를 산정할 수 있음에도 처분청이 2004.6.30. 고시된 기준시가를 취득가액으로 하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 제6항 은 법 제61조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 개별공시지가는 평가기준일 현재 고시되어 있는 것을 적용한다고 규정하고 있으며, 쟁점토지에서 분할되어 수용된 토지인 같은 리 413-12의 보상가액 OOO원/㎡은 그 수용일이 쟁점토지의 상속개시일과 11개월 정도 시차가 있으며, 보상관련 토지조서 작성일과는 시차가 6개월을 벗어나 11개월 이상 차이가 있는 것으로 사료되고, 청구인은 분할토지의 수용일로부터 상속개시일까지 지가변동 등 특별한 사정이 없었으므로 쟁점토지 평가액을 OOO/㎡으로 적용하여 취득가액을 OOO만원으로 적용해야 한다고 주장하나, 쟁점토지의 개별공시지가가 꾸준히 상승하고 있는 바, 청구주장은 이유없으므로 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지 상속개시 당시의 취득가액에 대하여 상속개시일로부터11개월 전에 쟁점토지에서 분할되어 수용된 토지의 보상가액을 시가로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조 【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액.(단서 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다. 제50조 【부동산의 평가】⑥ 법 제61조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 개별공시지가는 평가기준일 현재 고시되어 있는 것을 적용한다. (3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (4) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 생략)
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2009.12.21. 쟁점토지 양도 당시 취득가액을 상속세 신고시 적용한 2005.1.1.(2005.5.31.고시) 기준 개별공시지가 OOO원/㎡를 적용하여 산정한 OOO만원으로 하여 양도소득세 OOO만원을 신고 납부하였으나, 처분청은 2005년 기준시가가 고시(2005.5.31.)되기 전에 상속 개시되었으므로 2004.6.30. 고시된 2004년 개별공시지가 72,800원/㎡를 적용하여 산정한 기준시가 OOO만원을 취득가액으로 보아 2010.12.11. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 OOO원을 고지한 사실이 경정결의서 등에 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점토지 상속개시일(2005.5.29.)로부터 11개월 전인 2004.6.10. 쟁점토지로부터 분할되어 수용된 분할토지의 보상가액이 존재하고 있고, 분할토지의 수용당시 쟁점토지와 수용된 분할토지가 농지로서 동일하게 이용되었으며, 토지의 지목변경 등 토지의 형태나 특성, 이용상황 등의 변화가 전혀 없어 상속개시일로부터 분할토지 보상가액 결정일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없어 이를 시가로 인정하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 제출한 분할토지의 2002년 및 2004년 공공용지편입확인원, 등기부등본 등에 의하면, 쟁점토지와 분할토지의 수용 및 보상현황은 아래 <표>와 같이 나타난다. (단위: 천원) 구분 변동내용 변동일 소유자 비고 분할전 쟁점토지 (3,695㎡) 취득 1977.12.31. 피상속인 196㎡ 413-8, 150㎡ 413-10으로 분할 분할 2002.2.2. 피상속인 수용 2002.2.2. 건설교통부 보상가액 31,948, 24,450 (OOO원/㎡) 99㎡ 413-12로 분할 분할 2004.2.4. 피상속인 수용 2004.6.21. 건설교통부 보상가액OOO (OOO원/㎡) 쟁점토지 (3,250㎡) 상속 2005.5.29. 청구인 상속가액OOO (OOO원/㎡) 수용 2009.12.21. 국토해양부 보상가액OOO (OOO원/㎡) (나) 쟁점토지의 연도별 개별공시지가는 아래 <표>와 같으며, 분할토지 수용당시 개별공시지가는 OOO원/㎡이고, 쟁점토지 상속개시 당시 개별공시지가는 OOO원/㎡로 나타난다. (다) 2003.12.3. 쟁점토지에서 분할되어 2004.6.21. 수용된 분할토지는 수용된 이후에도 지목이 답으로 되어 있는 것으로 토지대장에 나타난다.

(4) 위 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴보면, 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 에서 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 상속재산의 경우 상속개시일 전후 6월 이내의 기간 중 매매 등이 있는 경우에는 그 거래가액으로 한다고 규정하면서 단서에서 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 시간의 경과 및 주변 환경의 변화 등을 감안하여 가격변동에 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있는 바, 이는 시가로 볼 수 있는 매매사례가액의 범위를 확대함으로써 과세의 형평성을 제고하는 한편, 납세자의 권리를 보다 적극적으로 보호하고자 하는 취지로 보여진다. 이 건의 경우, 2004.6.21. 쟁점토지에서 분할된 토지의 보상가액이 쟁점토지의 상속개시일로부터 11개월 전의 가액이기는 하나 상속개시 당시 쟁점토지의 개별공시지가는 분할토지가 수용될 당시에 비해 높게 평가되어 있는 점 등을 감안할 때, 분할토지의 수용가액은 적어도 상속개시 당시 쟁점토지의 시가에 비하여 높지 않은 가액으로 추정되며, 분할토지의 수용일과 상속개시일 사이에 시가하락이나 부동산 상황의 변화가 있었다고 볼만한 특별한 사정이 있었다고 보이지 아니하고, 동일한 필지의 토지 중 분할된 일부 토지의 보상가액이 공공기관의 수용으로 인하여 확정되었다면 특별한 사정이 없는 한 나머지 토지도 이용 현황 또한 동일하다고 보는 것이 일반적이므로 쟁점토지의 상속개시 당시로부터 11개월 전 쟁점토지에서 분할되어 수용된 토지의 보상가액(OOO원/㎡)을 매매사례가액으로 인정하여 쟁점토지의 상속개시 당시 시가로 보는 것이 합리적이라 할 것이다(조심 2009구3505, 2009.12.03., 조심 2009중2957, 2010.3.25. 참조). 따라서, 처분청이 쟁점토지의 상속개시 당시 취득가액을 보충적 평가방법에 의한 개별공시지가로 하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.