토지의 미등기 소유자로부터 취득한 금액과 도로개설에 대한 자본적 지출액을 확인조사하여 양도소득세의 과세표준 및 세액을 경정해야함.
토지의 미등기 소유자로부터 취득한 금액과 도로개설에 대한 자본적 지출액을 확인조사하여 양도소득세의 과세표준 및 세액을 경정해야함.
OO세무서장이 2010.10.8. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세 98,566,820원의 부과처분은 취득가액 220,000,000원과 지불액 14,000,000원에 대하여 청구인이 제시한 증빙자료와 손OO, 조OO 등 관련자를 조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.
(1) 쟁점토지의 거래는 청구인의 남편 한OO가 주관하였고, 쟁점토지는 등기부상 전 소유자인 손OO가 아닌 조OO로부터 2005.3.23. 취득하였으며, 그 거래금액은 220백만원으로 조OO은 쟁점토지를 2005년 3월 등기부상 소유자인 손OO로부터 120백만원에 취득하여 미등기 상태에서 청구인에게 220백만원에 양도한 것인 바, 쟁점토지의 취득가액 220백만원 중 계약금 50백만원은 2005.8.24. 조OO에 대한 차용금으로 대체하고, 중도금 40백만원은 현금 20백만원과 지름 30㎝ 소나무 20주(주당 약 800천원)로 지급하였으며, 잔금 130백만원은 은행대출금 50백만원과 나머지 80백만원은 지름 35㎝ 소나무 95주(주당 약 1,200천원)로 지급한 사실이 매매계약서, 확인서 등에 의하여 확인되고 있고, 또한 이러한 사실은 손OO, 조OO 등으로부터 확인이 가능함에도 이러한 절차도 거치지 아니하고 형식적으로 작성된 검인계약서상의 금액인 120백만원을 취득가액으로 본 처분은 부당하므로 취득가액을 220백만원으로 하여 이 건 처분을 경정하여야 한다.
(2) 쟁점토지를 취득한 후 도로개설과 관련하여 지불한 14백만원은 자본적 지출액으로 도로개설 및 대금지급 사실이 도로가 개설된 현장사진, 영수증 등에 의하여 확인되므로 동 금액을 필요경비로 인정하여 이 건 처분을 경정하여야 한다.
(1) 청구인이 주장하는 취득가액 220백만원에 대하여 보면, 계약금 50백만원은 조OO에 대한 차용금을 상계하였다는 주장이나, 동 차용금과 관련한 근저당권설정 등 차용금의 존재를 입증할 수 있는 객관적인 증빙자료가 없어 쟁점토지의 취득시 계약금으로 인정하기 어렵고, 중도금 20백만원 및 잔금 80백만원은 청구인 소유 토지에 있는 소나무를 굴취하여 대신 지급하였다는 주장이나, 소나무를 굴취하였다는 토지(OOO OOO OOO OOO OOO-O O)의 취득일이 2005.9.29.로 쟁점토지의 매매계약일 2005.8.24. 이후이고, 소나무를 굴취하였다는 토지의 산지전용허가증을 보면 허가자가 청구인이 아닌 전OO로 되어 있으며, 전용기간이 2005.11.～2006.10.30.로 되어 있어 쟁점토지 취득일(2005.9.16.) 이후이고 벌채허가만 있을 뿐 굴취허가는 없으며, 미등기전매자 조OO의 소나무 사용처가 나타나는 사업이력이 없는 점 등으로 보아 소나무를 굴취하여 중도금 및 잔금 일부를 지급하였다는 청구주장은 납득할 수 없으며, 잔금 50백만원은 은행융자금과 상계처리한다고 되어 있으나 쟁점토지 취득 당시 근저당권설정 채권최고액이 30백만원으로 되어 있고, 청구인은 미등기자인 전 소유자 조OO의 거래확인서를 제출하였으나 조OO은 청구인의 남편 한OO와 지인관계로 대금지급내역이 객관적으로 입증되지 아니하고, 220백만원이라고 주장하는 매매계약서상에 계약금 외에 중도금 및 잔금 지급에 대한 특약사항으로 기재된 내용이 없어 대금을 지급하였다고 인정하기 어려우며, 쟁점토지의 취득가액 120백만원은 OOO OO군청에서 확인한 실제 신고된 검인계약서상의 금액으로 기준시가의 600%에 상당하는 금액이므로 동 금액을 취득가액으로 결정한 처분은 정당하다.
(2) 청구인이 제시한 증빙자료를 보면, 도로개설용역은 과세대상으로 세금계산서를 받아야 함에도 계산서(금액 3,500천원)를 발급받았으며, 동 계산서에는 공급받는자가 기재되어 있지 아니하여 쟁점토지의 도로개설비용의 증빙으로 신빙성이 없고, 나머지 증빙은 동일날짜에 개인이 작성된 영수증으로 영수증상의 금액이 도로개설비로 지출되었는지 또는 나무재배를 위하여 지출한 비용인지가 불분명할 뿐만 아니라 동 영수증상의 금액이 실제로 지급되었는지를 입증할 수 있는 금융증빙 등 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있으므로 청구주장을 인정할 수 없다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것 (3) 소득세법 시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】① 영 제163조 제3항 제4호에서 “기획재정부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.
1. 하천법ㆍ댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당 사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용
2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
3. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액
6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용
(1) 양도소득세 결정결의서, 조사복명서, 답변서, 이의신청결정서, 국세청 전산자료, 등기부등본 등 심리자료에 의하여 과세근거 등의 내용을 보면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2005.9.16. 취득한 쟁점토지를 2008.9.24. 양도하였으나 양도소득 과세표준 신고를 하지 아니하였고, 처분청은 쟁점토지의 취득가액은 OOO OO군청으로부터 확인한 검인계약서상의 금액인 120,000천원(취득 당시 기준시가 21,275천원), 양도가액은 쟁점토지의 등기부등본에 기재된 금액인 250,000천원(양도 당시 기준시가 25,769천원)으로 실지거래가액에 의하여 양도소득금액을 계산하고 비사업용토지로 보아 60%의 세율을 적용하여 이 건 양도소득세를 부과하였다. (나) 2005.8.24. 약정한 쟁점토지 매매계약서에는, 목적물은 쟁점토지이고, 매매금액은 220백만원(10,410평, 평당 21,133원)(계약금 50백만원, 중도금 40백만원은 당일 영수, 잔금 130백만원은 2005.9.14. 지불)이며, 특약사항은 “쟁점토지의 지상물 포함한 계약이며 계약금 50백만원은 차용금으로 대체하고 목장 인허가에 대한 권리를 매수인에게 승계하는 조건”이고, 매도인은 손OO 대(代) 조OO로, 매수인은 청구인 대(代) 한OO로 기재되어 있으며, 손OO, 청구인 및 조OO의 인감증명서가 첨부되어 있다. (다) 이 건 양도소득세 부과와 관련하여 처분청 조사담당자와 이의신청 심리담당자는 청구인이 주장하는 쟁점토지 매매와 관련된 손OO, 조OO 등에 대하여는 확인조사를 하지 아니한 것으로 나타난다.
(2) 청구인은 쟁점토지의 취득가액이 220백만원이고, 자본적 지출로 지불한 14백만원은 필요경비로 인정되어야 하며, 이러한 사실은 쟁점토지의 매매와 관련된 손OO, 조OO 등에 대하여 확인조사를 하면 명백하게 밝혀질 것이라고 주장하면서, 쟁점토지 매매계약서, 조OO의 영수증, 조OO의 확인서(2010.12.6. ; 2010.12.23.), 산지전용허가증, 전OO 확인서(2005.11.16.), 견적서, 산림경영계획인가서, 자본적 지출액 영수증, 지적도, 현장 사진, 등기부등본 등을 제시하므로 이에 대하여 본다. (가) 쟁점토지에 설정된 근저당권의 내역을 보면, 2005.5.23. 채무자는 손OO, 채권최고액은 30백만원으로 설정되었다가 2005.10.12. 해지되었으며, 2005.10.11. 채무자는 청구인, 채권최고액은 70백만원으로 설정되었다가 2008.10.6. 해지된 것으로 되어 있다. (나) 2005.9.14. 조OO이 청구인 앞으로 발행한 영수증(일금 90,000원)에는, 영수인은 쟁점토지 매매대금의 OO OOOO의 25백만원의 대출이자 2005.9.14. 현재 90,184원의 금원을 정히 받았으므로 영수증을 발행한다고 되어 있다. (다) 조OO이 인감증명서를 첨부하여 2010.12.23. 작성한 확인서는, 쟁점토지를 전 소유주 손OO로부터 2005년 3월 120백만원에 취득하여 명의이전을 하지 아니하고 2005.8.24. 청구인에게 220백만원에 매도한 사실이 있음을 확인한다는 내용이고, 조OO이 2010.12.6. 작성한 다른 확인서에는, 쟁점토지에 대한 대매대금 220백만원 중 계약금 50백만원은 2005.8.24. 차용금으로 대체하고, 중도금 40백만원은 현금 20백만원과 OOO OOO OOO OOO OOO-O, O, OO, OO의 소나무(R 30 이상) 20주를 굴취하여 가져가기로 하고, 잔금 130백만원 중 50백만원은 은행융자금으로 상계하고, 80백만원은 상기 토지 번지에 식재되어 있는 소나무(R 35 이상) 80주를 굴취하여 가져가기로 하고 쟁점토지를 등기이전하여 준 것을 확인한다는 내용이며, 청구인이 주장하는 쟁점토지의 매매대금 220백만원에 대한 수수내역을 요약하면 아래와 같다. (단위: 백만원) 구분 일자 금액 지급액 비고 계약금 2005.8.24. 50 50 대여금과 상계 중도금 2005.8.24. 40 20 현금지급 20 소나무(R30 이상) 20주 (실제 벌채는 35주, 80만원 이상) 잔금 2005.9.14. 130 50 은행융자금 80 소나무(R35 이상) 95주 (실제 벌채는 100주, 100만원 이상) 합계 220 220 (라) 2005년 11월 OO군수가 발행한 산지전용허가증에는, 신청인은 전OO(OOO OOO OOO OOO OOO), 산지소재지는 OOO OOO OOO OOO OOO-O 외 1필지, 산지전용목적은 공동(다세대) 신축 및 진출입도로 개설, 부산물생산현황은 벌채 수종 소나무 95주(굴취 수종 및 수량은 기재없음), 전용기간은 2005.11.부터 2006.10.30.까지로 되어 있다. 등기부등본에는 OOO OOO OOO OOO OOO-O OO O,OOOO는 청구인이 2005.9.29. 취득하여 2007.9.11. 양도한 것으로 되어 있고, OOO OOO OOO OOO OOO-OO 임야 1,629㎡는 한OO가 2005.9.29. 취득하여 2006.4.21. 양도한 것으로 되어 있다. (마) 2005.11.16. 인감증명서를 첨부하여 전OO가 작성한 확인서는, OOO OOO OOO OOO OOO-O 지번에 주택허가 명의를 전OO 명의로 허가를 득하였으나 언제라도 이전에 필요한 서류를 제공해 줄 것을 확인하고 제세공과금은 한OO가 부담하고 차후 반환되는 대금은 전OO 명의 우체국 예금계좌로 입금하여 한OO가 수령하기로 한다는 내용이고, 2010.12.7. OOOO(OOO OOO OOO OOO OOO OO)이 지OO에게 발급한 견적서에는 소나무 R25 550천원, R30 800천원, R35 1,200천원, R40 1,500천원으로 기재되어 있다. (바) OO군수가 2007.3.13. 청구인에게 보낸 공문(OOO-OOOO) ‘산림경영계획 인가’에는, 귀하가 신청한 OOO OOO OOO O OOO-O 외 5필지(쟁점토지) 산림경영계획인가신청서에 대하여산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률제13조 및 동법 시행규칙 제7조 규정에 의거 붙임과 같이 산림경영계획인가 하오니 산림경영계획서에 의한 사업추진에 철저를 기하여 주시기 바란다고 되어 있고, 계획기간은 2007.3.13.부터 2016.12.31.까지 10년간으로 되어있다. (사) 청구인이 제출한 쟁점토지에 대한 도로개설비 등 14백만원에 대한 계산서, 영수증 등 증빙자료는 다음과 같고, 지적도(OOOOOOOOOO OOO OO) 및 현장 사진을 보면, 도로개설 전․후의 현황과 소나무 굴취 전․후의 현황이 나타난다. (단위: 천원) 구분 발행인(공급자) 일자 금액 계산서 OOOOOO(포크레인) (대표자 유OO) 2007.7.10. 3,500 영수증 지OO 2007.7.17. 3,000 〃 오OO 기재 없음 2,400 〃 전OO 2007.7.17. 1,500 〃 장OO 2007.7.17. 1,500 〃 지OO (식대, 간식, 유류 등작업비용 기재 없음 2,100 합계 14,000
(3) 살피건대, 이 건의 경우 처분청은 청구인이 주장하는 사실에 대하여 금융증빙 등 객관적인 증빙자료가 뒷받침이 되지 아니하여 인정할 수 없다는 의견이고, 청구인은 조OO으로부터 쟁점토지를 매입하였으며 그 매매가액, 거래방식 및 자본적 지출 등이 사실이며 이러한 내용은 제시한 증빙자료와 손OO, 조OO 등 쟁점토지 거래 관련인으로부터 확인이 가능하다고 주장하고 있다. 청구인의 남편 한OO는 조OO과 지인관계이고, 조OO이 쟁점토지를 미등기 상태로 220백만원에 청구인에게 양도하였다고 사실확인하고 있으며, 쟁점토지 매매대금의 지급약정일에 소나무 벌채(굴취)가 이루어져야 하는 것은 아니고, 청구인 및 한OO 소유의 토지에 산지전용허가를 받아 소나무 벌채(굴취)가 가능한 것으로 되어 있어 쟁점토지의 취득대금 중 일부를 소나무로 지급하였다는 청구주장이 신빙성이 있어 보임에도 이 건에 대한 처분청의 처분시나 이의신청 심리시에도 청구인이 주장하는 손OO, 조OO 등 관련인 등에 대한 조사가 이루어지지 아니한 것으로 나타나고, 쟁점토지에 도로가 개설된 사실이 나타나 자본적 지출액이 있었을 것임에도 이에 대한 조사가 이루어지지 아니한 것으로 나타나므로 청구인이 주장하는 내용과 제시된 증빙자료를 추가로 확인조사하여 그 결과에 따라 이 건 양도소득세의 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.