주택신축판매업은 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있어야 함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 배우자 백○○○과 함께 2002.4.9. ○○○ 대지 330.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 각 1/2지분으로 취득한 후, 2005.11.25. 쟁점토지 위에 백○○○ 명의로 다가구주택 및 근린생활시설 703.8㎡(이하 “쟁점주택”이라 하고, “쟁점토지”와 함께 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 임대하던 중 2007.7.6. 쟁점부동산을 양도하고, 이에 대하여 백○○○은 주택신축판매에 따른 사업소득으로 보아 종합소득세를, 청구인은 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 백○○○(2009.12.8. 사망)에 대한 세무조사를 실시하여 백○○○의 소득이 주택신축판매에 따른 사업소득이 아닌 주택의 양도소득으로 보아, 청구인의 양도소득에 대하여 일반세율의 적용을 부인하고 1세대 3주택 중과세율(60%)을 적용하여 2011.1.17. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 50,472,640원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.4.12. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인과 백○○○은 쟁점토지를 나대지로 양도할 경우의 세부담을 경감하기 위해 쟁점주택의 신축 시부터 주거 및 임대목적이 아니라 판매를 목적으로 건축하였고, 2005.11.25. 완공 후 중개업소를 통해 판매절차를 진행하였으나 2005.8.31. 부동산 종합대책으로 인한 실거래가 과세 등의 세제변화와 지역경기 소강으로 지연되었으 며, 2007.5.3. 백○○○의 사업자등록시 사업목적에 건설/주택신축판매를 추가한 후 2007.7.6. 쟁점부동산을 양도하였던 것으로, 쟁점부동산의 양도는 건설업의 주택신축판매에 해당하므로 청구인에게 양도소득세의 일반세율 적용을 부인하고 1세대 3주택의 중과세율을 적용하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 백○○○은 쟁점주택 및 ○○○ 소재 건물이외에는 주택을 신축하여 판매한 사실이 없고, 쟁점주택을 분양하기 위하여 노력한 사실이 없으며, 분양이 부득이하게 지연될 만한 사유가 확인되지 않고, ○○○에서도 임대사업을 영위하고 있으며, 쟁점부동산을 양도하기 2개월 전에 주택신축판매업 사업자등록을 추가한 점을 고려하면, 쟁점주택은 주택신축판매가 아닌 임대목적으로 신축하여 사용 중 양도한 것으로 보여지므로, 이 건 양도소득세 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도를 주택신축판매업으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2009.12.31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제19조 【사업소득】① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득

② 사업소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다.

③ 사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제94조 【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2) 소득세법 시행령(2010.2.18. 대통령령 제22034호로 개정되기 전의 것) 제32조 【주택신축판매업의 범위】① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 주택을 건설하여 판매하는 사업

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 심리자료 및 매매계약서 등에 의하면, 청구인과 배우자 백○○○은 2002.4.9. 쟁점토지 및 ○○○ 대지 658.8㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다)를 각 1/2지분으로 취득하고, 백○○○ 명의로 2005.5.3. 쟁점외토지 위에 근린생활시설 393.76㎡(이하 “쟁점외건물”이라 한다)를, 2005.11.25. 쟁점토지 위에 쟁점주택을 각각 신축한 후 2007.6.8. 쟁점부동산에 관하여 이○○○, 이○○○과 매매계약을 체결하고 2007.7.6. 소유권이전등기를 한 것으로 나타난다.

(2) 처분청의 전산자료에 따르면, 백○○○의 사업자등록 이력은 <표1>과 같이 나타난다. <표1> 백○○○의 사업자등록 이력

○○○

(3) 처분청의 전산자료에 따르면, 백○○○의 부동산 거래내역은 아래<표2>와 같이 나타난다. <표2> 백○○○의 부동산 취득 및 양도내역

○○○

(4) 처분청 과세자료에 따르면, 백○○○은 쟁점토지의 1/2지분 및 쟁점주택의 양도에 대하여 2008년 5월 종합소득세 21,599,000원을 신고하였고, 청구인은 쟁점토지의 1/2지분 양도에 대하여 2008.5.30. 양도소득세 신고를 하고, 2008.6.2. 13,825,390원, 2008.7.31. 60,697,930원을 납부한 사실이 나타난다.

(5) 일반건축물대장에 따르면, 쟁점주택은 주용도가 제2종근린생활시설ㆍ단독주택, 연면적 703.8㎡, 층수는 지상 4층의 철근콘크리트 건물로서, 건축물 현황은 아래 <표3>과 같이 확인된다. <표3> 쟁점주택 건축물 현황

○○○

(6) 청구인과 백○○○의 쟁점토지 및 쟁점외토지의 매수를 중개한 공인중개업자 홍○○○의 경위서(2011.3.14.)에 따르면, “본인은 쟁점토지와 쟁점외토지를 나대지 상태로 매도하게 될 경우 양도소득세가 중과되므로 건물을 신축하여 판매할 것을 권유하여 건축업자를 소개시켜 주었고, 본인의 세무상식이 부족하여 부동산 신축판매업이 아닌 임대사업자로 등록하였으며, 본인이 ○○○신문에 매물광고를 게재하면서 주위지역의 시세에 맞추어 매매할 것을 권하여 매매가 이루어졌다”고 기재되어 있다.

(7) 박○○○(○○○부동산), 김○○○(○○○부동산), 허○○○(○○○공인중개사) 의 확인서에 따르면, 청구인과 백○○○은 쟁점부동산의 매도를 위해 확인자에게 중개행위를 의뢰하였으나 실제 매도가 이루어지지는 않은 사실을 각각 확인하고 있다.

(8) 공인중개사 홍○○○이 ○○○신문에 쟁점부동산 매각광고를 게재하였다는 진술과 관련하여 제출한 광고내용을 살펴보면, 2006.8.16.자 ○○○ ‘부동산 매물안내’란에 아래와 같은 광고가 게재되어 있음이 나타난다.

○○○

(9) 청구인은 ○○○ 소재 부동산의 임대와 관련하여, 해당 부동산의 취득가액은 1,204,500,000원이고, 보증금은 3,000만원, 연간 임대료는 20,640,000원(1층 월임대료 870,000원, 2층 월임대료 850,000원)으로서 연간 수익률이 1.7퍼센트 [20,640,000/(1,204,500,000 - 30,000,000)]에 불과하여 임대목적으로 취득한 것 이 아니라고 주장하고, 해당 부동산의 매매계약서 및 해당 부동산 1층을 보증금 2,000만원, 월 임대료 870,000원에 임차한 ‘상가/점포 월세 계약서’ 등을 제출하였다.

(10) 살피건대, 주택의 신축판매가 주택신축판매업에 해당하는지 여부는 그 행위가 수익을 목적으로 하고 그 규모, 횟수 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하는바(조심 2009서1582, 2009.07.22. 같은 뜻임), 백○○○이 쟁점주택 이외에는 주택을 신축하여 판매한 사실이 없는 점, 백○○○이 쟁점외건물과 쟁점주택을 신축한 2005년도에 개업일을 2005.5.1.로 하여 임대 사업자등록을 하면서 주택신축판매업 사업자등록은 하지 아니하다가 쟁점부동산의 매매계약 체결일인 2007.6.8. 1개월 전 2007.5.3.에 건설/주택신축판매업 사업자등록을 추가한 점, 청구인과 백○○○이 ○○○에서도 건물을 임대하여 임대수익을 올린 점, 홍○○○이 쟁점부동산의 매각을 위해 ○○○신문에 게재하였다는 광고상의 부동산이 쟁점부동산과는 상이하고 달리 홍○○○, 박○○○, 김○○○, 허○○○의 확인만으로는 백○○○이 쟁점주택을 판매목적으로 신축하여 이에 따라 판매하려고 노력한 사실을 인정하기에는 어려운 점 등을 종합하면 쟁점부동산의 양도는 주택신축판매업에 해당하지 아니하므로, 처분청이 청구인의 양도소득에 일반세율의 적용을 부인하고 1세대 3주택의 중과세율 60%를 적용한 당초 처분은 정당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.