감정평가법인이 감정가액은 취득일 후 3월이 경과한 시점의 가액으로 인정할 수 없음

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2007.5.29. 취득한 OOO OOO OOO OO-OO 대지 993㎡, 같은 곳 46-65 대지 100㎡, 같은 곳 46-66 대지 98㎡ 및 같은 곳 46-67 대지 2㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 2009.1.13. 영유아보육시설(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 신축한 후 쟁점건물의 양도가액을 25억원, 쟁점토지의 양도가액을 5억 2,000만원으로 하여 2009.2.27. 총 30억 2,000만원에 양도하고, 쟁점건물의 취득가액은 감정가액의 평균액인 2,431,368,700원, 쟁점토지의 취득가액은 실지취득가액인 5억 2,100만원으로 하여 양도소득세 1,288,029원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점건물의 취득가액을 환산가액으로 추계하고, 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액을 감정평가가액에 비례하여 구분하여 2011.2.1. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 39,959,000원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.4.18. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 <쟁점 ①> 쟁점건물의 취득가액은 OOOOOO OOOOOOOO의 감정가액의 평균액으로 인정하여야 하는바, 청구인은 쟁점건물의 공사비를 대출받기 위해 OOOOOO OOOOOOOO으로부터 감정을 받았으나, 대출시 한 곳의 감정서만 있어도 가능하다고 하여 OOOOOOOO으로부터는 감정서를 발급받지 아니하다가 양도소득세 신고시 필요하여 발급만 사후에 받은 것이다. 설령, 중앙감정평가법인의 감정가액이 소급감정가액이라고 하더라도 객관적이고 합리적으로 평가된 이상 이를 시가로 인정하여야 하며, 1개의 감정평가기관에서 감정평가하였다고 하더라도 감정평가시 지켜야 할 원칙과 기준을 정하여 평가하였다면 이로 인한 평가금액은 잘못이 아니므로, OOOOOO OOOOOOOO의 감정가액의 평균액을 부인하고 환산가액으로 쟁점건물의 취득가액을 인정한 과세처분은 부당하다. <쟁점 ②> 쟁점건물의 양도가액을 25억원으로, 쟁점토지의 양도가액을 5억 2,000만원으로 매매계약서상 구분한 것은 쟁점건물의 감정가액의 평균액이 2,431,368,000원인 점에 비추어 적정하므로, 쟁점건물과 쟁점토지의 양도가액 구분이 불분명하다고 보아 감정평가가액에 비례하여 구분한 과세처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 <쟁점 ①> OOOOOOOO의 감정서는 가격시점이 2009.5.25.로서 쟁점건물의 신축일인 2009년 1월과 4개월 이상 시차가 있고 2010.5.28.자로 작성되어, 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 제2호 에서 규정된 ‘취득일 전후 각 3개월 이내에 당해 자산에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액’이 있는 것으로 보기 어렵다. <쟁점 ②> 쟁점토지 중 OOO OOO OOO OO-OO의 ㎡당 공시지가가 취득 당시 372,000원에서 양도당시 383,000원으로 상승하였음에도 불구하고, 매매계약서에서 정한 쟁점토지의 양도가액 5억 2,000만원은 쟁점토지의 취득가액 5억 2,100만원보다 하락하였는바, 매매계약서상 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액을 구분 기재하였다고 하더라도, 이는 토지의 객관적인 가치가 반영된 적정한 양도가액의 구분이라고 보기 어려우므로, 실지거래가액을 부인하고 감정평가가액으로 비례하여 양도가액을 구분한 이 건 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

① 쟁점건물에 대한 감정가액의 평균액을 부인하고 환산가액을 취득가액으로 인정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

② 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액 구분이 불분명한 것으로 보아 소득세법 시행령 제166조 제4항 에 따라 감정평가가액 비율로 안분하여 과세한 처분의 당부

• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조제1항제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】⑨ 상속받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다.

⑫ 법 제97조제1항제1호 다목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의2제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 제166조 【양도차익의 산정 등】④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. 제176조의2 【추계결정 및 경정】③법 제114조제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

(3) 부가가치세법 제48조의2 【과세표준의 안분계산】④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지 및 쟁점건물의 부동산등기부등본 및 매매계약서에 의하면, 청구인은 2007.5.29. 강평원으로부터 쟁점토지를 5억 2,100만원에 취득하고, 쟁점토지 중 OOO OOO OOO OO-OO 지상에 쟁점건물을 신축하여 2009.1.13. 보존등기를 마친 후, 2009.2.27. 쟁점토지 및 쟁점건물을 김OO에게 30억 2,000만원에 양도한 사실이 확인된다.

(2) OOOOOO OOOOOOOO의 감정평가서에 의하면, 쟁점건물과 쟁점토지의 평가내용이 <표1>과 같이 나타난다. <표1> 감정평가 내용 (단위: 원) 구분 OOOOO OOOOOOOO 비고 가격시점 2009.1.16. 2009.5.25. 조사기간 2009.1.16. 2010.5.28. 작성일자 2009.1.19. 2010.5.28. 평가목적 담보 일반거래(시가참조) 평가의뢰인 OOOOOO OOOOO OOO 제출처 OOOO OOOO 세무서 제출용 쟁점건물 평가액 2,418,904,800 2,443,832,600 평균금액 2,431,368,700 쟁점토지 평가액 합계 696,410,000 664,660,000 평균금액 680,535,000 46-10 645,450,000 615,560,000 46-65 평가제외 평가제외 46-66 50,960,000 49,000,000 46-67 평가제외 평가제외

(3) 청구인과 김OO 사이의 매매계약서(2009.1.10.)에 따르면, 쟁점토지와 쟁점건물의 양도금액은 <표2>와 같이 나타난다. <표2> 쟁점토지와 쟁점건물의 양도금액 (단위: 천원) 번호 소재지 면적(㎡) 지목 금액 1 OOO OOO OOO OO-OO 993 대지 430,000 2 같은 곳 46-65 100 대지 44,000 3 같은 곳 46-66 98 대지 44,000 4 같은 곳 46-67 2 대지 2,000 5 같은 곳 46-10 2,269 건물 2,500,000 합계 3,462 3,020,000

(4) 처분청의 심리자료에 의하면, 청구인이 쟁점건물의 양도가액을 25억원, 쟁점토지의 양도가액을 5억 2,000만원으로 구분하고, 쟁점건물의 취득가액은 감정가액의 평균액인 2,431,368,700원, 쟁점토지의 취득가액은 실지취득가액인 5억 2,100만원으로 양도소득세를 신고한 데에 대하여, 처분청은 쟁점건물의 취득가액을 환산가액인 2,355,600,000원으로 인정하고, 쟁점건물과 쟁점토지의 양도가액을 한국감정원의 쟁점건물과 쟁점토지의 감정가액 비율로 안분한 2,355,600,000원 및 664,400,000원으로 하여 과세한 사실이 나타난다.

(5) ① 김OO과의 매매계약서에 나타난 쟁점건물과 쟁점토지(단, 쟁점토지는 감정평가가 이루어진 46-10 및 46-66만 포함하며, 이하 ②, ③에서 같다)의 각 양도가액 비율, ② OOOOO O OOOOOOOO의 감정가액을 평균한 쟁점건물과 쟁점토지의 감정가액 비율 및 ③ 신축일부터 3개월 내에 이루어진 OOOOO의 쟁점건물과 쟁점토지의 감정가액 비율을 비교하면 <표3>과 같다. <표3> 쟁점건물과 쟁점토지간 가액 비율 (단위: 원, %) 건물 토지 합계 46-10 대지 (993㎡) 46-66 대지 (98㎡) 매매계약서상 양도가액 2,500,000,000 (84.06) 474,000,000 (15.94) 430,000,000 44,000,000 감정평가 평균가액 2,431,368,700 (78.13) 680,485,000 (21.87) 630,505,000 49,980,000 한국감정원 감정가액 2,418,904,800 (77.65) 696,410,000 (22.35) 645,450,000 50,960,000

(6) 개별공시지가확인서에 따르면, 쟁점토지의 기준시가는 <표4>와 같이 확인된다. <표4> 쟁점토지 기준시가 (단위: 원/㎡) 기준일 지번 2007.1.1. 2009.1.1. 46-10 372,000 383,000 46-65 132,000 133,000 46-66 368,000 372,000 46-67 331,000 325,000

(7) 최OO의 사실확인서(2011.7.21.)에 의하면, 2009.1.28. OOO OOO OOO OO-OO 소재의 물건을 (주) OOOOOO은행에서 현장 실사요청이 들어와서 현장조사하였으나, 소유주와 은행과의 대출관계가 원만히 해결되지 않아 정식감정서를 발행하지 않았고, 그 후 청구인의 의뢰로 재조사하여 2009.4.13.을 가격시점으로 하여 2010.5.28. 감정서를 작성하여 청구인에게 발행하였으며, 은행과의 대출금액이나 신용등급의 문제가 있으면 감정서를 작성했으나 실체 대출이 실행되지 않아 감정서가 발행되지 않는 경우가 종종 있고 청구인의 감정의뢰건도 위와 같은 사항이 발생된 것으로 판단된다고 확인하였다.

(8) 최OO의 사실확인서에 첨부된 (주)OOOOOOOO OOOO OO감정 자료에 의하면, 접수일자는 2009.1.28, 의뢰처는 OOOOOOOO 영업부로 하여 쟁점토지 합계 664,660,000원, 쟁점건물 2,389,814,000원으로 평가한 내역과 ‘현장조사를 수반하지 않은 자료로서 현장조사 후 가격변동 사유가 발생될 수 있다’는 내용이 기재되어 있다.

(9) 먼저, 쟁점①에 대해서 본다. 청구인은 쟁점건물의 취득가액은 OOOOOO OOOOOOOO의 감정가액의 평균액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 제2호 에 따르면, 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에 감정가액의 평균액을 취득가액으로 추계결정할 수 있는바, OOOOOOOO의 감정평가서는 쟁점건물이 신축된 2009년 1월에서 1년 4개월이 지난 2010.5.28.에 작성되었고, 가격시점도 쟁점건물이 신축된 때부터 4개월이 지난 2009.5.25.을 기준으로 하고 있어 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 제2호 에 허용되는 감정가액에는 해당하지 아니한다고 보이므로 OOOOOO OOOOOOOO의 감정가액의 평균액을 부인하고 환산가액으로 쟁점건물의 취득가액을 인정하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

(10) 쟁점②에 대해서 본다. 청구인은 쟁점건물과 쟁점토지의 가액구분을 실지거래가액에 따라야 한다고 주장하나, 매매계약서상의 쟁점건물과 쟁점토지의 양도가액 비율(84.05%:15.94%)이 감정가액 평균액의 비율(78.13%:21.87%)이나 OOOOO 감정가액 비율(77.65%:22.35%)과 차이가 나는 점, 쟁점토지의 양도 당시 ㎡당 공시지가(2009.1.1.)는 취득당시 공시지가(2007.1.1.)보다 상승하였으나, 매매계약상 쟁점토지의 양도가액 5억 2,000만원은 쟁점토지의 취득가액인 5억 2,100만원보다 하락한 점 등에 비추어 보면, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에 해당하여 감정가액에 따라 안분하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.