평가기준일을 벗어난 매매사례가액을 적용할 때에는 반드시 평가심의위원회의 자문을 거쳐야 하는 것임

OO세무서장이 2011.1.17. 청구인에게 한 2010.2.4. 증여분 증여세 8,016,380원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 2010.2.4. 청구인의 모(母) 정OO으로부터 OOO OOO OOO OOO OOOO OOOOOOOOO빌 101동 802호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받고 쟁점아파트의 기준시가인 192,000,000원을 증여재산가액으로 하여, 2010.5.31. 증여세 2,880,000원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트와 같은 단지 101동 305호(이하 “비교평가아파트”라 한다)의 매매사례가액 260,000,000원(매매계약일 2009.10.30.)을 쟁점아파트의 시가로 보아, 2011.1.17. 청구인에게 2010.2.4. 증여분 증여세 8,016,380원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.4.11. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항에서 증여재산의 경우 평가기준일 전후 3개월 이내의 기간 중 매매가 있는 경우에 그 거래가액을 시가로 본다고 규정하고 있음에도 처분청이 평가심의위원회의 자문을 거치지 않고 증여일(2010.2.4.)로부터 3개월이 지난 2009.10.30.이 매매계약일인 비교평가아파트의 매매가액 260,000,000원을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 본 처분은 위법·부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트의 증여일과 비슷한 시기의 같은 단지의 아파트 매매사례를 확인한 결과 매매가액이 260,000,000원~290,000,000원에서 형성된 사실이 확인되며, 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 단서에서 평가기간이 아니더라도 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 매매 등의 가액을 시가로 인정할 수 있다고 규정하고 있는 바, 당초 처분을 유지하거나 평가심의위원회의 자문을 거쳐 증여재산가액을 재산정함이 타당하다.

• 가. 쟁점 증여일로부터 3개월 후의 매매사례가액을 평가심의위원회의 자문을 거치지 않고 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). 다만, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령(2010.12.30. 대통령령 제22579호로 개정되기 전의 것) 제49조【평가의 원칙등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(괄호 생략) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준 일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 청구인의 모(母) 정OO간의 증여계약서(2010.2.2.)에 따르면, 정OO은 쟁점아파트의 임대차보증금 반환채무 130,000,000원을 청구인이 부담하는 조건으로 청구인에게 쟁점아파트를 증여(증여일 2010.2.4.)하였고, 청구인은 증여당시 쟁점아파트의 시가가 없다고 보아 쟁점아파트의 기준시가인 192,000,000원을 증여재산가액으로 하여 증여세를 신고하였다.

(2) 쟁점아파트 및 비교평가아파트의 소재지, 면적 등은 아래와 같다.

○○○ (3)상속세 및 증여세법제60조 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제1항, 제2항 및 제5항을 종합하여 보면, 증여재산의 시가를 산정함에 있어서 증여일로부터 3개월 이내에 당해 재산과 면적 위치 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 가액을 시가로 볼 수 있고, 증여일로부터 3개월(평가기간) 이내에 해당하는지 여부는 매매계약일을 기준으로 하여 판단하도록 규정하고 있다. 다만, 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 단서에서는 평가기간에 해당하지 않더라도 시간의 경과, 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 매매사례가액을 시가로 볼 수 있다고 규정하고 있다.

(4) 살피건대, 처분청이 쟁점아파트의 시가로 본 비교평가아파트의 소유권이전등기일은 2010.3.2.이고, 매매계약일은 2009.10.30.인 바, 비교평가아파트의 매매가액은 쟁점아파트의 증여일인 2010.2.4.부터 3개월 이내에 해당하는 가액이 아님에도 처분청은 평가심의위원회의 자문을 거치지 아니하고 평가기간 이외의 비교평가아파트 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보았다. 따라서, 처분청이 쟁점아파트의 증여재산가액을 평가함에 있어 평가심의위원회의 자문을 거치지 아니하고 3개월이 경과한 비교평가아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 이 건 증여세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다(국심 2007중5295, 2008.5.29., 국심 2005서3134, 2005.10.25., 같은 뜻임).

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.