실지취득가액을 확인할 수 없는 경우 환산가액을 취득가액으로 함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1999.9.15. ○○○전 1,076㎡, 같은 리 377-2 대지 114㎡, 같은 리 377-3 전 708㎡, 합계 1,898㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득한 후, 2009.3.16. 쟁점토지가 임의경매로 경락됨에 따라, 2010.5.31. 양도소득세 확정신고시 양도가액을 경락가액 180,119천원으로, 취득가액은 실지거래가액 115,000천원으로 하여 산출한 양도소득세 5,693,320원에 대하여 8년 이상 자경농지로 보아 양도소득세 감면규정을 적용하여 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점토지에서 8년 이상 자경하지 아니한 것으로 보아 양도소득세 감면 적용을 배제하는 한편, 쟁점토지의 양도가액을 청구인의 신고가액(경락가액)인 180,119천원으로, 취득가액은 이를 확인할 수 없는 경우로 보아 환산취득가액인 31,267,770원을 적용하여 2011.2.14. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 42,285,000원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.4.15. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점농지 취득과 관련하여 매매계약서를 분실하였고, 대부분 현금거래를 하였으며, 취득시부터 양도시까지 약 10년이 경과하여 관련자료 및 금융증빙 등의 제시가 어려우나, 1990년대 후반 쟁점농지 소재지에 거주하였던 전소유자 송○○○이 쟁점농지의 취득가액을 115,000천원으로 확인하고 있고, 동 가액은 청구인이 쟁점농지를 취득할 당시인 1999년의 개별공시지가(12,759,369원)의 9배 정도인 바, 이는 1995.3.1.부터 쟁점토지 소재지가 ○○○로 편입되면서 1996년부터 1999년까지 동 지역의 토지거래가액이 개별공시지가보다 10배 정도 높게 형성되는 등 지가상승 요인이 반영된 것으로, 쟁점농지의 인근에서 1996년에 거래된 ○○○ 잡종지 1,664㎡의 실지거래가액(226,350천원)이 당시 개별공시지가(10,965,760원)의 약 20배에 달하였던 점 등을 감안하더라도 청구인이 신고한 실지취득가액 115,000천원을 정당한 것으로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지의 취득가액에 대하여 전소유자의 사실확인서를 제시하고 있으나 그 신빙성을 인정하기 어렵고, 실지취득가액을 확인할 수 있는 매매계약서, 금융거래증빙 등 객관적인 증빙을 제시하지 아니하고 있으며, 청구인이 제시한 매매사례가액 또한 1996년에 거래된 토지로서 1999년에 거래된 쟁점토지와 직접적인 비교가 어렵고, 동 매매사례가액은 환산취득가액으로 청구인이 쟁점토지의 취득가액으로 신고한 실지취득가액과는 차이가 있는 점을 고려하면 청구주장을 받아들이기 어려우므로 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 적용하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지취득가액을 부인하고 환산취득가액을 적용하여 양도차익을 산정한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제89조【자산의 취득가액 등】① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 제163조【양도소득의 필요경비】 ① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(괄호 생략)

⑫ 법 제97조제1항제1호 나목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의2제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 제176조의2【추계결정 및 경정】

② 법 제114조제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도 당시의 기준시가)

③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 양도가액을 경락가액인 180,119천원으로 산정하는 것에 대하여는 청구인과 처분청간 다툼이 없으나, 쟁점토지의 취득가액에 대하여 청구인은 실지취득가액 115,000천원이라고 주장하는 반면, 처분청은 환산취득가액인 31,267천원을 적용하여 과세하였으며, 청구인은 쟁점토지의 8년 이상 자경을 주장하며 신청한 양도소득세 감면이 배제된 데에 대하여 심판청구시 불복하지 아니하였다.

(2) 처분청이 2010년 11월 청구인에게 통보한 양도소득세 과세안내문을 보면, 청구인은 1997.12.26. 송○○○(전소유자)으로부터 쟁점토지를 115백만원에 취득하였다고 신고하였으나, 매매계약서를 제출하지 아니하였으며, 쟁점토지가 등기부등본상 1999.9.15. 소유권이전등기된 것으로 확인되어 취득일이 불일치한다고 되어 있고, 8년 이상 자경농지로 신고하여 양도소득세 감면신청을 하였으나, 이를 입증하는 서류를 제출하지 아니하였으며, 청구인은 쟁점토지와 동일한 시·군·구 또는 연접한 시·군·구 또는 쟁점토지로부터 20㎞ 이내의 지역에 거주하여야 하나, 동 거주지 요건이 충족되지 아니한다고 되어 있다.

(3) 쟁점토지에 대한 처분청의 환산취득가액 산정내역은 아래 <표>와 같은 바, 소득세법 시행령제176조의2 규정에 따라 추계하여 산정한 것으로 나타난다.

○○○

(4) 청구인이 제시한 2건의 매매사례에 대한 처분청의 조사내용을 보면, ○○○ 잡종지 1,664㎡(사례1)에 대하여 1996.2.5. 매매대금 226,350천원에 거래된 후 매도자가 양도가액을 실지거래가액 10,965,760원으로 신고하였으나, 동 가액은 개별공시지가(1㎡당 6,590원)로 계산한 금액과 동일하다고 하고 있으며, ○○○ 답 1,010㎡(사례2)에 대하여는 1996.3.29. 소유권이전된 토지로서 취득계약서가 제출되지 아니하였고, 2008.2.24. 양도 후 취득가액을 환산하여 7,332,158원으로 신고한 사실이 확인된다는 내용이 있다.

(5) 청구인은 쟁점토지의 취득가액이 115,000천원이라고 주장하며, 관계인들의 확인서를 제출하였는 바, 쟁점토지의 전소유자 송○○○의 확인서(2010.12.9.)를 보면, 청구인에게 쟁점토지를 1999.9.15. 매매대금 115,000천원에 매도하기로 매매계약을 체결한 후, 매매대금 전액을 수령하고 소유권이전등기를 완료하였다고 되어 있으며, 쟁점토지 소재지의 전직 이장 이○○○의 확인서(2010.12.15.)에는 쟁점토지가 115,000천원에 매매되었음을 확인한다는 내용이 기재되어 있다.

(6) 처분청 조사결과, 쟁점토지의 전소유자 송○○○은 1999.9.2. 쟁점토지 양도에 대한 사전신고시 양도가액을 기준시가인 12,000천원으로 신고한 것으로 되어 있다.

(7) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 보면, 청구인은 다툼이 있는 쟁점토지의 취득가액에 대하여 전소유자의 사실확인서 등을 제시할 뿐, 실지취득가액을 확인할 수 있는 매매계약서, 금융거래증빙 등 객관적인 증빙을 제시하지 아니하고 있으며, 전소유자 송○○○이 1999.9.2. 쟁점토지 양도 사전신고시 양도가액을 당시 기준시가인 12,000천원으로 신고한 것으로 나타나는 점, 쟁점토지는 1999.9.15.에 거래되었으나, 청구인이 제시한 매매사례는 1996년에 거래된 것으로, 쟁점토지 취득당시의 시세가 반영된 거래가액으로 인정하기 어려우며, 동 매매사례에 대한 양도소득세 신고시 취득가액을 기준시가와 동일한 금액(사례1) 또는 환산가액(사례2)으로 신고하여 쟁점토지와 비교하기 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 실지취득가액을 확인하기 어려운 경우로 보아 기준시가에 의한 환산취득가액을 적용하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.