도급계약서 및 장부상의 기장내용 등에 의하여 확인된 가액을 실지취득가액으로 보아 과세한 당초 처분은 적법함.
도급계약서 및 장부상의 기장내용 등에 의하여 확인된 가액을 실지취득가액으로 보아 과세한 당초 처분은 적법함.
심판청구를 기각한다.
(1) 처분청은 청구인이 신고한 양도가액을 감정가액 등 객관적인 기준이 아닌 임의적으로 안분계산한 가액으로 보고 각 자산별 가액 구분이 불분명하다고 보아 각 자산별 기준시가에 의하여 실지거래가액을 안분계산하였으나, 각 자산별 가액이 감정가액 등의 객관적인 금액이 아닌, 주변 시세나 거래 물건의 상태 등 기타 요건을 고려하여 당사자 간에 임의로 정하여진가액인 경우에도 특수관계 없는 자 간에 합의된 금액은 실지거래가액으로 보아야 하고, 양도하는 자산마다 개별적인 특성이 모두 다른 상태임에도 불구하고 처분청이 기준시가로 안분계산하여 과세하는 것은 부당하며, 거래에 있어서 감정가액을 적용하거나 기준시가 자체를 거래가액으로 정해야 한다는 강제규정이 경제와 관련된 법률 어디에도 확인되지 아니한다.
(2) 처분청은 (주)○○○의 인테리어 공사에 대한 사실확인서 내용에 대해 청구인이 제출한 1층 임차인들의 개업일이 사용승인일과 큰 차이가 없어 청구인이 진행한 인테리어 공사를 임차인들이 직접 진행한 것으로 오인하여 쟁점건물의 취득가액을 17억7,300만원으로 보았으나, 1층 임차인들의 임대차계약일은 각각 2004.5.19., 2004.6.4.로서 개업일까지 5개월이 지난 상태였으며 ○○○은 이미 청구인과 골조 공사 등을 진행하고 있는 상황에서 인테리어 공사 주체를 오인할 만한 정황이 없었고, 당초 청구인이 주장한 대로 ○○○과의 도급계약서는 전체 공사금액의 일부에 지나지 않음을 확인하고 있다. 또한 ○○○이 제출한 사실확인서 등 관련 자료에 반영된 내용에 비추어 보면, 도급계약서 상의 금액 및 장부가액은 쟁점건물 전체의 신축가액을 반영하지 못하고 있을 뿐만 아니라, 공사 내용에 있어서도 건물 완성을 위하여 매우 중요한 부분인 내부공사 등을 반영하지 못하고 있어 쟁점건물의 실지취득가액은 불분명한 것으로 보아 환산가액을 적용하여야 한다. 한편, 쟁점건물의 취득당시 가액을 판단함에 있어서 표준공사비 등은 규모의 경제를 고려할 때, 상대적으로 소규모 공사에 대한 건축비의 하한선을 추정해 보는 데에 유용할 수 있으며, ○○○의 표준건축비는 장부가액과 비교하여 건물이 신축되는 장소 및 용도 등에서 쟁점건물과 유사할 뿐만 아니라, 쟁점건물과 같은 소규모 공사에 대한 건축비의 하한선을 추정해 보는 데에 가장 유용하게 적용될 수 있고, 기타 쟁점공사비의 비교 대상으로는 아래 <표1>과 같이 건설교통부 등 유관기관의 표준건축비를 감안하여 판단하는 것이 합리적이다.
(1) 소득세법제100조 제2항에 의해 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하여야 하므로 임의적으로 기재 가능한 매매계약서상의 내용만으로는 구분가액을 인정할 수 없고, 동 매매계약서상의 토지가액 51억6,000만원 및 건물가액 30억원의 구분가액은 감정평가 등의 객관적인 기준 및 증빙이 제시된 구분가액이 아니므로 실지거래가액으로 볼 수 없다.
(2) 청구인이 주장하는 비교가능한 표준공사비는 수도권에 과밀하게 집중된 인구 및 산업의 적정배치를 위해 수도권의 과밀억제권역 안에서 대형건축물(업무용시설 면적 25,000㎡이상)을 건축하는 경우 부담금 부과를 목적으로 공시되는 단위 면적당 금액으로서 비교가능한 건축비로 보기는 어렵고, 청구인은 쟁점건물의 신축과 관련하여 계약서, 영수증 등 증빙이 없다고 주장하나, 건물신축과 관련하여 가장 중요한 도급계약서가 작성되고 도급계약에 따라 공사가 이루어져 세금계산서가 발행되었으며, 세금계산서를 통해 부가가치세 신고시 고정자산매입분에 대한 부가가치세를 환급받았고 도급계약과 관련하여 발생된 비용을 장부에 기장하였는 바, 계약서, 영수증 등의 증빙서류가 없다는 청구인의 주장은 신빙성이 없으며, 청구인은 쟁점건물에 대한 사업자등록 후 장부가액을 17억7,300만원으로 대차대조표에 계상하고 매년 감가상각하여 양도시까지 결산서에 반영한 부가가치세 일반과세자로서, 복식기장의무자이며 세무대리인에게 기장을 맡기고 외부조정을 통해 개업일 이후 양도시점까지 종합소득세를 신고한 사실이 확인되므로 처분청이 도급계약서 및 장부가액을 취득가액으로 보아 과세한 처분은 정당하다.
(1) 쟁점토지와 쟁점건물의 각 자산별 양도가액이 불분명하다고 보아 기준시가로 안분계산하여 과세한 처분의 당부
(2) 쟁점건물의 장부가액을 실지취득가액으로 보아 과세한 처분의 당부
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 제100조【양도소득의 필요경비계산】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정 등】⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. 제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항 본문에서 “대통령령이 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (3) 부가가치세법 시행령 제48조의2【과세표준의 안분계산】④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물 등" 이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.
소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.
(1) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 청구인이 제출한 부동산매매계약서 등에 의하면, 쟁점부동산의 총 매매가액은 81억6,000만원이고, 토지 및 건물의 양도가액이 구분되어 있지 아니하나, 청구인은 양도가액을 쟁점토지 51억6,000만원, 쟁점건물 30억원으로 하고, 취득가액은 쟁점토지를 실지거래가액인 29억5,000만원, 쟁점건물은 환산가액인 28억8,400만원으로 하여 양도소득과세표준 신고 및 자진납부한 것으로 나타난다. (나) 처분청의 심리자료에 의하면, 처분청은 쟁점부동산의 자산별 양도가액이 불분명한 것으로 보고 각 자산별 기준시가로 안분계산하여 쟁점토지의 양도가액을 산정하였으며, 매수인에게 취득가액 확인한 바, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액 81억6,000만원이 실지거래가액으로 확인되어 과소신고 혐의는 없으나, 토지와 건물을 일괄양도하면서 각 자산별 양도가액을 감정평가액, 기준시가, 장부가액, 취득가액 등을 기준으로 안분계산하여야 하나 청구인은 이를 임의로 안분하여 토지가액은 51억6,000만원, 건물가액은 30억으로 계산하였고, 토지의 취득가액은 실지거래가액 29억5,000만원, 건물의 취득가액은 환산가액인 28억8,400만원으로 신고한 것으로 나타난다. (다) 소득세법 제96조, 제114조 및 같은 법 시행령 제176조의2 규정에 의하면, 납세지 관할 세무서장 등은 양도소득 과세표준 신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득 과세표준과 세액을 경정하여야 하고, 이 경우 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시 양도자와 양수자간의 실지거래가액에 의하여야 하며, 양도당시 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백하여 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산 가액 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 경정할 수 있는 것으로 규정하고 있다. (라) 살피건대, 쟁점부동산의 양도가액 81억6,000만원에 대하여는 다툼이 없고, 소득세법 제100조 제2항 에 의거 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하여야 하므로 임의적으로 기재 가능한 매매계약서상의 내용만으로는 구분가액을 인정할 수 없고, 동 매매계약서상의 토지가액 51억6,000만원 및 건물가액 30억원의 구분가액은 감정평가 등의 객관적인 기준 및 증빙이 제시된 실지거래가액이 아니므로 처분청이 각 자산별 가액의 구분이 불분명하다고 보고 기준시가로 안분계산한 가액을 각 자산별 양도가액으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(2) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점부동산의 양도가액 81억6,000만원 중 쟁점건물의 양도가액을 30억원으로 하고 쟁점건물의 취득가액은 환산가액인 28억8,400만원으로 하여 양도소득과세표준 신고 및 자진납부하였으나, 처분청은 도급계약서 및 장부상의 기장내용 등에 의하여 확인된 가액 17억7,300만원을 쟁점건물의 취득가액으로 보아 과세한 것으로 나타난다. (나) 청구인은 쟁점건물의 장부가액은 실지 취득가액 중 내부공사비 등 일부분이 누락된 금액이므로 취득가액이 불분명하다고 보아 환산가액에 의하여 과세하여야 한다고 주장하면서 쟁점건물의 신축공사와 관련하여 2003.11.8.자 에스티건설의 견적서, 임대차계약서 및 사실확인서 등을 제출하고 있으므로 이에 대하여 본다.
1. ○○○의 견적서에는 공사기간이 착공 후 10개월, 공사대금은 17억원으로 기재되어 있고, 청구인이 쟁점건물 임대와 관련하여 2004.5.19. (주)○○○와 체결한 임대차계약서에 의하면, 임대기간은 2004년 9월부터 24개월, 임대보증금은 2억원, 월세 350만원으로 기재되어 있으며, 청구인이 2004.6.4. 권○○○와 체결한 임대차계약서에는 임대기간이 2004.10.30.부터 2006.10.30.까지로 기재되어 있고, 임대보증금은 4억원으로 기재되어 있다. 또한 쟁점건물의 시공자인 ○○○은 상층의 건축공사를 진행하는 동안 건축주인 청구인이 독자적으로 이미 골조가 완성되어 있는 하층의 내부공사 등을 시행하였음을 확인하는 내용의 확인서 등을 제출하고 있다.
2. 청구인은 쟁점건물의 장부가액에는 내부공사비 등의 일부분이 누락되었으므로 취득가액을 환산가액에 의하여 산정하여야 하며, 설사 환산가액을 적용할 수 없는 경우에는 ○○○ 일원에서 건축되는 대형건축물의 과밀부담금 산정을 위한 표준건축비 등을 적용하여 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하면서 위 <표1>과 같이 건설교통부 등의 표준건축비 내역을 제출하고 있다.
3. 이에 대해 처분청은 아래 <표2>과 같이 국세청장이 매년 고시하는 건물신축가격기준액에 의하여 산정된 기준시가, 국토해양부(쟁점건물 신축당시 건설교통부)의 표준건축비 및 ○○○의 신축단가를 기준으로 산정된 금액을 제출하고 있는 바, 동 금액과 쟁점건물의 장부상 취득가액을 비교해 보면 장부가액은 기준시가 대비 176%, 국토해양부의 표준건축비 대비 138%, ○○○의 신축단가 대비 134%로 나타나는 바, 쟁점건물의 장부상 취득가액 17억7,300만원은 신축에 실제 소요된 금액으로 보기에 적절하다는 주장이다. (다) 살피건대, 청구인은 쟁점건물의 장부가액에는 내부공사비 등 일부분이 누락되었으므로 취득가액을 환산가액으로 산정하여야 하며, 설사 환산가액을 적용할 수 없다 하더라도 서울특별시 일원에서 건축되는 대형건축물의 과밀부담금 산정을 위한 표준건축비 등을 적용하여야 한다고 주장하나,
1. 소득세법제100조 제2항에 의거 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하여야 하며 그 기장내용이 신빙성이 있는 경우에는 그 가액을 실지취득가액으로 볼 수 있는 것이나, 청구인은 쟁점건물을 취득하여 사업자등록 후 장부가액을 17억7,300만원으로 대차대조표에 계상하여 매년 감가상각을 해 왔고 부가가치세 일반과세자로서 복식기장의무자이며, 세무대리인에게 기장을 맡기고 외부조정을 통해 개업일 이후 양도당시까지 종합소득세를 신고한 사실이 확인되므로 처분청이 장부가액에서 감가상각비를 차감한 금액을 쟁점건물의 취득가액으로 보고 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 적법한 것으로 판단된다.
2. 한편, 청구인이 주장하는 건설교통부 등의 표준건축비는 수도권에 과밀하게 집중된 인구 및 산업의 적정배치를 위해 수도권의 과밀억제권역○○○ 안에서 건축물의 업무용시설(근린생활시설 등) 면적이 25,000㎡이상인 대형건축물 등을 건축하는 경우 이에 대한 부담금 부과를 목적으로 공시되는 단위면적당 금액으로, 쟁점건물의 연면적은 2,109.68㎡로서 위 면적기준(25,000㎡) 대비 10분의 1에도 미치지 못하는 점 등으로 보아 비교대상 건축비로 부적절한 것으로 판단되며, 오히려 <표2>와 같이 청구인의 장부가액 17억7,300만원은 국세청장이 매년 고시하는 건물신축가격기준액에 의하여 산정된 기준시가, 국토해양부의 표준건축비 및 ○○○의 신축단가에 비추어 보면, 국세청의 기준시가 대비 176%, 국토해양부의 표준건축비 대비 138%, ○○○의 신축단가 대비 134%로 나타나며, 동 비율은 일반적으로 시가가 기준시가 등의 금액보다 상회하고 있는 점 등을 감안할 때, 신축에 실제 소요된 금액으로 보기에 적절한 것으로 보인다. 따라서 처분청이 도급계약서 및 장부상의 기장내용 등에 의하여 확인된 가액을 실지취득가액으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.