교환으로 취득한 토지의 실지취득가액이 불분명하여 환산가액으로 양도소득세를 과세한 처분은 적법함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2003년 7월 청구인이 임차․운영하던 OOO의 시설일체, 보증금 등(이하 “교환임차권”이라 한다)과 OOO외 4인이 소유하던 OOO외 4필지의 토지 2,940㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 교환으로 취득한 후, 쟁점토지를 2007.5.31 OOO만원에 양도하였으나 양도소득세를 무신고 하였다..
• 나. 처분청은 교환계약서에 기재된 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액 OOO만원으로 양도차익을 산정하여 2011.1.12 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 OOO만원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.4.11. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2002.7.30 청구인의 형(兄) OOO 소유의 송도프라자 1~3층 2,913㎡을 보증금 OOO만원에 임차하여 OOO(2003년에 한식점인 OOO으로 상호 변경)을 개업하였으나, 계속된 영업부진으로 2003.5.28 쟁점토지와 교환하기로 계약서를 작성하면서, 교환임차권은 임차보증금 OOO만원, 시설투자 OOO만원으로 각각 평가하여 그 차액 OOO만원에 대해서는 현금 OOO만원과 쟁점토지 담보부채무 OOO만원을 인수하는 조건으로 교환한 바, 교환계약서에 기재된 쟁점토지의 취득가액은 객관적인 가치로 평가한 것이고, 교환취득의 경우 취득가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이며, 부동산을 교환함에 있어 교환대상 부동산에 대한 상호간의 평가액에 따라 거래가 이루어지고 교환대상 부동산간의 평가차액에 대하여 정산이 이루어졌다면 교환거래 당시 당사자 간에 합의된 평가액을 기준으로 실지거래가액을 산정하는 것(조심 2011중1512, 2011.7.20. 외 다수 같은 뜻)임에도, 처분청에서 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 결정하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 제시한 교환계약서는 개인 간에 작성된 것으로 정산 차액(현금)의 지급 여부가 확인되지 아니하고, 청구인의 2002~2003년 부가가치세 신고서상 음식점 시설투자금은 OOO만원으로 청구인이 주장하는 시설투자금(OOO만원)과 상당한 차이가 있으며, 쟁점토지의 전소유자가 2003년 귀속 양도소득세를 OOO만원으로 실가 신고한 바, 자산을 교환하는 경우 취득가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이 원칙이나, 교환부동산에 대한 감정가액이 없는 상황에서 청구인이 적용한 교환가액은 거래 쌍방이 임의로 정한 가액으로서 실지거래가액을 확인 할 수 없으므로 쟁점토지의 교환계약서의 거래가액을 부인하고 취득가액을 환산가액으로 결정하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 교환으로 취득한 쟁점토지의 실지취득가액이 불분명하다 하여 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

② 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제94조제1항제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 2007.5.31 청구인이 교환으로 취득한 쟁점토지를 OOO만원에 양도하고 양도소득세를 무신고한 데 대하여, 쟁점토지의 취득가액이 불분명하다 하여 교환계약서상의 기재가액인 OOO만원을 부인하고, 환산가액인 OOO만원을 취득가액으로 하여 청구인에게 양도소득세를 결정․고지하였다.

(2) 청구인이 교환으로 취득한 쟁점토지는 전소유자 OOO 외 4인이 공동소유하던 토지로, 취득당시 쟁점토지의 현황은 다음과 같다. <쟁점토지 현황> (OO: O, O)

(3) 청구인이 제출한 교환계약서는 아래와 같고, 쟁점토지와 교환임차권의 정산차액 OOO만원) 중 청구인이 계좌 송금한 OOO만원 이외에 나머지 금액의 지급사실을 확인할 수 있는 금융거래내역 등 객관적인 증빙자료의 제시가 없다. <교환계약서(재계약일: 2003.6.9.)상 쟁점토지 내역> O OOOOO OOO: OOO,OOOOO(OOOOO OOO,OOOOO, OOOOO OOO,OOOOO)

(4) 국세통합전산망 조회자료에 의하면, 청구인은 2002년 제2기~2003년 제1기 부가가치세 신고시 고정자산매입 OOO만원을 신고한 것으로 나타나고, 청구인 및 쟁점토지 전소유자 OOO의 사업자등록 이력 조회내역에 의하면, 청구인의 사업장 소재지인 OOO이, 그 후 2003.9.24~2007.6.28 기간동안은 청구인이 각각 사업을 영위한 것으로 나타나며, OOO의 사업장 신고내역을 보면, 임차보증금은 OOO만원, 임차면적은 2,236.64㎡로 나타난다.

(5) 위의 사실관계 등을 종합하여 보면, 청구인은 쟁점토지 및 교환임차권에 대한 상호 평가가 이루어졌고, 그 평가 차액을 정산하였으므로 교환계약서상 쟁점토지의 취득가액을 실지거래가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인이 제시한 교환계약서는 개인 간에 작성된 임의계약서로 정산차액(OOO만원)의 지급 여부가 확인되지 아니하는 점, 청구인의 2002~2003년 부가가치세 신고서상 고정자산 매입액이 OOO만원에 불과하여 청구 주장의 시설투자금 OOO만원과 상당한 차이가 있는 점 등을 감안하면, 교환으로 취득한 쟁점토지의 실지거래가액이 불분명하다 할 것이므로, 처분청이 교환계약서상 쟁점토지의 거래가액을 부인하고 환산취득가액으로 하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.