청구인이 대납한 전소유자의 철도용지 무단사용 연체료를 필요경비로 산입하여 양도차익을 계산하여야 함.

OOO세무서장이 2010.12.1. 청구인에게 한 2006년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 2005.9.22. 납부된 철도용지 무단사용 연체료 OOO원을 필요경비로 인정하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각한다.

• 가. 청구인은 2005.9.30. OOO 철도용지 소재 무허가 주택 26.4㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 이OOO으로부터 OOO만원에 취득하여 2006.12.18. 김OOO 및 신OOO에게 OOO억원에 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 OOO지방국세청장의 청구인에 대한 세무조사결과 통지에 따라 쟁점주택의 양도가액을 OOO억원으로 인정하고, 쟁점주택의 철도용지 무단사용 연체료 대납액 OOO원(이하 “쟁점비용”이라 한다)을 제외한 OOO원을 필요경비로 인정하여 2010.12.1. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 OOO원을 부과하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.3.4. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 <쟁점 ①> 청구인은 쟁점주택의 취득시 무허가 건물에 대한 명의변경이 가능하도록 전 소유자 이OOO의 철도용지 무단사용 연체료 OOO원을 대납하였는바, 쟁점비용은 필요경비로 인정되어야 한다. <쟁점 ②> 청구인은 김OOO과 쟁점주택을 취득하여 차익이 발생하면 투자금액 비율로 분배할 것을 약속하고, 김OOO은 쟁점주택의 취득과 명의변경 등에 소요되는 비용으로 OOO만원을 분담하고, 나머지는 청구인이 분담하기로 하였다. 쟁점주택은 무허가건물로서 공동명의로 취득할 수 없어서 청구인의 명의로만 취득한 것으로, 쟁점주택의 취득 당시에는 김OOO이 OOO만원을 조달하지 못하여 청구인이 쟁점주택의 취득 비용을 모두 부담하였으나, 이후 2006.8.18.까지 몇차례에 걸쳐 약정된 투자금을 청구인에게 지급하였고, 단지 재투자를 위해 수익을 분배하지 않고 있는 상황이므로 투자비율에 따라 소득금액을 산정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 <쟁점 ①> 청구인은 쟁점비용을 쟁점주택의 취득에 따른 필요경비에 반영하여야 한다고 주장하나, 필요경비로 인정된 다른 사항과 달리 금융증빙에 대한 근거자료가 없고, 이OOO의 거래사실 확인서에도 명의변경 비용은 OOO만원으로 구체적으로 기재되어 있으나 쟁점사용료에 대해서는 구체적인 금액이 제시되어 있지 않아 신빙성이 없는 것으로 보인다. <쟁점 ②> 쟁점주택의 매수계약서상에 청구인이 매수인으로, 취득 이후 3건의 임대차계약서상에 청구인이 임대인으로 나타나고, 쟁점주택의 양수인인 김OOO도 매매대금 OOO억원을 청구인에게 지급한 점 및 2006년 12월에 쟁점주택을 OOO억원에 양도하였음에도 공동투자자라고 주장하는 김OOO에게 지분 투자액을 분배해 준 사실이 없는 점으로 보면 청구인이 김OOO과 공동투자를 하였다는 주장은 인정하기 어렵다.

• 가. 쟁점

① 철도용지 무단사용 연체료 대납액이 필요경비에 해당되는지 여부

② 쟁점주택을 청구인이 공동으로 취득한 것인지 여부

• 나. 관련 법령

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택의 부동산매매계약서(2005.9.5.)에 의하면, 매도인은 이OOO, 매수인은 청구인, 매매대금은 OOO만원(계약금 OOO만원, 잔금 OOO만원, 인도일: 2005.10.5.)으로 기재되어 있고, 특약사항란 ‘철도용지 사용료는 매수인이 책임지고 지불한다’고 기재되어 있다.

(2) OOO구청장의 ‘기존무허가건물 명의변경 처리통보(김OOO)’(2005.9.30. 주택과-8016)에 따르면, 2005.9.30. 쟁점주택에 관하여 이OOO에서 청구인으로 명의변경 처리하였음을 알린다는 내용이 확인된다.

(3) 쟁점주택에 대한 임대차계약서에 의하면, 아래 <표1>과 같이 청구인을 임대인으로 하여 임대차계약이 체결된 사실이 나타난다. <표1> 임대차계약 내역 (단위: 만원) 체결일 임대인 임차인 면적 보증금 월임대료 임대기간 2005.10.20. 청구인 전OOO 8평 중 일부 1,000 10 2005.9.16.～ 2007.9.15. 2005.10.20. 청구인 김OOO 8평 중 일부 500 35 2005.9.18.～ 2007.9.17.

(4) OOO구청장의 부동산거래계약신고필증(2007.5.9.)에 의하면, 매도인을 청구인으로, 매수인을 박OOO로 하여 계약일 2007.4.10, 잔금지급일 2007.5.9. 물건금액 OOO만원에 쟁점건물을 매도한 것으로 나타나 있으나, 김OOO의 진술서(2010.9.14.)에 의하면, 청구인이 2006.11.24. 쟁점주택을 OOO억원(계약금 OOO만원, 중도금 OOO만원 및 OOO만원, 잔금 OOO만원)에 김OOO, 신OOO에게 매도하고, 김OOO는 2007.5.15. 쟁점주택의 1/2지분을 신OOO, 박OOO에게 매도하고 명의는 박OOO로 하였다고 확인한 사실이 나타난다.

(5) 처분청의 심리자료에 의하면, 청구인은 2010.10.11. 쟁점주택의 취득비용이 OOO원이라고 주장하였고, 이에 대해 청구인의 양도소득세 세무조사를 실시한 결과, 쟁점비용을 필요경비로 인정하지 아니하고, 2004년에서 2005년분 철도용지 사용료를 포함한 나머지 금액을 필요경비로 인정한 사실이 확인된다.

(6) 청구인이 제출한 쟁점비용에 대한 영수증에 의하면, 2005.9.22. 한국철도공사 서울지역본부 주임현금출납원 명의로 ‘영수금액 OOO원, 단 무단사용 연체료, 납부자성명 이OOO, 위 금액을 정히 영수함’이라고 기재되어 있는바, 처분청의 심리자료에 의하면 이OOO은 쟁점건물의 전소유자인 이OOO의 남편으로 확인된다.

(7) 청구인 및 이OOO 작성의 사실확인서(2010.10.5.)에 의하면, 쟁점주택을 매매함에 있어 건물가격 외 기존에 부과되었던 철도부지 사용료는 매수인이 부담하는 조건의 계약임을 확인하고 있다.

(8) 김OOO의 유동성거래내역조회에 따르면 김OOO이 아래 <표2>와 같이 청구인에게 금원을 지급한 것으로 나타난다. <표2> 금원지급 내역 (단위: 원) 연번 지급일 지급금액 1 2005.8.16. OOO 2 2006.5.16. OOO 3 2006.6.26. OOO 4 2006.7.30. OOO 5 2006.7.31. OOO 6 2006.8.1. OOO 7 2006.8.17. OOO 8 2006.8.18. OOO 합계 OOO

(9) 김OOO의 주민등록등본에 의하면, 김OOO은 2007.11.6. 청구인과 동일한 주소지에 전입하였다가, 2009.7.17. 청구인의 동거인으로 세대합가를 한 사실이 나타난다.

(10) 먼저, 쟁점①에 대하여 본다. 처분청은 청구인이 쟁점주택의 취득시 대납한 쟁점비용에 대하여 구체적인 금융증빙이 없어 필요경비로 인정할 수 없다는 의견인바, 쟁점주택의 매매계약서 및 이OOO의 사실확인서에 의하면 청구인과 이OOO 사이에 건물가격 외에 기존에 부과되었던 철도용지 사용료를 매수인인 청구인이 부담하기로 약정한 사실이 인정되는 점, 영수증에 따르면 쟁점비용이 납부된 사실은 확인되고, 쟁점비용은 쟁점주택 양도가액의 20%에 달하여 양수인인 청구인이 이를 부담할 유인이 더 클 것으로 보이는 점, 청구인은 쟁점비용 외에도 2004년에서 2005년분 철도용지 사용료를 부담한 점 등에 비추어 보아 청구인이 쟁점비용을 납부한 것으로 보이므로 쟁점비용을 필요경비에 포함하지 아니하고 양도소득세를 부과한 처분은 위법한 것으로 판단된다.

(11) 쟁점②에 대하여 본다. 청구인은 김OOO과 공동으로 쟁점건물에 투자하여 그 투자비율에 따라 소득금액을 산정하여야 한다고 주장하나, 김OOO과의 공동투자 약정이 있었음을 인정할 만한 구체적인 증빙의 제시가 없는 점, 쟁점주택에 관한 매매계약이나 임대차계약이 청구인의 명의로 체결된 점, 공동투자에 따른 이익이나 손실을 분배하였다는 증빙이 없는 점 등에 비추어 보면, 김OOO과의 공동투자를 부인하고 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다