증여재산가액 산정시 비교대상아파트의 매매가액을 시가로 보기 위해서는 비교대상이 되는 재산의 가액이 납세자에게 유ㆍ불리하다는 기준이 아닌 면적ㆍ위치 및 용도 등이 쟁점아파트와 동일하거나 유사하여야 함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2009.12.30. 아버지 김○○○으로부터 ○○○ 1183 ○○○아파트 1319동 1502호(대지권 72.712㎡ 및 건물 149.47㎡, 총 23층 중 15층, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받아 증여재산가액을 공시가격 4억원으로 하여 2010.1.23. 증여세 57,600,000원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 평가기준일부터 3개월 3일 후인 2010.4.2. 매매계약이 체결된 같은 동 같은 면적의 802호(이하 “802호”라 한다)의 매매가액 4억9,000만원을 쟁점아파트의 시가로 보아 2010.11.3. 청구인에게 증여세 19,323,000원을 과세할 것을 과세예고하였다가 평가기준일 이후 3월을 벗어난다 하여 취소하고, 평기기준일로부터 3개월 21일 전인 2009.9.9. 매매계약이 체결된 같은 동 같은 면적의 1002호(이하 “1002호”라 한다)의 매매가액 5억2,000만원을 시가로 보아 2011.1.19. 청구인에게 2009.12.30. 증여분 증여세 25,980,000원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.4.4. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트의 공시가격이 2008년 4억8,000만원, 2009년 4억원, 2010년 3억9,200만원으로 하락추세에 있었음에도 평기기준일로부터 3개월 21일 전에 매매된 1002호의 가액을 쟁점아파트의 시가로 봄은 부당하고, 802호가 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 거래되었으므로 이를 시가로 보아야 하며, 802호도 도배만 새로하였던 쟁점아파트와는 달리 내부전체를 리모델링하여 부가가치를 높인 후 거래하여 시가로 보기 어려우므로 결국, 쟁점아파트는 시가를 산정하기 어려운 경우로서 공시가격에 의해 쟁점아파트의 증여재산가액을 산출하여 증여세를 신고·납부함은 정당하다.
• 나. 처분청 의견 지방국세청평가심의위원회의 자문에 의하여 평가기준일 이후 매매된 802호 대신 평가기준일 전에 거래된 1002호의 매매가액을 시가로 보았고, 1002호의 공시가격이 쟁점아파트보다 900만원 낮으며, 매매당시 시세보다 3,000만원 저렴한 가격에 거래된 것으로 탐문되고, 매매가액에 영향을 미칠만한 인테리어 등 공사도 하지 아니하였으며, 증여일과 1002호의 매매계약일 사이에 특별한 가격변동의 사정이 없었던 것으로 나타나므로 1002호의 매매가격을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 평가심의위원회의 자문을 거쳐 증여일부터 3월이 경과한 매매사례가액을 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 등기부 등본 및 증여세결정결의서 등에 의하면, 청구인은 총 23층 중 15층인 쟁점아파트를 2009.12.30. 증여받아 공시가격인 4억원으로 평가하여 증여세를 신고한 것으로 나타나고, 처분청은 당초 2010.4.2.(증여일부터 3개월 3일 후) 거래가액 4억9,000만원에 매매계약으로 소유권 이전된 802호를 쟁점아파트의 비교대상주택으로 보아 과세예고하였다가 지방국세청평가심의위원회의 자문을 거쳐 2009.9.9.(증여일부터 3개월 21일 전) 거래가액 5억2,000만원에 매매계약으로 소유권이전된 1002호를 쟁점아파트의 비교대상주택으로 하고 당해 거래가액을 쟁점아파트의 증여당시 시가로 하여 증여세를 과세한 것으로 나타난다.

(2) 쟁점아파트, 1002호 및 802호의 연도별 공시가격은 아래<표>와 같이 나타난다. <표> 공시연도 쟁점아파트(1502호) 1002호 802호 2008년 480,000,000 470,000,000 459,000,000 2009년 400,000,000 391,000,000 381,000,000 2010년 392,000,000 383,000,000 373,000,000

(3) 청구인은 802호가 4억9,000만원에 매매되었으나, 매수인에게 확인한 결과 내부전체를 리모델링하여 부가가치를 높인 상태에서 매매되어 도배만 새로한 쟁점아파트와 유사하다고 볼 수 없다고 주장하면서 매수인 최○○○의 확인서(2010.11.21. 인감증명 미첨부)를 제출하고 있고, 처분청의 결정결의서 검토내용을 보면, 1002호가 베란다 확장 등 리모델링을 하지 아니하고 급매로 시세보다 3,000만원 정도 저렴하게 매매되었음을 매수인과 중개인에게 확인(전화통화)한 것으로 나타난다.

(4) 상속세 및 증여세법제60조 제1항은 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하는 것으로 규정하고 있고, 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제5항은 증여재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액이 있는 경우에는 시가로 보는 것으로 규정하고 있는바, 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보기 위해서는 비교대상이 되는 재산의 가액이 납세자에게 유ㆍ불리하다는 기준이 아닌 면적ㆍ위치 및 용도 등이 쟁점아파트와 동일하거나 유사하여야 할 것이다○○○

(5) 청구인은 쟁점아파트의 증여재산가액을 공시가격으로 평가하여야 하고, 매매사례가액으로 하더라도 802호가 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 거래되었으므로 당해 매매가액를 시가로 보아야 한다는 주장이나, 쟁점아파트와 1002호, 802호는 같은 동 같은 면적으로 면적·위치 및 용도 등이 유사하다 할 수 있으므로 쟁점아파트의 공시가격을 시가로 보기는 어려워 보이고, 총 23층 중 15층인 쟁점아파트가 8층인 802호보다 10층인 1002호와 위치가 더 가까운 점, 2009년 공시가격도 쟁점아파트는 4억원, 1002호는 3억9,100만원으로 802호의 3억8,100만원보다는 유사한 것으로 나타나는 점, 1002호의 매매가액은 평가기간을 벗어나기는 하나 지방국세청평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 본 점 등을 감안할 때, 처분청이 1002호의 매매가액을 쟁점아파트의 증여당시 시가로 보아 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.