양도 당시 양수법인이 공익사업 시행자로 지정받지 아니한 토지는 조특법 제85조에 따른 기준시가 과세특례를 적용할 수 없음

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 OOOO OOO OOO OO-O O OOOO OO,OOOO O (OO OOOOOOO OO)를 2006.2.14. 주식회사 OOO에게 양도한 후, 양도가액 OOO, 취득가액 OOO, 자진납부할 세액 OOO으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세를 신고․납부하였다.
• 나. 그 후 청구인은 쟁점토지의 양도가 구조세특례제한법(이하 “조특법”이라 한다) 제85조에 의한 지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례 대상에 해당한다 하여 2010.5.31. 기준시가로 양도차익을 계산하여 달라는 내용의 경정청구서를 처분청에 제출하였다.
• 다. 처분청은 2010.7.22. 쟁점토지 양도 당시 양수법인이 공익사업 시행자로 지정받지 아니하였다 하여 경정청구를 거부처분하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2010.10.18. 이의신청을 거쳐 2011.2.18. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 OOO 실시계획인가 후에는 환지예정지역안에 사업시행자인 도시개발조합 또는 토지소유자가 공동주택 건립을 위하여 주택법상 사업계획승인을 받아야 하는데 사업시행자는 반드시 도시개발사업 시행자인 OOO만 가능한 것이 아니고 토지소유자인 OOO도 가능한 점, 수용 및 사용방식이라면 구역안의 토지를 사업시행자인 조합에 양도하여야만 과세특례를 적용받을 수 있지만, OOO는 환지방식사업으로서 토지소유자의 토지를 일정부분 감보하여 기반시설(도로, 공원, 녹지)과 체비지(사업비용 충당 토지)로 활용하고 나머지 토지를 소유자에게 나눠주는 방식이므로 토지소유주가 사업시행자인 조합에 토지를 양도할 필요가 없어 구역안 토지를 사업시행자인 조합에 양도하여야만 과세특례가 적용되는 것은 아닌 점, 도시개발 실시계획인가후에 토지를 양도하는 것은 공익사업(집단환지에 공동주택건립)을 원활히 추진하기 위하여 주택법상 사업시행자에게 법령상 사용이 제한되어 있는 공익사업용 토지(개별환지)를 양도하는 것으로서 조합설립인가 전 또는 실시계획인가 전 조합원의 지위를 얻기 위한다거나, 조합원의 지위에서 집단환지확보를 위하여 일반소유주의 토지를 양도한 경우와 혼돈하여서는 아니되는 점 등을 종합하면, 토지소유자의 동의를 거쳐 도시개발사업조합 설립인가를 받은 사업용토지를 토지소유자가 집단환지요청이 가능함에 따라 양도한 경우로서 주택법상 사업계획승인 전에 양도하였더라도 동일한 지정권자하에서 지정된 공익사업목적에 따라 토지소유자인 양수법인이 사업시행자의 역할을 수행한 경우에 해당되므로 청구인은 구 조세특례제한법 제85조 및 동법 시행령 제79조의2에 의한 지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례의 대상이고, 최근 대법원판례OOO에서도 토지 등 소유자가 시행하는 도시환경정비사업에 있어서는 사전에 사업시행자로 지정받는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 사업시행인가를 받은 토지 등 소유자에게 부동산을 양도한 경우에만 과세특례규정이 적용될 수 있는 것이라 판시하고 있는 점 등을 종합하면 처분청의 경정청구 거부처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 구 조특법 제85조 각 호에서 규정한 법률에 의한 사업인정고시로 인해 사업시행자에게 수용권한이 발생하기 전에는, 양도인이 부동산을 양도함에 있어 양도가액에 관한 의사결정권한에 제한을 받는다고 볼 수 없는 점, 구 조특법 제85조에서 규정하고 있는 법률들은 그 사업시행자에게 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률등에 근거하여 수용권한을 인정하고 있는 점 등에 비추어 보면, 구 조특법 제85조가 규정하는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률또는 그밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도되는 경우란 공익목적의 사업으로서 사업시행자에게 수용권한이 인정되는 경우의 양도로 한정하여 해석함이 타당하고OOO, 양수법인은 이 사건 도시개발조합의 조합원으로 보여질뿐 공익사업자로 지정된 사실이 없으며, 설령 양수법인이 쟁점토지를 양수한 후에 공익사업자로 지정되었다고 하더라도, 쟁점토지의 양도는 양수법인에게 수용권한이 발생하는 사업시행인가 전의 양도에 해당하여 수용을 전제로한 양도가 아니므로 경정청구 거부처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 사업시행자로 지정․고시되기 전에 양도된 쟁점토지가 조세특례제한법 제85조 규정에 의한 양도소득세 과세특례대상인지 여부
• 나. 관련법령

(1) 조세특례제한법(2006.1.2. 법률 제7845호로 개정된 것) 제85조 [지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례] 거주자가 소득세법 제104조의2 제1항 의 규정에 의한 지정지역내의 부동산을 다음 각호의 1에서 규정하고 있는 날(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날을 말하며, 그 고시한 날이 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이내인 경우에는 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날, 그 고시한 날이 소득세법 제104조의2 제1항 의 규정에 의한 지정지역 지정후 도래하는 경우에는 지정지역을 지정한 날을 말한다)전에 취득하여 2006년 12월 31일 이전에 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도(수용되는 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)하는 경우에는 소득세법 제104조의2 제1항 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 불구하고 동법의 규정에 의한 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있다. 다만, 소득세법 제96조 제2항 제6호 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 신고하는 경우에는 그러하지 아니하다.

5. 제1호 내지 제4호외의 법률에 의하여 양도하는 부동산의 경우에는 당해 법률에 의하여 부동산이 속한 사업지역에 대한 예정지구·지역, 개발권역 지정, 보상계획공고 그 밖에 이와 유사한 것으로서 대통령령이 정하는 날

(2) 도시개발법(2005.3.31. 법률 제7428호로 개정된 것) 제11조 [시행자 등] ① 도시개발사업의 시행자(이하 "시행자"라 한다)는 다음 각호의 자중에서 지정권자가 이를 지정한다. 다만, 도시개발구역의 전부를 환지방식으로 시행하는 경우에는 제4호의 토지소유자 또는 조합을 시행자로 지정한다.

4. 도시개발구역안의 토지소유자(제20조의 규정에 의한 수용 또는 사용방식의 경우에는 도시개발구역안의 국·공유지를 제외한 토지면적의 3분의 2 이상을 소유한 자를 말하며, 공유수면매립법 제9조 의 규정에 의하여 면허를 받은 자를 당해 공유수면을 소유한 자로 보고 그 공유수면을 토지로 본다) 또는 이들이 도시개발을 위하여 설립한 조합(이하 "조합"이라 한다)

7. 제1호 내지 제6호에 해당하는 자 2 이상이 도시개발사업을 시행할 목적으로 출자하여 설립한 법인

② 지정권자는 제1항 단서의 규정에 불구하고 다음 각호의 1에 해당하는 사유가 있을 때에는 지방자치단체 또는 대통령령이 정하는 자(이하 "지방자치단체등"이라 한다)를 시행자로 지정할 수 있다. 이 경우 도시개발사업을 시행하는 자가 시·도지사인 경우에는 건설교통부장관이 이를 지정한다.

1. 토지소유자 또는 조합이 대통령령이 정하는 기간 이내에 시행자 지정을 신청하지 아니하거나 신청된 내용이 위법 또는 부당하다고 인정한 때

2. 지방자치단체의 장이 집행하는 공공시설에 관한 사업과 병행하여 시행할 필요가 있다고 인정한 때

3. 도시개발구역안의 국공유지를 제외한 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지의 소유자 및 토지소유자 총수의 2분의 1 이상이 지방자치단체등의 시행에 동의한 때

④ 제1항 제1호 내지 제3호 또는 제7호(제1항 제1호 내지 제3호에 해당하는 자가 대통령령이 정하는 비율을 초과하여 출자한 경우에 한한다)에 해당하는 자가 도시개발사업을 환지방식에 의하여 시행하고자 하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 시행규정을 작성하여야 한다.

⑤ 제1항 제2호 내지 제7호(제4호중 조합은 제외한다)에 해당하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장에게 도시개발구역의 지정을 제안할 수 있다. 다만, 제3조 제3항의 규정에 해당하는 자는 건설교통부장관에게 직접 제안할 수 있다.

⑥ 제1항 제4호 내지 제7호(제1항 제1호 내지 제3호에 해당하는 자가 대통령령이 정하는 비율을 초과하여 출자한 경우는 제외한다)에 해당하는 자가 제5항의 규정에 의하여 도시개발구역의 지정을 제안하고자 하는 경우에는 대상구역의 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지의 소유자(지상권자를 포함한다. 이하 같다)의 동의를 얻어야 한다.

⑦ 시장·군수 또는 구청장은 제안자와 협의하여 도시개발구역의 지정을 위하여 필요한 비용의 전부 또는 일부를 제안자에게 부담시킬 수 있다.

⑨ 제5항의 규정에 의하여 도시개발구역의 지정을 제안하는 경우의 도시개발구역의 규모, 제안의 절차, 제출서류, 기초조사 등에 관하여 필요한 사항은 제3조 제5항 및 제6조의 규정을 준용한다. 제17조 [실시계획의 작성 및 인가 등] ① 시행자는 대통령령이 정하는 바에 따라 도시개발사업에 관한 실시계획(이하 "실시계획"이라 한다)을 작성하여야 한다. 이 경우 실시계획에는 지구단위계획이 포함되어야 한다.

② 시행자(지정권자가 시행자인 경우를 제외한다)는 제1항의 규정에 의하여 작성된 실시계획에 관하여 지정권자의 인가를 받아야 한다.

(3) 주택법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정된 것) 제2조 [정의] 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

5. "사업주체"라 함은 제16조의 규정에 의한 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 얻어 그 사업을 시행하는 다음 각목의 자를 말한다.

• 가. 국가·지방자치단체
• 나. 대한주택공사법에 의한 대한주택공사(이하 "대한주택공사"라 한다)·한국토지공사법에 의한 한국토지공사(이하 "한국토지공사"라 한다)
• 다. 제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자
• 라. 그 밖에 이 법에 의하여 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자 제16조 [사업계획의 승인] ① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하고자 하는 자 또는 대통령령이 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하고자 하는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사설계도서 등 대통령령이 정하는 서류를 첨부하여 시·도지사(국가·대한주택공사 및 한국토지공사가 시행하는 경우와 대통령령이 정하는 경우에는 건설교통부장관을 말한다. 이하 이 조 및 제17조에서 같다)에게 제출하고 그 사업계획승인을 얻어야 한다. 다만, 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

② 제1항의 규정에 의하여 주택건설사업계획의 승인을 얻고자 하는 자는 당해 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제49조 의 규정에 의한 지구단위계획(이하 "지구단위계획"이라 한다)의 결정(제17조제1항제5호의 규정에 의하여 의제되는 경우를 포함한다)이 필요한 주택건설사업으로서 당해 대지면적의 100분의 90 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우

2. 사업주체가 주택건설대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 당해 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우

3. 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사가 주택건설사업을 하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 우리 원에서 천안시장에게 요청한 OOO 주택건설사업계획 승인관련 자료에 대한 천안시장의 회신공문OOO을 보면, 아래와 같은 내용이 나타난다. (가) 쟁점토지는 OOO에 속하며, 주택법등에 의거 주택건설사업OOO이 추진되어 2006.6.28. 주택건설사업 승인, 2006.6.30. 주택건설사업계획승인 고시OOO, 2007.4.2. 착공되었고, 사업주체는 당초 양수법인에서 2007.8.2. OOO 주식회사로 변경되었으며, 양수법인의 사업사업계획 승인신청일은 2006.5.10.으로 나타난다. (나) 쟁점토지의 OOO 편입현황은 아래와 같다.

(2) OOO 도시개발 과정은 아래와 같다. (가) 2005.12.26. OOO 도시개발 구역지정 및 개발계획수립고시 열람공고OOO를 보면, OOO시장은 OOO을 OOO 도시개발구역으로 지정하였으며, 사업시행자(예정)는 OOO, 시행방법은 환지방식으로 되어있다. (나) 2006.2.14. 청구인은 양수법인에게 쟁점토지를 양도하였다. (다) 2006.3.2. OOO는 OOO 도시개발사업조합(대표자 정OOO)를 도시개발 사업시행자로 지정하였다. (라) 2006.6.12. OOO 도시개발사업 개발계획 및 실시계획변경인가 고시내용 열람공고OOO를 보면, OOO시장은 도시개발법제4조와 제17조 규정에 의해 사업시행자를 OOO 도시개발사업조합(대표자 정OOO)으로, 시행기간을 2006.3.10.～환지처분일로 변경하여 고시하였다. (마) 2006.6.30. 주택건설사업계획 승인OOO은 양수법인이 시행하는 OOO상의 주택건설사업계획을 주택법 제16조 의 규정에 의해 승인후 고시한 것으로서 그 내용을 보면, OOO, 1,040세대를 건설하는 사업으로 사업시행자는 양수법인(대표 정OOO)으로 되어있다.

(3) 살피건대, 청구인은 주택법상 사업계획승인 전에 쟁점토지를 양도하였더라도 동일한 지정권자하에서 지정된 공익사업목적에 따라 토지소유자인 양수법인이 사업시행자의 역할을 수행한 경우에 해당되므로 양도소득세 과세특례의 대상이라는 주장이나, 청구인이 쟁점토지를 양도할 당시(2006.2.14.)에는 OOO 도시개발구역지정 및 개발계획고시(2005.12.26.)만 있었고, 쟁점토지를 양도한 후에야 OOO의 도시개발사업시행자가 지정OOO되었으며, 이후 양수법인의 OOO 사업시행인가 신청(2006.5.10.), 양수법인에 대하여 OOO 주택건설사업 승인(2006.6.29.)이 있었으며, OOO의 도시개발사업시행자로는 OOO 도시개발사업조합이 지정되어 있을 뿐, 양수법인이 사업시행자로 지정되어 있지 아니하였고, 사실상 사업시행자로서의 역할을 수행한 것을 확인할 수 있는 객관적인 증빙이 제시되지 아니하는 점 등을 고려할 때 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점토지 양도 당시 양수법인이 공익사업 시행자로 지정받지 아니하였다 하여 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.