소득세법 개정으로 개별주택가격이 기준시가에 포함되었고, 공시되기 전에 취득한 주택의 취득 당시 기준시가는 최초로 공시한 주택가격을 취득당시의 주택가격으로 환산한 가액으로 하므로 쟁점부동산 취득 당시의 기준시가 규정을 적용할 수 없으며, 청구인이 제시한 쟁점부동산 감정평가가액은 소급감정으로 객관성과 합리성이 있는 것으로 보기 어려워 취득가액 안분기준으로 사용할 수 없음
소득세법 개정으로 개별주택가격이 기준시가에 포함되었고, 공시되기 전에 취득한 주택의 취득 당시 기준시가는 최초로 공시한 주택가격을 취득당시의 주택가격으로 환산한 가액으로 하므로 쟁점부동산 취득 당시의 기준시가 규정을 적용할 수 없으며, 청구인이 제시한 쟁점부동산 감정평가가액은 소급감정으로 객관성과 합리성이 있는 것으로 보기 어려워 취득가액 안분기준으로 사용할 수 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 주위적 청구 청구인은 쟁점부동산의 양도가액OOO에 대하여는 양도일 현재 쟁점주택의 기준시가인 개별주택공시가격과 나머지인 쟁점상가의 건물 및 토지 기준시가로 안분계산하였고, 취득가액OOO에 대하여는 취득당시 쟁점주택 및 쟁점상가의 건물에 대한 기준시가와 토지의 개별공시지가로 안분하여 신고하였는바, 쟁점부동산과 같이 일괄하여 취득한 경우 취득가액은 부가가치세법 시행령제48조의2 제4항에 따라 2002년 취득일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하여야 하는 이유는, 쟁점주택을 2005년 4월 이전에 양도한 경우와 그 이후에 양도한 경우의 취득가액 산정이 동일하여야 하는 점, 쟁점부동산의 당초 매도인이 2002년 양도 당시 기준시가로 안분계산하여 신고한 것과 같아야 하는 점, 취득당시 부가가치세를 환급할 때 사용된 취득가액과 양도당시 취득가액을 다르게 적용하는 것은 회계학이나 세법의 큰 틀에 위배되는 점 등의 이유 때문이므로 이를 감안하여 청구인이 신고한 취득가액을 인정하여야 한다.
(2) 예비적 청구 쟁점부동산에 대하여 주식회사 OOO감정평가법인이 2011.3.4. 가격시점을 2002.10.30.로 소급하여 작성한 감정평가가액이 존재하는바, 소급감정한 것이라도 객관적이고 공정한 경우에는 이에 따라 안분계산을 할 수 있고, 2006.2.9. 개정된 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 제1호 단서와 그 부칙 제2조에서 이 영 시행 후 최초로 공급하거나 공급받는 분부터 적용하도록 규정하고 있어 동 시행령이 개정되기 전에 공급받은 쟁점부동산의 경우 소급감정에 대한 기간제한이 없는 것이므로, 위 감정평가가액에 비례하여 안분계산을 하여야 한다.
(1) 주위적 청구 소득세법제99조 제1항 제1호 라목에서 주택부분에 대하여는 개별주택가격을, 주택 이외의 건물과 부수토지에 대하여는 같은 호 가목 및 나목에서 규정하는 기준시가를 적용하여 안분계산하는 것으로 규정하고 있는바, 2005.4.30. 이전에 취득한 쟁점주택의 ‘취득당시 개별주택가격’은 같은 법 제164조 제7항에 따라 2005.4.30. 최초로 공시된 개별주택가격을 취득당시의 주택가격으로 환산하여 안분한 것은 적법하므로 쟁점상가의 취득가액을 과다하게 신고한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다.
(2) 예비적 청구 부가가치세법 시행령제48조의2 제4항에서 감정평가가액은 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 감정평가법인이 평가한 감정평가가액이 있는 경우 그 가액으로 안분하도록 규정하고 있는바, 청구인이 제시하는 감정평가가액은 양도소득세 부과처분 후에 2002.10.30.로 소급하여 작성된 것이므로 이를 적용할 수는 없다.
① 일괄취득한 주상복합부동산의 취득가액 산정당시 주택의 취득가액을 취득일 이후에 공시된 개별주택가격을 취득시점으로 환산한 가액으로 하여 안분계산한 것이 적법한지 여부(주위적 청구)
② 주상복합부동산의 취득가액을 소급하여 감정한 감정평가가액의 비율에 따라 안분계산하여야 한다는 청구주장의 당부
① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항의 규정에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다.
1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등 의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다 (3) 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】(2003.12.30. 법률 제7006호로 개정되기 전의 것)
① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다.
1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물
⑦ 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. 건설교통부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다) (5) 소득세법 시행령 제164조 【양도차익의 산정 등】
⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다. (6) 부가가치세법 시행령 제48조의2 【과세표준의 안분계산】(2009.2.4. 제21304호로 개정되기 전의 것)
④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물 등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호에 정하는 바에 의한다.
1. 토지와 건물 등에 대한소득세법제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. (7) 부가가치세법 시행령 제48조의2 【과세표준의 안분계산】(2006.2.9. 대통령령 제19330호로 개정되기 전의 것)
④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호에 정하는 바에 의한다.
소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.
(1) 처분청의 경정결의서 등 심리자료를 보면, 쟁점부동산의 취득가액 산정과 관련하여 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 쟁점주택과 쟁점상가의 건물기준시가와 개별공시지가에 의하여 안분계산한 후, 쟁점주택을 1세대 1주택 비과세 대상으로 하고, 쟁점상가에 대하여 양도소득세를 신고․납부하였다. (나) 처분청은 쟁점부동산의 쟁점주택과 쟁점상가의 취득가액 산정방법을 각 달리하여, 쟁점주택은 건물기준시가와 개별공시지가가 아니라 2005.4.30. 공시된 개별주택가격OOO을 취득시점의 주택가격으로 환산OOO한 후 이를 당시의 쟁점주택에 대한 건물기준시가 및 개별공시지가로 안분하여 취득당시 쟁점주택의 건물가액 및 토지가액을 산정하고, 쟁점부동산 일괄취득가액OOO을 대입하여 쟁점주택의 실제 취득가액을 산정하며, 쟁점상가는 취득당시의 건물기준시가와 개별공시지가를 적용하여 실제 취득가액을 산정하여 쟁점주택과 쟁점상가의 취득가액을 아래 <표>와 같이 경정하였다.
(2) 쟁점부동산의 취득 및 양도당시 매매계약서의 각 매매가액을 보면, 쟁점주택과 쟁점상가의 가액을 구분하지 아니하고 총 매매가액OOO으로만 기재되어 있다.
(3) 쟁점부동산 중 쟁점주택 및 쟁점상가의 기준시가를 보면, 쟁점주택은 2005.1.1.부터 국토해양부장관이 단독주택가격을 결정․공시하면서 2005.4.30. 최초로 OOO으로 하였고, 건물의 기준시가는 매년 국세청장이 고시하였다.
(4) 청구인이 양도소득세 과세처분과 관련하여 주식회사 OOO에 의뢰하여 받은 쟁점부동산의 감정평가서를 보면, 평가목적은 일반 시가이고, 가격시점은 2002.10.30.이며, 작성일자는 2011. 3.4.이고, 감정평가액은 OOO으로 대지가 OOO이고 건물이 OOO인 것으로 표시되어 있다.
(5) 먼저, 주위적 청구에 대하여 살피건대, 위의 사실관계와 관련법령 등을 종합하여 보면, 소득세법제100조 제2항, 같은 법 시행령 제166조, 부가가치세법 시행령제48조의2 제4항에서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 안분하여 계산하도록 규정하고 있고, 소득세법제99조 제1항에 의한 기준시가가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제164조 제7항에서 개별주택가격이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 최초로 공시한 주택가격을 취득당시의 주택가격으로 환산한 가액으로 하도록 규정하고 있는바, 쟁점부동산과 같이 쟁점주택 및 쟁점상가의 취득가액 구분이 불분명한 경우는소득세법제100조 제2항 및 관련법령인 부가가치세법 시행령제48조의2 제4항을 적용하여 기준시가에 따라 안분계산하는 것이고, 이 때 쟁점주택의 기준시가는 소득세법 시행령제164조 제7항에 따라 쟁점주택에 대하여 최초로 공시된 주택가격OOO을 취득당시의 주택가격으로 환산한 가액으로 실제 취득가액을 안분계산하는 것이 타당하다 하겠으며, 이와 같이 취득당시의 주택가격으로 안분하는 것이 쟁점주택의 양도가액을 양도당시의 주택가격으로 안분하는 것과 같아 주택의 양도차익을 산정함에 있어 보다 합리적이라 할 것이므로, 처분청의 이 건 양도소득세 과세처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
(6) 다음으로, 예비적 청구에 대하여 살피건대, 부동산매매계약서상에 기재된 매매대금이 실지거래가액임이 확인되지만 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 경우에는소득세법제100조 제2항 및 관련된 부가가치세법 시행령제48조의2 제4항에서 규정한 바와 같이 기준시가에 따라 계산한 가액에 의하여 안분계산을 하되, 객관성과 합리성이 있는 감정평가가액이 있는 경우 그 가액에 따라 안분하는 것이 타당하다고 하겠는바, 청구인이 제시한 쟁점부동산의 감정평가가액은 평가시점으로부터 8년 5개월이 경과한 후에 양도소득세를 신고할 목적으로 소급한 것이라서 쟁점부동산 취득당시의 이용가치와 주변 환경 및 상태 등을 정확하게 반영하여 객관성과 합리성이 있는 가액으로 보기는 어렵다 할 것이므로 동 감정평가가액을 기준으로 쟁점주택과 쟁점상가의 취득가액을 안분계산하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다(조심 2011서473, 2011.9.8. 같은 뜻임).
(7) 그렇다면, 처분청이 쟁점주택과 쟁점상가의 취득가액을 경정한 뒤 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.