임차인으로부터 수령한 금액을 임대소득으로 보아 과세한 처분은 정당함

심판청구를 기각한다. 이 유

• 가. 청구인은 1991.2.13. 서울특별시 ○○○에서 부동산임대업을 개업하여 현재까지 영위하고 있는 사업자이다.
• 나. 처분청이 청구인에 대한 부가가치세 조사를 실시한 결과, 청구인이 ○○○빌딩의 지층 101호(이하 “쟁점사업장”이라 한다)를 최○○○에게 임대하고 2005.7월부터 2007.10월까지 매월 260만원 합계 7,280만원(공급대가, 이하 “쟁점금액”이라 한다)의 임대료를 수령하였음에도 이를 신고하지 아니하는 등 매출누락한 사실을 확인하고 2010.9.15. 청구인에게 부가가치세 2005년 제2기분 3,828,280원, 2006년 제1기분 3,669,450원, 2006년 제2기분 3,542,670원, 2007년 제1기분 4,090,940원, 2007년 제2기분 1,946,490원 합계 17,077,830원과 종합소득세 2005년 귀속분 20,978,880원, 2006년 귀속분 18,911,430원, 2007년 귀속분 12,310,750원 합계 52,201,060원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.11.12. 이의신청을 거쳐 2011.3.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구인은 2004.4.30. 쟁점사업장에 대하여 보증금 1억2천만원(월세 없음)에 최○○○과 임대차계약(이하 “쟁점임대차계약”이라 한다)을 체결하였는데, 최○○○이 잔금 9천만원을 지급하지 못하여 동 계약을 파기하려고 하였으나, 최○○○의 간곡한 부탁으로 잔금에 대하여 월 2%의 이자(월 180만원)를 수수하기로 하고 쟁점금액을 수령한 것이므로 쟁점금액은 임대소득이 아니라 이자소득이다. 처분청의 조사 당시 최○○○은 조사담당자에게 쟁점금액이 월세라는 내용을 진술하였으나, 이는 조사담당자가 청구인에게 이자를 지급하였다면 최○○○이 원천세를 납부하여야 한다는 언급에 부담을 느껴 작성한 것이며, 쟁점임대차계약을 중개한 ○○○공인중개사 문○○○도 청구주장이 사실임을 확인하고 있고, 최○○○이 2004.4.30. 서명․날인한 잔금영수증에도 ‘전세보증금 9천만원을 월 2% 이자로 대체’라는 문구가 있는 것으로 보아도 쟁점금액은 이자소득에 해당하는 것이다. 또한, 최○○○은 청구인에게 매월 260만원을 지급하였다고 확인서를 작성하였으나, 이는 일방적인 주장으로 동 금액은 이자 뿐만 아니라 전기료․난방비․수도료 등 공과금이 포함된 것이며, 최○○○이 이를 미납한 경우가 많아 2007.10월 퇴거시 청구인은 전세보증금 중 2천만원을 차감하고 1천만원만 반환하였다. 최○○○이 2007.10월에 퇴거한 이후 청구인은 쟁점사업장을 윤○○○에게 보증금 8천만원, 월세 50만원에 임대하였는데, 윤○○○도 최○○○과 마찬가지로 잔금 5천만원을 준비하지 못하여 월 2%의 이자(월 100만원)를 지급받은 사실이 있는데, 처분청이 윤○○○의 경우에는 이를 이자소득으로 보아 과세하면서도 최○○○의 경우에는 임대소득으로 보아 과세하는 것은 부당하다. 따라서, 청구인이 2005.7월부터 2007.10월까지 최○○○으로부터 수령한 매월 180만원 합계 5,040만원에 대하여만 이자소득으로 과세하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점금액에 대하여 이자소득으로 신고한 사실이 없고, 청구인과 임차인간에 잔금 9천만원을 금전소비대차로 전환하겠다는 어떠한 합의내용도 없으며, 청구인이 제시한 영수증과 쟁점임대차계약의 중개인인 문○○○의 확인서 등은 객관적 증빙으로 볼 수 없어 청구주장을 인정하기 어려운 반면, 임차인 최○○○이 쟁점금액을 쟁점사업장에 대한 월임대료(월세)로 지급한 것으로 진술하고 있으므로 이를 임대소득으로 보아 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁 점 임대사업자인 청구인이 임차인으로부터 수령한 쟁점금액이 임대소득인지 이자소득인지 여부
• 나. 관련법령 (1) 국세기본법 제14조 (실질과세)

① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다. (2) 부가가치세법 제13조 (과세표준)

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 "공급가액"이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가 (3) 소득세법 제16조 (이자소득)

① 이자소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1)쟁점사업장에 대한 부가가치세 신고 및 조사내역은 <표1>과 같으며, 조사내역 중 2005년 제1기분까지의 임대료는 부과제척기간이 경과하여 과세하지 아니하였다. <표1> 부가가치세 신고 및 조사내역 (단위: 천원) 상호 임차인 임대기간 보증금 월 세 신고 조사 신고 조사

○○○ 최○○○ 04.5.20.～04.11.30. 120,000 30,000 0 1,727 04.12.1.～05. 2.28. 120,000 30,000 0 2,000

05. 3.1.～07.10.31. 120,000 30,000 0 2,363

(2) 청구인과 임차인 최○○○이 2004.6.1. 작성한 쟁점임대차계약서의 주요내용은 다음과 같다.

○ 보증금: 120,000,000원 (월세: 없음) 계약금: 3,000,000원 (2004.4.30.) 중도금: 12,000,000원 (2004.5.3.) 잔 금: 105,000,000원 (2004.5.30.)

○ 임대기간: 2004.5.20.부터 2005.5.19.까지

○ 특약사항

• 공과금은 별도로 납부하며 주차는 1대로 한다.(○○○주차료 월 10만원 별도)

○ 공인중개사: ○○○공인중개사 문○○○

(3) 처분청의 조사당시 최○○○이 2009.12.10. 작성한 확인서의 내용은 다음과 같다.

○ 임대물건: 쟁점사업장

○ 전세보증금: 3천만원

○ 월세

• 2004. 6월～2004.11월: 190만원

• 2004.12월～2005. 2월: 220만원

• 2005. 3월～2007.10월: 260만원

○ 보증금 및 월세 지급방법

• 보증금은 사무실에서 현금으로 지급하고 월세는 계좌이체함

• 계약서상 위 월세금액과 계좌이체한 금액과의 차이는 보증금에서 차감함

• 퇴거시 보증금 1천만원을 청구인으로부터 받음

(4) 쟁점임대차계약을 중개한 공인중개사 문○○○이 2010.10.28. 작성한 확인서의 내용을 보면, 2004.4.30. 청구인과 최○○○간의 쟁점사업장에 대한 임대차계약을 중개하여 보증금 1억2천만원(월세: 없음)에 합의하였으나, 최○○○이 잔금 9천만원을 지불하지 못하게 되자 월 2%의 이자를 지급하기로 하고, 보증금 9천만원을 돌려받는 영수증에 동 사실을 명기하여 3인의 합의하에 작성한 사실이 있으며, 쟁점임대차계약서와 영수증은 본인이 직접 작성하였다고 기재되어 있다.

(5) 최○○○이 청구인 명의의 ○○○에 입금한 내역을 보면, 2004.6월～2004.11월에는 매월 190만원을, 2004.12월～2005.2월에는 매월 220만원을, 2005.3월～2005.6월에는 매월 260만원을 입금하였으며, 2005.7월 이후의 입금내역은 <표2>와 같다. <표2> 최○○○이 청구인의 예금통장에 입금한 내역 (단위: 원) 일 자 입금액 일 자 입금액

2005. 7.27. 2,500,000

2006. 6.26. 2,600,000

2005. 8.30. 1,000,000

2006. 7.29. 2,700,000

2005. 9.27. 2,700,000

2006. 8.29. 2,700,000 2005.10.26. 2,700,000 2006.10.16. 2,300,000 2005.10.31. 300,000 2006.11.24. 2,500,000 2005.11.26. 3,000,000 2006.12. 5. 800,000 2005.12.26. 2,500,000

2007. 2.28. 1,500,000

2006. 1.26. 2,500,000

2007. 3.21. 1,000,000

2006. 2.27. 2,500,000

2007. 7. 3. 1,000,000

2006. 3.27. 2,500,000

2007. 9.18. 1,650,000

2006. 4.28. 1,000,000

2006. 5.29. 2,500,000 총 계 44,450,000

(6) 청구인과 임차인 윤○○○이 2007.10.10. 작성한 쟁점사업장에 대한 임대차계약서의 주요내용은 다음과 같다.

○ 보증금: 80,000,000원 (월세: 50만원) 계약금: 8,000,000원 (2007.10.10.) 중도금: 22,000,000원 (2007.10.18.) 잔 금: 50,000,000원 (임대인과 합의)

○ 임대기간: 2007.10.20.부터 2009.10.20.까지

(7) 청구인과 임차인 윤○○○이 2007.10.18. 작성한 합의약정서를 보면, 윤○○○은 쟁점사업장의 전세보증금 중 잔금 5천만원을 후일 납부하기로 하고, 납부할 때까지 월 2%이자인 100만원과 ○○○주차료 10만원 합계 110만원을 청구인에게 지급하기로 한다고 기재되어 있다.

(8) 청구인은 임차인 최○○○으로부터 수령한 쟁점금액이 임대소득이 아니라 이자소득이라고 주장하고 있다. 살피건대, 청구인은 쟁점사업장에 대한 전세보증금 1억2천만원 중 잔금 9천만원을 금전소비대차로 전환하였다는 사실을 인정할 만한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 임차인인 최○○○이 쟁점금액을 쟁점사업장에 대한 임대료로 지급한 것으로 진술하고 있고, 일반적으로 임차인이 임대보증금 중 일부를 지급하지 못할 경우 그 금액에 대하여 월세로 전환하는 것이 상관행에도 부합되는 점 등을 감안할 때, 쟁점금액을 임대소득으로 보아 과세한 이 건 부과처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.