양도소득의 실지 귀속자가 청구인이 아니라 미등기전매자들인지 재조사함이 타당함

OOO세무서장이 2010.8.24. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세 OOO의 부과처분은 서울특별시 OOO OOOO OOO OOOOOOO OOO-OOO에 대한 이OOO의 미등기전매 등 실제 양도자 해당 여부, 양도소득금액 등의 실제 양도관계를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 서울특별시 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2008.4.1. 김OOO에게 양도한 것으로 하여서 2008.6.30. 양도소득세 신고당시 양도가액을 OOO, 양도차익을 OOO으로 신고하였
• 다. 나. OOO세무서장은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점아파트의 양도가액을 OOO으로 보아 과세자료를 통보하였고, 처분청은 2010.8.24. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.11.4. 이의신청을 거쳐서 2011.3.3. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 청구인 소유의 OOO 소재 연립주택이 도시계획사업에 의하여 철거되면서 받은 OOO지구의 아파트분양권(이하 “쟁점아파트분양권”이라 한다)을 2004.1.27. 박OOO을 매수자로 하는 ‘아파트권리 매매예약 계약서’(양도금액 OOO, 이하 “쟁점아파트분양권계약서”라 한다)를 작성하고 2005년 12월경 분양권의 양도관련 서류를 작성하여 주었으며, 2007년에 OOO로부터 쟁점아파트분양권이 쟁점아파트로 당첨되었다는 통보를 받았으나 박OOO에게 연락이 되지 아니하고 계약을 체결하지 아니하면 분양권이 취소된다고 하여 부득이하게 청구인이 계약을 체결하고 분양금을 납부하였는바, 2007년 12월 이OOO이 박OOO으로부터 쟁점아파트분양권을 매입하였다고 하면서 청구인이 박OOO에게 발급한 서류를 제시하며 명의이전을 요구함에 따라서 관련서류를 확인하고 청구인이 기 납부한 분양금과 그에 대한 이자비용 및 제세공과금, 양도소득세 등을 지급하면 소유권이전등기를 하여 주겠다 하자 이OOO이 쟁점아파트를 매매하여 처리하겠다고 하였고, 그 이후인 2008.1.25. 이OOO이 OOO지구에 있는 OOO부동산으로 오라고 요청하여 청구인의 남편인 김OOO가 가보니까 쟁점아파트를 매매한다고 하면서 청구인의 계좌번호로 분양금을 입금한다고 하여 계좌번호를 알려주었으며, 청구인의 계좌로 OOO, 김OOO의 계좌로 OOO이 입금되어 청구인이 이미 납부한 분양금 및 제세공과금 등을 정산하고 나머지 금액 OOO을 이OOO에게 반환한 후 김OOO에게 법무사를 통하여 쟁점아파트의 명의를 이전하여 주었다. 처분청은 박OOO이 사망신고 말소자라서 쟁점아파트분양권계약서의 진위를 확인할 수 없다 주장하나, 청구인은 이의신청을 하며 세무서를 통하여 사망한 사실을 처음으로 들었고, 쟁점아파트분양권계약서상의 박OOO 명의 인감도장 날인 및 청구인이 박OOO의 인감증명서를 가지고 있으며, 부동산 전문투기자인 박OOO이 의도적으로 양도대금 OOO을 전액 현금으로 가져왔기 때문에 금융거래증빙이 없는 것이고, 또한, 청구인으로부터 쟁점아파트분양권을 OOO으로 매입한 박OOO이 이를 이OOO에게 OOO에 양도하여 실제로는 김OOO가 이OOO로부터 쟁점아파트를 매입한 사실을 당시 중개인인 OOO부동산 대표자 이OOO가 확인하고 있으며, 처분청이 청구인과 박OOO 명의 인감도장이 날인된 쟁점아파트분양권계약서는 믿지도 아니하면서 청구인이 작성한 사실이 없고 알지도 못하는 본인의 목도장이 날인되어 있는 김OOO가 제시하는 청구인과 김OOO의 매매계약서(양도가액 OOO, 이하 “쟁점아파트매매계약서”라 한다)를 진정한 계약서로 간주한다는 것은 처분청이 부동산투기업자를 옹호하는 부당한 처사이다. 결국, 쟁점아파트는 이OOO이 김OOO에게 OOO에 양도하며 그 사실을 청구인에게 숨기고 청구인 명의 통장으로는 OOO만 송금하게 하고 OOO은 이OOO이 직접 관리할 수 있는 계좌로 입금 받은 것으로 보이며, 이OOO은 청구인에게 매매대금 OOO의 계약서를 작성하여 주고 김OOO에게는 OOO의 계약서를 작성하는 방법으로 이중계약서를 발급하고 잠적한 것으로 인정되는바, 당시 쟁점아파트분양권은 전매가 금지되어 있어 양도한 후에도 청구인 명의로 계약하고 분양대금을 납부하여 등기이전을 완료한 후에야 소유권이전이 가능한 점을 부동산 전문투기자인 박OOO과 이OOO이 이용하여 철저히 현금거래를 하고 자신들 명의는 사용하지 아니함으로써 부동산거래에 문외한인 청구인이 입증할 만한 금융자료를 제시할 수 없게 된 것이므로 박OOO과 이OOO 같은 부동산 전문투기자에게 양도소득세가 추징되어 청구인과 같이 억울한 피해자가 없도록 하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트의 매수인 김OOO로부터 수취한 쟁점아파트매매계약서와 확인서 등에 의하여 양도가액이 OOO으로 확인되고 매수대금에 대하여 채무를 승계한 융자금 OOO을 제외한 OOO 중 OOO을 청구인과 청구인의 배우자 김OOO의 계좌에 송금하였으며, 잔금인 OOO을 청구인의 요청에 의하여 오OOO에게 송금하여 매수대금의 전액을 지급한 것으로 확인하고 있고, 청구인은 쟁점아파트매매계약서를 작성한 사실이 없으며 이OOO 등이 임의로 도장을 날인하고 추후 양도가액 등 계약내용을 작성하였다고 주장하지만, 당해 계약서상 매도자의 대리인이 청구인의 배우자인 김OOO이고, 청구인의 도장이 막도장이라 하더라도 배우자 김OOO의 인감이 날인되어 있으며, 계약금을 포함하여서 OOO을 청구인과 배우자인 김OOO의 계좌로 수령하였음에도 그 계약내용을 몰랐다는 것은 납득하기 어렵고, 박OOO에게 쟁점아파트분양권을 OOO에 양도하였다고 하나 박OOO은 2006.1.16. 사망신고 말소자로 진위여부를 확인할 수 없고 2007.7.12. OOO와 주택분양계약서를 작성하여 청구인의 자금으로 분양대금 완납 및 확장공사비용까지 지급하고 2007.11.14. 청구인 앞으로 소유권이전등기를 마친 상황에서 연락도 없던 실소유자라는 이OOO이 2007년 12월에 나타나서는 소유권을 주장한다고 하여 쟁점아파트의 명의를 이전 하여 주겠다고 하고 제3자가 분양권의 소유자라고 주장하며 당시 쟁점아파트의 매도로 인한 양도차익 OOO을 포기한다는 것은 상식적으로도 이해할 수 없는 주장내용이므로 이를 받아들일 수는 없다.

• 가. 쟁 점 아파트분양권을 먼저 양도하였으므로 아파트의 최종 양도자로 보아 양도소득세를 과세한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법률

(1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또 는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 이 건 양도소득세 경정결의서 등의 심리자료를 보면, 청구인이 2008.6.30. 양도소득세 예정신고당시 쟁점아파트를 2008.4.1. 김OOO에게 OOO에 양도한 것으로 하며 증빙으로 매매계약서를 제출하자, 처분청은 OOO세무서장의 세무조사를 통하여 확인되는 쟁점아파트 매매계약서와 김OOO의 거래사실확인서 등을 근거로 하여 쟁점아파트의 양도가액을 OOO으로 인정하고 양도소득세를 경정 ․고지한 것으로 나타난다.

(2) OOO세무서장의 양도소득세 조사종결보고서(2010년 5월)를 보면, 양수자 김OOO로부터 쟁점아파트 매매계약서, 계좌출금내역 및 대금지급내역 확인서를 수취하여 양도가액을 OOO으로 확인하고, 취득가액은 OOO의 공공주택분양계약서상의 금액인 OOO으로 보았는바, 그 조사결과는 아래 표와 같다. OOOOOOOOO OOOOO OOOOOOOO

(3) OOO세무서장이 쟁점아파트의 양수자인 김OOO로부터 수령한 자료를 보면, 그 내용이 다음과 같다. (가) 쟁점아파트매매계약서(2008.1.25.)를 보면, 계약일 2008.1.25., 총 매매대금 OOO, 계약금 OOO, 중도금 OOO, 잔금 OOO, 융자금 OOO(OO은행) 승계로 되어 있고, 특약사항에 잔금일은 상호 협의하여 조정하며 계약금 중 OOO은 2008.1.25. 청구인 명의 OOO은행 계좌(9--)에 입금한 후 효력이 발생한다고 기재되어 있고, 중개업자란에 OOO공인중개사사무소 이OOO, 매도인(청구인), 매수인OOO의 서명 또는 날인이 되어 있다. (나) 김OOO의 거래사실 확인서(2010.5.11.) 및 영수증 등을 보면, 2008.1.25. 계약금 OOO이 청구인의 예금계좌에 입금되고, 2008. 3.3. 중도금 OOO이 청구인 배우자 김OOO의 계좌에 입금되었으며, 2008.4.1. 잔금 중 OOO은 오OOO에게 송금되고 나머지인 OOO은 남편의 자금으로 지급한 것으로 되어 있으며, 융자금 OOO을 승계한 것으로 나타난다.

(4) 청구인은 본인의 당초 양도소득세 신고 내용을 부인하며 실제로는 쟁점아파트분양권을 박OOO에게 양도하였다가 이OOO이 승계를 받은 것으로 확인되어서 이OOO이 양도를 주선한 김OOO로부터 쟁점아파트의 이전등기에 따른 분양대금, 취득․등기비용 등의 명목으로 OOO을 받은 후 이OOO과 분양대금 등 OOO을 정산하고 초과되는 금액 OOO을 이OOO에게 지급하였고, 김OOO가 오OOO에게 입금한 잔금 OOO의 경우 이OOO의 주도하에 이루어진 것으로서 청구인은 오OOO에 대하여는 알지도 못하며, 김OOO가 제출한 쟁점아파트매매계약서는 이OOO이 미등기 전매하고자 청구인과 김OOO 사이에 거래한 것으로 하기 위하여 임의로 작성한 이중계약서이므로 쟁점아파트의 실제 양도자는 이재철이라고 주장하고 있다.

(5) 청구인이 제출한 입증자료를 보면, 다음과 같다. (가) 청구인과 박OOO간에 체결한 쟁점아파트분양권 매매계약서(2004.1.27.)를 보면, 총 양도금액 OOO(잔금 OOO, 2004.2.25.), 계약내용으로 잔금수령당시 매수인의 권리보전을 위하여 필요한 이행각서, 권리포기각서, 매매예약계약서, 거래사실확인서, 위임장, 공증용도 약속어음 영수증, 아파트매매임대계약서, 도시개발공사 임대동의서 등에 서명 및 날인하여 주고, 매도인(청구인)은 잔금이 완료된 후에도 직접 아파트 신청, 계약, 보전등기 등을 필하도록 되어 있고, 박OOO의 인감도장 날인 및 인감증명서(2005.12.15. 발행)가 첨부되어 있다. (나) 위 쟁점아파트분양권계약서와 관련하여 청구인 및 박OOO이 서명․날인한 이행각서와 청구인만 서명․날인하고 나머지는 공란으로 되어 있는 거래사실확인서, 위임장, 분양권매매계약위임장, 동의서 및 확인서, 아파트매도각서, 권리포기각서, 매매계약서를 제출하였다. (다) 박OOO과 이OOO간의 쟁점아파트입주권 권리매매계약서(2005.12.5.)에 의하면, 총 양도금액 OOO, 계약내용 란에 청구인의 아파트입주권 지분 일체, 특약사항에 박OOO은 원매자인 청구인으로부터 매수한 아파트입주권을 책임지고 명의이전하여 주며 제반 경비는 매수인 이OOO이 책임지기로 한다고 약정되어 있다. (라) 청구인이 양도소득세 신고당시에 처분청에 제출한 청구인과 김OOO간의 매매 계약서(2008.3.20.)를 보면, 총 매매대금 OOO, 계약금 OOO, 잔금 OOO(2008.4.1.)으로 약정되어 있고 특약사항과 중개업자 및 대리인 란에는 기재된 내용이 없다. (마) 쟁점아파트분양계약서상 중개인으로 되어 있는 OOO부동산 전 대표 이OOO의 확인서(2010.11.28.)를 보면, 다음과 같이 나타난다.

1. 2008년 1월 OOO 상가에서 OOO부동산을 운영하고 있을 때에 쟁점아파트의 매도물건을 이OOO이라는 자로부터 매도를 의뢰받았다.

2. 쟁점아파트에 대한 물건조사를 하여 보니 명의자가 청구인으로 되어 있고 이OOO은 청구인의 분양권을 매수한 자였다.

3. 이러한 경우에는 원매자 청구인 측의 협조가 있어야 하기에 협조상황을 이OOO로부터 확인하고 이OOO을 동반하는 청구인의 남편 김OOO와 원매자 측 위임관계 서류를 확인하여 이OOO과 매수자 양OO(OOO OO)와 매매계약을 체결하였으며, 계약금, 중도금은 쌍방이 합의하에 청구인, 김OOO(청구인 남편) 명의 계좌로 입금하고 잔금은 원매자 측인 김OOO와 이OOO의 합의하에 이OOO이 수령하며, 매수자OOO가 지정하는 김OOO에게 명의이전에 필요한 서류를 제공하여 매매계약을 완료하였던 것으로 기억한다고 기재되어 있고, 이OOO의 날인과 연락처OOO가 표시되어 있으며, 이OOO의 주민등록증 전면․후면 사본이 첨부되어 있다. (바) 이OOO이 청구인에게 작성하여 준 쟁점아파트 OOO에 대한 정산금 기재내역을 보면, 김OOO의 실입금액 OOO에서 정산액 OOO(분양금 OOO + 등기비 OOO + 확장비용 OOO + 양도세 OOO + 주민세 OOO + 금융비용 OOO)을 차감한 금액(반환금)으로 OOO이 기재되고, 청구인이 이OOO에게 지급하는 것으로 기재되어 있는 OOO의 반환지급 영수증을 보면, 내역 란에 ‘쟁점아파트 정산금 조’, 일자 란에 2008.3.5., 이재철의 주민등록번호와 서명 및 날인이 표시되어 있으며, 육안으로 보아도 당해 필체가 위 (다)의 박OOO과 이OOO 간의 아파트입주권 권리매매계약서상의 필체와 유사하다.

(6) 쟁점아파트의 등기부등본상 소유권이전내역을 보면, 2007.10. 17. OOO 명의로 소유권보존등기가 되고 2007.11.14. 청구인 명의로 소유권이전등기된 뒤 2008.4.11. 김OOO에게 소유권이전등기가 되었다.

(7) 당 심판원이 처분청에게 이OOO의 사업 및 소득내역에 대하여 유선으로 확인한바, 2002년부터 2005년까지 근로소득이 있고 2006년 이후부터 현재까지는 소득내역이 나타나지 않은 것으로 확인되었다. (8)살피건대, 청구인이 쟁점아파트분양권을 박OOO에게 먼저 양도하였고 이OOO이 다시 당해 분양권을 취득하여 사실상 쟁점아파트를 양도한 것으로서 청구인을 쟁점아파트의 최종 양도자로 보아서 양도소득세를 과세한 처분이 부당하다는 주장하고 있으므로 이에 대하여 보면, 쟁점아파트 등기부등본상의 소유권이전 관계, 처분청이 김OOO로부터 수취한 쟁점아파트매매계약서 내용만으로는 청구인이 김OOO에게 쟁점아파트를 직접 양도한 것으로 인정할 수 있겠으나, 청구인이 제출한 자료 등에 나타나는 다음과 같은 사실관계 즉, 청구인과 박OO과의 쟁점아파트분양권계약서에 2006.1.16. 사망한 박OOO의 인감날인 및 인감증명서가 첨부된 점, 박OOO과 이OOO 간의 분양권매매계약서상의 특약사항에 박OOO이 책임을 지고 쟁점아파트입주권(분양권)을 이OOO에게 명의이전하기로 되어 있는 점과 당해 계약서상의 필체와 이OOO이 청구인에게 작성하여 준 쟁점아파트 명의이전에 따른 정산자료 및 OOO 수령 영수증상의 필체가 유사한 것으로 보이는 점, 쟁점아파트의 거래를 직접 중개한 부동산중개인 이OOO의 확인서에서 이OOO이 가져온 서류를 통하여 그를 쟁점아파트의 실제 소유자로 확인하고서 이OOO과 양OOO가 매매계약을 체결하였으며 잔금은 이OOO이 수령한 것으로 되어 있는 점과 당해 확인서는 세무조사 및 이 건 부과처분 이후에 새로이 작성된 점, 처분청이 이 건의 과세 근거로 삼은 김OOO의 거래사실확인서에는 매매대금 지급내역만 기재되어 있어서 실제 누구로부터 취득하였는지가 나타나지 아니하는 점 등을 감안할 때, 사실상은 이OOO이 쟁점아파트의 실제 소유자이고 미등기전매의 형식으로 김OOO에게 양도한 것으로 볼 수도 있다 하겠으므로, 처분청이 쟁점아파트에 대한 이OOO의 미등기 전매 등 실지양도자 해당 여부, 양도소득금액 등 실제 양도관계를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.