화해비용은 청산금의 지급으로, 부동산 관련 대출이자도 포함된 것으로 보이므로,화해비용 등은 부동산 양도에 따른 필요경비에 포함됨
화해비용은 청산금의 지급으로, 부동산 관련 대출이자도 포함된 것으로 보이므로,화해비용 등은 부동산 양도에 따른 필요경비에 포함됨
OO세무서장이 2010.12.10. 청구인에게 한 2007년 귀속 양도소득세 128,564,060원의 부과처분은 OO2가 97 대지 274.4m 2 및 건물 1,035.87m 2 에 대한 양도차익을 계산함에 있어 OO지방법원의 조정비용 75,000,000원 및 지급이자 20,285,146원을 필요경비에 산입하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것
③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.
1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액
2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목，제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (3) 가등기담보 등에 관한 법률 제4조 【청산금의 지급과 소유권의 취득】① 채권자는 제3조 제1항에 따른 통지 당시의 담보목적부동산의 가액에서 그 채권액을 뺀 금액(이하 “청산금”이라 한다)을 채무자등에게 지급하여야 한다. 이 경우 담보목적부동산에 선순위담보권(先順位擔保權) 등의 권리가 있을 때에는 그 채권액을 계산할 때에 선순위담보 등에 의하여 담보된 채권액을 포함한다.
(1) 제출된 심리자료에 의하면, 청구인은 2006.12.6. 쟁점부동산을 박OO 소유의 OO동부동산과 교환함과 동시에 현금 500백만원을 지급하기로 하는 교환계약을 체결하고, 박OO에게 2006.12.7. 계약금 및 중도금 250백만원을 지급하였으며, 2006.12.13. OO동부동산을 청구인 명의로 소유권이전등기하였고, 2006.12.15. 잔금일부 명목으로 200백만원을 지급하고 2007.4.12. 잔금 50백만원을 청산하였으며(처분청은 청구인이 2006.12.7. 쟁점부동산을 양도하고 무신고하였다 하여 2006년 귀속 양도소득세를 결정․고지하였다), 쟁점부동산과 OO동부동산의 교환계약서상 교환조건 및 쟁점부동산의 소유권이전등기 내역은 아래 <표>와 같다. <표> 쟁점부동산과 OO동부동산의 교환내역 (단위: 백만원) 구분 쟁점부동산 OO동부동산 차감지급액 거래금액 1,618 3,300 근저당권, 보증금 등 1,040 2,222 각각 승계 교환금액 578 1,078 교환차액: 500 계약일 2006.12.6. 2006.12.6. 250(2006.12.7.지급) 소유권이전등기 미등기(박OO) 200 6.12.13.(청구인) * 근저당권 및 보증금 내역
• 쟁점부동산: OO 근저당권 860백만원, 보증금 180백만원
• OO동부동산: 가압류 25백만원, 김OO 50백만원, 근저당권 1,972백만원, 보증금 100백만원, 근저당권 100백만원
(2) 박OO의 현금차용증, 포기각서, 소송관련서류(청구인에 대한 박OO의 부당이득금반환 등 청구의 소 제기시 소장 및 청구인의 답변서) 등을 보면, 박OO는 OO동부동산의 임차보증금 상환 등을 이유로 청구인의 부친인 이OO으로부터 2007.1.9. 200백만원을 차입하였고, 동 차입금 및 쟁점부동산에 근저당설정된 OO은행 융자금(860백만원)에 대한 이자의 미상환 등으로 2007.4.12. 이OO으로부터 20백만원을 추가로 수령한 후 박OO의 명의로 소유권이전등기하지 아니한 쟁점부동산의 소유권을 포기한 것으로 나타나며, 현금차용증 및 포기각서의 내용은 아래와 같다. (가) 현금차용증을 보면, 박OO는 OO동부동산 교환계약과 관련하여 200백만원을 차용하고, OO지점의 융자금(860백만원)에 대한 이자 월 5백만원과 차용금 200백만원에 대한 이자 월 2백만원을 매월 25일에 청구인 통장으로 입금하기로 하며 쟁점부동산 임대료 수입은 박OO의 소유로 하고, 소유권 이전 및 차용금 200백만원은 2007.3.31.까지 변제하기로 하며, 기간 내 시행치 못할 시에는 쟁점부동산에 대한 소유권을 포기하는 동시에 이에 따른 권리도 함께 포기하고 청구인에게 모든 권리 및 소유권을 양도하는 내용으로 2007.1.9. 인감증명서를 첨부하여 작성되었다. (나) 포기각서를 보면, 박OO는 2007.1.9. 법무법인 OO에서 2007.3.31.까지 차용금 200백만원을 지불하기로 하는 포기각서에 공증까지 하였으나 변제기일을 2007.4.30.까지로 연장하고, 연장기일까지 변제하지 못하면 2007.1.9. 공증한 포기각서 내용대로 이행함에 민․형사상 이의를 제기치 않으며, OO지점의 대출금 860백만원에 대한 이자 및 제세공과금은 4.30.까지, 개인채무 200백만원에 대한 이자 약 8백만원은 3.31.까지 지불할 것을 약속하며, 약속이 이행되지 않을 경우 청구인에게 모든 권리 및 소유권을 양도하고 공증내용대로 실행함에 이의없다는 내용으로 2007.4.12. 작성되었으며, 2007.1.9. 법무법인 OO에서 공증한 서류 및 2007.1.9. 박OO가 발행한 200백만원의 약속어음이 첨부되어 있다.
(3) 증여세 조사종결 보고서(2010.8.) 등에 의하면, 청구인은 쟁점부동산을 박OO의 소유권 포기로 2007.4.12. 취득한 후, 2007.5.19. 김OO에게 양도하고, 양도가액 1,450백만원, 취득가액 1,400백만원으로 하여 양도소득 과세표준을 신고하였고, 처분청은 청구인이 2007.4.12. 박OO로부터 쟁점부동산을 1,260백만원(근저당 및 보증금 승계액 1,040백만원 + 대여금 200백만원 + 추가지급액 20백만원)에 취득하여 2007.5.19. 김OO에게 1,450백만원에 양도한 것으로 보아 2007년 귀속 양도소득세를 과세한 것으로 나타난다.
(4) 박OO는 청구인에게 부당이득금반환 등 청구의 소를 제기하였고, 이에 대해 OO지방법원은 청구인이 박OO에게 75,000,000원을 25,000,000원씩 분할하여 지급하는 것으로 조정(2007가합102644 부당이득금, 2008.11.14.)하였으며, 동 소송과 관련된 박OO의 소장과 청구인의 답변서, 부동산중개업자의 진술내용은 다음과 같다. (가) 박OO의 소장을 보면, 박OO는 청구인으로부터 부동산교환차액으로 500백만원을 지급받기로 하였으나 450백만원만 지급받은 상태에서, 청구인은 박OO가 차용한 200백만원을 변제하지 못하자 200백만원에 대한 대물변제 예약조로 보관하고 있던 쟁점부동산에 대하여 어떠한 청산절차도 없이 제3자인 김OO에게 소유권을 이전하였는바, 부당이득금 372백만원(쟁점부동산가액 1,618백만원 - 쟁점부동산 근저당채무액 등 1,040백만원 - 박OO의 차용금 200백만원 및 그 이자 6백만원)과 쟁점부동산 교환차액 중 미지급한 50백만원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하여 달라는 내용으로 되어있다. (나) 이에 대한 청구인의 답변서(2008.1.2.)를 보면, 쟁점부동산 교환차액 중 미지급하였다는 50백만원은 박OO가 OO동부동산 옥상의 무허가건물을 양성화하지 못하여 지급하지 않기로 쌍방합의하고 OO동부동산의 잔금 50백만원을 수령하였다는 잔금완납영수증을 발행하였으므로 교환차액 500백만원을 모두 지급한 것이며, 청구인이 OO동부동산 소유권을 넘겨받은 후 임대차 보증금 150백만원의 별도 임차인이 있다는 사실이 드러나자 임차보증금을 상환하겠다는 박OO의 요청에 의해 200백만원을 빌려주면서 다른 담보가 없어 쟁점부동산을 담보로 한 것이고, 2007.4.12. 박OO는 차용금 200백만원을 갚을 수 없어 쟁점부동산에 대한 권리 및 소유권을 포기할테니 선처해달하고 하여 20백만원을 추가지급하고 마무리한 것이며, 박OO가 제때에 쟁점부동산을 등기이전하면서 채무승계를 하였다면 청구인이 계속 쟁점부동산의 은행이자를 납부할 이유가 없고, 150백만원의 손실을 보면서까지 김OO에게 양도할 이유는 없으므로 박OO의 주장은 부당하다는 내용 등으로 되어있다. (다) 차OO(부동산중개업자)의 진술서(2008.8.)를 보면, 박OO는 OO동부동산의 보증금 150백만원을 마련할 길이 없자 차용금 및 그 이자를 갚지 못하면 쟁점부동산의 소유권을 포기하는 조건으로 청구인의 아버지 이OO으로부터 200백만원을 빌렸고, 2007.4.12. 차용금 및 이자를 갚을수 없으니 30백만원을 지급하면 쟁점부동산의 소유권을 포기하겠다고 하여, 이OO이 20백만원을 추가로 지급하면서 대여금 200백만원을 포함하여 영수증에도 매매대금잔금조라고 기재하는 등 매매로 정리하였다고 기재되어 있다.
(5) 살피건대, 처분청은 소송․화해비용 75,000,000원은 박OO의 부당이득금 반환 청구소송에 대한 OO법원의 조정에 의하여 지급된 금액으로 소유권 확보를 위한 비용으로 보기 어렵고, 쟁점이자 등(금융기관 이자상당액 등 42,454,887원)은 박OO가 부담하여야 할 이자상당액 등을 청구인이 지급한 금액으로서 필요경비로 보기 어렵다는 의견이나, 이 건의 실질은 청구인이 박OO에게 578,000,000원(보증금 등 제외한 가액)에 양도한 쟁점부동산을, 박OO가 200,000,000원을 차용하면서 청구인에게 양도담보하였다가 차용금 및 그 이자를 변제하지 못하게 되자, 청구인이 대여금 200,000,000원 및 정산시 수령한 20,000,000원 등에 갈음하여 재취득후 양도하게 되어 박OO가 청구인에게 부당이득금반환의 소를 제기하였고, 그렇다면 동 소의 실질은 청산금반환 청구인 것으로 보이는바, 청구인은 담보목적부동산인 쟁점부동산의 가액에서 그 채권액 200,000,000원을 뺀 금액(청산금)을 박OO에게 지급하는 대신 법원의 조정에 의해 75,000,000원을 추가지급하고 박OO가 등기이전을 하지 않아 지급하게 된 쟁점이자 등을 부담하는 것으로 하여 청산한 것으로, 조정비용 75,000,000원은 변제충당된 채권액 200,000,000원 등과 함께 담보로 제공된 쟁점부동산의 소유권을 취득하는데 든 비용으로 보이고, 청구인이 부담하였다는 지출비용 중, 쟁점이자 등 42,454,887원은 쟁점부동산 담보대출금(860,000,000원)의 지급이자(4개월) 20,285,146원과 교환계약 성립후 OO동부동산 대출이자 및 대출금 중도해지 수수료 22,169,741원으로 구성되었는바, 22,169,741원(OO동지점 대출이자 및 중도해지수수료)은 OO동부동산에 대한 비용이므로 이를 제외한 20,285,146원이 쟁점부동산의 취득을 위한 필요경비에 해당한다고 봄이 타당할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 취득가액 1,260,000,000원만을 필요경비로 공제하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.