양수인이 부담한 세입자 보증금은 양도가액에 가산하고 보상비 반환액에 대해서도 객관적 증빙이 없으므로 양도가액에 포함하여야 함

심판청구를 기각한다.

가.청구인 외 3인(이하 “청구인등”이라 한다)은 2008.4.17. 서울특별시 ○○○ 대지 219.5㎡(청구인은 그 중 1/4 지분인 54.875㎡를 소유하였으며, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 주식회사○○○에게 양도하였는데, 이에 대하여 청구인은 실지거래가액에 의하여 2008.6.26. 양도소득과세표준 예정신고를 하면서 그 양도가액을 매매계약서상의 매매대금(20억원)의 1/4인 5억원으로 하여 양도소득세 99,632,830원을 신고·납부하였다.

• 나. 이후 반포세무서장이 양수인인 ○○○의 토지 취득내역을 검토한 결과, ○○○가 쟁점토지를 취득하면서 매매계약서상의 매매대금 이외에 보상비 명목으로 6억 7천만원을 추가로 지급한 사실을 확인하여 처분청에 과세자료로 통보하였고, 처분청은 위 6억 7천만원이 사실상의 매매대금에 해당된다 하여 동 금액의 1/4에 해당하는 167,500,000원을 청구인의 토지 양도가액에 포함하여 2010.12.6. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 75,314,460원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.2.25. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인등이 상속받은 쟁점토지를 양도할 당시 쟁점토지에는 김○○○등 6인의 세입자가 있었는데, 주상복합건물 등을 건립할 목적으로 인근토지를 매입하고 있던 조심 2011서865(2011.6.15.)는 빠른 계약을 요청하고 있는 반면, 청구인등은 쟁점토지를 양도할 경우 세입자의 건물철거, 이주 및 보증금 등에 대한 보상문제로 어려움이 있을 것으로 예상되어, ○○○와 협의 끝에 2008.2.26. 쟁점토지를 매매대금 20억원에 양도하기로 내용의 매매계약을 체결하면서 ‘세입자 명도문제는 매수인이 책임지기로 한다’는 내용의 특약을 하는 한편, 같은 내용의 각서를 받았고 2008.3.20. 6억 7천만원의 보상비 약정서를 작성하였으나, 이 중 2억 7천만원(이하 “쟁점①금액”이라 한다)은 양수인이 세입자에게 명도비 등으로 직접 지급하였고, 나머지 4억원은 청구인등이 수령하였으나 그 중 1억원(이하 “쟁점②금액”이라 하고, 쟁점①금액과 합하여 이하 “쟁점금액”이라 한다)은 ○○○이 임차인과의 협상을 전제로 청구인등과 한 구두약정에 따라 ○○○과 임원 박○○○에게 반환하였던 바, 실질적인 매매가액 인상분은 3억원이므로 쟁점금액은 쟁점토지의 양도가액에서 제외하거나, 쟁점토지의 양도와 관련된 필요경비로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점①금액은 ○○○가 임차인들과의 협상에 따라 지급한 임차인 명도비용이므로 양도가액에서 제외해야 한다고 주장하나 2008.3.20. 청구인등과 ○○○가 작성한 보상비 약정서에는 정신·물질적인 보상비, 이주비, 영업권권리비 등이 명시되어 있는 바, 청구인은 동소재지에 사업자등록을 한 사실이 없어 이주비 및 영업권권리비가 발생할 이유가 없어 쟁점①금액은 명도비용으로 볼 수 없으므로 쟁점토지의 양도가액에 포함하는 것이 타당하고, 청구인은 쟁점②금액은 임차인과의 보상비 문제를 해결하고 반환하기로 하여 지급한 금액이라고 주장하나, 법령이 규정하는 양도비용은 양도를 신속하게 또는 유리한 가격 등으로 하기 위하여 불특정 다수인과의 협의 및 중개 등을 의뢰하면서 불가피하게 지출된 경우를 뜻하는 것으로 ○○○에게 입금한 금액은 필요경비로 인정되는 양도비용으로 볼 수 없으므로 쟁점토지의 양도가액에 포함하는 것이 타당하다.

• 가. 쟁 점 청구인등이 쟁점토지를 양도하면서 받은 매매대금 20억원 이외에 보상비 명목의 6억 7천만원 중 쟁점①금액은 양수인이 임차인에게 명도비용으로 지급하였고, 쟁점②금액은 양수인에게 반환하였으므로 양도가액에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법(2008.12.26. 법률 제9270호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2) 소득세법 시행령(2009.2.4 대통령령 제21301호로 개정되기 전의 것) 제163조【양도자산의 필요경비】

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 “금융기관”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지 등기부등본, 이 건 양도소득세 경정결의서 등에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인등은 이○○○으로부터 2006.6.19. 쟁점토지를 상속받은 후 ○○○에게 매매를 원인으로 2008.4.17. 양도하였고 이 건 심리일 현재 쟁점토지 지상에는 (주)○○○라는 주상복합건물을 건축하는 중이다. (나) 아래 <표1>과 같이 청구인은 쟁점토지를 20억원에 양도한 것으로 하여 그 중 청구인 지분 1/4 상당액인 5억원을 양도가액으로 하여 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 보상비 명목 6억 7천만원의 1/4을 양도가액에 가산하여 이 건 과세처분을 하였다.

○○○

(2) 처분청이 청구인등이 쟁점토지를 20억원이 아닌 26억 7천만원에 양도한 것으로 본 근거는 다음과 같다. (가) 청구인등과 ○○○가 2008.2.26. 체결한 쟁점토지 매매계약서에는 청구인등이 쟁점토지를 20억원에 양도하고, 특약사항으로 세입자문제를 ○○○가 책임지키로 하는 내용이 기재되어 있다. (나) 청구인등과 ○○○가 2008.3.20.자로 작성한 보상비 약정서에는 쟁점토지와 관련하여 ○○○가 청구인등에게 정신적인 보상비·물질적인 보상비·이주비·영업권권리비·기타보상비 등의 명목으로 6억 7천만원을 별도로 지급하기로 한 사실이 나타난다. (다) 한편, ○○○의 회계장부를 보면, 2008.2.26.자로 쟁점토지에 대한 보상금 6억 7천만원이 계상되었다가 2008.12.31. 건설용지로 대체된 것으로 나타나 ○○○는 위 보상금 상당액을 토지취득가액으로 처리한 것으로 판단된다. (라) 처분청은 반포세무서장이 ○○○의 토지취득내역을 검토하는 과정에서 ○○○가 매매계약서상의 매매대금 이외에 위 약정서에 기재된 보상금액을 추가로 지급한 사실이 확인되었고, 위 약정서상의 보상내역이 정신적인 보상비, 물질적인 보상비, 이주비, 영업권권리비 및 기타보상비로 되어 있으나, 청구인등이 쟁점토지에서 사업자등록을 한 사실이 없어 위와 같은 내용의 보상비가 발생할 이유가 없다고 보아 동 보상비 6억 7천만원을 쟁점토지의 양도가액에 포함하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 것이다.

(3) 이에 대하여 쟁점①금액과 관련하여 청구인이 제출한 증빙은 다음과 같다. (가) ○○○가 2008.2.26.자로 작성하여 청구인등 매도인에게 준 각서에는 쟁점토지의 매매계약서를 작성함과 동시에 세입자 명도의 건, 건물 철거의 건, 세입자 보증금전부의 건 등을 ○○○가 책임질 것을 각서한다는 내용이 기재되어 있다. (나) ○○○가 2011.2.23.자로 작성한 세입자 예치금 지급확인서에는 2008.3.3.부터 2008.3.26.까지의 기간 중 쟁점①금액을 김○○○ 등 세입자 6명에게 보증금으로 지급하였다는 내용과 함께 정○○○ 등 3인에 대하여는 예치금 지급 계좌번호가 기재되어 있는데, 세부내역을 보면 김○○○에게 1억 5천 1백만원, 박○○○에게 3천만원 여타 4인에게 8천 9백만원을 지급한 것으로 기재되어 있다. (다) 서대문세무서장이 2008.11.25. 청구인등에게 발송한 상속세 세무조사결과 통지서 등에 의하면, 이○○○의 사망으로 인해 2006.6.19. 상속개시되자 청구인등은 쟁점토지에 대하여 김○○○에 대하여 1억 5천만원, 박○○○에 대하여 3천만원의 전세금 채무를 각 신고하였고, 서대문세무서장은 상속세 세무조사를 실시하여 박○○○에 대한 임대보증금 채무 3천만원을 부인하여 과세한 것으로 나타나는 바, 서대문세무서장이 쟁점토지에 대한 임대보증으로 1억 5천원만을 인정한 이상 쟁점①금액 전부를 쟁점토지 매매계약에 따라 ○○○가 세입자에게 지급한 명도비로 인정하지 못하더라도 위 보증금을 제외한 최소 1억 2천만원은 ○○○가 지급한 명도비용이라는 주장이다.

(4) 쟁점②금액과 관련하여 청구인이 제시하는 증빙은 다음과 같다. (가) 청구인등은 위 (2)-(가)에서 적시한 것 이외에 쟁점토지를 24억원에 양도하기로 한 별도의 쟁점토지 매매계약서를 제출하였는데, 당초 2008.2.26. 매매계약을 체결하였으나 임차인들과의 보상비지급 문제로 협의가 원활치 않아 계약의 유지가 어려웠으나 ○○○ 등이 적극 개입하여 임차인들과 협의 협상을 완료한 후 4억원을 추가지급받기로 하는 약정을 체결하고 그 중 1억원은 ○○○ 등에게 반환하기로 구두약정하였던바, 이는 사실상 쟁점토지 양도대금을 지급한 자가 (주)○○○건설이었기 때문이라는 것이다. (나) 쟁점토지의 양도인 중 박○○○명의 예금계좌 입출금내역을 보면, ○○○은행 621-003369- 계좌로 2008.2.26. 10억원, 2008.4.16. 10억원이 (주)○○○건설로부터 각각 입금되었으며, ○○○은행 620-178649- 계좌로는 2008.3.21. 4억원이 (주)○○○건설로부터 입금되었다가 2008.3.21 9천만원(대체 구○○○), 2008.3.26. 1천만원(대체 03246744 -***)이 각각 출금된 사실이 나타나는 바, 청구인은 합계 24억원을 (주)○○○건설로부터 입금받은 후 그 중 1억원을 구○○○ 등에게 전달하였다는 주장이다.

(5) 살피건대, 청구인은 쟁점금액(3억 7천만원) 혹은 쟁점금액에서 서대문세무서장이 인정한 임대보증금 1억 5천만을 제외한 2억 2천만원을 쟁점토지 양도가액에서 제외하여야 한다는 주장이나, (가) 쟁점①금액은 청구인이 제출한 “세입자 예치금 지급확인서”에 의하여도 세입자의 보증금 반환액으로 보일 뿐이며, 단순한 임차인 명도비용으로 보기에는 그 금액이 너무 큰 금액인 점을 감안하면 이는 세입자에 대한 보증금을 반환한 것으로 보아야 하고, 동 반환의무는 양도인인 청구인등에게 있으므로 이를 양수인인 ○○○가 대신 지급하였다면 동 금액만큼의 매매대금을 더 받은 것으로 보아야 할 것이므로 이를 양도가액에 포함시켜야 할 것이며, (나) 청구인이 제출한 계좌 입출금내역 등에 의하여 (주)○○○건설이 쟁점토지의 양도자 중 박○○○의 계좌에 24억원을 입금하였고, 그 중 쟁점②금액이 ○○○의 대표자 구○○○과 임원 박○○○에게 반환된 것으로 보이고 이에 대하여는 처분청도 다툼이 없으나, 그렇다고 하더라도 청구인이 동 금액을 지급한 경위를 알 수 있는 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있어 동 금액을 보상비의 반환액으로 단정할 수 없는 이상 이를 쟁점토지 양도가액에서 제외할 수는 없다고 할 것이다. (다) 따라서, 처분청에서 청구인등이 별도로 지급받은 보상비 6억 7천만원을 쟁점토지 양도대금으로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.