양도세 신고이후 처분청에서 확인된 양도가액만을 부인하여 과세하는 경우 취득가액도 합리적 가액으로 환산 적용하는 것이 적정함.

1. ○○○세무서장이 2010.12.9. 청구인에게 한 2005년 귀속 양도소득세 21,027,850원의 부과처분은 ○○○동 85-107 건물 63.77㎡ 및 토지 142㎡의 취득가액을 환산가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

2. 나머지 심판청구는 기각한다.

• 가. 청구인은 2003.7.24. ○○○동 85-107 건물 63.77㎡ 및 토지 142㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 김○○○으로부터 취득하여 2005.9.14. 김○○○에게 양도하고, 2005.9.22. 양도가액을 70,000,000원, 취득가액을 65,000,000원으로 하는 등 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 김○○○이 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세 신고를 하면서 청구인으로부터 쟁점부동산을 172,000,000원에 취득한 것으로 되어 있는 매매계약서를 제출하자 청구인의 양도가액을 137,000,000원으로 확인하고(○○○지청의 수사에 의하여 확인), 취득가액은 청구인이 신고한 65,000,000원으로 하여 2010.12.9. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 21,027,850원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.2.23. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산이 투기지역이나 단기 양도 등에 해당하지 않아 기준시가로 양도소득세를 신고할 수 있는데도 이를 모르고 양도계약서 및 취득계약서를 기준시가 금액과 비슷한 금액으로 임의작성하여 실지거래가액으로 양도소득세를 신고납부하였는 바, 기준시가에 의한 과세가 원칙인 시기에 양도된 쟁점부동산에 대한 양도소득세는 기준시가로 과세되어야 하고, 실지거래가액으로 과세하는 경우 청구인은 5년이 경과된 취득계약서를 보관하지 않고 거래상대방도 확인을 거부하여 청구인의 취득가액은 확인되지 않으므로 환산가액으로 결정하는 것이 타당한데도 처분청이 양도가액은 새로 확인한 137,000,000원으로 결정하면서 취득가액은 별도 조사없이 청구인이 신고한 가액 65,000,000원으로 결정한 것은 부당하며, 환산가액으로 결정하지 않는 경우 청구인이 건물을 보수한 공사비 30,400,000원을 필요경비에 산입하여 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였으므로 신고가액과 다른 거래가액이 확인되는 경우 확인된 거래가액으로 과세하여야 하고, 청구인이 신고한 취득가액을 부인하려면 청구인이 매매계약서나 금융증빙 등으로 이를 입증하여야 하는데도 이의 제시 없이 환산가액으로 결정하라는 청구주장은 받아들일 수 없으며, 청구인이 제시한 공사비는 금융증빙 등의 객관적인 증빙이 뒷받침되지 아니하고 공사계약자 박민서는 2007.8.22. 개업하여 청구인이 주장하는 공사기간(2003.9.15. ~ 2003.10.30.)과 맞지 않는 등 신빙성 있는 계약서로 볼 수 없으므로 청구주장은 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점부동산을 2005년에 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였으나, 처분청이 확인한 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부
• 나. 사실관계 및 판단 (1)소득세법제96조 제2항 및 제114 제4항, 제5항에 양도소득세를 실지거래가액으로 신고한 경우 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 경정하고, 취득가액 또는 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정되어 있다.

(2) 쟁점부동산에 대한 신고가액, 기준시가 및 경정가액은 아래 <표>와 같다.

○○○

(3) 청구인이 신고시 제출한 취득계약서에는 청구인이 쟁점부동산을 김○○○으로부터 65,000,000원에 매수한 것으로 작성되어 있으나, 매도인이 날인한 도장은 막도장으로 보이고, 입회인 박○○○은 청구인으로부터 쟁점부동산 매도를 의뢰받아 양도한 후 배임혐의로 고소당한○○○ 것으로 확인되며, 양도계약서에는 쟁점부동산을 청구인이 김○○○에게 70,000,000원에 양도한 것으로 작성되어 있으나, 중개인의 표시가 없다.

(4) 청구인은 공사비가 30,400,000원, 공사계약자가 박○○○, 공사일자가 2003.9.15. ~ 2003.10.30.으로 되어 있는 계약서를 제시하고 있다.

(5) 청구인의 세무대리인 이○○○은국세기본법제58조 및 같은 법 시행령 제47조의 규정에 의한 의견진술(전화, 2011.4.7. 11시)을 통하여 청구인은 기준시가로 신고하여도 납부할 양도소득세가 거의 없는데도 이를 모르고 양도계약서 및 취득계약서를 기준시가와 비슷한 금액으로 임의작성하여 실지거래가액으로 양도소득세를 신고납부하였고, 청구인은 실지계약서를 분실하였으며 거래상대방도 실지거래가액을 확인해 주지 않고, 매매과정이 복잡하여 실지거래가액 확인이 불가능하므로 쟁점부동산의 취득가액은 환산가액으로 결정하여야 한다고 진술하였다.

(6) 위 관련법령 및 사실관계를 종합하여 보면, (가) 청구인은 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 기준시가로 과세하여야 한다고 주장하나, 청구인은 쟁점부동산의 양도에 대하여 실지거래가액으로 신고하였고, 처분청이 신고가액이 사실과 다른 것을 확인하여 그 확인된 가액으로 경정하였으므로 기준시가로 과세하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. (나) 처분청은 쟁점부동산의 취득가액을 청구인이 신고한 65,000,000원으로 결정하여 양도소득세를 과세하였으나, 쟁점부동산의 취득시 기준시가는 56,051,000원이고 양도시 기준시가는 63,600,000원으로 큰 변동이 없고, 청구인이 신고한 취득가액 및 양도가액도 위 기준시가와 비슷한 금액인 65,000,000원 및 70,000,000원인데도 처분청이 양도가액은 청구인이 신고한 70,000,000원보다 2배에 가까운 137,000,000원으로 결정하면서 취득가액은 청구인이 신고한 금액인 65,000,000원으로 결정한 것은 불합리한 것으로 보이는 점, 청구인이 신고시 제출한 취득계약서는 매도인이 막도장으로 날인한 것으로 나타나고, 입회인 박○○○은 청구인으로부터 쟁점부동산 매도를 의뢰받아 양도한 후 배임혐의로 고소당한 점으로 보아 청구인이 신고시 제출한 취득계약서는 기준시가와 비슷한 금액으로 임의작성한 것이라는 청구주장이 신빙성이 있어 보이는 점, 청구인은 실지취득계약서를 분실하였으며 거래상대방도 실지취득가액을 확인해 주지 않고, 매매과정이 복잡하여 실지취득가액 확인이 불가능하다고 진술하였고, 취득당시의 매매사례가액 및 감정가액 등이 확인되지 않는 점 등을 종합하여 보면, 쟁점부동산은 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 환산가액을 취득가액으로 하여 과세하는 것이 타당한 것으로 판단된다. (다) 청구인은 취득가액을 환산가액으로 결정하지 않는 경우 청구인이 건물을 보수한 공사비 30,400,000원을 필요경비에 산입하여 경정하여야 한다고 주장하나, 위 (나)에서 취득가액을 환산가액으로 하는 것으로 심리되었으므로 건물을 보수한 공사비 30,400,000원에 대한 심리는 생략한다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.