쟁점①토지 청구인 지분 증여재산가액을 쟁점①・②토지의 개별공지시가 비율로 안분계산하여 평가한 것은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인과 이OOO는 2008.4.3. OOO 임야 1,180㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다)를 각 1/2 지분씩 이재호로부터 증여받고, 같은 동 902-4 임야 225㎡(이하 “쟁점②토지”라 하고, 쟁점①토지와 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 각 1/2 지분씩 이OOO로부터 매매로 취득하였다.
• 나. 같은 날 청구인은 쟁점토지의 청구인 지분을 이OOO에게 1,225,700,000원에 양도하면서 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률제27조 제1항의 규정에 따라 OOO구청장에게 쟁점①토지 청구인 지분은 725,700,000원, 쟁점②토지 청구인 지분은 500,000,000원으로 신고하고, 이OOO는 쟁점토지를 담보로 OOO저축은행으로부터 3,500,000,000원을 대출받았다.
• 다. 청구인은 2008.7.1. 쟁점①토지 청구인 지분의 증여세 신고시 그 증여재산가액을 상속세 및 증여세법 제66조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례】의 규정에 따라 쟁점토지 전체를 담보로 한 대출금 3,500,000,000원에 OOO구청장에게 신고한 쟁점토지 청구인 지분의 양도가액 비율(725백만원: 500백만원)로 안분계산하여 1,036,122,215원으로 하고 증여세 227,203,990원을 납부하였다.
• 라. 처분청은 청구인에 대한 증여세 조사시 쟁점①토지 청구인 지분 증여재산가액을 위 상속세 및 증여세법 제66조 에 의하여 평가함에 있어, 쟁점토지를 담보로 한 대출금 3,500,000,000원에 쟁점①․②토지별 가액 구분이 불분명하다고 보아 개별공시지가 비율로 안분계산한 1,469,750,890원으로 평가하고 2010.12.15. 청구인에게 2008.4.3. 증여분 증여세 219,419,820원을 결정․고지하였다.
• 마. 청구인은 이에 불복하여 2011.2.15. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점①토지는 당초 청구인의 증조부 이OOO 소유의 토지였으나 이OOO 사망 후 원인 없이 이OOO에게 소유권이전되었다가 1995.6.1. 이OOO의 손자인 이OOO에게 증여되었으며, 청구인은 이러한 사실을 이OOO를 통하여 알고 수원지방법원에 소송 제기 후 조정결정에 따라 쟁점①토지는 이OOO와 공동으로 증여취득하고, 이OOO가 자신의 자금으로 취득하였던 쟁점②토지는 이OOO와 공동으로 매매대금 1,000,000,000원에 유상취득하였다. 처분청은 쟁점①․②토지 위에 담보된 대출금 3,500,000,000원을 기준으로 평가하였으나, 이OOO에게 양도된 이후 제3자 소유부동산을 담보로 대출을 받은 것이므로 상속세 및 증여세법제66조의 적용대상으로 볼 수 없다. 청구인은 쟁점토지 청구인 지분을 이OOO에게 1,225,700,000원에 양도하고 관할구청에 신고시 쟁점①토지 청구인 지분은 725,700,000원, 쟁점②토지 청구인 지분은 이OOO로부터의 쟁점②토지 총 취득가액 1,000,000,000원 중 1/2인 500,000,000원으로 하였으며, 이는 쟁점①토지가 쟁점②토지를 통하여 도로에 접할 수 있고 후면은 아파트 단지가 있는 사실상 맹지이며 이OOO의 조상묘 2기가 있어 실질적으로 사용이 제한된 토지로서 쟁점②토지에 비하여 거래가액이 상대적으로 낮은 여건을 반영하여 양수자 이OOO와 합의한 가액이므로 임의로 가액을 구분한 것으로 보아 개별공시지가에 의하여 안분계산하여 쟁점①토지 청구인 지분의 증여재산가액을 산정하였음은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지 청구인 지분을 하나의 매매단위로 거래하여 쟁점①토지는 맹지가 아니며, 그 위 이OOO의 조상묘 2기는 이장한 후 그 위에 상가 및 오피스텔을 신축하여 분양할 계획이었으므로 분묘가 쟁점①토지의 거래가액에 직접적인 영향을 준다고 볼 수 없다. 매매계약서상 쟁점①토지와 쟁점②토지는 거래가액이 구분되어 있지 않으며, 부동산 거래신고시 가액을 나누어 신고하였다고 하나 개별공시지가가 ㎡당 각 1,230,000원으로 동일함에도 쟁점①토지는 ㎡당 1,230,000원, 쟁점②토지는 ㎡당 4,444,444원으로 신고하여 쟁점①토지의 증여재산가액을 낮추었다고 볼 수 있다. OOO저축은행의 담보물건 시가조사표에서도 쟁점토지의 가액을 ㎡당 각 3,600,000원에 면적을 곱하여 계산한 쟁점①토지 4,248,000,000원, 쟁점②토지 810,000,000원으로 한 후 대출시 정규담보비율 70%를 적용하여 대출금을 3,500,000,000원으로 하였다. 따라서, 쟁점①․②토지의 가액을 대출금 3,500,000,000원을 기준으로 개별공시지가에 의하여 안분계산한 가액으로 쟁점①토지 청구인 지분의 증여재산가액을 산정하였음은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점①토지 청구인 지분 증여재산가액을 쟁점토지 전체를 담보로 한 대출금(35억원)에 쟁점①토지 및 쟁점②토지의 개별공시지가 비율로 안분계산하여 평가한 것이 정당한지 여부
• 나. 관련 법령 (1) 상속세 및 증여세법 제66조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례】다음 각호의 1에 해당하는 재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산

3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다) (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제63조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가】① 법 제66조에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다.

1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

2. 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액

3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액

② 제1항 각호의 규정에 의하여 법 제66조 제1호의 재산을 평가함에 있어서 당해 재산에 설정된 근저당의 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권최고액으로 하고, 당해 재산에 설정된 물적담보외에 기획재정부령이 정하는 신용보증기관의 보증이 있는 경우에는 담보하는 채권액에서 당해 신용보증기관이 보증한 금액을 차감한 가액으로 하며, 동일한 재산이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지 청구인 지분을 이OOO에게 1,225,700,000원에 양도하고, OOO구청장에게 부동산거래계약신고를 하면서 쟁점②토지 청구인 지분은 이OOO로부터 매매 취득한 500,000,000원(총 취득가액 1,000,000,000원의 1/2), 쟁점①토지 청구인 지분은 725,700,000원(1,225,700,000원 - 500,000,000원)으로 하였고, 쟁점①토지 청구인 지분에 대한 증여세 신고시에는 아래 <표1>과 같이 상속세 및 증여세법제66조의 규정에 따라 쟁점토지를 담보로 한 대출금 3,500,000,000원을 위 신고가액비율로 안분계산한 1,036,122,215원과 위 725,700,000원 중 큰 금액인 1,036,122,215원을 증여재산가액으로 하였다. < 표1 > 청구인의 쟁점①토지 청구인 지분 증여재산가액 계산 (단위: 원) 구분 시가(양도가액) 실대출금 총액 안분계산 쟁점①토지 725,700,000 ④ 3,500,000,000 ① 2,072,244,430 ② 쟁점②토지 500,000,000 ⑤ 1,437,755,570 ③ 계 1,225,700,000 ⑥ 3,500,000,000 * ② = ① × ④/⑥ ** 증여재산가액: 2,072,244,430 × 1/2(청구인 지분) = 1,036,122,215원

(2) 처분청은 쟁점①토지 청구인 지분의 증여재산가액을 계산함에 있어 청구인과 이OOO간의 매매계약서에 쟁점①․②토지의 거래가액이 구분되지 않는 등 시가가 불분명하다고 보아 아래 <표2>와 같이 개별공시지가에 의하여 안분계산하고, 쟁점토지는 그 위에 근저당권이 설정되어 있으므로 상속세 및 증여세법제66조에 따라 <표3>과 같이 대출금을 쟁점토지 청구인 지분의 각 개별공시지가 비율로 안분계산한 1,469,750,890원(2,939,501,780원의 1/2)과 <표2>의 1,029,413,520원 중 큰 금액인 1,469,750,890원으로 계산하였다. < 표2 > 쟁점토지 청구인 지분을 개별공시지가에 의하여 안분계산 (단위: 원, ㎡) 구분 개별공시지가 (㎡당) 면적 (청구인지분) 평가액 매매가액 안분계산 (청구인 지분) 쟁점①토지 1,230,000 590 725,700,000 ④ 1,225,700,000

① 1,029,413,520 ② 쟁점②토지 1,230,000 112.5 138,375,000 ⑤ 196,286,480 ③ 계 702.5 864,075,000 ⑥ 1,225,700,000 ② = ① × ④/⑥ < 표3 > 담보 대출금을 개별공시지가 비율로 안분계산 (단위: 원) 구분 개별공시지가로 안분한 가액 실대출금 총액 안분계산 (쟁점토지 전체) 쟁점①토지 1,029,413,520 ④ 3,500,000,000 ① 2,939,501,780 ② 쟁점②토지 196,286,480 ⑤ 560,498,220 ③ 계 1,225,700,000 ⑥ 3,500,000,000 ② = ① × ④/⑥ **

④ 와 ⑤금액은 쟁점토지 청구인 지분 양도가액 1,225,700,000원을 개별공시지가로 안분한 금액임 *** 쟁점①토지 청구인 지분 증여재산가액: 2,939,501,780 × 1/2(청구인 지분) = 1,469,750,890원

(3) 쟁점①토지 청구인 지분의 증여재산가액을 상속세 및 증여세법제66조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례】의 규정을 적용하여 평가한 것이 정당한지 여부에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점①토지 청구인 지분의 등기부등본상으로는 2008.3.15.자 증여를 원인으로 2008.4.3. 이OOO로부터 청구인에게 소유권이전등기되었고, 같은 날 이OOO에게 매매를 원인으로 소유권이전등기되었으며, 이OOO는 자기 소유가 된 쟁점토지 전체 위에 OOO저축은행을 근저당권자로 하여 채권최고액 4,550,000,000원의 근저당권을 설정한 것으로 나타나고, 처분청이 2008.4.3. 현재 채권액을 조회한 결과 OOO저축은행이 이OOO에게 3,500,000,000원을 대출한 것으로 나타난다. (나) 저당권 등이 설정된 재산의 증여재산가액 평가에 대하여상속세 및 증여세법제66조 및 같은 법 시행령 제63조에서 시가평가원칙에 대한 특례를 두면서, 쟁점①토지와 같이 근저당권이 설정된 경우에는 “평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액”과 상속세 및 증여세법제60조에서 규정한 시가 중 큰 금액을 당해 재산의 증여재산가액으로 하도록 규정하고 있다. (다) 쟁점①토지 청구인지분의 경우, 청구인의 증여등기접수 후에 양도되어 제3자가 근저당권설정등기를 접수하였으나, 상속세 및 증여세법 시행령제23조에서 토지 등 권리의 이전이나 행사에 등기를 요하는 재산은 등기일을 증여재산의 취득시기로 하며, 상속세 및 증여세법제60조 제1항에서 증여일을 평가기준일이라고 규정하고 있는 점으로 볼 때, 같은 법 시행령 제63조 제1항 제3호의 “평가기준일”은 증여등기접수일로 봄이 타당한 바, 비록 증여등기 접수 후에 제3자가 근저당권을 설정하였다 하더라도 증여일과 같은 날인 2008.4.3. 쟁점토지 위에 근저당권설정 및 대출받은 재산은 상속세 및 증여세법제66조의 적용대상으로 볼 수 있고, 그 채무액 3,500,000,000원은 쟁점토지 청구인 지분(1/2) 계약서상의 매매대금 1,225,700,000원(쟁점토지 전체로는 2배인 2,451,400,000원이 됨)에 비하여 큰 금액이므로, 처분청이 쟁점①토지 청구인 지분의 증여재산가액을 평가하면서 증여일과 같은 날 쟁점토지 전체 위에 설정된 근저당권의 채무액 3,500,000,000원을 증여재산가액의 평가 기준금액으로 본 것은 잘못이 없다고 판단된다.

(4) 쟁점①토지 청구인 지분의 증여재산가액을 평가함에 있어 쟁점토지 전체의 대출금 3,500,000,000원을 안분계산할 때에 청구인이 관할구청에 부동산거래계약신고한 쟁점①토지 청구인 지분 725,700,000원, 쟁점②토지 청구인 지분 500,000,000원의 비율로 안분계산할 수 있는지 여부에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 쟁점①․②토지의 청구인 지분을 이OOO에게 양도하면서 작성한 매매계약서상에는 각각의 토지에 대하여 그 가액을 구분기재하지 아니하고 일괄하여 1,225,700,000원에 양도한 것으로 나타난다. (나) 쟁점①토지는 일부만 대로변에 접해 있으나 쟁점②토지는 전면 전체가 대로변에 접해 있음이 쟁점토지 지적도에 나타나는 점에 비추어 1㎡당 실지거래가액은 쟁점②토지가 높다고 볼 수 있는 측면은 있으나, 쟁점①․②토지는 개별공시지가가 동일한 점, 쟁점①토지 면적이 쟁점②토지 면적보다 약 5배 정도 넓다는 점, 그에 따라 쟁점②토지의 청구인 지분 취득가액 500,000,000원을 유사매매사례가액으로 할 경우 쟁점①토지의 청구인 지분의 가액이 상당히 높아야 함에도 청구인이 OOO구청장에게 신고한 쟁점②토지의 청구인 지분 가액(500백만원) 대비 쟁점①토지의 청구인 지분 가액(725백만원)의 비율이 약 1.5배 정도 높은 수준인 것으로 나타나 신빙성이 부족하다고 할 수 있다. (다) 또한, 청구인이 OOO구청장에게 신고한 쟁점①토지 및 쟁점②토지의 청구인 지분 양도가액 각 725,700,000원 및 500,000,000원의 비율로 안분계산할 경우 쟁점①토지는 개별공시지가, 쟁점②토지는 실가로 평가한 결과가 되어 불합리하다. (라) 따라서, 청구인이 OOO구청장에게 신고한 쟁점①토지 청구인 지분 725,700,000원, 쟁점②토지 청구인 지분 500,000,000원은 시가를 적절히 반영한 것으로 인정하기 어려우므로 그 비율에 의하여 안분계산하는 것은 타당하다고 볼 수 없다.

(5) 이상을 종합해 보면, 쟁점①토지 청구인 지분의 증여재산가액을 평가함에 있어 증여일과 같은 날 양도되어 제3자가 쟁점토지 전체 위에 근저당권을 설정하여 대출받은 재산은 상속세 및 증여세법 제66조 의 적용대상이 되어 그 채무 3,500,000,000원을 기준으로, 쟁점①토지 및 쟁점②토지별 가액이 불분명한 것으로 보아 <표2>의 개별공시지가 비율로 안분하여 쟁점①토지 청구인 지분 증여재산가액을 1,469,750,890원으로 계산함이 타당하므로 처분청이 이와 같이 평가하여 청구인에게 증여세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.