지역주택조합에 양도한 주택을 당사자간의 합의로 매매계약이 해제된 경우 양도소득세를 부과하는 것임.

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2008.8.20. ‘○○○동 지역주택조합’(이하 “지역주택조합”이라 한다)과 공동주택사업을 영위하기 위한 ‘공동사업 약정서’를 작성하고 같은 날 ○○○동 160-56 건물 195.21㎡, 대지 142㎡(고가주택으로 이하 “쟁점주택”이라 한다) 중 건물부분에 대하여 매매계약을 하고 2008.8.26. 소유권 이전등기를 한 후, 2009.5.31. 1세대 1주택 비과세로 쟁점주택(토지 포함)의 양도가액을 687,280,000원으로 양도소득세 353,760원을 자진납부하였으나, 처분청은 취득가액을 재계산하여 양도소득세를 12,745,990원으로 경정·고지하였다.
• 나. 청구인은 쟁점주택의 매매는 사실상 대금청산절차가 이루어 지지 아니한 상태에서 등기가 이전되고 당사자간의 합의에 의해 계약이 해제되어 소유권이 환원(건물 등기부등본상 합의해제 등기접수일 2010.6.24.)되었으므로 당초 매매거래는 양도가 아니라는 사유로 2010.8.16. 경정청구를 하였으나, 처분청은 진정한 매매 원인무효로 자산이 이전되지 아니하였고 조세회피 의도가 있는 것으로 보아 2010.10.25. 청구인의 경정청구를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.1.18. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 소득세법제88조는 “양도란 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 사실상 이전되는 것을 말한다”라고 규정하고 있고 국세청 예규에 의하면 “대금청산 절차없이 단순히 소유권이전등기 절차만 경료됨으로써 당사자의 합의에 의한 계약해제로 소유권이 환원된 사실이 확인되는 경우에는 이를 양도로 보지 아니한다”라고 하고 있는 바, 청구인은 지역주택조합과 공동사업약정을 체결할 당시 사실상의 대금 청산절차가 이루어지지 않은 상태에서 등기가 이전되었고 이후 대금청산절차가 개시되기 전에 당사자간의 합의에 의해 계약이 해제되어 소유권이 환원되어 유상으로 이전되는 거래가 아니므로 양도소득세 과세대상거래가 아니다. 따라서 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 당사자간에 합의한 ‘매매계약해제증서’에 의해 소유권이 2010.6.24. 환원되었다고 주장하나 14일 후인 2010.7.6. 다시 매매로 지역주택에 소유권이 이전이 되는 바 이는 형식상 서류정정에 불과하고, 청구인은 2008.8.20. ‘공동사업약정’에 따라 현물출자에 따른 조합원의 지위로 신축조합아파트를 취득할 수 있는 권리를 보유하고 있음이 지역주택조합의 ‘토지세목조서현황’으로 확인되어 진정한 매매원인 무효로 자산이 이전되었다고 볼 수 없으며, 또한 지역주택조합은 2009.5.31. 조합원 80명의 양도소득세 확정신고를 대행할 때 49명의 납세자에 대하여 1세대 1주택 비과세로 신고한 바 있는데 추가세액이 발생한 청구인의 경우 ‘매계약해제증서’를 작성해 임의적으로 소유권환원을 원인으로 양도시기를 조정하여 조세를 회피할 의도가 있다고 판단되는 바 청구주장과 같은 경우를 인정할 경우 보유·거주기간 조작 및 양도시기 조정 등으로 혼란을 초래할 수 있어 소유권환원은 원인무효 소송 등으로 제한적이고 엄격하게 해석하여야 할 것이다. 따라서 청구인이 지역주택조합에 현물출자한 시점은 2008.8.26.로서 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택을 지역주택조합에 양도하였으나 당사자간의 합의로 매매계약이 해제되었으므로 양도소득세를 부과할 수 없다는 경정청구를 거부한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제88조 【양도의 정의】① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2) 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】(2002.12.30. 제목개정)

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액[1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다]이 9억원을 초과하는 것을 말한다.(2010. 2.18. 개정)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택에 대하여 청구인이 한 양도소득세 신고 및 경정청구, 등기부등본상의 등재내역, 처분청의 경정 등은 아래와 같다. (가) 청구인은 지역주택조합과 2008.8.20. 쟁점주택 중 건물부분을 양도하는 부동산 매매계약서(매매가액 95,340,564원, 특약사항: 지역주택조합 설립인가는 매수인의 책임으로 수행하고, 위 인가가 확정적으로 불가할 경우 매도인과 매수인은 본 계약을 합의해제하여 원상회복하여 매수인 명의의 소유권이전등기를 말소한다)을 체결하였고, 2008.8.26.(등기접수일) 건물부분의 소유권을 지역주택조합으로 이전경료(등기원인 2008.8.20. 매매)하였다. (나) 2009.5.31. 청구인은 쟁점주택의 토지 및 건물 전체에 대하여 1세대 1주택 비과세 고가주택으로 양도소득세를 신고(양도일 2008.8.20., 양도가액 687,280,000원, 자진납부세액 353,765원)하였다. (다) 처분청은 2010년 5월 쟁점주택의 취득가액을 조정하여 양도소득세를 12,745,990원으로 경정·고지하였다. (라) 청구인과 지역주택조합은 2010.6.18. ‘매매계약해제증서’를 작성하여 합의해제를 원인으로 2010.6.24.(등기접수일) 위 (가)의 지역주택조합으로의 소유권이전 등기를 말소하였다가, 2010.7.6.(등기접수일)에 건물부분의 소유권을 다시 청구인에게서 지역주택조합으로 이전경료(등기원인 2010.7.6. 매매)하였음이 등기부등본으로 확인된다. (마) 청구인은 쟁점주택의 양도가 매매해제되어 소유권이 환원되었으므로 양도에 해당하지 않는다는 사유로 2010.8.16. 경정청구를 하였으나 처분청은 이를 거부하였다.

(2) 지역주택조합과 청구인간 쟁점주택의 토지와 건물에 대하여 2008.8.20. 작성한 공동사업약정서의 일부내용은 아래와 같다. 제2조(협력의무 등)

2. 청구인은 공동사업약정 체결과 동시에 청구인의 부동산에 대해 조합으로 현물출자 약정을 체결하고 그 소유권등기의 처리에 관하여는 다음 각항에 따라 등기한다.

• 가. 전용면적 60㎡를 초과하는 주택(건물)에 대하여는 조합설립인가신청일 전까지 인가신청 전의 ‘○○○동지역주택조합(대표자 최○○○)’으로 소유권을 이전하여 사업진행 및 조합원가입자격 취득에 지장이 없도록 처리키로 한다
• 나. 가항의 주택을 제외한 일체의 부동산(토지 등)에 대하여는 지역주택조합이 지정하는 부동산신탁회사에 청구인 소유의 부동산에 대하여 부동산관리신탁계약을 체결하고 소유권이전 및 신탁등기를 이행하기로 한다. 단, 신탁등기는 이주비지급시기 전까지 이행한다. 제7조
• 가. 청구인과 지역주택조합은 상대방이 정당한 사유없이 본 계약내용을 이행하지 않은 경우 계약을 해제할 수 있다
• 나. 청구인의 귀책사유로 인하여 계약이 해제되는 경우에는 청구인이 수령한 이주비를 즉시 반환함은 물로 지역주택조합의 사업중단으로 인한 일체의 손해에 대하여 별도로 손해배상하여야 하며 지역주택조합의 귀책사유로 인해 계약이 해제되는 경우에는 지역주택조합은 청구인이 입은 손해를 배상하기로 한다.
• 다. 쌍방의 귀책사유없이 사업진행이 불가능할시에는 청구인과 지역주택조합은 본 계약을 합의해제한 것으로 하여 청구인으로의 소유권이전 및 청구인의 이주비 반환을 동시이행하고 상호 손해배상을 청구하지 않기로 한다.

(3) 한편, 소득세법 시행령제156조는 고가주택 범위를 양도가액 ‘6억원 초과’에서 ‘9억원 초과’로 2010.2.18. 개정된 것으로 확인되며, 청구인이 제시하는 2010.6.18. ‘매매계약해제증서’를 보면 계약해제의 원인에 대하여 귀책사유 등이 전혀 언급된 것이 없는 것으로 나타난다.

(4) 살피건대, 청구인은 2009.5.31.자로 양도소득세를 신고한 쟁점주택에 대하여 2010.6.18. 작성한 ‘매매계약해제증서’에 의하여 매매계약이 해지되었다는 주장을 하나, 자산의 양도로 보지 아니하는 경우는 ① 법원의 확정판결에 의하여 신탁해지를 원인으로 소유권이전등기를 하는 경우, ② 매매원인 무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효로 판시되어 환원될 경우, ③ 공동소유의 토지를 소유지분별로 단순히 분할하거나 공유자 지분 변경없이 2개 이상의 공유토지로 분할하였다가 그 공유토지를 소유지분별로 단순히 재분할하는 경우(소득세법 기본통칙 88-2 참조)로서, 청구인은 쟁점주택에 대하여 당초 1세대 1주택 비과세인 고가주택으로 신고(2009.5.31.)하였다가 고가주택의 범위가 ‘6억원 초과’에서 ‘9억원 초과’로 상향조정(2010.2.18.)되자 ‘매매해제증서’를 작성(2010.6.18.)하여 매매가 해제되었다는 경정청구를 하였으나 매매해제 원인에 대하여 아무런 귀책사유 등을 제시하지 못하고 있고 매매해제되어 소유권이 환원되었다는 부동산이 2010.7.6. 다시 지역주택조합으로 소유권 이전경료되는 점, 또한 처분청의 제시자료상 지역주택조합이 대행하여 80명의 양도소득세 신고를 하였고 이 중 49명에 대해서는 1세대 1주택 비과세 대상자로 신고하였음에도 고가주택을 보유한 청구인을 제외한 타인들은 지역주택조합과의 합의해제 등을 이유로 당초 양도에 대한 이의를 제기하고 있지 않은 것으로 나타나는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인이 2010.6.18. 지역주택조합과 작성하였다는 ‘매매해제증서’는 사실상 당초 양도당시의 고가주택인 쟁점주택에 대한 양도소득세 회피를 위하여 형식적으로 계약해제를 한 것으로 보는 것이 타당한 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 매매해제를 사유로 제기한 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.