쟁점토지를 미등기양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. ○○○세무서장은 최○○○(2004.10.6. 사망)에 대한 상속세 조사과정에서 2002.10.17. 최○○○가 경기도 ○○○(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구인에게 457,600,000원에 매도하기로 하고 계약을 체결한 뒤 매매대금을 수령하였음에도 청구인이 소유권이전등기를 하지 아니한 채 2004.6.2. 방○○○에게 양도한 사실을 확인하고 처분청에 과세자료를 통보하였다.
• 나. 처분청은 양도소득세 실지 조사를 실시하여 청구인이 쟁점토지를 미등기양도한 것으로 보아 2010.10.6. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 257,744,100원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.1.3. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점토지를 458,000,000원에 취득하기로 최○○○와 매매계약을 체결하였으나, 토지거래허가 등을 이유로 잔금 70,000,000원을 지급하지 아니하고 있었는데, 최○○○가 쟁점토지를 방○○○에게 임의로 양도한 것이므로 청구인이 미등기양도한 것으로 보아 과세한 처분은 부당하고, 청구인이 방○○○으로부터 받은 529,200,000원은 매매대금으로 지급한 388,000,000원을 반환한 금액과 계약 위반으로 인한 위약금 및 손해배상금 141,200,000원(이하 “배상금”이라 한다)인바, 배상금에 대하여는 기타소득으로 과세하는 것이 타당하고, 설사 양도소득으로 과세한다고 하더라도 소득세법 제94조 제1항 제2호 에서 규정한 ‘부동산에 관한 권리의 양도로 발생한 소득’으로 과세하여야 하므로 이 건 과세처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지 일대는 2002.11.14. 토지거래허가구역으로 지정되었고, 쟁점토지의 매매계약서상 잔금지급일인 2002.11.20.에는 청구인은 거주요건 및 농지취득 자격증명 발급요건 미비로 소유권이전등기를 할 수 없는 상태이지만, 2003.3.27. 박○○○(청구인에게 쟁점토지를 소개한 사람임)이 청구인의 승인을 받아 쟁점토지를 담보로 ○○○으로부터 70,000,000원을 대출받아 최○○○에게 잔금으로 지급하였고, 쟁점토지의 매매계약을 해지한 사실이 없음에도 배상금을 지급받았다는 청구인의 주장은 타당하지 아니하므로 청구인이 쟁점토지를 방○○○에게 미등기양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점토지를 미등기양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법률 소득세법 제88조 【양도의 정의】① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 제104조【양도소득세의 세율】① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

양도소득과세표준의 100분의 70

③ 제1항 제3호에서 “미등기양도자산”이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) ○○○세무서장의 양도소득세 조사종결 복명서(2006년 10월)에 의하면, 2004년 4월 방○○○과 양도계약 당시 청구인이 최○○○의 대리인으로 계약서를 작성하였을 뿐만 아니라, 방○○○의 매수대금(679,200,000원) 중 확인된 금액(639,200,000원)의 대부분인 609,200,000원을 청구인 및 청구인의 배우자 명의로 수령하였으므로 청구인이 최○○○로부터 2002.11.20. 쟁점토지를 457,600,00원에 매수하여 미등기한 상태로 있다가, 2004.5.15. 방○○○에게 679,200,000원에 매도하였음이 매매계약서와 예금통장 및 수표사본 등에 의하여 확인되어 처분청에 과세자료를 파생한 것으로 조사되어 있고, 양도당시 쟁점토지의 매매계약서(2004.4.28.)상 특약사항에는 ‘본 계약은 청구인의 대리인 박○○○이 책임진다’고 기재되어 있고, 매도인 란에는 청구인과 박○○○의 도장이 날인되어 있다.

(2) 처분청의 양도소득세 조사종결 보고서(2010년 6월)에 의하면, 취득당시 매매계약서(2002.10.17.)상 잔금지급일은 2002.11.20.이고, 매수인은 청구인 외 2인으로 되어 있으나(대리인으로 박○○○이 기재되어 있음), 청구인을 제외한 나머지는 누구인지 알 수 없으며, 청구인의 진술에 의하면, 본인이 직접 거래를 하였고, 타인은 없었다고 진술하므로 공동매수자는 없는 것으로 판단되고, 중개업자 김○○○에게 문의한바, 쟁점토지를 중개하지 아니하였고, 최○○○의 부탁으로 대필하였다고 진술하였으며, 소유권이전과 관련하여 ○○○ 지적과 담당자 신○○○에 문의한 바, 쟁점토지는 2002.11.14. 토지거래허가구역으로 지정되었음이 확인되고, 매매계약서상 잔금지급일인 2002.11.20.에는 청구인이 거주요건 및 농지취득 자격증명 발급요건 미비로 소유권이전등기를 할 수 없는 상태이므로 박○○○의 조카 이○○○을 채무자로 하여 ○○○으로부터 70,000,000원을 차입하여 잔금을 지불하였으며, 2003.4.3. 쟁점토지에 채무자를 최○○○로 하여 채권최고액 5억원의 근저당권을 설정등기하는 등 청구인이 쟁점토지를 미등기양도한 것이므로 양도소득세를 추징하고자 한다고 되어 있다.

(3) 한편, 2006.1.3. 작성한 청구인의 확인서에는 최○○○와 매매대금을 464,750,000원으로 하여 2002.11.6. 매매계약을 체결하였으나, 허가관련 비용 및 세금명목으로 50,000,000원을 추가 지급하기로 이면계약서를 작성하여 계약시 210,000,000원, 2002.11.8.과 2002.11.19. 등 수십 차례에 걸쳐 중도금으로 234,750,000원을 지급한 후, 토지거래허가가 나지 아니하여 등기이전이 불가하여 잔금 70,000,000원을 지급하지 아니하고 계약을 해지하고자 하였으나, 최○○○가 나중에 쟁점토지가 팔리면 정산하기로 하고 쟁점토지를 담보로 직접 대출을 받아 사용하겠다고 하여 허락하였으며, 2004.5.6. 방○○○에게 양도시 계약금에서 100,000,000원, 2004.5.10. 잔금청산시 344,750,000원 합계 444,750,000원을 돌려받았음을 확인한다고 기재되어 있으며, 2006.10.12. 작성한 청구인의 확인서에는 박○○○(청구인 친정 종중의 세무담당)의 소개로 쟁점토지를 사게 되었고, 매수대금으로 지급한 444,750,000원 중 390,000,000원은 박○○○이 불러준 예금계좌로 입금하였고, 나머지는 박○○○에게 주어 지급하였으며, 잔금 70,000,000원은 최○○○가 쟁점토지를 담보로 대출을 받아 사용하겠다는 말을 박○○○으로부터 듣고 허락하였다고 기재되어 있다.

(4) 청구인은 쟁점토지가 토지거래허가구역으로 지정되어 소유권이전등기를 할 수 없어 잔금 70,000,000원을 지급하지 아니하다가, 매도인인 최○○○의 요청에 의하여 2003년 3월 중개인 박○○○이 최○○○와 협의하여 자신의 종업원인 이○○○ 명의로 대출을 받아 지급하고(그 후 양도대금으로 상환함), 2004년 6월 대출금 상환시까지 대출이자 40만원을 박○○○이 이○○○의 통장에 입금하였으며, 청구인이 방○○○으로부터 받은 529,200,000원은 최○○○에게 쟁점토지의 취득대금으로 지불한 388,000,000원과 계약해지로 인한 배상금으로 141,200,000원을 돌려받은 것이므로 미등기양도에 해당하지 아니한다고 주장하며 증빙자료로 쟁점토지의 등기부등본과 이○○○ 명의 자유저축예금 거래명세표○○○를 제시하는 바, 등기부등본에는 2003.3.27. 근저당권(채권최고액 91,000,000원, 채무자 이○○○, 근저당권자 ○○○) 설정등기되었다가 2004.5.12. 등기말소된 사실과 2003.4.3. 근저당권(채권최고액 500,000,000원, 채무자 최○○○, 근저당권자 청구인) 설정등기되었다가 2004.6.2. 등기말소된 사실이 나타나고, 위 이○○○ 명의 예금통장에는 2003.3.28 대출금 69,001,990원이 입금되었고, 2003.3.31. 박○○○이 1,310,810원을 입금한 뒤, 같은 날 70,000,000원이 출금되고, 박○○○이 2004년 5월까지 매월 400,000원씩을 입금한 것으로 나타난다.

(5) 살피건대, ① 청구인은 쟁점토지를 취득하기로 최○○○와 매매계약을 체결하고, 계약금과 중도금을 지급하였을 뿐만 아니라, 미지급하였다고 주장하는 잔금도 청구인의 대리인인 박○○○이 청구인의 승인을 얻어 쟁점토지를 담보로 대출을 받아 지급한 것으로 확인되는 점, ② 쟁점토지의 양도당시 매매계약서에는 매도인란에 청구인과 청구인의 대리인 박○○○이 서명날인하였고, 청구인과 청구인의 배우자가 양도대금의 대부분을 수령한 것으로 확인되는 점, ③ 쟁점토지의 취득계약을 해지한 사실이 확인되지 아니하는 점 등을 감안할 때, 청구인이 최○○○로부터 쟁점토지를 취득하여 소유권이전등기를 하지 아니한 채 방○○○에게 양도한 것으로 보는 것이 타당하므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

(6) 따라서, 처분청이 쟁점토지가소득세법제104조 제3항에서 규정한 미등기양도자산에 해당하고, 쟁점토지의 매매로 인한 양도소득이 청구인에게 귀속된 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.