주택조합이 쟁점토지를 부동산개발업체에 양도하면서 맺은 협정서 상의 양도가액 중 탈퇴조합원인 청구인에게 지급된 가액은 청구인의 쟁점분양권 양도가액으로 볼 수 있다.
주택조합이 쟁점토지를 부동산개발업체에 양도하면서 맺은 협정서 상의 양도가액 중 탈퇴조합원인 청구인에게 지급된 가액은 청구인의 쟁점분양권 양도가액으로 볼 수 있다.
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인이 매수한 경기도 ○○시 ○○동 410, 같은 동 410-1에 설정되어 있는 △△△의 가등기를 말소하는 과정에서 2003년 5월 쟁점분양권을 △△△에게 1억9,300만원에 양도하였으나, 2005.9.28. ○○조합이 해산되고 쟁점토지가 △△개발로 소유권이전 될 때까지 조합원 명의만 △△△으로 변경하지 못하고 청구인으로 되어 있었던 것이고, 청구인이 수령한 양도대금도 바로 △△△에게 지급하였으므로, 양도일 현재 실질소유자가 아닌 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 부당하다.
(2) ○○조합은 쟁점토지를 포함한 사업권을 △△개발에 양도하면서 150억 원 1인당 2억5,000만원)을 수령하였고, 청구인을 포함한 30명은 조합에서 완전히 탈퇴하고 나머지 30명은 신설된 주택조합에 합류 하였으며, 탈퇴조합원들은 잔류조합원으로부터 1인당 1억5,000만원의 보상금을 포함하여 4억 원을 수령하였고, 잔류조합원들은 최종분양가 에서 1인당 3억 원(총 90억 원)을 공제받기로 하고 1억 원의 현금을 수령하였다. 그러나 잔류조합원들이 공제받기로 한 90억 원은 확정된 금액이 아니며, △△개발이 부도가 발생하여 잔류조합원들은 1인당 3억 원의 매매대금 반환소송(서울중앙지법 2008가합88202)을 제기하였다가 패소하였으므로, 잔류조합원들이 최종분양가에서 공제받기로 한 90억 원을 합하여 양도소득세를 산출한 처분은 부당하며, 또한, 잔류조합원들이 보상금으로 지급한 1억5,000만원은 양도대가가 아니므로 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
(1) 청구인은 쟁점분양권을 2003년 5월경 △△△에게 양도하였다고 주장하지만, 2003년 5월 쟁점분양권 양도에 따른 양도소득세 신고사실이 없고, 양수자 △△△이 실질적으로 ○○조합의 조합원 자격을 승계하였다는 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 실질 귀속자에 관한 문제는 중요한 쟁점임에도 전심(과세전적부심사 서울청2009-271, 이의신청 서울청2010-177)에서는 주장한 사실이 없고, ○○조합으로부터 양도대금을 지급받은 청구인의 통장거래내역만 확인될 뿐 동 양도대금을 △△△에게 지급하였다는 증빙의 제시가 없으므로 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.
(2) ○○조합과 △△개발 사이에 체결된 협정서에는 양도대금 240억 원에 양도하는 것으로 하고, 청구인과 같은 탈퇴조합원 30명에게는 1인당 4억 원을 지급하며, 새로운 주택조합(○○1지역주택조합)에 잔류하는 조합원에게는 현금 1억 원만 지급하는 대신 잔액 3억 원은 아파트 공급시 실제 부담할 분담금에서 공제하기로 되어 있으므로, 청구인이 수령한 4억 원 중 1억5,000만원은 잔류조합원이 지급한 보상금이라는 주장은 사실과 다르다.
① 쟁점토지를 양도하기 전에 조합아파트 분양권을 타인에게 양도하였는지 여부
② 탈퇴조합원인 청구인에게 추가로 지급한 1억5,000만원을 양도가액에 포함할 수 있는지 여부
① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(명의)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.
2. 양도소득세 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득
2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득
3. 양도소득세 제96조【양도가액】
① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.
2. 제94조제1항제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우
(1) 처분청이 이 건 양도소득세를 과세하게 된 내역을 보면, 청구인은 ○○조합의 조합원 60명 중 1인으로 ○○조합이 2005.9.28. 쟁점토지를 △△개발에 양도하면서 작성된 매매금액 150억 원(1인당 2억 5,000만원)의 부동산매매계약서의 내용에 따라 쟁점분양권의 양도가액을 2억5,000만원으로 하여 2005.11.30. 양도소득세를 예정신고 ․ 납부하였으며, ○○지방국세청장은 조합원 ○○○에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하면서 ○○조합과 △△개발 사이에 쟁점토지의 매매금액은 240억 원(1인당 4억 원 x 60명)으로 한다는 협정서의 내용에 따라 조합원 1인당 4억 원을 수령한 사실을 확인하고 쟁점분양권의 양도가액을 4억 원으로 보아 처분청으로 과세자료를 통보하였고, 처분청은 통보받은 과세자료에 따라 쟁점분양권의 양도가액을 4억 원으로 하여 2010.6.8. 이 건 양도소득세를 경정·고지한 것으로 나타난다.
(2) ○○조합과 △△개발 사이에 작성된 협정서 내용을 보면, ○○조합은 조합원으로부터 수탁 받아 관리하고 있는 쟁점토지를 매매대금 240억 원(4억 원씩 60명)에 △△개발로 이전하고, 매매대금은 ○○조합과 공동사업자인 ○○건설 주식회사가 공동관리 하는 계좌로 입금하며, ○○조합의 조합원 중 30명은 △△개발이 쟁점토지를 인수하여 시행하는 주택사업의 분양권을 인수할 수 있고, 분양권을 인수하는 30명의 조합원에게는 최종 분양금액에서 3억 원을 공제한 금액으로 조합아파트를 공급하는 대신 분양권을 인수하는 30명이 최종 분양대금에서 공제하는 90억 원은 △△개발이 ○○조합에 입금할 240억 원과 상계하여 실매매금액은 150억 원으로 계약하는 것으로 되어 있어, 탈퇴조합원 30명은 1인당 4억 원씩 120억 원을 현금으로 지급받고, 잔류조합원 30명은 1인당 현금 1억 원과 아파트 분양 대금에서 3억 원을 할인받기로 협정한 것으로 나타난다.
(3) 처분청의 이의신청 심리자료에 의하면, (가) ○○조합은 청구인을 포함하여 조합원 60명으로 결성된 조합으로, 2003.12.24. 조합설립인가를 받고 2004.12.18. 사업계획승인을 받았으나, 2005년도 중 사업계획 승인이 취소되었으며, 청구인이 쟁점토지를 양도하고 현금 4억 원을 수령한 사실과 취득가액이 124,884,084원인 점에 대하여는 처분청과 청구인간 다툼이 없고, (나) △△개발은 쟁점토지 및 인근 토지를 매입하여 ○○1지역주택 조합과 공동으로 사업을 진행하였으나, 아파트 건설예정지 잔여토지 매입실패로 공사가 지연되었고, 자금난 등으로 계속 사업을 진행할 수 없게 되자 2009.6.10. ○○1주택조합으로 쟁점토지를 양도하였으며, (다) 잔류조합원 ○○○ 외 20명은 2008요9. △△개발과 ○○중공업 주식회사(시공사)를 상대로 쟁점토지 매매대금 미지급분 3억 원을 지급 하라는 민사소송을 제기하였으나 2009.9.24. 사건 당사자는 조합원 개인이 아니라 ○○조합이므로 당사자 부적격으로 패소한 사실이 있고, (라) 처분청은 잔류조합원들이 최종분양대금에서 공제받기로 한 90억 원과는 별도로, 청구인이 탈퇴조합원으로 쟁점분양권의 양도에 따른 대가 4억 원을 수령한 사실이 확인되며, 1억5,000만원은 잔류조합원이 지급한 보상금이라는 주장은 ○○조합과 △△개발간의 협정서 및 매매계약서에서 그 내용이 확인되지 아니하고 청구인 또한 입증서류를 제시하지 않고 있으므로 청구인의 주장을 기각한 것으로 나타나며, 2003년 5월 쟁점분양권을 △△△에게 양도하였다는 주장을 한 사실은 없었던 것으로 나타난다.
(4) 청구인은 이 건 심판청구에서 ◇◇◇ 소유의 경기도 ○○시 ○○동 410, 같은 동 410-1(이하 “양수토지”라고 한다)에 설정되어 있는 △△△의 가등기를 말소하고 취득하는 과정에서,2003년 5월 쟁점분양권 을 양도가액 1억9,300만원에 △△△에게 양도하였다고 주장하고 있는 바 그 내용을 보면, (가) 2002.9.6. 청구인이 ▽▽▽를 대리하여 ◇◇◇과 계약한 양수 토지 부동산매매계약서에는 매매대금은 1억 원이고, 융자금 7,000만원은 청구인이 인수한다고 되어 있으며, 매매대금 중 3,200만원에 대하여는 2002.9.5. 청구인이 ◇◇◇에게 송금한 입금표를 제시하고 있고, (나) 2010.12.31. 작성한 쟁점분양권 거래확인서에는 양도대금 1억 9,300만원(프리미엄 1,500만원 포함) 중 8,500만원은 2003.5.23. ◇◇◇의 차입금과 상계하고 나머지 1억800만원은 청구인의 통장으로 입금한다고 되어 있으며, 청구인의 농협 방배동지점 계좌의 거래 명세표에는 △△△ 명의로 2003.7.14. 100억 원, 2003.7.15. 7,500,000원이 입금된 사실이 있고, 양수토지의 등기부등본에는 2001.7.13. ◇◇◇을 채무자로 하여 용인농업협동조합의 근저당권이 설정(채권최고액 9,800만 원)되었다가 2002.10.18. 말소된 내용이 나타난다. (다) 반면, 쟁점분양권의 매매대금 4억 원중 3억7,100만원은 ○○조합이 2005.9.28. 청구인의 국민은행 계좌로 입금한 사실과 동일자에 2억4,000만원이 현금으로 출금된 사실은 나타나지만, 청구인은 출금액을 포함한 쟁점분양권 양도대금 4억 원을 △△△에게 지급하였다는 추가증빙은 제시하지 않고 있다.
(5) 상기 사실관계를 종합하여 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점분양권을 2003년 5월 △△△에게 양도하였다고 주장하나, 실질 귀속자에 관하여 전심(과세전적부심사 서울청2009-271, 이의 신청 서울청2010-177)에서 주장한 사실이 없고 2003년 5월 쟁점분양권을 양도한데 따른 양도소득세를 신고한 사실이 없는 점, 양수자 △△△이 실질적으로 ○○조합의 조합원 자격을 승계하였다는 증빙을 제시하지 못하고 있는 점, 양수토지의 매매계약서상 공제하기로 한 융자금과 쟁점분양권의 양도시 상계한 차입금이 상이하며, △△△이 청구인의 계좌에 입금한 금액이 쟁점분양권의 양도대금인지 확인되지 아니하는 점, ○○조합이 청구인의 계좌에 양도대금을 입금한 내용만 확인될 뿐 동 양도대금을 △△△에게 지급하였다는 증빙을 제시하지 아니하고 있는 점 등을 감안할 때, 청구인을 쟁점분양권의 양도자로 보아 양도소득세를 과세한 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(6) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다. 청구인이 수령한 4억 원 중 1억5,000만원은 쟁점분양권의 양도대가가 아니라고 주장하나, ○○조합과 △△개발 사이에 체결된 협정서에는 쟁점토지를 양도대금 240억 원에 양도하는 것으로 하고, 청구인과 같은 탈퇴조합원 30명에게는 1인당 4억 원을 지급하며, 새로운 주택조합(○○1지역주택조합)에 잔류하는 조합원에게는 현금 1억 원을 지급하는 대선 잔액 3억 원은 아파트 공급시 실제 부담할 분담금에서 공제하기 로 되어 있는 점, 청구인의 국민은행 계좌에 양도대금이 입금되어 있는 점, 잔류조합원이 받지 못한 매매대금은 청구인의 양도소득세 계산과는 무관한 점, 잔류조합원들이 지급한 보상금이 1억5,000만원이라는 근거자료를 제시하지 아니하는 점 등을 감안할 때, 쟁점분양권의 양도 가액은 4억 원으로 보는 것이 타당하므로 청구인의 주장은 받아들이기 어려워 보인다. 따라서, 처분청에서 쟁점분양권의 양도가액을 4억 원으로 하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 타당한 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.